Dosar nr. 11621/3/2013
ROMÂNIA
TRIBUNALUL BUCUREŞTI-SECTIA A VII-A CIVILĂ
SENTINŢA CIVILĂ NR.8243
ŞEDINŢA PUBLICĂ DE LA 14.10.2013
TRIBUNALUL CONSTITUIT DIN :
PREŞEDINTE: JUDECĂTOR-SINDIC: PN
GREFIER: IŞA
Pe rol fiind soluţionarea cauzei comerciale, având ca obiect obligaţia de a face – exec.oblig.antecontr.v/c 547/11.02.2008, privind procedura insolvenţei, privind pe reclamantul NCE în contradictoriu cu pârâtul PWC .
Dezbaterile in fond ale cauzei a avut loc in şedinţa publica de la data de 07.10.2013 fiind consemnate în încheierea de şedinţa de la aceasta data, ce face parte integranta din prezenta, când Tribunalul având nevoie de timp pentru a delibera si pentru a da posibilitate părţilor să depună concluzii scrise a amânat pronunţarea la data de 14.10.2013.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra acţiunii comerciale de faţă constată următoarele:
Prin cererea, legal timbrată, înregistrată la data de 17 aprilie 2009 pe rolul Tribunalului Bucureşti Secţia a VII-a comercială sub nr. 16416/3/2009 creditorul BCR a solicitat, în baza Legii 85/2006, deschiderea procedurii insolvenţei împotriva debitorului TV, care se află în stare de insolvenţă şi faţă de care deţine o creanţă certă, lichidă şi exigibilă în sumă de 19.377.884 euro.
În motivarea în fapt a cererii creditoarea arată că a acordat un împrumut debitoarei în cuantum de 20 milioane de euro pentru edificarea unui ansamblu rezidenţial. Ulterior debitoarea nu a reuşit să-şi mai achite ratele scadente.
În cadrul dezbaterilor de la primul termen debitoarea a arătat că nu contestă starea de insolvenţă şi că înţelege să declare că vrea să se reorganizeze.
Prin Sentinţa comercială nr. 3094 pronunţată la data de 01 iunie 2009 s-a dispus deschiderea procedurii generale a insolvenţei faţă de debitorul TV.
După soluţionarea mai multor contestaţii şi definitivarea tabloului creditorilor administratorul judiciar al debitoarei TV – PWC – a depus la dosar un plan de reorganizare care a fost confirmat.
La data de 15 februarie 2013 a fost înregistrată la dosarul de fond 16416/3/2009 cererea creditorului NCE prin care aceasta, în contradictoriu cu administratorul judiciar PWC, a solicitat ca prin sentinţa ce se va pronunţa, în temeiul art. 931 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei, să fie obligat administratorul judiciar PWC să execute obligaţiile rezultând din antecontractul de vânzare cumpărare nr. 547/11 februarie 2008, modificat si completat prin Actul adiţional nr.1 autentificat sub nr. 4665 din 25.11 2008, ambele de către BNPA LD, respectiv să incheie actul de vanzare-cumparare autentic pentru apartamentul nr. 46 situat in imobilul din oraşul V, judeţul I compus din 3 camere si dependinţe plus cota parte indiviza din părţile si dependinţele comune ale imobilului si un loc de parcare in suprafaţa de 12,50 mp.
În motivarea în fapt a cererii reclamanta arată că prin antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 547 din 11.02.2008 modificat si completat prin Actul adiţional nr.1 autentificat sub nr. 4665 din 25.11.2008, promitentul-vanzator TV s-a obligat să-i vanda apartamentul nr. 46 situat in imobilul din oraşul V judeţul I compus din 3 camere si dependinţe apartament edificat si finalizat conform planurilor si caracteristicilor tehnice prevăzute in schiţa anexa nr. 4 la contract împreuna cu un loc de parcare teren in suprafaţa de 12,50 mp.
Prin acelaşi antecontract de vanzare-cumparare TV s-a obligat sa-i înstrăineze dreptul de proprietate comuna asupra cotei indivize din părţile si dependinţele comune ale imobilului precum si dreptul de folosinţa asupra unei cote parti indivize din terenul aferent pe toata durata existentei construcţiei pozitionata conform planului de situatie din anexa nr.5 la contract.
Prin actul adiţional nr. 1 din 25.11.2008 al antecontractului de vanzare-cumparare din 11.02.2008 se precizează ca pentru acest imobil s-a achitat suma de 75.000 Euro prin chitanţele nr. 23 din 01.02.2008 (factura fiscala nr. TER FEB 001 din 01.02.2008) nr. 27 din 11 02.2008 (factura fiscala nr. 6 din 11 02.2008) si nr. 1 din 20.11.2008 ( factura fiscala nr. TN 05 din 20.11 2008) toate aceste înscrisuri fiind emise de TV.
Părţile din antecontract au stabilit data de 01.05.2009 ziua cand urma sa se incheie actul autentic de vanzare- cumparare
Promitentul-vanzator a terminat in cea mai mare parte edificarea apartamentului, inclusiv lucrările interioare, si i-a predat bunul in starea pe care a cerut-o si convenit-o: pereţi, geamuri termopane, usi, calorifere, instalaţii electrice, apa si canalizare, cablu Tv, Internet etc..
Reclamanta mai arată că după ce a primit apartamentul a demolat peretele dintre cele doua dormitoare si impreuna cu reprezentanţii promitentului-vanzator a ales din diferite magazine din Bucureşti parchetul, obiectele sanitare si de uz gospodăresc, altele decât cele oferite de constructor, precum si marmura cu care trebuiau placaţi pereţii si pardoseala din bucătărie,hol si cele doua bai.
Aceste din urma lucrări nu au mai fost executate intrucat promitentul-vanzator a intrat in insolenţă.
Datorita acestui fapts-a înscris la masa credala cu suma de 314.364,44 lei.
Reclamanta mai susţine că apartamentul ce face obiectul antecontractului de vanzare-cumparare se afla in posesia sa împrejurare dovedita prin exercitarea sub nume de proprietar a unor fapte materiale de stapanire si folosire asupra bunului respectiv.
Consideră reclamanta că preţul contractual a fost achitat integral intrucat suma de 75000 Euro plătită reprezintă preţul actual cu care poate fi achiziţionat un apartament similar, pret acceptat dealtfel si de administratorul judiciar in cel de-al doilea plan de reorganizare prin care a propus instrainarea apartamentelor terminate cu 600 Euro/mp. de construcţie. Acest pret nu este inferior valorii de piaţa a bunului care nu are o importanta determinanta pentru reuşita unui plan de reorganizare. În aceste fel, continuă reclamanta sunt îndeplinite condiţiile impuse de art. 931 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei.
În drept, s-au invocat dispoziţiile art.931 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei.
În temeiul art. 242 alin. 2 din Codul de procedură civilă s-a solicitat judecarea cauzei şi în lipsa părţilor.
Cererea a fost legal timbrată.
Pârâtul, administratorul judiciar PWC a depus întâmpinare în care a solicitat respingerea cererii.
În motivarea întâmpinării administratorul judiciar arată că ZV este o societate care a avut ca obiect principal de activitate dezvoltarea unui ansamblu rezidenţial. Deşi proiectul prevedea construirea a 7 blocuri, până la data deschiderii procedurii de insolvenţă au fost finalizate 4 blocuri, iar celelalte 3 – G1, Ga şi U, au fost identificate în diverse stadii de construcţie.
Pentru unele dintre apartamentele ce urmau a fi construite în cele 3 blocuri nefinalizate, TV a încheiat antecontraete de vânzare-cumpărare. Prin urmare, promitenta cumpărătoare a încheiat cu TV antecontractul nr. 547 din data de 11.02.2008 Antecontract”), modificat ulterior conform Actului Adiţional nr. 4665 din data de 25.11.2008 (”Act Adiţional”).
Deşi în ceea ce priveşte cererea reclamantei, sunt îndeplinite cele mai multe dintre condiţii, consideră administratorul judiciar că nu s-a făcut dovada îndeplinirii următoarelor condiţii: bunul să fie în posesia promitentului-cumpărător şi preţul să fi fost achitat integral sau să poată fi achitat de îndată.
Simplele afirmaţii în sensul posesiei bunului nu sunt suficiente, asta cu atât mai mult cu cât reclamanta nu locuieşte în blocul G1, acesta nefiind finalizat, iar art. 12 din Antecontract prevede expres faptul că aceasta putea interveni asupra variantei alese doar până la executarea construcţiei „la roşu”.
Mai mult decât atât, art. 7 din Antecontract prevede expres faptul că TV avea obligaţia predării imobilului la data finalizării lucrărilor de construire si a încheierii contractului de vânzare-cumpărare, astfel încât simpla îndeplinire a obligaţiei prevăzute de art. 12 din Antecontract nu valorează posesie.
În ce priveşte preţul, reclamanta nu a tăcut dovada faptului că imobilul ce face obiectul prezentei cauze a fost achitat integral. Astfel, conform Actului Adiţional imobilul a fost achitat doar parţial, respectiv doar suma de 75.000 euro. Restul de preţ, în valoare de 65.000 euro urma a fi achitată până la data de 01.11.2009, conform art. IV din Actul Adiţional.
Mai mult decât atât, cu toate că reclamanta nu a tăcut dovada achitării integrale a imobilului, aceasta nici nu intenţionează să achite restul de preţ, astfel cum s-a obligat prin Antecontract.
La data de 4 martie 2013 s-a dispus disjungerea cererii formulată de reclamanta NCE şi formarea unui dosar separat care a primit nr. de înregistrare 11622/3/2013.
La ultimul termen reclamanta a depus la dosar antecontractul de vânzare cumpărare nr. 547/11 februarie 2008 şi actul adiţional la acesta, precum şi chitanţele de plată a avansului.
La unul din termenele de judecată judecătorul sindic a întrebat mandatarul reclamantei dacă aceasta posedă apartamentul, iar acesta a răspuns că are cheile acestuia.
Analizând materialul probator administrat în cauză judecătorul sindic reţine că debitoarea TV, faţă de care s-a deschis procedura generală a insolvenţei, a edificat un complex rezidenţial cu mai multe blocuri cu apartamente care au şi locuri de parcare. Cu reclamanta NCE debitoarea TV a încheiat antecontractul de vânzare cumpărare nr. 547/11 februarie 2008, modificat si completat prin Actul adiţional nr.1 autentificat sub nr. 4665 din 25.11 2008, ambele de către BNPA LD, prin care i-a promis că-i va vinde apartamentul nr. 46 situat in imobilul din oraşul V judeţul I, compus din 3 camere si dependinţe plus cota parte indiviza din părţile si dependinţele comune ale imobilului si un loc de parcare in suprafaţa de 12,50 mp, în schimbul preţului de 140.000 euro, TVA inclus (potrivit actului adiţional), din care reclamanta a achitat 75.000 euro.
Judecătorul sindic mai reţine că reclamanta nu a achitat diferenţa de preţ de 65.000 euro, că aceasta nu locuieşte în apartamentul nr. 46, nefiind încheiat un proces verbal de predare primire, între vânzătorul promitent şi cumpărătoarea reclamantă.
Din perspectiva acestei situaţii de fapt, având în vedere dispoziţiile art. 931, judecătorul sindic apreciază că cererea reclamantei este neîntemeiată.
Potrivit art. 931: “Obligaţiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă: – preţul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător;”
În priveşte plata preţului, însăşi reclamanta recunoaşte în cerere că nu a achitat întregul preţ, susţinând că acum apartamentul valorează 75.000 euro, adică exact suma avansată, ca urmare a faptului că, în urma confirmării planului de reorganizare, debitoarea, prin administratorul judiciar PWC intenţionează să vândă restul apartamentelor cu 600 euro/mp, situaţie în care preţul plătit acoperă valoarea actuală a apartamentului antecontractat.
Judecătorul sindic nu poate accepta o asemenea apărare, adică faptul că suma de 75.000 euro, avansată de reclamantă, este preţul apartamentului aşa cum a fost antecontractat, întrucât acesta nu este preţul din antecontract, iar în al doilea rând, nu s-a făcut dovada că TV vânzătorul antecontractant este de acord cu preţul de 75.000 euro şi nu cu preţul de 140.000 euro. Atât timp cât antecontractul nu a fost desfiinţat convenţional de părţi sau judecătoreşte, de o instanţă, sau nu a fost modificat, prin acordul părţilor, în sensul reducerii preţului de la 140.000 euro la 75.000 euro, preţul pe care trebuie să-l achite reclamanta rămâne în continuare cel de 140.000 euro.
Chiar dacă ar fi să se ia în considerare susţinerea reclamantei, în sensul că preţul de 75.000 euro achitat de aceasta, este preţul actual al apartamentului, de 600 euro/mp rezultat în urma confirmării planului de reorganizare, aceasta nu este adevărată. Este adevărat că reclamanta a plătit 75.000 euro însă în urma aprobării planului de reorganizare, plan a cărui soartă la data pronunţării prezentei este necunoscută ca urmare căilor de atac repetate exercitate împotriva hotărârilor de confirmare sau infirmare a sa (potrivit ultimei hotărâri acesta fiind respins), creanţa creditorului NCE s-a redus la 60% din valoarea sa, ceea ce înseamnă 45.000 euro, valoare care nu este totuna cu 75.000 euro.
Prin urmare, nu se susţine apărarea reclamantei, pentru că preţul apartamentului cumpărat este de 77.598 euro (600 euro x 129,33 mp, suprafaţă reţinută în actul adiţional), iar aceasta este înscrisă la masa credală cu suma de 45.000 euro, ca urmare a reducerii creanţei sale.
Mai mult, aşa cum s-a reţinut de către judecătorul sindic, apartamentul antecontractat de reclamantă nu se află în posesia, stăpânirea ei.
Două elemente trebuie să fie întrunite, cumulativ, pentru ca stăpânirea unui lucru să poată fi califica¬tă drept posesie: a) un element material – corpus şi b) un element psiholo¬gic, intenţional – animus.
Elementul material presupune un contact direct cu lucrul, concretizat orice fel de acte materiale, cum ar fi: deţinerea lucrului, săvârşirea de acte ce folosinţă, culegerea fructelor, efectuarea unor transformări, modificări sau completări ale bunului etc.
Elementul psihologic sau intelectual – animus constă în intenţia, în voinţa celui care stăpâneşte bunul, de a efectua această stăpânire pentru sine, de a se comporta cu privire la lucru ca proprietar ori ca titular al altui drept real. Aceasta înseamnă că cel care deţine lucrul are animus domini or animus sibi habendi, sau animus possidendi.
Pentru a avea posesia este necesar să fie întrunite ambele sale ele¬mente constitutive. Numai unul dintre ele nu este suficient. Nu este de ajuns de exemplu, să existe numai stăpânirea materială, fără elementul subiectiv adică fără intenţia deţinătorului de a se comporta ca proprietar – fără animus domini.
La fel, fără elementul material, simpla voinţă de a poseda nu este sufi¬cientă pentru a duce ia dobândirea posesiei. (Corneliu Bîrsan – Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Allbeck 2001, pag. 242-243)
Ori, în cadrul dezbaterilor pe fondul cauzei judecătorul sindic a acceptat ideea avansată de reclamantă că aceasta ar manifesta un animus, însă judecătorul sindic nu a fost de acord cu faptul că NCE manifestă şi corpus, adică aceasta exercită un contact direct cu bunul antecontratat, concretizat în orice fel de acte materiale, cum ar fi închiderea şi deschiderea uşii de la intrarea în acest apartament, săvârşirea de acte ce folosinţă (odihnă cu caracter permanent sau temporar, servitul mesei, primirea unor invitaţi etc.), efectuarea unor transformări, modificări ale bunului.
A dovedi posesia înseamnă, în fond, a dovedi existenţa elementelor sale. Nu este însă acelaşi lucru a face dovada elementu¬lui material al posesiei, cu a face dovada elementului ei intenţional. De aceea, în privinţa modului în care această dovadă poate fi făcută, trebuie să distingem după cum este vorba de elementul material, ori de elementul intenţional.
Elementul material al posesiei, ca element obiectiv, este relativ uşor de dovedit, dat fiind caracterul său aparent. Ca fapt material, el poate fi dovedit prin orice mijloc de probă.
Elementul intenţional, ca element psihologic, subiectiv este desigur mai greu de dovedit. Codul civil înţelege să înlesnească această dovadă prin instituirea unor prezumţii legale, dintre care prima face din elementul material al posesiei dovada elementului intenţional, pornind de la premisa că stăpânirea materială este o exprimare a voinţei ca această stăpânire să se facă animo sibi habendi. (Corneliu Bîrsan – Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Allbeck 2001, pag. 242-243)
Or, aşa cum s-a arătat, dacă judecătorul sindic a fost de acord că reclamanta manifestă un animus, element mai greu de dovedit, în schimb aceasta nu a dovedit că are şi corpus.
Este adevărat că reclamanta a solicitat şi proba cu martori, pentru a dovedi elementul material al posesiei, dar faptul că nu a achitat întregul preţ al apartamentului, aşa cum s-a arătat mai sus, i s-a părut inutil judecătorul sindic administrarea acestei probe.
Şi chiar dacă ar fi să se admită că reclamanta ar exercita şi corpus, faţă de faptul că aceasta nu a achitat întregul preţ înscris în antecontractul de vânzare cumpărare nr. 547/11 februarie 2008, cererea sa este şi rămâne neîntemeiată.
Faţă de cele ce preced, în lumina art. 931, înseamnă că cel puţin una din condiţiile prevăzute în această normă nu sunt îndeplinite în persoana reclamantei, respectiv acestea nu achitat preţul înscris în antecontractul de vânzare cumpărare nr. 547/11 februarie 2008, motiv suficient pentru ca cererea sa să fi respinsă, ca neîntemeiată, de către judecătorul sindic.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂŞTE:
Respinge, ca neîntemeiată, cererea NCE – în contradictoriu cu pârâtul PWC – în calitate de administrator judiciar al debitorului TV.
Executorie.
Cu recurs în 7 zile de la comunicare.
Pronunţată în şedinţă publică, azi, 14 octombrie 2013.
Preşedinte, Grefier,
Red. NP
3 ex./11 noiembrie 2013
