Neanalizarea cerinţelor legale prevăzute de art. 65 din Legea nr. 64/1995 pentru a se dispune anularea contractului de vânzare-cumpărare prin care subdobânditorul a devenit proprietar al imobilului echivalează cu nemotivarea acelei părţi din sentinţa atacată referitoare la anularea contractului de vânzare-cumpărare în cauză, motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C.pr.civ.
( Decizia comercială nr. 354/07.03.2007 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti – Secţia a VI-a Comercială în dosarul nr. 6914/3/2006:
Prin sentinţa comercială nr. 2016/11.09.2006 pronunţată de T. B. – Secţia a VII- a Comercială a fost admisă cererea reclamantei S.C. L. S.R.L., prin lichidator judiciar D.V., în contradictoriu cu pârâtele S.C. D. I. S.A. , S.C. C. S.A., prin lichidator judiciar S.C. G. M. C. S.R.L. şi S.C. C.I. B. S.A. S-a dispus anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2954/22.12.2004 de B.N.P. M. J. încheiat între S.C. L. S.R.L. şi S.C. D. I. S.A. şi anularea contractului de cesiune de creanţă nr. 23/28.05.2005 intervenit între S.c. L. S.R.L. şi S.C. C. S.A. Totodată s-a dispus anularea şi a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3564/28.12.2005 de B.N.P. M. J. încheiat întra S.C. D. I. S.A. şi S.C. C.I. B. S.A., precum şi repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii acestor contracte şi restituirea imobilului situat în Bucureşti Şos. Pantelimon, nr. 300, Sector 2 în patrimoniul reclamantei-debitoare.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa a arătat că prin cererea înregistrată la data de 22.02.2006 reclamanta S.C. L. S.R.L., prin lichidator judiciar D. V. a solicitat, în contradictoriu cu pârâtele S.C. D. I. S.A. şi S.C. C. S.A., anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2954/22.12.2004 de B.N.P. M. J. încheiat între S.C. L. S.R.L. şi S.C. D. I. S.A. şi a contractului de cesiune de creanţă nr. 23/28.05.2005 intervenit între S.C. L. S.R.L. şi S.C. C. S.A., contract prin care S.C. L. S.R.L. a cesionat creanţa sa în sumă de 70.443.954.000 ROL rezultând din contractul de vânzare-cumpărare menţionat, restituirea bunului şi repunerea părţilor în situaţia anterioară.
Cererea a fost motivată în sensul că la data de 22.12.2004, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 2954 prin care reclamanta a vândut către S.C. D. I. S.A., la preţul de 59.196.600.000 ROL şi T.V.A. imobilul situat în Bucureşti Şos. Pantelimon nr. 300 Sector 2 , preţul vânzării urmând să fie achitat până la 31.01.2005, termen modificat ulterior prin act adiţional la data de 31.07.2005. Înainte de expirarea termenului de plată, S.C. L. S.R.L. a cesionat suma pe care o avea de încasat către S.C. C. S.A.,prin contractul de cesiune de creanţă nr. 23/18.05.2005, preţul cesiunii a fost stabilit la valoarea nominală a creanţei şi urma să fie achitat în trei rate la: 30.06.2005, 31.08.2005 şi 30.09.2005, cesiunea fiind notificată către S.C. D. I. S.A. prin notificarea nr. 27/20.06.2005. Până în prezent nu rezultă că S.C. L. S.R.L. a primit contravaloarea imobilului vândut, iar transferul de proprietate asupra imobilului s-a efectuat în mod fraudulos, cu intenţia vădită de a diminua patrimoniul societăţii în dauna creditorilor şi a determinat imposibilitatea debitoarei de a-şi desfăşura obiectul de activitate şi de a achita creditorii. S-a susţinut că contractul de vânzare-cumpărare al imobilului este nul deoarece nu a fost semnat de către reprezentantul legal al vânzătorului, hotărârea A.G.A. nr. 9/26.11.2004 nu a fost legală fiind adoptată de alte persoane fără calitate de reprezentanţi ai asociaţilor S.C. L. S.R.L. , iar contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu intenţia vădită de a diminua activul societăţii debitoare în dauna creditorilor.
Reclamanta şi-a precizat cererea la termenul de judecată din data de 15.05.2006 în sensul introducerii în cauză a S.C. C.I. B. S.A., în calitate de subdobânditor al imobilului menţionat şi anularea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3564/28.12.2005 de B.N.P. M. J. , cu motivarea că, fără a achita preţul datorat, S.C. D. I. S.A. a vândut în continuare imobilul către S.C. C.I. B. S.A.
Analizând probatoriul administrat în cauză, instanţa a precizat că sunt aplicabile dispoziţiile Legii nr. 85/2006 ce a intrat în vigoare la 21.07.2006, respectiv art. 79, 80 şi 84 din lege.
În fapt, instanţa a reţinut că la data de 22.12.2004, reclamanta S.C. L. S.R.L., în prezent în procedură de faliment, a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 2954 prin care a vândut către S.C. D. I. S.A., la preţul de 59.196.600.000 lei (ROL) şi T.V.A. imobilul situat în Bucureşti Şos. Pantelimon nr. 300 Sector 2, compus din teren în suprafaţă de 1060,22 m.p. şi construcţie , preţul vânzării urmând să fie achitat la data de 31.01.2005, dată modificată ulterior prin act adiţional la data de 31.07.2005. Înainte de expirarea termenului de plată, S.C. L. S.R.L. a cesionat suma pe care o avea de încasat către S.C. C. S.A. prin contractul de cesiune de creanţă nr. 23/18.05.2005, preţul cesiunii a fost stabilit la valoarea nominală a creanţei şi urma să fie achitat în trei rate: 30.06.2005, 31.08.2005 şi 30.09.2005, cesiunea fiind notificată către S.C. D. I. S.A. prin notificarea nr. 27/20.06.2005. Fără a achita preţul datorat, S.C. D. I. S.A. a vândut în continuare imobilul către S.C. C.I. B. S.A. prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3564/28.12.2005 de B.N.P. M. J.
Judecătorul sindic a arătat că actul de vânzare-cumpărare nr. 2954/22.12.2004 a fost semnat din partea vânzătorului de o persoană ca nu avea calitatea să realizeze o astfel de operaţiune juridică, iar hotărârea A.G.A. nr. 9/26.11.2004 menţionată în act ca temei legal al calităţii de reprezentant a D-lui S . Z. nu a fost legală, deoarece a fost adoptată de persoane fără calitate de reprezentanţi ai asociaţilor S.C. L. S.R.L. De asemenea, s-a considerat că, în speţă, contractul menţionat a fost încheiat cu intenţia vădită de diminuare a patrimoniului debitoarei, aspect ce rezultă şi din faptul că atât vânzătoarea cât şi cumpărătoarea au avut ca asociat şi respectiv acţionar-administrator, pe S. Z . , persoană cu interes în ambele societăţi, ai prin această vânzare s-a acţionat împotriva intereselor S.C. L. S.R.L. neasigurându-se încasarea preţului vânzării şi făcând imposibilă desfăşurarea activităţii societăţii.
Cu toate că preţul vânzării stabilit prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 2954/22.12.2004 nu a fost încasat nici până în prezent de către reclamantă, imobilul în litigiu a mai făcut obiectul unor acte juridice de cesiune de creanţă, prin contractul de cesiune de creanţă nr. 23/18.05.2005 prin care S.C. L. S.R.L. cesionează suma pe care o avea de încasat către S.C. C. S.A., şi a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3564/28.12.2005 de B.N.P. M. J. prin care S.C. D I. S.A. a vândut imobilul către S.C. C.I. B. S.A., într-un interval scurt de timp, ceea ce dovedeşte intenţia de diminuare a patrimoniului debitoarei în dauna creditorilor. Mai mult, s-a precizat şi că nu s-a îndeplinit o condiţie esenţială în cazul imobilelor, condiţie constând în încheierea contractului de cesiune în formă autentică.
Faţă de cele arătate, tribunalul a considerat întemeiată cererea reclamantei de a dispune anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2954/22.12.2004 de B.N.P. M. J. încheiat între S.C. L. S.R.L. şi S.C. D. I. S.A. şi a contractului de cesiune de creanţă nr. 23/18.05.2005. De asemenea, a dispus şi anularea actului subdobânditorului bunului, în temeiul art. 84 din lege, respectiv a actului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3564/28.12.2005 de B.N.P. M. J. , precum şi repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii acestor contracte şi restituirea imobilului în patrimoniul reclamantei debitoare.
Împotriva sentinţei comerciale nr. 2016/11.09.2006 pronunţată de T. B. – Secţia a VII- a Comercială a declarat recurs în termen legal recurenta-pârâtă S.C. C.I. B. S.A. Aceasta a criticat-o ca netemeinică şi nelegală pentru motive ce vizează dispoziţiile art. 304 pct. 5 şi 7 C.pr. civ. şi art. 3041 C.pr.civ. şi care se referă în esenţă la:
1) Procedura de citare cu recurenta-pârâtă nu a fost legal îndeplinită, deoarece s-a realizat prin afişare la sediul situat în Bucureşti, Sector 1, B-dul Nicolae Bălcescu r. 25, deşi aceasta îşi desfăşoară activitatea la punctul de lucru situat în Bucureşti, Str. Doamnei nr.9-11, Sector 3, punct de lucru înregistrat la registrul comerţului.
2) Hotărârea instanţei de fond nu este motivată cu privire la anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat de către S.C. D. I. S.A. şi S.C. C.I. B. S.A.
3) Nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 84 din legea nr. 84/2006 în vederea anulării contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3564/28.12.2005 de B.N.P. M. J. , deoarece este de bună credinţă, la momentul vânzării S.C. D. I. S.A. nefiind o societate aflată în procedura prevăzută de Legea nr. 64/1995, şi a achitat în întregime preţul imobilului, preţ care a fost stabilit la valoarea de piaţă a acestuia.
Analizând recursul prin prisma motivelor de recurs expuse se constată că este fondat pentru considerentele ce urmează.
Primul motiv de recurs nu este întemeiat.
Instanţa a dispus ca recurenta-pârâtă S.C. C.I. B. S.A. să fie citată la fond la adresa de sediu din B-dul Nicolae Bălcescu nr. 25, Bucureşti, Sector 1, adresă cu care figurează înscrisă şi la O.R.C.T.B. , conform extrasului de informaţii nr. 30714/26.04.2006.
Deoarece dovada de îndeplinire a procedurii de citare cu aceasta s-a întors cu menţiunea “destinatar necunoscut” la adresa indicată, instanţa în mod legal a procedat la efectuarea procedurii de citare prin publicitate conform dispoziţiilor art. 95 C.pr.civ., respectiv prin afişare la uşa instanţei.
De altfel se constată şi că adresa indicată de către recurentă în calea de atac a recursului este tot cea cu care figurează înregistrată la registrul comerţului.
Cel dea-l doilea motiv de recurs este însă întemeiat.
Deşi a menţionat că, în temeiul art. 84 din Legea nr. 85/2006, dispune şi anularea actului subdobânditorului bunului, adică a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3564/28.12.2005 de B.N.P. M. J. încheiat între S.C. D. I.l S.A., în calitate de vânzător, şi S.C. C.I. B. S.A., în calitate de cumpărător, instanţa nu a analizat îndeplinirea condiţiilor legale prevăzute de textul de lege.
În primul rând, se constată că faţă de data formulării cererii completatoare prin care s-a solicitat anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3564/28.12.2005 de B.N.P. M. J. , 15.05.2006, şi având în vedere data intrării în vigoare a prevederilor Legii nr. 85/2006, 21.07.2006, în cauză sunt aplicabile dispoziţiile Legii nr. 64/1995 republicată şi nu cele ale Legii nr. 85/2006, aşa cum a reţinut instanţa de fond.
Art. 65 din Legea nr. 64/1995 republicată dispune că “administratorul, lichidatorul sau comitetul creditorilor va putea intenta acţiune pentru a recupera de la subdobânditor bunul ori valoarea bunului transferat de către debitor, numai dacă subdobânditorul nu a plătit valoarea corespunzătoare a bunului şi cunoştea sau trebuia să cunoască faptul că transferul iniţial este susceptibil de a fi anulat”.
În al doilea rând, instanţa care a pronunţat hotărârea atacată nu a analizat dacă sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de acest text de lege pentru a se dispune anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu subdobânditorul bunului. Astfel nu a fost verificată condiţia referitoare la plata valorii corespunzătoare a bunului, ceea ce înseamnă chiar efectuarea unui raport de expertiză contabilă în acest sens. De asemenea, nu a fost analizată nici cealaltă condiţie legală privind aspectul cunoaşterii sau al faptului că subdobânditorul trebuia să cunoască despre susceptibilitatea anulării transferului iniţial.
Neanalizarea cerinţelor legale pentru a se dispune anularea contractului de vânzare-cumpărare prin care subdobânditorul a devenit proprietar al imobilului echivalează cu nemotivarea acelei părţi din sentinţa recurată referitoare la anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3564/28.12.2005 de B.N.P. M. J. .., motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C.pr.civ.
În ceea ce priveşte cel de-al treilea motiv de recurs, se constată că cele două condiţii prevăzute de art. 65 din Legea nr. 64/1995 republicată necesare pentru a se dispune anularea actului de vânzare-cumpărare al subdobânditorului, respectiv ca subdobânditorul să nu fi plătit valoarea corespunzătoare a bunului şi ca acesta să cunoască sau să trebuiască să cunoască faptul că transferul iniţial este susceptibil de a fi anulat, trebuie îndeplinite cumulativ.
Analizarea susţinerii recurentei în sensul că a achitat în întregime preţul imobilului, preţ stabilit la valoarea de piaţă a acestuia, impune efectuarea unui raport de expertiză contabilă în acest sens, probă care, în conformitate cu dispoziţiile art. 305 C.pr.civ., nu se poate realiza în calea de atac a recursului.
Constatând că recursul este întemeiat potrivit celor arătate şi că modificarea hotărârii atacate nu este posibilă fiind necesară administrarea de probe noi, adică proba cu expertiză contabilă pentru a se stabili dacă subdobânditorul a achitat preţul imobilului cumpărat, urmează ca, în baza art. 312 alin. 1-3 C.pr.civ., să fie admis recursul.
În consecinţă, va fi casată în parte sentinţa atacată cu privire la dispoziţia instanţei de anulare a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3564/28.12.2005 de B.N.P. M. J. şi va fi trimisă cauza spre rejudecare în aceste limite aceleiaşi instanţe, cu menţinerea celorlalte dispoziţii ale sentinţei atacate.)
