Expropriere. Criterii de stabilire a cuantumului despăgubirii în caz de expropriere.
Legea nr. 33/1994, art. 26 alin. 1 şi 2
Criteriile de stabilire a cuantumului despăgubirii în caz de expropriere sunt legale şi sunt prevăzute de art.26 alin.1 şi 2 din Legea nr.33/1994, potrivit căruia despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite, iar la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel, în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.
Criteriile de stabilire a cuantumului despăgubirii în caz de expropriere sunt legale şi sunt prevăzute de art.26 alin.1 şi 2 din Legea nr.33/1994, potrivit căruia despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite, iar la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel, în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.
Sintagma „preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială” defineşte preţul de piaţă, anume preţul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piaţă concurenţială, atunci când sunt întrunite toate condiţiile unei vânzări corecte, şi în care cumpărătorul şi vânzătorul acţionează prudent, în cunoştinţă de cauză, în interesul propriu, presupunând că niciunul dintre aceştia nu este supus unor constrângeri exagerate.
Sintagma „preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială” defineşte preţul de piaţă, anume preţul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piaţă concurenţială, atunci când sunt întrunite toate condiţiile unei vânzări corecte, şi în care cumpărătorul şi vânzătorul acţionează prudent, în cunoştinţă de cauză, în interesul propriu, presupunând că niciunul dintre aceştia nu este supus unor constrângeri exagerate.
În contextul în care instanţa de fond nu a analizat numai preţurile prevăzute în ofertele de vânzare, ci şi preţul consemnat în contractele de vânzare-cumpărare autentificate având ca obiect unele terenuri învecinate, precum şi concluziile experţilor, alegând în mod întemeiat metoda prin comparaţia vânzărilor, varianta anului 2010, reflectă situaţia reală a pieţei imobiliare din zonă şi satisface exigenţele textului de lege în sensul arătat mai sus.
Prin Sentinţa civilă nr.1494 din 8 septembrie 2010 a Tribunalului Mureş s-a admis cererea formulată de reclamantul Consiliul Judeţean Mureş, în contradictoriu cu pârâta M.V. şi în consecinţă, s-a dispus:
– exproprierea terenului arabil extravilan în suprafaţă de 18.450,95 mp, din totalul parcelei nr.1362/1/16 – de 29.000 mp, înscrisă în TP nr.108473/2002, tarla 32, redată în planul de situaţie anexă la memoriul tehnic întocmit de expert G.A.L. (f.10 dosar fond) între punctele:412a-412b-406-407-412a;
– omologarea raportul de expertiză efectuat în cauză de comisia de experţi: ing.C.T., ing. S.L. şi ing. I.T.N. (f.95-138 dosar fond) şi va avea în vedere la stabilirea despăgubirilor, comparabila A la nivelul anului 2010, pentru o suprafaţă de 18.450,95 mp;
– obligarea expropriatorul reclamant la plata către pârâta M.V. a despăgubirilor de 6,80 Euro/mp, şi anume la plata sumei totale de 125.466,46 Euro, care urmează să fie achitată în lei la cursul de schimb al Băncii Naţionale a României din ziua plăţii, în termen de 30 de zile de la pronunţarea hotărârii.
Pentru a pronunţa această hotărâre prima instanţă a reţinut, cu privire la suprafaţa de teren supusă exproprierii, prevederile art.24 alin.2 din Legea nr.33/1994 şi suprafaţa de teren necesară pentru extinderea pistei.
Cu privire la stabilirea despăgubirilor instanţa a avut în vedere prevederile art.26 şi art.27 din Legea nr.33/1994.
Instanţa a avut în vedere metoda prin comparaţia vânzărilor, estimarea valorii terenului varianta anului 2010, relevantă fiind comparabila A din raportul de expertiză întocmit, întrucât redă preţul de vânzare al unei parcele similare de teren.
Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs, în termen legal, reclamantul Consiliul Judeţean Mureş, solicitând admiterea recursului, modificarea sentinţei civile atacate în sensul stabilirii cuantumului despăgubirilor la 5,70 Euro/mp, aşa cum a fost propus de către expropriator.
În motivarea cererii reclamantul arată că, în ceea ce priveşte despăgubirile, în mod greşit prima instanţă a reţinut că, cuantumul acestora este de 6,8 Euro/mp, în urma omologării raportului de expertiză dispus în cauză.
Cuantumul despăgubirilor oferite de către expropriator, respectiv de 5,70 Euro/mp a fost stabilit prin metoda de stabilire a valorii de achiziţie a terenurilor prin actualizarea, cu indicele de inflaţie, a preţului cu care s-au achiziţionat terenuri în zona Parcului Industrial Mureş, rezultând o valoare reală de piaţă a terenurilor necesare realizării obiectivului „Extinderea A.T. Tg. Mureş de 5,70 Euro/mp.
De altfel, este de notorietate că în prezent valoarea de vânzare a unor bunuri imobiliare este mică în acest context al crizei economice.
Stabilirea valorii de circulaţie a terenului trebuie realizată potrivit Standardelor Internaţionale de Evaluare.
Stabilirea valorii de piaţă a terenului supus exproprierii, pe lângă metoda valorii patrimoniale (costul standard) şi metoda prin comparaţia vânzărilor, trebuie abordată şi din perspectiva valorii prin capitalizarea venitului.
În conformitate cu dispoziţiile Standardelor Internaţionale de Evaluare, valoarea de piaţă este estimată ca fiind preţul cel mai probabil, care se poate obţine, în mod rezonabil, pe piaţă, la data evaluării, pentru un imobil, în conformitate cu definiţia valorii de piaţă.
Tehnica comparaţiei vânzărilor pentru evaluarea terenului nu este corespunzătoare deoarece există diferenţă între valorile solicitate de agenţii imobiliari sau de proprietari în publicaţiile imobiliare şi valorile reale conform contractelor de vânzare-cumpărare.
Din analiza pieţei imobiliare rezultă că în anul 2010 preţurile la bunurile imobile au scăzut cu cca. 30% faţă de anul 2009.
În decursul anilor 2009 şi 2010 au fost expropriaţi şi alţi proprietari, despăgubirile primite fiind de 5,70 Euro/mp.
Raportul de expertiză nu a fost întocmit în concordanţă cu Standardele de evaluare în materia imobilelor.
În drept s-au invocat dispoziţiile art.304 pct.9 C.pr.civ.
Prin Întâmpinarea depusă la data de 27 octombrie 2010, pârâta M.V. a solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii s-a arătat că, potrivit practicii constante în materie, la stabilirea valorii reale a imobilului urmează a se ţine seama de preţul cu care se vând în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.
Din conţinutul expertizei şi înscrisurile anexă la expertiză (contractele de vânzare-cumpărare şi planul anexă fila 183 dosar fond) reiese faptul că experţii au redat în mod amănunţit modul de stabilire a valorii imobilului, pornind de la preţul de vânzare al altor terenuri de aceeaşi categorie situate în aceeaşi zonă sau în zona învecinată.
Din aceste motive instanţa a apreciat utilă cauzei metoda comparaţiei vânzărilor.
Susţinerea reclamantei că în contextul crizei economice a scăzut valoarea imobilelor şi că alţi proprietari au acceptat despăgubirile oferite nu este de natură să combată concluziile raportului de expertiză.
Analizând actele şi lucrările dosarului, prin prisma motivelor de recurs invocate, instanţa a constat că recursul este nefondat, din urătoarele considerente:
În acest context susţinerea reclamantului că cele reţinute de prima instanţă sunt nelegale, nu pot fi primite.
Astfel, prin raportul de expertiză întocmit (f.96-138 dosar fond), s-au folosit două metode de evaluare: metoda valorii de patrimoniu şi abordarea prin comparaţia vânzărilor.
S-au folosit ca şi probe contracte de vânzare-cumpărare teren din perioada 2007, 2009 şi 2010 din zona luată în studiu sau din zona învecinată şi publicaţiile de pe piaţa imobiliară.
Instanţa de fond nu a analizat numai preţurile prevăzute în ofertele de vânzare ci şi preţul consemnat în contractele de vânzare-cumpărare autentificate precum şi concluziile experţilor, alegând în mod întemeiat metoda prin comparaţia vânzărilor, varianta anului 2010, ceea ce reflectă situaţia reală a pieţei imobiliare din zonă şi satisface exigenţele textului de lege în sensul arătat mai sus.
În această situaţie, nefiind incident în cauză motivul de recurs invocat, în baza art.312 C.pr.civ. s-a respins recursul declarat ca nefondat.
