Expropriere; stabilirea cuantumului despagubirilor.
– art. 21-27 din Legea nr. 33/1994
1. Din interpretarea dispozitiilor art. 25 din Legea nr. 33/1994 reiese ca instanta va constitui o comisie compusa din trei experti, unul numit de instanta, unul desemnat de expropriator si altul din partea persoanelor supuse exproprierii, iar comisia astfel constituita va întocmi un raport comun prin care va stabili cuantumul despagubirilor. Numai în situatia în care exista o opinie diferita a unui expert se va întocmi un raport separat.
2. Nu constituie un motiv de nulitate a hotarârii faptul ca procurorul nu a participat la toate sedintele de judecata in fata instantei de fond. Participarea obligatorie a procurorului la judecata, reglementata de art. 23 din Legea nr. 33/1994 trebuie inteleasa in sensul in care aceasta sa asigure exprimarea de catre procuror, in calitatea sa speciala, a pozitiei institutiei pe care o reprezinta asupra modului de solutionare a cauzei sau a unor aspecte care sunt decisive in economia cauzei.
3. Ca urmare a modificarii dispozitiilor art. 9 alin. 3 din Legea nr. 198/2004 (conform caruia – în varianta rezultata prin modificarea intervenita prin Legea nr. 184/2008 – la calcularea cuatumului despagubirilor expertii si instanta de judecata se raportau la momentul transferului de proprietate) prin OUG nr. 228/2008, care face doar trimitere la dispozitiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, în prezent, la calcularea cuantumului despagubirilor se tine seama de pretul cu care se vând, în mod obisnuit, imobilele de acelasi fel în unitatea administrativ-teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiza, iar nu la data exproprierii sau la orice alta data.
CURTEA DE APEL BUCURESTI – SECTIA A IV A CIVILA
DECIZIA CIVILA NR. 404A/08.06.2010
Actiunea formulata de reclamanta N.A. în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, prin Compania Nationala de Autostrazi si Drumuri Nationale din România SA a fost admisa prin sentinta civila nr. 324/30.10.2006 pronuntata de Tribunalul Giurgiu – Sectia Civila, care a omologat raportul de expertiza întocmit de ing. P.D. si a stabilit cuantumul despagubirilor la suma de 64,49 lei/mp (18,30 euro/mp) pentru terenul în suprafata de 10.881,08 mp situat în (..), expropriat prin hotarârea nr.(..)/22.04.2005 emisa de Comisia pentru aplicarea Legii nr.198/2004 – Consiliul Local A.C.
Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de fond a retinut, din dispozitiile art. 26 alin. 1 si 2 din Legea nr. 33/1994, ca singurul criteriu stabilit de lege privind cuantumul despagubirilor este valoarea reala de circulatie a imobilelor, valoarea lor pe piata.
Prin decizia civila nr. 235/12.04.2007 Curtea de Apel Bucuresti – Sectia a IV-a Civila a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelanta-pârâta, decizie ce a fost casata prin decizia nr. 7662/13.11.2007 pronuntata de Înalta Curte de Casatie si Justitie – Sectia Civila si de Proprietate Intelectuala, pe considerentul ca, potrivit dispozitiilor imperative ale art. 25 din Legea nr. 33/1994, pentru stabilirea despagubirilor instanta va constitui o comisie compusa din trei experti, unul numit de instanta, unul desemnat de expropriator si altul din partea persoanelor supuse exproprierii. Desi legea nu prevede expres, comisia de experti va întocmi un raport comun prin care va stabili cuantumul despagubirilor si numai în situatia în care exista o opinie diferita a unui expert se va întocmi un raport separat. Or, în speta, fiecare expert a întocmit câte un raport, fiind omologat raportul întocmit de expertul propus de instanta.
Mai mult, continutul acestui raport de expertiza nu este lamuritor întrucât prin concluziile sale s-a propus o valoare a despagubirilor pentru un teren intravilan, tinând seama de adeverinta nr. (..)/25.05.2006 a Primariei A.C. prin care se atesta ca terenul în litigiu este situat în intravilanul comunei, adeverinta ce a fost infirmata de adresa nr. (..)/28.11.2006 a aceleiasi Primarii, prin care se declara nula prima adeverinta si se precizeaza ca terenul care a facut obiectul exproprierii este situat în extravilanul comunei.
Prin apelul formulat apelanta-parata a dezvoltat urmatoarele critici impotriva sentintei de fond:
1. Sentinta s-a dat in temeiul unui înscris declarat nul dupa pronuntare.
Raportul de expertiza întocmit de ing. P.D. specialitatea topograf si omologat de instanta, are la baza adeverinta nr. (..)/25.05.2006 a Primariei A.C. declarata nuIa de catre aceeasi institutie conform adeverintei nr. (..)/28.11.2006.
2. Sentinta civila cuprinde dispozitii potrivnice care nu pot fi duse la îndeplinire, în sensul ca stabileste un cuantum al despagubirilor la suma de 64,49 lei/mp (18,30 euro/mp), pentru categoria teren intravilan, iar prin Hotarârea de stabilire a despagubirilor emisa de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 s-a dispus exproprierea suprafetei de teren, categoria extravilan.
3. Instanta nu s-a pronuntat asupra mijloacelor de aparare, anume:
a. Incheierea de intabulare nr. (..)/2005, prin care s-a dispus de catre O.C.P.I. Giurgiu intabularea dreptului de proprietate cu titlu juridic de expropriere in favoarea si administrarea C.N.A.D.N.R. – D.R.D.P. Bucuresti, a suprafetei de 10.881,08 mp teren extravilan,
b. Transferul proprietarii in suprafata de 1088.08 mp teren extravilan din proprietatea privata a reclamantei in proprietatea statului si in administrarea C.N.A.D.N.R.-D.R.D.P. Bucuresti, a operat de drept de la data consemnarii despagubirilor in conditiile Legii nr.198/2004 si anume de la data emiterii Hotarârii de stabilire a despagubirilor nr. (..)/22.04.2005 .
4. Hotararea a fost data cu aplicarea gresita a dispozitiilor legale, anume a Legii nr. 198/ 2004 si a Legii nr. 33/1994.
Apelanta sustine ca, netinand cont de prevederile art. 9 din Legea nr. 198/2004 si luand in considerare ca singur criteriu de stabilire a despagubirilor “valoarea reala de circulatie, valoarea lor de piata”, instanta a omologat un raport de expertiza lovit de nulitate absoluta si a inlaturat opinia expertului parte A.D.
Prin aplicarea prevederilor Legii nr.198/2004, reclamanta nu mai este proprietar al imobilului din momentul emiterii Hotarârii de stabilire a cuantumului despagubirii nr. (..)/ 22.04.2005.
5. Încalcarea normelor de procedura sub sanctiunea nulitatii prevazute de art. 105 alin. 2 Cod procedura civila.
Art. 14 din Ordonanta nr. 2/2000, prevede ca persoana care a dobândit calitatea de expert tehnic judiciar poate efectua expertize tehnice judiciare numai in specialitatea in care a fost atestata.
Astfel, expertul judiciar ing. P.D. având specialitatea topografie, poate efectua expertize judiciare numai pentru specialitatea topografie si nu pentru specialitatea evaluare, rezultând ca expertiza omologata a fost întocmita de un expert necompetent.
6. Instanta nu a fost alcatuita potrivit dispozitiilor legale.
Apelanta sustine ca a fost încalcat art. 45 C.pr.civ., având in vedere faptul ca actiunea formulata in conditiile art. 9 din Legea nr.198/2004 se solutioneaza in conditiile art.21-27 din Legea nr. 33/1994, iar alin. 1 al art. 23 prevede ca solutionarea cererilor de expropriere se face cu participarea obligatorie a procurorului, aceasta conditie nefiind îndeplinita la toate termenele de judecata si diverse acte de procedura (numire comisie de experti, desemnare expert judiciar, stabilire obiectiv expertiza, solutionare cereri precizatoare, obiectiuni la expertiza).
În urma analizei mijloacelor de proba administrate, Curtea a admis apelul declarat de apelanta-pârâta, a schimbat în parte sentinta apelata în sensul ca a înlaturat mentiunea privind omologarea raportului de expertiza întocmit de ing. P.D., a pastrat restul dispozitiilor sentintei, pentru urmatoarele considerente:
Reclamanta a fost proprietarul unei suprafete de teren de 10.881,08 mp. situat în (..). Acest teren a fost expropriat prin hotarârea nr. (..)/22.04.2005 emisa de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004- Consiliul Local A.C., judetul G., hotarare prin care s-a stabilit cuantumul despagubirilor pentru terenul reclamantei la 4 USD/mp.
Aceasta hotarare a fost contestata in cauza de catre reclamanta, sub aspectul cuantumului despagubirilor, in conditiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.
Curtea a analizat criticile formulate de apelanta impotriva sentintei fondului din perspectiva deciziei pronuntata de Înalta Curte de Casatie si Justitie – Sectia Civila si de Proprietate Intelectuala, decizie prin care o parte din aceste critici au fost deja transate.
Curtea a constatat ca deja prin decizia civila nr. 7662/13.11.2007, instanta suprema a transat o parte din aceste critici, anume a inlaturat puterea doveditoare a raportului de expertiza mentionat si a adeverintei nr. (..)/28.11.2006, motivand ca raportul de expertiza intocmit de expertul P.D. in fata primei instante nu este lamuritor, intrucat s-a intemeiat pe aceasta adeverinta, care a fost ulterior infirmata.
Curtea a respins criticile dezvoltate de apelanta-parata legat de neparticiparea procurorului la sedintele de judecata in fata instantei de fond, constatand ca procurorul a fost prezent la termenul de judecata la care pricina s-a judecat – 19.10.2006. Participarea obligatorie a procurorului la judecata, reglementata de art. 23 din Legea nr. 33/ 1994, nu trebuie inteleasa in sensul ca acesta trebuie sa fie prezent la orice termen de judecata si ca neparticiparea acestuia la anumite termene de judecata ar atrage nelegalitatea solutiei pronuntate in aceste conditii. Participarea procurorului trebuie inteleasa in sensul in care aceasta sa asigure exprimarea de catre procuror, in calitatea sa speciala, a pozitiei institutiei pe care o reprezinta asupra modului de solutionare a cauzei sau a unor aspecte care sunt decisive in economia cauzei. Or, in cauza, se constata ca la termenele anterioare dezbaterilor in fond nu s-au dispus nici un fel de masuri de o asemenea natura incat neparticiparea procurorului sa fi impietat asupra cauzei. In final, la termenul dezbaterilor finale asupra cauzei, procurorul a avut posibilitatea sa isi exprime pozitia, inclusiv asupra rapoartelor de expertiza efectuate in cauza in fata instantei de fond, nefiind impietata in nici un fel cauza in acest mod.
In ce priveste criticile dezvoltate de apelantul-parat in sensul ca instanta de fond ar fi ignorat incheierea de intabulare nr. (..)/ 2005 si ar fi ignorat faptul ca reclamanta nu mai este proprietarul terenului inca de la data consemnarii despagubirilor, anume de la data emiterii hotararii nr. (..)/ 22.04.2005, caci atunci ar fi operat transferul dreptului de proprietate catre expropriator, Curtea a constatat ca este absolut irelevant in economia cauzei cand a avut loc transferul proprietatii de la reclamanta la expropriator si incheierea de intabulare mentionata. Obiectul cauzei il constituie stabilirea cuatumului despagubirilor cuvenite reclamantei, ca proprietar expropriat, iar stabilirea despagubirilor nu este influentata in niciun mod de momentul la care a avut loc transferul proprietatii.
In acest context, sunt nefondate criticile dezvoltate de apelanta legat de aceea ca instanta de fond ar fi evaluat terenul la nivelul anului 2006, netinand cont ca reclamanta nu mai este proprietar inca din anul 2005, intrucat conform art. 26 din Legea nr. 33/ 1994 la calcularea cuantumului despagubirilor se tine seama de pretul cu care se vând, în mod obisnuit, imobilele de acelasi fel în unitatea administrativ-teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiza, iar nu la data exproprierii sau la orice alta data.
In ce priveste textul art. 9 alin. 3 din Legea nr. 198/ 2004 invocat de apelanta, care prevedea in forma rezultata prin modificarea intervenita prin Legea nr. 184/2008, ca la calcularea cuatumului despagubirilor expertii si instanta de judecata se vor raporta la momentul transferului de proprietate, Curtea constata ca acesta a fost modificat prin OUG nr. 228/2008, in forma actuala acest text nemaicontinand aceasta dispozitie, ci facand doar trimitere la art. 21-27 din Legea nr. 33/ 1994, deci calculul despagubirilor ramane a se face conform art. 26 din Legea nr. 33/ 1994.
De aceea, raman fara obiect si criticile apelantei legate de incalcarea art. 12 si art.15 din Legea nr. 198/2004, aceste texte care se refera la momentul operarii de drept a transferul de proprietate si nulitatea anumitor acte juridice devenind fara interes in cauza.
In consecinta, Curtea a constatat ca singura critica ramasa a fi analizata in continuare este cea referitoare la insasi evaluarea facuta prin sentinta fondului, pe fond, la nivelul de 18,30 euro/mp.
Instanta de apel are de verificat la acest moment legalitatea si temeinicia sentintei fondului de a stabili despagubirile la suma de 18,30 euro/mp., iar nu sa stabileasca pentru prima oara ea insasi despagubirile (caci, desi decizia de casare a inlaturat raportul de expertiza intocmit in fata tribunalului de expertul P., sentinta fondului nu a fost casata si ea, la acest moment in cauza existand deja stabilit prin aceasta sentinta un cuantum al despagubirilor).
Din aceasta perspectiva, Curtea a constatat, pe baza mijloacelor de proba administrate in apel, ca aceasta valoare de 18,30 euro/mp este corecta, in sensul ca nu este excesiva in raport de pretul de piata actual al terenului, ci dimpotriva, este inferioara.
Curtea a constatat ca din raportul de expertiza intocmit in cauza in rejudecare in apel, intocmit de expertii M. si D., cu opinia separata a expertului desemnat de apelant A.D., rezulta ca valoarea terenului la acest moment este superioara sumei de 18,30 euro/mp.
Curtea a analizat continutul acestui raport de expertiza, cu opinie separata, si a constatat ca expertii M. si D. iau in considerare la efectuarea evaluarii pretul stabilit print-un contract de vanzare cumparare cu privire la o suprafata de teren situata in aceeasi sola cu terenul reclamantei, astfel cum rezulta din titlul de proprietate, certificatul de mostenitor si din titlul de proprietate al reclamantei.
De fapt, din analiza motivelor de apel se constata ca apelanta nu aduce argumente propriu-zise, pertinente, impotriva acestei evaluari, ci se refera exclusiv la aspecte de ordin formal care ar vicia evaluarea facuta de expertul P. in fata instantei de fond (ca expertul nu ar avea specialitatea de evaluare, ca s-ar fi raportat la terenuri intravilane, ca ar fi avut in vedere un alt moment decat cel al transferului de proprietate etc.). Apelanta nu motiveaza insa propriu-zis ca valoarea de 18,30 euro/mp nu ar fi corecta, in sensul ca ar fi in realitate mai mica.
Curtea a avut in vedere si pozitia procesuala a apelantei – de pârâta -,precum si dispozitiile art. 296 C.pr.civ. conform caruia apelantului nu i se poate crea o situatie mai grea in propria cale de atac.
Curtea a inlaturat opinia expertului A.D. – expertul desemnat de apelanta -arata in cadrul comisiei de experti, conform caruia valoarea terenului ar fi de 6,5 euro/mp, vazand ca opinia acestuia nu este fundamentata legal, in raport de dispozitiile art. 26 din Legea nr. 33/ 1994.
Astfel, acest expert propune o evaluare raportata la preturile de referinta stabilite in Ghidul Notarilor Publici Giurgiu, preturi care sunt numai cu valoare orientativa si care sa fie avute in vedere la stabilirea taxelor notariale.
Este evident ca valoarea de piata o da insusi jocul cererii si ofertei, iar nu limitele de pret stabilite prin acest Ghid. Expertul A. isi motiveaza pozitia pe aceea ca nu au putut fi identificate astfel de contracte de vanzare-cumparare, insa este contrazis chiar de depunerea la dosar, de catre ceilalti doi experti, a contractului de vanzare-cumparare incheiat foarte recent pentru un teren aflat in aceeasi parcela cu cel in discutie in cauza. Expertul A. nu mai motiveaza insa de ce ignora si acest contract.
Or, instanta de judecata, ca si expertii M. si D., au in vedere exact acest pret rezultat in mod efectiv pe piata imobiliara, in acord deplin cu dispozitiile legale.
In concluzie, Curtea a constatat ca evaluarea facuta prin sentinta fondului corespunde disp. art. 26 din Legea nr. 33/1994, astfel ca, tinand cont si de dispozitiile art. 291 C.pr.civ., a mentinut aceasta solutie de stabilire a despagubirilor la suma de 18,30 euro/mp.
In ce priveste categoria terenului de a fi extravilan sau intravilan, Curtea a constatat ca nu intereseaza catusi de putin in cauza natura de teren intravilan sau extravilan a terenului in discutie, de aceea au fost respinse toate argumentele apelantei-parate intemeiate pe aceasta idee. Astfel cum corect retine instanta de fond, singurul criteriu pentru stabilirea despagubirilor stabilit de art. 26 din Legea nr. 33/ 1994 este “valoarea reala a imobilului”, tinandu-se seama de “pretul cu care se vând, în mod obisnuit, imobilele de acelasi fel în unitatea administrativ-teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiza”.
Astfel cum reiese din expertizele efectuate in cauza (inclusiv cea efectuata in fata instantei de fond, caci desi inlaturate concluziile expertului P. sub aspectul evaluarii, raman corecte, pana la inscrierea in fals, mentiunile acestuia legat de constatarile la fata locului) desi terenul figureaza în cartea funciara ca teren extravilan, el este înconjurat de case de locuit, are acces direct pe latimea sa la DN5 Giurgiu Bucuresti si pe lungime la drumul judetean, poate fi usor parcelat, folosit în procent de 100% pentru constructii de orice fel, reteaua electrica se afla pe razorul terenului, are acces la reteau de telefonie fixa si mobila si alimentare cu apa. Din fotografiile depuse anexat raportului de expertiza rezulta ca in imediata apropiere a acestui teren exista lucrari de modernizare si dotare edilitara si s-au dezvoltat proiecte imobiliare de o oarecare anvergura.
In mod evident valoarea acestui teren este determinata de aceste caracteristici concrete, astfel cum corect a retinut tribunalul, iar a sustine ca aceste criterii, anume ,,categoria localitatii, pozitionarea terenului fata de localitate, functiile economico-sociale ale localitatii, pozitionarea terenului fata de caile de acces, echiparea tehnico edilitara a zonei, caracteristicile, restrictii de folosire, poluare, raportul dintre fatada si adâncimea terenului etc.,, sunt irelevante pentru valoarea de piata” a acestuia (cum sustine apelanta) ar fi o sfidare crasa a evidentei.
Curtea a mai constatat, de altfel, ca adresele emise de Primaria A.C. sunt in mod repetat contradictorii, iar pana la momentul la care Primaria A.C. se va decide cum sa incadreze terenul, dreptul reclamantei la despagubiri pentru terenul expropriat nu poate fi impiedicat, ci trebuie sa fie avut in vedere, de altfel in acord deplin cu art. 26 din Legea nr. 33/ 1994, pretul real de vanzare pe piata imobiliara, indiferent de natura extravilana sau intravilan a terenului.
