Dosar nr.26936/3/2012
ROMANIA
TRIBUNALUL BUCURESTI- SECTIA A VII-A CIVILA
SENTINTA CIVILA nr.11818
Sedinta Publica din 16.11.2012
INSTANTA COMPUSA DIN:
PREŞEDINTE- JUDECATOR SINDIC – PM
GREFIER- MM
Pe rol fiind solutionarea cauzei civila, avand ca obiect actiune in anulare a contractului de vanzare-cumprare nr.889/25.06.2008, formulata de reclamantul IM in contradictoriucu paratii NP PRIN CURATOR SPECIAL AV si SDSE.
Dezbaterile au avut loc in sedinta publica de la 02.11.2012, fiind consemnate in incheierea de sedinta de la acea data, care face parte integranta din prezenta, cand pentru a da posibilitate partilor sa formuleze concluzii scrise si avand nevoie de timp pentru a delibera a amanat pronuntarea la 0.11.2012 si 16.11.2012, cand a hotarat urmatoarele:
TRIBUNALUL
Prin cererea inregistrata pe rolul instantei sub nr. 26936/3/2012 reclamantul IM a solicitat in contradictoriu cu paratii NP prin curator special AV si SDSE anularea contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 889 din 25.06.2008 de BNP FM si FB incheiat intre NP in calitate de vanzator si SDSE si a actului aditional autentificat sub nr. 1526 din 14.10.2008 de BNP FM si FB.
In motivare, a aratat ca prin sentinta civila nr. 3571 din 13.05.2011 pronuntata de Tribunalul Bucuresti Sectia a VII-a Civila a fost deschisa procedura generala impotriva debitoarei. Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 889 din 25.06.2008 14.10.2008 de BNP FM si FB, debitoarea a instrainat dreptul de proprietate asupra imobilului compus din teren in suprafata de 1300 mp, conform actelor de proprietate si 1344,27 lei conform masuratorilor cadastrale si constructiile aferente pe acesta- garaj si magazine, cu suprafata construita la sol de 499,33 mp, cu numar cadastral 2269 catre SDSE. Conform contractului de vanzare-cumparare, cumparatorul avea obligatia de a achita pretul de 1.036.490 Euro pana la data de 20.10.2008, iar conform actului aditional nr. 1526 din 14.10.2008 a fost prelungita aceasta perioada pana la data de 14.04.2009. Transferul patrimonial este fraudulos avand in vedere ca SDSE nu a achitat la termenul scadent restul contravalorii imobilului in cuantum de 527.520 Euro. Scopul instrainarii imobilului a fost ascunderea bunurilor de la urmarirea creditorilor, care nici pana la data prezentei nu si-au putut recupera prejudiciul de 338.741,89 lei. Privilegiul vanzatorului a fost inscris in Cartea Funciara chiar si in conditiile in care cumparatorul nici pana la data prezentei nu a achitat integral pretul. Transferul patrimonial a fost efectuat in cei trei ani anteriori deschiderii procedurii.
Starea de insolventa la care debitoarea se gasea la data efectuarii transferului patrimonial era vadita, conform extraselor de cont. Producerea unei pagube creditorilor este certa, in conditiile in care acestia nu isi pot recupera creantele. Debitorul a fost constient ca prin actul de vanzare-cumparare fraudeaza creditorii. Nu a fost efectuat niciun demers in vederea recuperarii pretului vandut sau a restului de pret. In actul aditonal nr. 1526 din 14.10.2008 a fost inserata o clauza abuziva in cuprinsul art. 2 conform caruia, in conformitate cu intelegerea anterioara a partilor, daca PUZ-ul solicitat nu se aproba pana la data de 14.04.2009, suma de 527.250 Euro se va considera ca reprezinta plata integrala a pretului vanzarii terenului in conditiile actuale ale certificatului de urbanism. SDSE va intra in posesia terenului, iar suma de 509.240 Euro , inclusiv TVA, nu va fi achitata catre NP. In conditiile in care PUZ-ul nu se va aproba din culpa vanzatorului si se datoreaza exclusiv demersurilor cumparatorului rezulta in mod evident frauda contractuala prin care partile au urmarit practic scoaterea bunurilor din patrimoniul debitoarei la un pret mai mic decat cel prevazut in contract.
In drept au fost invocate prevederile art. 3 pct. 26, art. 79, art. 80 lit. c), art. 77 din legea nr. 85/2006.
Paratul SDSE a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neintemeiata.
In motivare, a aratat ca printre conditiile de admisibilitate a actiunii revocatorii speciale reglementate de dispozitiile art. 79-80 din Legea nr. 85/2006 se numara, in mod esential, si aceea ca actul juridic a carui anulare se solicita sa fie un act fraudulos, respectiv debitorul sa fi urmarit prin actul contestat fraudarea intereselor creditorilor inscrisi la masa credala, avand ca scop ori constientizand macar ca actul savarsit va conduce, total sau partial, la destabilizarea activitatii sale. In plus, pentru ca o astfel de actiune sa fie admisibila este necesar a fi dovedita complicitatea la frauda a partilor cocontractante, in caz contrar acestia putand opune buna-credinta a subdobanditroului cu titlu oneros ce a achizitonat un bun pentru sine. Fraudarea intereselor reprezinta un aspect ce poate fi demonstrate cu orice mijloc de proba . La perfectarea transferului patrimonial in discutie, parata nu a urmarit fraudarea intereslor creditorului NP. Pretul stabilit pentru vanzare nu a fost unul nici derizoriu, nici modic. Pretul vanzarii a fost stabilit la suma de 1.036.490 Euro din care 200.000 Euro au fost achitati la data prefectarii actului authentic de transfer al proprietatii, restul de 836.490 Euro urmand a fi achitat cel mai tarziu pana la data de 20.10.2008. Anterior implinirii termenului scadent, partile, la 14.10.2008, au intocmit un act aditional la contractul de vanzare-cumparare, convenind reesalonarea achitarii restului de pret in doua transe: suma de 327.250 Euro la data semnarii actului aditional , iar suma de 509.240 Euro in cel mult 6 luni de la data la care cumparatorul a semnat si achitat avansul pentru PUZ-ul de zona si proiect, conform contractului nr. 92/2008 si facturii VD nr. 41 din 13.10.2008, dar nu mai tarziu de 14.04.2009. In acelasi act partile au convenit ca daca PUZ-ul solicitat nu se aproba pana la data de 14.04.2009, suma de 527.250 Euro se va considera ca reprezinta plata integrala a pretului vanzarii terenului in conditiile certificatului de urbanism SDSE urmand sa intre in posesia terenului, suma de 509.240 Euro inclusiv TVA nemaifiind necesar a fi achitata catre NP.
Nu pot fi primite sustinerile reclamantei in sensul ca transferul patrimonial nu intra in sfera de activitate a societatii comerciale, imprejurare care dovedeste caracterul fraudulos al actului. In raporturile cu tertii, orice persoana, fie ea si juridica, se poate legitima in calitate de proprietar al bunurilor pe care le detine si poate efectua acte de dispozitie cu privire la acestea.
In drept au fost invocate prevederile art. 79-80 din Legea nr. 85/2006.
Paratul AV, in calitate de curator special al debitoarei, a formulat note scrise prin care a solicitat admiterea cererii si anularea contractului de vanzare-cumparare.
In motivare a aratat ca, la momentul valorificarii imobilului, debitoarea se confrunta cu grave probleme financiare, activitatea societatii nu se desfasura in conditii normale si s-a urmarit practic protejarea activului fata de creditori prin vanzare la un pret mai mic. Cumparatorul nu a inteles sa isi intabuleze imobilul.
In cursul judecatii, instanta a administrat proba cu inscrisurile depuse la dosar.
Analizand actele dosarului, instanta retine in fapt urmatoarele:
La data de 25.06.2008 a fost incheiat si autentificat sub nr. 889 de BNP Asociati FM si FB contractul de vanzare-cumparare incheiat intre NP , in calitate de vanzator, si SE , in calitate de cumparator, cu privire la imobilul situat in Bucuresti, str. Ajustorului nr. 27-29, sector 6, compus din teren in proprietate in suprafata de 1300 mp, conform actelor de proprietate si 1344,27 mp conform masuratorilor cadastrale si contructiile situate pe acesta-garaj si magazie, cu suprafata construita la sol de 499,33 mp cu nr. cadastral 2269, intabulat in Cartea Funciara nr. 12108-OCPI sector 6 ,Bucuresti.
Pretul vanzarii a fost stabilit la suma de 871.000 Euro plus TVA, respectiv 1.036.490 Euro din care la data perfectarii actului a fost achitata suma de 200.000 Euro inclusiv TVA, urmand ca restul pretului vanzarii, adica 836.490 Euro sa fie achitat pana la data de 20.10.2008.
La data de 14.10.2008 a fost incheiat si autentificat sub nr. 1526 la contractul de vanzare-cumparare prin care partile au convenit sa reesaloneze achitarea restului pretului vanzarii imobilului situat in Bucuresti, str. Ajustorului nr. 27-29, adica suma de 836.490 Euro astfel: suma de 327. 000 Euro, inclusiv TVA, la data autentificarii actului aditional si suma de 509.240 Euro, inclusiv TVA, in maximum 6 luni de la data la care cumparatorul a semnat si achitat avansul pentru PUZ-ul de zona si proiect conform contractului nr. 92/2008 si facturii VD nr. 41 din 13.10.2008, dar nu mai tarziu de 14.04.2009.
Conform art. 2 din actul aditional, daca PUZ-ul solicitat nu se aproba pana la data de 14.04.2009, suma de 527.250 Euro se va considera ca reprezinta plata integrala a pretului vanzarii terenului in conditiile certificatului de urbanism, respectiv POT=45% si CUT =1,3 pentru P+2+M, SDSE urmand sa intre in posesia terenului, suma de 509.240 Euro inclusiv TVA nemaifiind necesar a fi achitata catre NP.
Prin sentinta civila nr. 3571 din 13.05.2011 pronuntata in dosar nr. 21209/3/2010 de Tribunalul Bucuresti,Sectia a VII-a Civila a fost deschisa procedura insolventei impotriva debitoarei NP.
Administratorul judiciar a solicitat anularea contractului de vanzare-cumparare mentionat intrucat acesta a fost incheiat cu fraudarea intereselor creditorilor, incalcand prevederile art. 79-80 lit. c) din legea nr. 85/2006.
Potrivit art. 79 , 80 lit. c) din legea insolventei, administratorul judiciar sau, după caz, lichidatorul poate introduce la judecătorul-sindic acţiuni pentru anularea actelor frauduloase încheiate de debitor în dauna drepturilor creditorilor, în cei 3 ani anteriori deschiderii procedurii.
Administratorul judiciar sau, după caz, lichidatorul poate introduce la judecătorul-sindic acţiuni pentru anularea constituirilor ori a transferurilor de drepturi patrimoniale către terţi şi pentru restituirea de către aceştia a bunurilor transmise şi a valorii altor prestaţii executate, realizate de debitor prin acte încheiate în cei 3 ani anteriori deschiderii procedurii, cu intenţia tuturor părţilor implicate în acestea de a sustrage bunuri de la urmărirea de către creditori sau de a le leza în orice alt fel drepturile.
Potrivit art. 948 din Codul civil in vigoare la data nasterii raportului juridic, conditiile esentiale pentru validitatea unei conventii sunt: 1. capacitatea de a contracta; 2. consimtamantul valabil al partii ce se obliga; 3. un obiect determinat; 4. o cauza licita.
Contractul de vanzare – cumparare autentificat sub nr. 889 de BNP Asociati FM si FB a fost legal incheiat, cu respectarea prevederilor legale mentionate.
S–a mentionat de catre administratorul judiciar faptul ca scopul contractului a fost sustragerea bunului imobil de la urmarirea creditorilor, chiar paratul AV recunoscand ca scopul incheierii acestui contract fost sustragerea bunului de la urmarirea creditorilor.
Dispoziţiile art. 80 alin 1 lit. b) şi c) din lege prevad ca anularea contractului de vanzare-cumparare poate interveni in conditiile in care se face dovada intentiei tuturor părţilor implicate de a sustrage bunuri de la urmărirea de către creditori sau de a le leza in orice altfel drepturile, sarcina ce revine reclamantului.
Faptul ca in cauza una din partile contractului , respectiv vanzatorul-administratorul debitorului NP , a recunoscut faptul ca scopul vanzarii a fost sustragerea bunului imobil de la urmarirea creditorilor nu are relevanta sub aspectul retinerii dispozitiilor art. 80 lit. c) din legea insolventei, legea prevazand intentia tuturor partilor implicate de a sustrage bunul. Or, in cauza nu s-a facut dovada intentiei paratului SSE de a sustrage bunul de la urmarirea creditorilor. Declaratia paratului AV face dovada scopului avut in vedere de acesta la incheierea actului , nu si al paratului SSE, in conditile in care nu s-a facut dovada existentei unei intelegeri intre acestia cu privire pretul imobilului sau al destinatiei acestuia.
Cu privire la clauza inserata in cuprinsul art. 2 din actul aditional, se retine ca aceasta are urmatorul cuprins: „daca PUZ-ul solicitat nu se aproba pana la data de 14.04.2009, suma de 527.250 Euro se va considera ca reprezinta plata integrala a pretului vanzarii terenului in conditiile certificatului de urbanism, respectiv POT=45% si CUT =1,3 pentru P+2+M, SDSE urmand sa intre in posesia terenului, suma de 509.240 Euro inclusiv TVA nemaifiind necesar a fi achitata catre NP”.
Conditia potestativa simpla reprezinta acea conditie a carei realizare depinde atat de vointa uneia dintre parti , cat si de un element exterior al acesteia ( fapt exterior sau vointa unei persoane determinate).
Conditia asumata sub conditie potestativa simpla este valabila, chiar daca depinde de vointa debitorului.
Inserarea clauzei cuprinse in art. 2 din actul aditional tine de scopul prefigurat de cumparatoare la incheierea actului, respectiv de destinatia ce urma a fi data terenului in cauza.
Nu s-a facut dovada faptului ca suma de 527.250 Euro achitata de cumparatoare nu reprezinta un pret corespunzator zonei si tranzactionarii pe piata, in lipsa actului administrativ cu privire la care se face referire in actul aditional.
Deşi prin înstrăinarea bunului menţionat debitorul şi-a diminuat patrimoniul, frauda nu se presupune, ci trebuie dovedită, or in speta nu s-a facut dovada intentiei paratei SDSE de a sustrage bunul de la urmarirea creditorilor.
In baza considerentelor mentionate, va respinge cererea in anulare formulata de reclamantul IM ca neintemeiata.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE:
Respinge cererea formulata de reclamantul IM – in contradictoriu cu paratii NP PRIN CURATOR SPECIAL AV si SDSE, ca neintemeiata.
Cu recurs in 7 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica azi, 16.11.2012.
PRESEDINTEGREFIER
