Pe rol, judecata apelului declarat de petenta —, cu sediul în municipiul —, împotriva sentinţei civile nr._____ pronunţată de Judecătoria Buzău în dosarul nr._____, având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară.
La apelul nominal făcut în şedinţă publică a răspuns pentru apelanta —, în baza împuternicirii avocaţiale pe care o depune la dosar.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă, care arată că dosarul se află la primul termen de judecată, la data de 10.04.2015 s-a depus ordinul de plată privind taxa judiciară de timbru în cuantum de 25 lei, după care:
Procedura legal îndeplinită.
Avocat — arată că nu are cereri, apreciind cauza în stare de judecată.
Instanţa ia act că s-a depus la dosar dovada achitării taxei judiciare de timbru în sumă de 25 lei, ordin de plată, precum şi împuternicirea avocaţială de către avocat — şi, nemaifiind cereri, excepţii, probe, constată cauza în stare de judecată, acordând cuvântul în dezbaterea apelului formulat.
Având cuvântul, avocat — pune concluzii de admitere a apelului declarat de petenta —, schimbarea în tot a sentinţei apelate, pe fond admiterea acţiunii introductive.
Arată că principala problemă de drept pe care o supune atenţiei este dacă o ipotecă asupra chiriilor sau veniturilor dintr-un astfel de contract trebuie să fie intabulat sau notat în cartea funciară. Apreciază că această ipotecă trebuie să fie notată, deoarece nu este un drept real imobiliar, ci un drept în legătură cu un imobil. Face trimitere la dispoziţiile art. 902 alin. 1 Cod civil, unde se arată că drepturile devin opozabile terţelor persoane exclusiv prin notare, iar la alin. 2 pct. 6, se precizează că locaţiunea şi cesiunea de venituri sunt supuse notării în cartea funciară. Există un imobil intabulat, un contract de ipotecă, separat de acest contract de ipotecă, există un contract de închiriere, acele venituri sunt cesionate în favoarea băncii, care este creditor ipotecar.
A expus pe larg în motivele de apel aceste noţiuni. A se avea în vedere şi faptul că instanţa de fond, deşi reţine adresa nr. ___ emisă de ANCPI, în care se precizează expres că aceste drepturi se notează în cartea funciară, în motivare nu valorifică în niciun fel această adresă.
Concluzii de admitere a apelului, astfel cum a fost formulat, fără cheltuieli de judecată.
Tribunalul, în conformitate cu art. 394 alin. 1 Cod pr.civilă, declară dezbaterile închise şi reţine cauza în pronunţare.
După deliberări,
T R I B U N A L U L :
Deliberând asupra prezentului apel civil, reţine următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecatoriei Buzau la data de _____, sub nr. _____, petenta — a formulat plângere împotriva Încheierii de reexaminare nr. 50026, pronuntata de O.C.P.I. Buzau in dosarul nr. ______, prin care petenta a solicitat intabularea dreptului de proprietate în favoarea sa, asupra imobilului situat în —- înscris în CF nr–, identificat cu nr. cadastral –, solicitand admiterea cererii, iar pe cale de consecinţă notarea în cartea funciară nr. _____ a contractului de ipotecă asupra creanţelor derivate din contractele de închiriere/locaţiune/arendare nr. _______, în favoarea —.
În fapt, petenta a arătat că, prin contractul de ipotecă asupra creanţelor derivate din contractele de închiriere/locaţiune/arendare nr. _______, autentificat la BNP — sub nr. ___, în favoarea —, a fost constituită ipoteca asupra creanţelor derivate din anumite contracte de închiriere nominalizate în Anexa nr. 1/17.07.2014 la contractul de ipotecă anterior menţionat.
Ulterior autentificării acestui contract, BNP — a formulat cerere de notare a contractului de închiriere/locaţiune/arendare nr. ________, autentificat la BNP — — sub nr. ____, însă OCPI Buzău a dispus respingerea cererii de notare a dreptului de ipoteca asupra creanţelor derivate din contractele de închiriere atât prin încheierea nr. –, soluţionată la data de 20.08.2014, precum şi respingerea cererii de reexaminare, prin Încheierea de reexaminare nr. _______, motivând, în fapt, ca drepturile reale se intabulează, nu se notează‚ faţă de dispoziţiile art. 881, 877 2343, 2379 alin. 2.
A arătat că dispoziţiile art. 2379 cod civil, pe care se întemeiază decizia de respingere, nu interzic notarea în CF a acestui drept de creanţă.
Art. 2379 alin. 2 cod civil prevede că ipoteca ce poartă asupra chiriilor sau arenzilor prezente şi viitoare produse de un imobil, precum şi asupra indemnizaţiilor plătite în temeiul unor contracte de asigurare cu privire la plata acestor chirii sau arenzi, se supune regulilor publicităţii imobiliare.
Din lecturarea dispoziţiilor legale rezultă că ipotecile asupra chirilor se supun regulilor publicităţii imobiliare, iar în doctrină se statuează că, în cazul în care se optează pentru constituirea unei ipoteci ce poartă asupra chiriilor, ori a arenzilor prezente şi viitoare ale unui imobil, deşi garanţia are vădit o natură mobiliară, totuşi datorită faptului că obiectul garanţiei are o legătură directă cu bunul imobil care produce aceste fructe, ipoteca astfel constituită va trebui să fie înscrisă în cartea funciară.
Astfel, singura condiţie impusă de art. 2379 cod civil este aceea de înscriere a contractului de ipotecă în registrele de publicitate.
Art. 881 cod civil prevede că înscrierile sunt de 3 feluri: intabularea, ce reprezintă înscrierea cu caracter definitiv a drepturilor tabulare, înscrierea provizorie, ce reprezintă o înscriere condiţionată a drepturilor imobiliare şi notarea, ce reprezintă înscrierea prin care actele, faptele şi alte drepturi juridice privitoare la raporturi juridice, în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară, devin opozabile faţă de terţi. Spre deosebire de notare şi înscriere provizorie, care au ca obiect drepturi reale imobiliare, obiectul notării îl constituie înscrierea altor drepturi fapte, care au legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară.
Potrivit art. 878 cod civil, obiectul drepturilor tabulare este imobilul, drepturile tabulare care pot forma obiectul înscrierii sunt drepturile reale tabulare, care sunt drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară.
Ori dreptul de creanţă derivat dintr-un contract de închiriere este un drept mobiliar, care este supus notării.
Conform art. 902 alin. 2 pct. 6 din codul civil, sunt supuse notării locaţiunea şi cesiunea de venituri.
A mai arătat că ANPCI s-a pronunţat în mod neechivoc asupra modalităţii de înscriere în CF a dreptului de ipotecă constituit asupra chiriilor produse de un imobil, conform adresei nr. 10564/14.08.2012.
Cererea a fost timbrată cu suma de 50 lei taxă judiciară de timbru.
În cauză, instanţa a administrat proba cu înscrisuri, respectiv cele aflate la dosarul cauzei: dovada de comunicare a încheierii, Încheierea de reexaminare nr. ______, extras de CF pentru informare, contractul de închiriere/locaţiune/arendare nr._____, autentificat la BNP — sub nr. ______, încheiere de completare nr. ____, adresa nr. ______.
S-a ataşat la dosar documentaţia ce a stat la baza întocmirii Încheierii de reexaminare nr. _________ de respingere a cererii de reexaminare a Încheierii pronunţate în Dosarul nr. _______.
Prin s.c. nr. _____-, Judecatoria Buzau a respins cererea formulata de petenta — S.A..
Pentru a hotari astfel, instanta fondului a retinut urmatoarea situatie de fapt si de drept: prin Încheierea de reexaminare nr. _______, s-a respins cererea de reexaminare a Încheierii pronunţate în Dosarul nr. ________, prin care s-a respins cererea de notare în CF a contractului de ipotecă asupra creanţelor derivate din contractele de închiriere/locaţiune/arendare nr. ________ în favoarea Piraeus Bank România SA.
Instanţa a constatat că, potrivit art. 2343 cod civil, ipoteca este un drept real asupra bunurilor mobile sau imobile afectate executării unei obligaţii.
Potrivit art. 881 alin. 2 cod civil, intabularea şi înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, iar potrivit art. 877, drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară sunt drepturi tabulare.
Din interpretarea acestor dispoziţii legale rezultă că sunt supuse intabulării în cartea funciară drepturile reale imobiliare.
Din interpretarea acestor dispoziţii legale rezultă că sunt supuse intabulării în cartea funciară drepturile reale imobiliare.
Ipoteca este un drept real şi poate avea ca obiect un bun mobil sau imobil.
Art. 2379 cod civil defineşte obiectul ipotecii imobiliare, care constă în: a) imobilele cu accesoriile lor; b) uzufructul acestor imobile şi accesoriile; c) cotele-părţi din dreptul asupra imobilelor; d) dreptul de superficie, iar alineatul 2 prevede că ipoteca ce poartă asupra chiriilor sau arenzilor prezente şi viitoare produse de un imobil, precum şi asupra indemnizaţiilor plătite în temeiul unor contracte de asigurare cu privire la plata acestor chirii sau arenzi se supune regulilor publicităţii imobiliare.
Datorită faptului că obiectul garanţiei constând în chiriile sau arenzile prezente şi viitoare produse de un imobil, are o legătură directă cu bunul imobil care produce aceste fructe, ipoteca astfel constituită va trebui să fie înscrisă în cartea funciară. Ipoteca ce poartă asupra chiriilor sau arenzilor prezente şi viitoare produse de un imobil, fiind reglementată de legiuitor în art. 2.379 cod civil, intitulat „Obiectul ipotecii imobiliare”, rezultă că a fost asimilat de legiuitor ca fiind un drept real imobiliar, tocmai datorită legăturii strânse cu imobilul, şi prin urmare, fiind un drept real imobiliar, este un drept tabular ce face obiectul intabulării în cartea funciară şi nu al notării. De altfel, în art. 902 cod civil se prevăd faptele alte drepturi şi alte raporturi juridice care sunt supuse notării în cartea funciară, printre acestea neregăsindu-se drepturile reale, locaţiunea şi cesiunea de venituri, la care face referire art. 902 alin. 2 pct. 6 cod civil, sunt drepturi de creanţă ce sunt supuse notării, nu drepturi reale, ce sunt supuse intabulării.
De vreme ce ipoteca asupra creanţelor derivate din contractele de închiriere/locaţiune/ arendare este un drept real, asimilat de legiuitor ca fiind un drept real imobiliar, aspect ce rezultă din prevederile art. 2379 cod civil, datorită strânsei legături cu imobilul, acesta este supus intabulării în Cartea funciară şi, prin urmare, în mod legal s-a respins cererea de reexaminare a Încheierii prin care s-a respins cerere de notare în cartea funciară.
Faţă de aceste considerente instanţa, in baza art. 31 din Legea nr. 7/1996, a respins plângerea petentei, ca neîntemeiată.
Impotriva sentintei a declarat apel petenta —- S.A., solicitand admiterea apelului, schimbarea in tot a sentintei apelate, in sensul admiterii acţiunii introductive, pentru următoarele motive:
Arata ca, sub aspectul soluţiei pronunţate de instanţa de fond, interpretarea data textelor de lege in discuţie excede atat intelesului avut in vedere de legiuitor, cat si dispoziţiilor stabilite de organismele naţionale ce au rol de punere in aplicare a acestora; ca nu poate fi primita interpretarea instanţei de fond potrivit căreia „Ipoteca ce poarta asupra chiriilor […], fiind reglementata de legiuitor de art. 2.379 C.civ, intitulat – Obiectul ipotecii imobiliare – rezulta ca a fost asimilat de legiuitor ca fiind un drept real imobiliar, tocmai datorita legăturii strânse cu imobilul, si prin urmare, fiind un drept imobiliar, este un drept tabular ce face obiectul intabularii si nu al notarii.”; ca interpretarea, in extenso, data de instanţa de fond dispoziţiilor art. 2379 C.civil are la baza justificarea măsurii adoptate de OCPI Buzău si a propriei masuri si nicidecum cercetarea in amănunt si in spirit a dispoziţiilor legale.
Dispoziţiile legale prevăzute de art. 2379 C.civ., pe care se întemeiază motivarea instanţei de fond cu privire la notarea dreptului de ipoteca asupra veniturilor derivate din inchiriere/locatiune/arendare, nu interzic notarea in CF a acestui drept de creanţa.
Dispoziţiile de art. 2379 alin. 2 C.civ. prevăd următoarele: „(2) Ipoteca ce poartă asupra chiriilor sau arenzilor prezente şi viitoare produse de un imobil, precum şi asupra indemnizaţiilor plătite în temeiul unor contracte de asigurare cu privire la plata acestor chirii sau arenzi se supune regulilor publicităţii imobiliare.”
Din lecturarea dispoziţiilor legale, mai sus citate, rezulta ca ipotecile asupra chiriilor se supun regulilor publicităţii imobiliare, dupa cum si doctrina de specialitate statuează: „In cazul in care se optează pentru constituirea unei ipoteci ce poarta asupra chiriilor ori a arenzilor prezente sau viitoare ale unui imobil, […] desi garanţia are vădit o natura mobiliara, totuşi, datorita faptului ca obiectul garanţiei are o legătura directa cu bunul imobil care produce aceste fructe, ipoteca astfel constituita va trebui sa fie inscrisa in cartea funciara, potrivit principiului publicităţii integrale a operatiunilor de carte funciara. ”
Aşadar, singura condiţie impusa de art. 2379 C.civ. este aceea de înscriere a contractului de ipoteca in registrele de publicitate. Or, potrivit dispoziţiilor art. 881 C.civ., înscrierile sunt de 3 feluri: intabularea, reprezintă înscrierea cu caracter definitiv a drepturilor reale imobiliare; înscrierea provizorie, reprezentând o inscriere condiţionala a drepturilor imobiliare, putând a deveni definitiva daca dreptul înscris provizoriu va fi justificat (confirmat) ulterior; notarea, reprezintă înscrierea prin care actele, faptele si alte drepturi juridice privitoare la raporturi juridice, in legătura cu imobilele cuprinse in cartea funciara devin opozabile fata de terţi.
Spre deosebire de celelalte doua (intabularea si inscrierea provizorie), care au ca obiect drepturile reale imobiliare (drepturi asupra imobilelor), obiectul notarii il constituie, asa cum reiese si din definiţia ei, inscrierea altor drepturi, a actelor sau a faptelor care au legătura cu imobilele inscrise (definitiv sau provizoriu) in cartea funciara, pentru a deveni opozabile terţilor.
Dispoziţiile art. 881 alin. (2) C.civ. consacra principiul potrivit căruia „Intabularea si inscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, iar notarea se refera la inscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice in legătura cu imobilele cuprinse in cartea funciara”.
Instanţa de fond, prin interpretarea data acestor dispoziţii legale, apreciază in sens contrar dispoziţiilor legale, statuând ca, datorita legăturii strânse cu imobilul, dreptul de creanţa asupra chiriilor devine un drept imobiliar (tabular) facand astfel obiectul intabularii in cartea funciara si nu al notarii.
Arata ca, potrivit dispoziţiilor art. 878 alin. (1) C.civ., „Obiectul drepturilor tabulare este imobilul […]”, altfel spus, drepturile tabulare care pot forma obiectul intabularii si al înscrierii provizorii sunt drepturile reale imobiliare inscrise in cartea funciara.
Or, dreptul de creanţa derivat dintr-un contract deinchiriere/locatiune/arendare nu este un drept imobiliar, ci un drept mobiliar in legătura cu imobilul in a cărui carte funciara se inscrie.
In atare condiţii, dispoziţiile prevăzute de art. 902 C.civ. care privesc drepturile, actele sau faptele supuse notarii, sunt aplicabile prezentei spete, neexistand niciun dubiu cu privire la corecta aplicabilitate a acestora in admiterea cererii de notare in cartea funciara a dreptului de ipoteca asupra creanţelor derivate din contracte de inchiriere/locatiune/arendare.
Mergând pe acelaşi raţionament, instanţa de fond apreciază ca dreptul de creanţa derivat din chirii (catalogat ca fiind un drept real imobiliar – tabular), nu se regăseşte in categoria actelor sau faptelor supuse notarii.
Acest rationament este gresit, pe de o parte, tinand cont ca dispoziţiile art. 902 alin. (1) prevăd in mod expres ca „drepturile, […] devin opozabile terţelor persoane exclusiv prin notare […], iar alin. (2) indica in mod expres la pct. 6. faptul ca locatiunea si cesiunea de venituri sunt supuse notarii in cartea funciara, iar pe de alta parte, dreptul de creanţa (drept real) derivat dintr-un contract de inchiriere/locatiune/arendare, nu este un drept imobiliar, ci un drept mobiliar in legătura cu imobilul in a cărui carte funciara se inscrie.
De altfel, textul art. 902 C.civ. enumera, nelimitativ, drepturile, actele si faptele juridice care, pentru a fi opozabile terţilor, trebuie notate in cartea funciara. Dispoziţia legala care permite notarea in cartea funciara a dreptului de ipoteca asupra creanţelor derivate din contracte de inchiriere/locatiune/arendare este reglementata de art. 902 alin. (2) pct. 6 C.civ. care prevede ca sunt supuse notarii in cartea funciara „locatiunea si cesiunea de venituri”‘ precum si pct. 15 „[…] constituirea altei garanţii reale asupra creanţei ipotecare”.
Arata ca instanta de fond, in considerentele sentinţei atacate, retine faptul ca apelantaa a depus ca proba Adresa nr. _____ emisa de ANCPI, in analiza dosarului omite sa se pronunţe si asupra acestei probe. Agenţia Naţionala de Cadastru si Publicitate Imobiliara s-a pronunţat neechivoc asupra modalităţii de inscriere in cartea funciara a dreptului de ipoteca constituit asupra chiriilor produse de un imobil. Prin adresa nr. ____, A.N.C.P.I. a lămurit confuzia creata la nivelul B.C.P.I. cu privire la practica neunitara ce priveşte forma ceruta contractului de ipoteca mobiliara pentru înscrierea in cartea funciara a dreptului real rezultat.
Prin lămurirea problemei de drept supusa atenţiei, A.N.C.P.I. precizează, in contextul interpretării art. 2379 alin. (2) C.civ, următoarele: „Pentru opozabilitate, ipoteca asupra unei creanţe garantate cu ipoteca imobiliara se inscrie in AEGRM si se notează in cartea funciara, potrivit prevederilor art. 902 alin. (2) pct. 15 C.civ […]”.
„Având in vedere aceste dispoziţii legale, dreptul de ipoteca constituit asupra chiriilor produse de un imobil se va nota in cartea funciara.”
Pentru toate motivele invocate mai sus, solicita admiterea apelului, schimbarea in tot a sentinţei apelate in sensul admiterii acţiunii introductive.
Examinand apelul prin prisma actelor si lucrarilor dosarului, probelor administrate, criticilor formulate, prin prisma dispozitiilor legale incidente, tribunalul apreciaza ca este nefondat si urmeaza sa fie respins, avand in vedere urmatoarele aspecte in fapt si in drept:
Obiectul prezentului apel civil consta in plangerea formulata de petenta —- împotriva Încheierii de reexaminare nr. ____, pronuntata de O.C.P.I. Buzau in dosarul nr. _____, prin care petenta a solicitat intabularea dreptului de proprietate în favoarea sa, asupra imobilului situat în _____ , înscris în CF nr. –, identificat cu nr. cadastral -, solicitand admiterea cererii, iar pe cale de consecinţă notarea în cartea funciară nr. — a contractului de ipotecă asupra creanţelor derivate din contractele de închiriere/locaţiune/arendare nr.____, în favoarea — SA.
Prin s.c. nr. _____, Judecatoria Buzau a respins cererea formulata de petenta —-..
Împotriva sentintei a declarat apel petenta, care a criticat solutia instantei de fond, din urmatoarele considerente:
– sub aspectul soluţiei pronunţate de instanţa de fond, interpretarea data textelor de lege in discuţie excede atat intelesului avut in vedere de legiuitor, cat si dispoziţiilor stabilite de organismele naţionale ce au rol de punere in aplicare a acestora;
– nu poate fi primita interpretarea instanţei de fond potrivit căreia „Ipoteca ce poarta asupra chiriilor, fiind reglementata de legiuitor de art. 2.379 C.civ, intitulat – Obiectul ipotecii imobiliare – rezulta ca a fost asimilat de legiuitor ca fiind un drept real imobiliar, tocmai datorita legăturii strânse cu imobilul, si prin urmare, fiind un drept imobiliar, este un drept tabular ce face obiectul intabularii si nu al notarii.”;
– interpretarea, in extenso, data de instanţa de fond dispoziţiilor art. 2379 C.civil are la baza justificarea măsurii adoptate de OCPI Buzău si a propriei masuri si nicidecum cercetarea in amănunt si in spirit a dispoziţiilor legale; din lecturarea dispoziţiilor legale, mai sus citate, rezulta ca ipotecile asupra chiriilor se supun regulilor publicităţii imobiliare, dupa cum si doctrina de specialitate statuează;
– singura condiţie impusa de art. 2379 C.civ. este aceea de înscriere a contractului de ipoteca in registrele de publicitate; potrivit dispoziţiilor art. 881 C.civ., înscrierile sunt de 3 feluri: intabularea, reprezintă înscrierea cu caracter definitiv a drepturilor reale imobiliare; înscrierea provizorie, reprezentând o inscriere condiţionala a drepturilor imobiliare, putând a deveni definitiva daca dreptul înscris provizoriu va fi justificat (confirmat) ulterior; notarea, reprezintă înscrierea prin care actele, faptele si alte drepturi juridice privitoare la raporturi juridice, in legătura cu imobilele cuprinse in cartea funciara devin opozabile fata de terţi; spre deosebire de celelalte doua (intabularea si inscrierea provizorie), care au ca obiect drepturile reale imobiliare (drepturi asupra imobilelor), obiectul notarii il constituie, asa cum reiese si din definiţia ei, inscrierea altor drepturi, a actelor sau a faptelor care au legătura cu imobilele inscrise (definitiv sau provizoriu) in cartea funciara, pentru a deveni opozabile terţilor.
– instanta de fond interpreteaza eronat dispozitiile art. 881 alin. (2) C.civ. si ale art. 2379 cod civil si apreciază, in sens contrar dispoziţiilor legale, statuând ca, datorita legăturii strânse cu imobilul, dreptul de creanţa asupra chiriilor devine un drept imobiliar (tabular) facand astfel obiectul intabularii in cartea funciara si nu al notarii;
– dreptul de creanţa derivat dintr-un contract deinchiriere/locatiune/arendare nu este un drept imobiliar, ci un drept mobiliar in legătura cu imobilul in a cărui carte funciara se inscrie; dispoziţiile prevăzute de art. 902 C.civ. care privesc drepturile, actele sau faptele supuse notarii, sunt aplicabile prezentei spete, neexistand niciun dubiu cu privire la corecta aplicabilitate a acestora in admiterea cererii de notare in cartea funciara a dreptului de ipoteca asupra creanţelor derivate din contracte de inchiriere/locatiune/arendare;
– dispoziţiile art. 902 alin. (1) prevăd in mod expres ca „drepturile, […] devin opozabile terţelor persoane exclusiv prin notare […], iar alin. (2) indica in mod expres la pct. 6. faptul ca locatiunea si cesiunea de venituri sunt supuse notarii in cartea funciara, iar pe de alta parte, dreptul de creanţa (drept real) derivat dintr-un contract de inchiriere/locatiune/arendare, nu este un drept imobiliar, ci un drept mobiliar in legătura cu imobilul in a cărui carte funciara se inscrie;
– dispoziţia legala care permite notarea in cartea funciara a dreptului de ipoteca asupra creanţelor derivate din contracte de inchiriere/locatiune/arendare este reglementata de art. 902 alin. (2) pct. 6 C.civ. care prevede ca sunt supuse notarii in cartea funciara „locatiunea si cesiunea de venituri”‘ precum si pct. 15 „[…] constituirea altei garanţii reale asupra creanţei ipotecare”.
– instanta de fond, in considerentele sentinţei atacate, retine faptul ca apelanta a depus ca proba Adresa nr. 10564/14.08.2012 emisa de ANCPI, in analiza dosarului omite sa se pronunţe si asupra acestei probe; Agenţia Naţionala de Cadastru si Publicitate Imobiliara s-a pronunţat neechivoc asupra modalităţii de inscriere in cartea funciara a dreptului de ipoteca constituit asupra chiriilor produse de un imobil; prin adresa nr. _______, A.N.C.P.I. a lămurit confuzia creata la nivelul B.C.P.I. cu privire la practica neunitara ce priveşte forma ceruta contractului de ipoteca mobiliara pentru înscrierea in cartea funciara a dreptului real rezultat; prin lămurirea problemei de drept supusa atenţiei, A.N.C.P.I. precizează, in contextul interpretării art. 2379 alin. (2) C.civ, următoarele: „Pentru opozabilitate, ipoteca asupra unei creanţe garantate cu ipoteca imobiliara se inscrie in AEGRM si se notează in cartea funciara, potrivit prevederilor art. 902 alin. (2) pct. 15 C.civ […]”; având in vedere aceste dispoziţii legale, dreptul de ipoteca constituit asupra chiriilor produse de un imobil se va nota in cartea funciara.”
1. In primul rand, apelanta critica hotararea primei instante pe considerent ca instanta de fond nu a analizat, ca mijloc de proba, Adresa nr. ______ emisa de ANCPI, prin care aceasta institutie s-a pronunţat neechivoc asupra modalităţii de inscriere in cartea funciara a dreptului de ipoteca constituit asupra chiriilor produse de un imobil; prin adresa nr. ______, A.N.C.P.I. a lămurit confuzia creata la nivelul B.C.P.I. cu privire la practica neunitara ce priveşte forma ceruta contractului de ipoteca mobiliara pentru înscrierea in cartea funciara a dreptului real rezultat precizand, in contextul interpretării art. 2379 alin. (2) C.civ, următoarele: „Pentru opozabilitate, ipoteca asupra unei creanţe garantate cu ipoteca imobiliara se inscrie in AEGRM si se notează in cartea funciara, potrivit prevederilor art. 902 alin. (2) pct. 15 C.civ […]”; având in vedere aceste dispoziţii legale, dreptul de ipoteca constituit asupra chiriilor produse de un imobil se va nota in cartea funciara.”
In legatura cu aceste critici, tribunalul retine, in primul rand, ca obiectul prezentei cauze il reprezinta, asa cum am aratat, plangereaimpotriva reexaminarii de carte funciara, intemeiata, in drept, pe dispozitiile art. 31 din Legea nr. 7/1996, supusa anumitor cerinte si reguli expres prevazute de texul de lege.
Instanta de fond, la pronuntarea solutiei, a avut in vedere textele de lege incidente spetei deduse judecatii, tinand cont de posibilitatea administrarii probelor intr-un dosar avand ca obiect plangere impotriva incheierii de reexaminare a unei incheieri emise de catre OCPI Buzau, dosar care este solutionat in procedura necontencioasa.
Adresa respectiva, emisa de ANCPI, ce poarta numarul _____, este un punct de vedere exprimat ca urmare a solicitarii adresate de un notar public, cu privire la interpretarea unor texte de lege, cel mai probabil formulata dupa intrarea in vigoare a noului cod civil; fiind un simplu punct de vedere, fara valoare de text de lege, instanta de fond nu este obligata sa tina cont de acesta la pronuntarea solutiei. Asa s-a intamplat in cazul de fata, hotararea fiind pronuntata si motivata conform dispozitiilor legale, care au prioritate fata de o adresa emisa de o institutie a statului; de fapt, din continutul adresei nu reiese ca se refera expres la speta dedusa judecatii si nici contextul in care a fost adresata intrebarea care a generat acest raspuns.
Fata de aceste aspecte, tribunalul urmeaza a constata ca instanta de fond nu era obligata sa faca referire la adresa respectiva, in motivarea solutiei de respingere a plangerii, solutia fiind, oricum, aceeasi, fata de dispozitiile legale care isi gasesc aplicabilitatea in speta dedusa judecatii; in consecinta, tribunalul gaseste neintemeiate aceste critici.
2. In ceea ce priveste solutia data de instanta de fond, de respingere a plangerii impotriva incheierii de reexaminare, tribunalul retine faptul ca, prin contractul de ipoteca asupra creanţelor derivate din contractele de inchiriere/locatiune/arendare nr. _______, autentificat de BNP — sub nr. ______, in favoarea —- a fost constituita ipoteca asupra creanţelor derivate din anume contracte de inchiriere nominalizate in Anexa nr________ la contractul de ipoteca anterior menţionat.
Ulterior autentificării acestui contract, BNP — a formulat cerere de notare a Contractului de ipoteca asupra creanţelor derivate din contractele de inchiriere/locatiune/arendare nr. — din, autentificat sub nr. :____.
OCPI, prin BCPI -___, a dispus respingerea cererii de notare a dreptului de ipoteca asupra creanţelor derivate din contractele de inchiriere/locatiune/arendare, atat prin încheierea nr. _____, cat si prin încheierea nr. ______, precum si respingerea cererii de reexaminare prin încheierea pronunţata in dosarul ______, motivând, in fapt, ca drepturile reale se intabulează, nu se notează, fata de dispoziţiile art. 881, 877, 2343, 2379 alin. 2.
Instanta de fond a repins plangerea formulata de apelanta, retinand, in esenta, ca solutia de respingere a cererii de notare este legala, drepturile reale imobiliare fiind supuse intabularii, nu notarii.
Criticile aduse hotararii instantei de fond se refera la interpretarea eronata – in acceptiunea apelantei – a textelor de lege incidente, apreciindu-se ca nu poate fi primita interpretarea instanţei de fond potrivit căreia „Ipoteca ce poarta asupra chiriilor, fiind reglementata de legiuitor de art. 2.379 C.civ, intitulat – Obiectul ipotecii imobiliare – rezulta ca a fost asimilat de legiuitor ca fiind un drept real imobiliar, tocmai datorita legăturii strânse cu imobilul, si prin urmare, fiind un drept imobiliar, este un drept tabular ce face obiectul intabularii si nu al notarii.”; ca interpretarea, in extenso, data de instanţa de fond dispoziţiilor art. 2379 C.civil are la baza justificarea măsurii adoptate de OCPI Buzău si a propriei masuri si nicidecum cercetarea in amănunt si in spirit a dispoziţiilor legale; din lecturarea dispoziţiilor legale, mai sus citate, rezulta ca ipotecile asupra chiriilor se supun regulilor publicităţii imobiliare, dupa cum si doctrina de specialitate statuează; ca singura condiţie impusa de art. 2379 C.civ. este aceea de înscriere a contractului de ipoteca in registrele de publicitate; ca, spre deosebire de intabulare si inscrierea provizorie, care au ca obiect drepturile reale imobiliare (drepturi asupra imobilelor), obiectul notarii il constituie, asa cum reiese si din definiţia ei, inscrierea altor drepturi, a actelor sau a faptelor care au legătura cu imobilele inscrise (definitiv sau provizoriu) in cartea funciara, pentru a deveni opozabile terţilor; ca dreptul de creanţa derivat dintr-un contract deinchiriere/locatiune/arendare nu este un drept imobiliar, ci un drept mobiliar in legătura cu imobilul in a cărui carte funciara se inscrie; ca dispoziţiile art. 902 alin. (1) prevăd in mod expres ca „drepturile, […] devin opozabile terţelor persoane exclusiv prin notare […], iar alin. (2) indica in mod expres la pct. 6. faptul ca locatiunea si cesiunea de venituri sunt supuse notarii in cartea funciara, iar pe de alta parte, dreptul de creanţa (drept real) derivat dintr-un contract de inchiriere/locatiune/arendare, nu este un drept imobiliar, ci un drept mobiliar in legătura cu imobilul in a cărui carte funciara se inscrie; dispoziţia legala care permite notarea in cartea funciara a dreptului de ipoteca asupra creanţelor derivate din contracte de inchiriere/locatiune/arendare este reglementata de art. 902 alin. (2) pct. 6 C.civ. care prevede ca sunt supuse notarii in cartea funciara „locatiunea si cesiunea de venituri”‘ precum si pct. 15 „[…] constituirea altei garanţii reale asupra creanţei ipotecare”.
Tribunalul retine faptul ca apelul are un caracter devolutiv, in sensul ca, daca este exercitat in termen, provoaca o noua judecata asupra fondului, fiind readuse in fata instantei de control judiciar toate problemele de fapt si de drept ce au facut obiectul dezbaterilor la prima instanta.
Instanta de apel este datoare sa verifice solutia atacata atat din punct de vedere al temeiniciei, statuand daca situatia de fapt retinuta prin hotarare este concordanta cu probele administrate in cauza si a fost corespunzator stabilita, cat si sub aspectul legalitatii, respectiv daca prima instanta a identificat, interpretat si aplicat corect normele de drept material incidente situatiei de fapt deduse judecatii.
Intrucat apelul este o cale de atac, apelantii au obligatia de a dezvolta criticile sale in fapt si in drept, fata de modul in care s-a desfasurat judecata la prima instanta sau fata de hotararea atacata, iar nu sa reia cele sustinute in prima instanta, prin motivele de apel fixandu-se limitele in care judecata va avea loc in calea de atac.
In conformitate cu prevederile art. 477 cod de procedura civila, instanta de apel este tinuta sa judece in limitele criticilor formulate prin motivele de apel, prin aplicarea regulii tantum devolutum quantum apellatum, reluand judecata asupra fondului, dar nu asupra tuturor problemelor de fapt si de drept invocate in fata primei instante, ci doar cu privire la acelea criticate de apelant.
Instanta de fond a facut aplicarea tuturor acestor dispozitii legale, analizand cererea petentei din punct de vedere al temeiului juridic invocat de aceasta prin plangerea cu care a investit instanta, cu interpretarea corecta a situatiei de fapt, constatand ca nu sunt indeplinite cerintele pentru admiterea plangerii acesteia.
Tribunalul retine ca, potrivit art. 2343 cod civil, ipoteca este un drept real asupra bunurilor mobile sau imobile afectate executarii unei obligatii (poate avea ca obiect un bun mobil sau imobil).
Art. 877 cod civil arata ca drepturile reale imobiliare inscrise in cartea funciara sunt drepturi tabulare. Ele se dobandesc, se modifica si se sting numai cu respectarea regulilor de carte funciara.
Art. 881 cod civil prevede că înscrierile sunt de 3 feluri: intabularea, ce reprezintă înscrierea cu caracter definitiv a drepturilor tabulare, înscrierea provizorie, ce reprezintă o înscriere condiţionată a drepturilor imobiliare şi notarea, ce reprezintă înscrierea prin care actele, faptele şi alte drepturi juridice privitoare la raporturi juridice, în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară, devin opozabile faţă de terţi.
Art. 2379 cod civil defineşte obiectul ipotecii imobiliare, care constă în: a) imobilele cu accesoriile lor; b) uzufructul acestor imobile şi accesoriile; c) cotele-părţi din dreptul asupra imobilelor; d) dreptul de superficie.
Alineatul 2 al aceluiasi articol 2379 arata expres ca ipoteca ce poartă asupra chiriilor sau arenzilor prezente şi viitoare produse de un imobil, precum şi asupra indemnizaţiilor plătite în temeiul unor contracte de asigurare cu privire la plata acestor chirii sau arenzi se supune regulilor publicităţii imobiliare.
Alineatul 2 al aceluiasi articol 2379 arata expres ca ipoteca ce poartă asupra chiriilor sau arenzilor prezente şi viitoare produse de un imobil, precum şi asupra indemnizaţiilor plătite în temeiul unor contracte de asigurare cu privire la plata acestor chirii sau arenzi se supune regulilor publicităţii imobiliare.
Obiectul garanţiei constând în chiriile sau arenzile prezente şi viitoare produse de un imobil are o legătură directă cu bunul imobil care produce aceste fructe, motiv pentru care, in mod corect s-a apreciat de catre instanta de fond ca ipoteca astfel constituită va trebui să fie înscrisă în cartea funciară. Ipoteca ce poartă asupra chiriilor sau arenzilor prezente şi viitoare produse de un imobil, fiind reglementată de legiuitor în art. 2.379 cod civil, intitulat „Obiectul ipotecii imobiliare”, rezultă că a fost asimilat de legiuitor ca fiind un drept real imobiliar, tocmai datorită legăturii strânse cu imobilul, şi prin urmare, fiind un drept real imobiliar, este un drept tabular ce face obiectul intabulării în cartea funciară şi nu al notării.
Tribunalul apreciaza ca, in speta, nu sunt incidente dispozitiile art. 902 pct. 6 si 15 din codul civil, avand in vedere urmatoarele aspecte: potrivit art. 902 cod civil, drepturile, faptele sau alte raporturi juridice prevazute la art. 876 al. 2 devin opozabile tertelor persoane exclusiv prin notare, daca nu se dovedeste ca au fost cunoscute, pe alta cale, in afara cazului in care din lege rezulta ca simpla recunoastere a acestora nu este suficienta pentru a suplini lipsa de publicitate.
Alineatul 2 prevede ca, in afara altor cazuri prevazute de lege, sunt supuse notarii in cartea funciara: locatiunea si cesiunea de venituri (pct. 6); schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garantii reale asupra creantei ipotecare (pct. 15).
Din acest text de lege rezulta ca sunt avute in vedere faptele, alte drepturi şi alte raporturi juridice care sunt supuse notării în cartea funciară, printre acestea neregăsindu-se drepturile reale; locaţiunea şi cesiunea de venituri, la care face referire art. 902 alin. 2 pct. 6 cod civil, sunt drepturi de creanţă ce sunt supuse notării, nu drepturi reale, ce sunt supuse intabulării.
Aceste dispozitii de la art. 902 cod civil sunt prevederi care ar fi putut fi aplicate, eventual, in cazul in care codul nu ar fi continut dispozitii exprese cu privire la obiectul ipotecii imobiliare; insa, in speta, asa cum am aratat anterior, art. 2379 cod civil defineşte obiectul ipotecii imobiliare, care constă în: a) imobilele cu accesoriile lor; b) uzufructul acestor imobile şi accesoriile; c) cotele-părţi din dreptul asupra imobilelor; d) dreptul de superficie.
De vreme ce ipoteca asupra creanţelor derivate din contractele de închiriere/ locaţiune/ arendare este un drept real, asimilat de legiuitor ca fiind un drept real imobiliar, aspect ce rezultă din prevederile art. 2379 cod civil, datorită strânsei legături cu imobilul, acesta este supus intabulării în Cartea funciară şi, prin urmare, în mod legal s-a respins cererea de reexaminare a Încheierii prin care s-a respins cerere de notare în cartea funciară.
Fata de aspectele redate pe larg, anterior, tribunalul retine legalitatea si temeinicia sentintei primei instante, motiv pentru care, in conformitate cu dispozitiile art. 480 cod de procedura civila, va respinge apelul, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E :
Respinge, ca nefondat, apelul declarat de ——— cu sediul în —–împotriva sentinţei civile nr. __ din ____, pronunţată de Judecătoria Buzău în dosarul nr._____, având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară.
Definitivă.
