Lichidatorul judiciar poate denunţa orice contract al debitorului, cu excepţia contractului de închiriere, pentru care dreptul de denunţare aparţine numai locatarului dar, cu condiţia să nu fie inferioară chiria convenită de părţi în contract faţă de cea practicată pe piaţă. Per a contrario, atunci când chiria convenită este inferioară pieţei, lichidatorul are dreptul de a denunţa contractul, urmărind maximizarea averii debitorului .
Prin Sentinţa nr.122/24 mai 2007, pronunţată de Tribunalul Mehedinţi-Secţia Comercială şi de Contencios Administrativ, s-a respins acţiunea formulată de lichidatorul desemnat să lichideze averea debitoarei SC W.SA ORŞOVA, s-a admis în parte cererea reconvenţională şi s-a respins cererea de acordare a unui drept de retenţie.
Împotriva sentinţei a formulat recurs lichidatorul, invocând faptul că locatarii nu şi-au înregistrat contractul de închiriere în cartea funciară, imobilul fiind închiriat fără acordul creditorului garantat, iar menţinerea contractului de locaţiune nu conduce la maximizarea averii în condiţiile în care chiria convenită este nesemnificativă, iar bunul – liber de orice sarcini-este atractiv la vânzare.
Analizând recursul prin prisma criticilor formulate, Curtea a constatat că este fondat.
Criticile privitoare la neînregistrarea contractului în cartea funciară şi încheierea lui fără acordul creditorului garantat nu prezintă relevanţă în soluţionarea speţei deoarece înscrierea în cartea funciară constituie o măsură de opozabilitate ce nu are efecte asupra denunţării contractului în condiţiile legii insolvenţei.
Problema care se pune în speţă este aceea a denunţării contractului de către lichidator prin prisma prevederilor art. 86 şi 91 din Legea 85/2006, dispoziţii care au fost greşit interpretate şi aplicate de judecătorul-sindic deoarece nu au fost verificate condiţiile prevăzute de art.91. Astfel, din interpretarea coroborată a celor două texte de lege, rezultă că lichidatorul poate denunţa orice contract al debitorului cu excepţia contractelor de închiriere, pentru care dreptul de denunţare aparţine numai locatarului dar, cu condiţia ca chiria convenită să nu fie inferioară chiriei practicate pe piaţă. Per a contrario, atunci când chiria convenită este inferioară pieţei, lichidatorul are dreptul de a denunţa contractul, urmărind maximizarea averii debitorului. În cauză, s-a convenit o chirie de 50 RON pentru o casă cu două corpuri de clădire în suprafaţă de aproximativ 200 m.p. , cu teren aferent având destinaţia de curte şi grădină. Chiria convenită de părţi este mult sub nivelul pieţei prin raportare la contractele depuse la dosar privind imobile din aceeaşi zonă, menţinerea contractului afectând interesele creditorilor.
Faţă de aceste considerente, Curtea a apreciat că lichidatorul este îndreptăţit să denunţe contractul şi să solicite evacuarea chiriaşului din imobil încât va admite recursul, va modifica sentinţa, va admite acţiunea lichidatorului şi va dispune evacuarea chiriaşilor din imobilul aparţinând averii debitoarei.
