Curtea de Apel Cluj, Secţia comercială şi de administrativ, decizia nr.2410 din 15 decembrie 2010
Prin sentinţa civilă nr. 1433 din 27.04.2010 a Tribunalului Maramureş, s-a admis cererea de intervenţie formulată de SC M.B. SRL şi s-a respins acţiunea principală formulată de reclamanţii S.V., P.A. ş.a., în contradictoriu cu pârâţii CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI BAIA MARE, PRIMARIA MUNICIPIULUI BAIA MARE, SC C.V. şi SC V.H. SRL.
Prin aceeaşi sentinţă, s-a respins cererea de chemare în judecată a altor persoane formulată de pârâtul Consiliul local Baia Mare împotriva intervenienţilor C.V. şi SC V.H. SRL.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut legalitatea actelor administrative atacate, apreciind că au fost respectate cerinţele legale referitoare la emiterea Hotărârii nr. 581/30.10.2007 prin care s-a aprobat planul urbanistic zonal pentru obiectul „Complex rezidenţial (…) din municipiului. Baia Mare.
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs reclamanţii, solicitând modificarea hotărârii atacate în sensul admiterii cererii de chemare în judecată, cu consecinţa anulării Hotărârii nr. 581/2007 a Consiliului local Baia Mare.
În motivare, reclamanţii arată că hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii, motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C.rp.civ..
Arată recurenţii că hotărârea atacată este lovită de nulitate absolută din prisma dispoziţiilor art. 64 alin 3 din Legea nr. 350/2001, motivat de faptul că lipsesc o serie de avize necesare ce nu au fost solicitate de către beneficiarii PUZ.
Analizând recursul formulat prin prisma motivelor invocate şi a dispoziţiilor legal incidente, Curtea îl apreciază ca fiind fondat, pentru următoarele considerente:
Din conţinutul hotărârii atacate, Curtea reţine că prin aceasta s-a aprobat PUZ pentru obiectivul „Complex rezidenţial pe str. …” prin care se propune realizarea unui nr. total de 6 blocuri cu S+P+3 (+4)+M.
Acest complex rezidenţial urma să fie realizat pe o suprafaţă de 10890 mp aparţinând solicitantului, la care urma să se adauge o suprafaţă de 336 mp aflată în proprietatea unei persoane fizice. Faţă de aceste date, Curtea constată că se urmăreşte realizarea uni proiect de amploare în urma căruia se va realiza o modificare importantă a zonei în care urmează a se realiza noile construcţii. Acest aspect a fost sesizat şi de către Primăria municipiului. Baia Mare, care a adus la cunoştinţa publică, în condiţiile Legii nr. 52/2003 intenţia aprobării de către Consiliul local Baia Mare a proiectului de hotărâre privind aprobarea PUZ pentru obiectivul enunţat anterior.
Amploarea proiectului, apreciază Curtea, trebuie să determine respectarea cu stricteţe a dispoziţiilor legale referitoare la aprobarea realizării acestor şi, în acelaşi timp, impune crearea condiţiilor pentru ca locuitorii din zona în care urmează a se realiza aceste modificări masive să fie cât mai puţin afectaţi.
Curtea reţine sub acest aspect faptul că se intenţionează realizarea unui nr. total de 293 de apartamente, din care 20 cu o cameră, 82 cu 2 camere, 132 cu 3 camere şi 59 cu 4 camere, tip duplex, în mansardă. Această împrejurare va determina ,pe lângă aglomerarea zonei cu construcţiile ce se vor realiza, şi creşterea numărului de locuitori pe acea suprafaţă de teren, fiind estimat un nr. total de persoane de 679.
Referitor la volumetria construcţiilor, Curtea constată că în condiţiile art. 32 din Legea nr. 350/2001, derogarea de la normele legale de urbanism trebuia să fie justificată de împrejurări obiective şi să demonstreze necesitatea şi posibilitatea intervenţiei urbanistice solicitat. “Art. 32: (1) În cazul în care prin cererea pentru emiterea certificatului de urbanism se solicită o modificare de la prevederile documentaţiilor de urbanism aprobate pentru zona respectivă sau dacă condiţiile specifice ale amplasamentului ori natura obiectivelor de investiţii o impun, autoritatea publică locală are dreptul ca, după caz, prin certificatul de urbanism: a) să respingă cererea în mod justificat; b) să solicite
elaborarea unui plan urbanistic zonal numai în baza unui aviz prealabil de oportunitate întocmit de structura specializată condusă de arhitectul-şef şi aprobat de primarul localităţii, respectiv primarul general al municipiului Bucureşti, prin care se stabilesc: 1. teritoriul care urmează să fie reglementat prin Planul urbanistic zonal; 2. categoria/categoriile funcţională/funcţionale a/ale dezvoltării şi eventualele servituţi; 3. reglementări obligatorii sau dotări de interes public necesare;”
În cauză, s-a solicitat efectuarea a 6 blocuri în condiţiile în care nu sunt respectate dispoziţiile referitoare la procentul de ocupare a terenului şi coeficientul de utilizare a acestuia deşi solicitantul avea posibilitatea să modifice soluţiile constructive propuse fie prin micşorarea numărului de blocuri propuse a se realiza fie prin scăderea numărului etajelor celor 6 blocuri.
Astfel potrivit memoriului de prezentare a proiectului (pag. 10-pct. 2.5.3OPOT-42,3% iar CUT -0,47%. pentru emiterea avizului favorabil de mediu, respectiv decizia nr. 156/13.04.2009, s-a reţinut POT=39% iar CUT=2,63%. Aceleaşi procente sunt reţinute şi în actul administrativ atacat.
Rezultă deci cu cerititudine că HCL a fost adoptată în considerarea unei anumite soluţii constructive propuse, care prevedea alte procente în privinţa celor doi indicatori. Întrucât nu s-a realizat o modificare a soluţiei contructive între cele două momente (întocmirea memoriului şi adoptarea PUZ) rezultă că se intenţionează edificarea construcţiilor descrise în memoriul de prezentare, imprejurare ce ar determina nerespectarea celor doi indicatori.
Curtea constată astfel o diferenţă esenţială între actele anterioare şi actul administrativ adoptat în baza acestor acte. Este cert că la elaborarea actului administrativ atacat s-a avut în vedere altceva decât ceea ce ar fi rezultat din memoriul de prezentare a proiectului.
Nu s-a prezentat din partea solicitantului şi a emitentului actului atacat o justificare obiectivă a acceptării în întregul ei a soluţiei constructive propuse în condiţiile în care există posibilitatea modificării variantei propuse.
De asemenea Curtea reţine şi faptul că potrivit HCL , pentru zona în care se vor edifica construcţiile POT max. este de 40% iar CUT max. este de 0,6-0,8%, cerinţe care, conform celor menţionate în proiect, nu sunt respectate.
În acelaşi context Curtea reţine nerespectarea dispoziţiilor legale referitoare la înălţimea clădirilor şi a distanţelor dintre acestea, nefiind prezentate justificări obiective ale imposibilităţii modificării soluţiei constructive propuse, pentru a fi respectate cerinţele de urbanism aşa cum sunt prevăzute de art. 31 alin 1 din HG nr. 525/1996. (“Art. 31 al. 1 şi 2-Înălţimea construcţiilor
(1) Autorizarea executării construcţiilor se face cu respectarea inaltimii medii a clădirilor invecinate şi a caracterului zonei, fără ca diferenţa de înălţime sa depăşească cu mai mult de doua niveluri clădirile imediat invecinate.
(2) În sensul prezentului regulament, clădiri imediat invecinate sunt cele amplasate alăturat, de aceeaşi parte a strazii.” )
În consecinţă, faţă de cele expuse, Curtea în temeiul art. 304 pct. 9 raportat la dispoziţiile art. 20 din Legea nr. 554/2004, se va admite recursul declarat de reclamanţi împotriva sentinţei civile nr. 1433 din 27.04.2010 pronunţată în dosarul nr. 6380/100/2009 al Tribunalului Maramureş, iar în temeiul art. 1 alin 1 din Legea nr. 554/2004, se va admite cererea de chemare în judecată şi se va dispune anularea HCL nr.581/30.10.2007 emisă de către pârâtul Consiliul local al municipiului Baia Mare.
Referitor la restul aspectelor de nelegalitate, Curtea reţine următoarele:
Curtea reţine că existenţa Deciziei nr. 156/13.04.2009 acoperă viciul iniţial. Existenţa unui aviz favorabil prezintă o relevanţă scăzută raportat la aspectul de nelegalitate reţinut în privinţa celor doi indicatori menţionaţi anterior.
În privinţa numărului de parcaări ce vor fi organizate pe domeniul public cu referire şi la cvorumul de şedinţă, existent cu prilejul adoptării hotărârii atacate.
În Hotârăre se menţionează că un număr de 9 parcări vor fi amenajate pe spaţiul public. Art. 33 din Regulamntul aprobat prin H.G.nr. 525 din 27 iunie 1996 prevede:”Parcaje-(1) Autorizarea executării construcţiilor care, prin destinaţie, necesita spaţii de parcare se emite numai dacă exista posibilitatea realizării acestora în afară domeniului public.
(2) Prin excepţie de la prevederile alin. (1), utilizarea domeniului public pentru spaţii de parcare se stabileşte prin autorizaţia de construire de către delegatiile permanente ale consiliilor judeţene sau de către primari, conform legii.”
Actul normativ prevede aşadar posibilitatea amanajării parcajelor şi pe spaţiul public, organul local al administraţiei publice fiind îndreptăţit să ia o hotărâre în acest sens.
Este exagerat a considera că prin hotărârea atacată a fost înstrăinat o parte din domeniul pubic, aşa cum susţin reclamanţii. Nu s-a facut dovada vânzării iar în
condiţiile legii, administraţia locală are posibilitatea de a permite amenajarea de parcări pe spaţiul public(concesionare, închiriere etc.)
Rezultă cu certitudine că se intenţionează ridicarea complexului rezidenţial în zona CP4-subzona centrală situată în interiorul distanţei de protecţie de 100 de metri de la monumente sau ansambluri protejate.
Acest aspect se poate reţine din raportul întocmit cu prilejul adoptării hotărârii(f. 63, dos.fond)
Faţă de evidenţa ce rezultă din act, curtea apreciază că emitentul actului trebuia să solicite beneficiarului toate avizele necesare, inclusiv cel referitor la intervenţia în zonă de protecţie a unui monument istoric.
Actul administrativ se bucură de prezumţia de legalitate. Autoritatea publică emitentă are obligaţia de a proceda la eliberarea de acte aministrative în acord cu legea şi în acord cu propriile reglementări, atunci când natura actului o impune.
Susţine pârâta că sunt incidente, în realitate disp. HCL nr. 240/2001.
Curtea reţine, în principal, faţă de apărarea pârâtei, că ar fi trebuit ca emitentul să indice aplicabilitatea acelui act administrativ în chiar conţinutul actului administrativ atacat în prezenta cauză, iar acum , în prezentul litigiu, pârâtul nu-şi poate invoca propria culpă.
Indiferent însă de acest lucru, constată Curtea, în acord cu cele arătate de către recurenţi, că în realitate, zona CP4 a fost împărţită în două subzone, CP4.1 şi CP4.2, ambele referindu-se la clădiri situate însă în interiorul distanţei de protecţie de 100 de metri şi deci indicarea conţinutului HCL nr. 240/2001 s-a făcut greşit.
În această situaţie se impunea emiterea avizului necesar, iar emitentul ,deşi a arătat în act că acel proiect impică o intervenţie în zona de protecţie de sub 100 de metri, nu a cerut depunerea şi a avizului necesar.
Faţă de cele menţionate anterior, în temeiul at. 304 pct. 9 c.pr.civ., rap. la disp. art. 22 din legea nr. 554/2004 se va admite recursul declarat de reclamanţi împotriva sentinţei civile nr. 1433 din 27.04.2010 a Tribunalului Maramureş ce va fi modificată în sensul că, în temeiul art. 1 al. 1 din Legea nr. 554/2004, se va admite cererea şi se va dispune anularea
H.C.L. nr.581/30.10.2007 emisă de către pârâtul Consiliul local al municipiului Baia Mare. (Judecător Delia Marusciac)
