Dispozitiile art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 stabilesc o inalienabilitate prevazuta propter rem, deci în considerarea bunului, care se caracterizeaza prin aceea ca este legala, speciala (doar pentru acele suprafete de teren atribuite prin constituirea dreptului de proprietate), partiala (se refera doar la actele juridice între vii) si temporara.
Dispozitiile art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 stabilesc o inalienabilitate prevazuta propter rem, deci în considerarea bunului, care se caracterizeaza prin aceea ca este legala, speciala (doar pentru acele suprafete de teren atribuite prin constituirea dreptului de proprietate), partiala (se refera doar la actele juridice între vii) si temporara.
Cazurile de constituire a dreptului de proprietate, prevazute de art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, aveau in vedere fie calitatea speciala a celui împroprietarit, (art. 19 din Legea nr. 18/1991), fie se bazau pe nevoia de a asigura cultivarea terenurilor în anumite zone (art. 21 si art. 43).
Se justifica astfel sanctiunea drastica stabilita de lege, cu atât mai mult cu cât, pentru persoanele vizate de aceste texte, legea nu mai are caracter reparator (precum în cazul persoanelor din art. 8 alin. 2 – de la care a fost luat pamântul), ci reprezinta o masura de justitie sociala în favoarea celor care nu au deloc în proprietate vreo suprafata de teren.
Se justifica astfel sanctiunea drastica stabilita de lege, cu atât mai mult cu cât, pentru persoanele vizate de aceste texte, legea nu mai are caracter reparator (precum în cazul persoanelor din art. 8 alin. 2 – de la care a fost luat pamântul), ci reprezinta o masura de justitie sociala în favoarea celor care nu au deloc în proprietate vreo suprafata de teren.
Prin actiunea înregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta la data de 25.09.2007 reclamanta V.S. i-a chemat în judecata pe pârâtii B.A. si B.I. pentru ca, prin hotarârea ce se va pronunta, sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare cu clauza de întretinere si îngrijire autentificat sub nr 44788/31.10.1994 încheiat intre parti pentru lipsa consimtamântului; iar in subsidiar, s-a solicitat sa se constatate nulitatea absoluta a contractului pentru încalcarea interdictiei temporare de vânzare prevazuta de art. 32 din Legea 18/1991, cu obligarea pârâtilor la plata cheltuielilor de judecata.
In motivare cererii s-a aratat ca V.S., in calitate de vânzatoare, si B.A., in calitate de cumparator, au încheiat contractul de vânzare-cumparare cu clauza de întretinere si îngrijire autentificat sub nr 44788/31.10.1994 pentru imobilul teren in suprafata de 9000 mp situat in Constanta sola 28 parcela A 157/7. Pretul imobilului a fost stabilit la suma de 100.000 lei si obligatia cumparatorului de a întretine si îngriji pe vânzatoare cu toate cele necesare traiului pe tot restul vietii. Imobilul înstrainat a fost dobândit de catre reclamanta prin constituirea dreptului de proprietate conform Legii 18/1991 in baza titlului de proprietate nr 18403/237/1994.
Reclamanta a învederat ca principalul motiv de anulare il constituie lipsa consimtamântului raportat la împrejurarea ca nu a avut cunostinta de prevederile contractului, nu a negociat încheierea tranzactiei si nu a cunoscut existenta contractului, pâna in momentul in care persoana careia intentiona sa ii vânda imobilul a formulat plângere penala împotriva ei pentru savârsirea infractiunii de înselaciune in conventii.
Astfel, reclamanta a precizat ca, prin sentinta penala nr. 2219/7.11.2005 a Judecatoriei Constanta, a fost achitata pentru savârsirea acestei infractiuni, motivat de faptul ca nu a avut cunostinta de încheierea contractului si nu si-a exprimat consimtamântul cu privire la înstrainarea terenului. În cadrul acestui dosar, paratul a fost audiat, recunoscând ca discutiile in legatura cu achizitionarea suprafetei de teren s-au purtat cu numitul A.P., presedintele asociatiei care se ocupa de exploatarea terenului si ca nu a prestat in nici un moment întretinere in favoarea reclamantei.
Referitor la acest A.P., reclamanta a aratat ca îi solicita adeseori sa semneze înscrisuri referitoare la situatia terenului, unul din aceste înscrisuri fiind si contractul de vânzare-cumparare cu clauza de întretinere; în dosarul penal a fost depus si un înscris intitulat declaratie, pretins scris si semnat de reclamanta la 20.11.1994, cu privire la care s-a stabilit ca nu îi apartine, fiind scris de sotia numitului A.P.
Reclamanta a învederat ca s-a aflat in tot acest timp in posesia originalului titlului de proprietate si nu a pierdut nici un moment posesia terenului si, prin urmare, nu a existat manifestarea de vointa exteriorizata din partea cumparatorului de a incheia contractul de vânzare-cumparare .
In subsidiar, s-a aratat ca in fapt contractul de vânzare-cumparare a fost încheiat la mai putin de un an de la data eliberarii titlului de proprietate in temeiul disp. Legii 18/1991, fiind încalcata interdictia înstrainarii timp de 10 ani, prin acte intre vii .
Pârâtii B.A. si B.I. au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea actiunii ca nefondata, aratând ca in fapt contractul de vanzare cumparare autentificat face dovada pana la înscrierea in fals in ceea ce priveste mentiunile referitoare la constatarile personale ale agentului instrumentator, facute in cadrul atributiilor sale de serviciu.
Cu privire la al doilea capat de cerere, pârâtii arata ca reclamanta se dezice de prima actiune, recunoscând contractul si invoca nulitatea pentru incalcarea normei prevazuta de art 32 din Legea 18/1991 .
In legatura cu acest aspect, pârâtii au aratat ca reclamanta nu poate sa invoce propria ei turpitudine, dar si împrejurarea ca textul este inaplicabil ca urmare a modificarilor prevederilor invocate dupa aparitia Legii 54/1994; pârâtii au invocat si exceptia lipsei de interes a reclamantei in legatura cu cel de al doilea capat de cerere.
Prin încheierea din 04.02.2008 instanta a respins ca nefondata exceptia lipsei de interes actual a reclamantei in formularea actiunii dupa modificarea prevederilor art 32 din Legea 18/1991, retinând ca aceste aspecte vizeaza fondul cauzei.
Prin sentinta civila nr. 4217/10 martie 2008 Judecatoria Constanta a admis in parte actiunea, constatând nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare cu clauza de întretinere si îngrijire autentificat sub nr. 44788/31.10.1994 la fostul Notariat de Stat Judetean Constanta pentru încalcarea interdictiei prev. de art. 32 din Legea 18/1991, respingând ca nefondat capatul de cerere privind constatarea nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare cu pentru lipsa consimtamântului.
Pentru a pronunta aceasta solutie, judecatoria a retinut ca, reclamanta V.S. si pârâtul B.A. au încheiat contractul de vânzare-cumparare cu clauza de întretinere autentificat sub nr. 44788/31.10.1994 la fostul Notariat Judetean de Stat Constanta având ca obiect suprafata de teren de 9000 mp situata în extravilanul Municipiului Constanta, formând sola 28 parcela A157/7.
Din cuprinsul dosarului notarial întocmit cu prilejul autentificarii actului, a rezultat ca ambele parti s-au prezentat în fata notarului public, cererea de autentificare a actului fiind semnata atât de catre vânzatoare cât si de catre cumparator. În încheierea de autentificare exista de altfel, mentiune facuta de notarul public instrumentator despre prezentarea partilor în fata sa si despre exprimarea consimtamântului la perfectarea actului.
În aceste conditii, instanta a constatat ca primul capat de cerere este nefondat, reclamanta nefacând dovada celor sustinute în actiune, în sensul ca nu a consimtit la încheierea actului.
Referitor la modul de dobândire a terenului, s-a observat ca în temeiul titlului de proprietate nr. 18403/237/1994 emis de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor, reclamantei V.S. i-a fost constituit dreptul de proprietate pentru suprafata de teren în litigiu în temeiul Legii 18/1991.
Judecatoria a retinut ca, potrivit art. 32 din Legea 18/1991, terenul atribuit conform art. 19, 21 si 43 nu poate fi înstrainat prin acte între vii timp de 10 ani, socotiti de la începutul anului urmator celui în care s-a facut înscrierea proprietatii sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de înstrainare. Constatarea nulitatii poate fi ceruta în justitie de Primarie, Prefectura, procuror, precum si de orice persoana interesata.
Astfel, terenurile proprietate privata, indiferent de titularul lor, se afla în circuitul civil, adica ele pot fi dobândite si înstrainate potrivit dispozitiilor de drept comun si cu respectarea dispozitiilor speciale din Legea nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor. Pentru cazurile în care se constituie dreptul de proprietate asupra terenurilor, legea a instituit o cauza de nulitate absoluta expresa nefiind necesara dovada unei vatamari sau a faptului ca vatamarea nu ar putea fi înlaturata decât prin anularea actului de vânzare-cumparare.
Judecatoria a stabilit ca, indiferent ca daca sunt situate în intravilanul sau extravilanul localitatilor si indiferent de întinderea suprafetei, terenurile pot fi înstrainate numai prin acte juridice încheiate în forma autentica (art. 2 alin. 1 din Legea nr. 54/1998), legea instituind unele limitari privind înstrainarea si respectiv dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor astfel: terenurile atribuite prin constituirea dreptului de proprietate nu pot fi înstrainate prin acte juridice între vii, timp de 10 ani, socotiti de la începutul anului urmator celui în care s-a facut înscrierea proprietatii asupra lor, actul de înstrainare încheiat cu nerespectarea acestui termen fiind lovit de nulitate absoluta.
Dat fiind ca legea a prevazut acest caz de inalienabilitate legala de 10 ani, de la începutul anului urmator celui în care s-a facut înscrierea proprietatii si ca dispozitiile respective au caracter imperativ, instanta a admis acest capat de cerere si a anulat contractul de vânzare cumparare cu clauza de întretinere autentificat sub nr. 44788/31.10.1994 la fostul Notariat Judetean de Stat Constanta.
Astfel, instanta a retinut ca exceptia inalienabilitatii temporare propter rem a fost mentinuta si dupa intrarea în vigoare a Legii 54/1994, dat fiind ca dispozitiile acestui act normativ au abrogat expres doar prevederile art. 66-73 din Legea 18/1991, fara a abroga si prevederile art. 32 din actul normativ mentionat. În lipsa unei abrogari exprese a prevederilor legale aplicabile în cauza, nu poate vorbi despre o abrogare implicita a normei speciale prevazute de art. 32 prin art. 1 din Legea 54/1994.
Judecatoria a înlaturat apararile partilor în legatura cu aplicarea principiului de drept potrivit cu care nimanui nu îi este permis sa îsi invoce propria turpitudine, dat fiind ca în speta este vorba despre o cauza de nulitate absoluta rezultând din încalcarea unei interdictii legale imperative; ori, potrivit regimului juridic al nulitatilor, aceasta forma de nulitate poate fi invocata de toate persoanele interesate, iar actul lovit de nulitate nu poate fi confirmat, tocmai din prisma faptului ca interesul ocrotit este de ordine publica, astfel ca, acest principiu de drept, nu este aplicabil în cazul nulitatilor absolute, sanctiunea intervenind de drept în cazul încalcarii normei imperative.
Prin decizia civila nr. 45 din 22 ianuarie 2009, Tribunalul Constanta a respins apelul ca neîntemeiat considerând ca înstrainarea terenului catre pârâtii B. s-a facut cu încalcarea dispozitiilor legale imperative care instituiau o interdictie temporara de 10 ani, astfel ca, in mod corect, instanta de fond a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumparare.
Pentru a pronunta aceasta decizie, tribunalul a retinut ca, in mod just, judecatoria a retinut ca exceptia inalienabilitatii temporare propter rem a fost mentinuta si dupa intrarea in vigoare a Legii 54/1994, dat fiind ca dispozitiile acestui act normativ au abrogat expres doar prevederile art. 66-73 din Legea 18/1991, fara a le abroga si pe cele ale art. 32 din actul normativ mentionat.
In lipsa unui abrogari exprese a prevederilor legale invocate in cauza, nu poate vorbi despre o abrogare implicita a normei speciale prevazute de art. 32 prin art. 1 din Legea 54/1994. Astfel, potrivit principiului general de drept generalia specialia non derogant o norma generala nu poate abroga implicit o norma speciala, ci doar expres, astfel ca, in lipsa unei dispozitii exprese de abrogare a art.32 al legii nr.18/1991, nu se poate considera ca, prin interpretarea art.1 al Legii nr.54/1998, se poate ajunge la o abrogare implicita a normei speciale.
In ceea ce priveste apararile pârâtilor-apelanti in legatura cu aplicarea principiului de drept, potrivit cu care nimanui nu îi este permis sa îsi invoce propria turpitudine, tribunalul a stabilit ca judicios s-a considerat de judecatorie ca acest principiu de drept nu este aplicabil in cazul nulitatilor absolute.
Împotriva acestei decizii au formulat recurs pârâtii, criticând hotarârea pronuntata de instanta de apel sub aspectul legalitatii prin prisma dispozitiilor art. 304 pct. 5, 7, 8 si 9 cod procedura civila.
Astfel, raportat la art. 304 pct. 5 Cod procedura civila, recurentii au afirmat ca prin nesolutionarea exceptiilor invocate de apelanti cu privire la lipsa de calitate procesuala activa a reclamantei intimate si a lipsei de interes legitim actual, instanta de apel a produs un prejudiciu apelantilor, ce nu poate fi îndepartat decât prin anularea hotarârii si rejudecarea în fond a apelului.
Instanta de apel a copiat considerentele hotarârii atacate fara sa raspunda motivelor de critica, a interpretat gresit actul deduc judecatii dând un alt înteles actului ale carui clauze sunt precise si a facut o interpretare gresita asupra naturii si consecintelor pe care le produce.
Recurentii au aratat ca, prin art. 19 alin. 2 din Legea nr. 54/1998 a fost abrogat Capitolul V din Legea fondului funciar nr. 18/1991, liberalizându-se circulatia juridica a terenurilor aflate în proprietatea privata, agricole sau neagricole, intravilane sau extravilane, fara a se face nicio diferenta între titularii dreptului de proprietate.
Îngradirile dreptului de dispozitie asupra terenurilor prin orice act juridic translativ de proprietate, prevazute atât în legea nr. 18/1991, cât si în alte acte normative sunt în vigoare, în masura în care acestea din urma nu sunt contrare celor cuprinse în Legea nr. 54/1998 (art. 8).
Legea nr. 54/1998 cuprinde atât norme de abrogare expresa directa (art. 19 alin. 2), cât si de abrogare expresa indirecta în cuprinsul art. 18, care prevede ca dispozitiile acestei legi se completeaza cu prevederile legislatiei civile, în masura în care acestea nu sunt contrare prevederilor prezentei legi.
Articolul 32 din Legea nr. 18/1991 se refera la înstrainarea de catre titularii dreptului de proprietate constituita prin atribuirea de terenuri în conformitate cu prevederile art. 19, 21 si 43 din lege, raportându-se la art. 66 privind circulatia juridica a terenurilor (potrivit caruia dobândirea si înstrainarea terenurilor se face cu respectarea dispozitiilor Legii nr. 18/1991), abrogat expres prin Legea nr. 54/1998.
Prin abrogarea expresa indirecta a normelor contrare prevederilor actului abrogat, art. 32 nu mai are aplicabilitate, întrucât nu completeaza Legea nr. 54/1998 în sensul art. 18, fiind o dispozitie contrara prevederilor ei, în textul si spiritul acesteia, noile dispozitii fiind incompatibile cu cele precedente, iar legea noua reglementeaza în întregime materia circulatiei juridice a terenurilor agricole ce era reglementata de legea anterioara, legea nr. 18/1991.
Acest principiu are aplicabilitate în cauza întrucât cauza mediata a reclamantei la încheierea actului juridic între parti a fost ilicita si imorala, scopul urmarit de aceasta fiind obtinerea pretului vânzarii, fara a fi nevoita sa lucreze pamântul, obligatie izvorâta din lege si asumata pentru constituirea titlului sau de proprietate.
Analizând decizia recurata prin prisma motivelor de nelegalitate invocate de recurenti raportat de situatia de fapt retinuta de instantele de fond, curtea constata ca recursul este neîntemeiat si urmeaza a fi respins ca atare.
Astfel, pornind de la situatia de fapt corect retinuta înca de la judecarea cauzei în prima instanta, curtea constata ca instantele de fond au facut o corecta aplicare a legii, dând o justa interpretare a actului juridic dedus judecatii cu întelegerea corecta a naturii si întelesului lamurit al acesteia.
Dispozitiile legale incidente – astfel cum a invocat si reclamanta – sunt cele ale art. 32 din Legea nr. 18/2991, în conditiile în care reclamanta, prin contractul autentificat sub nr. 44710 din 31 octombrie 1994 la Notariatul de Stat Constanta, a vândut pârâtului B.A., casatorit cu B.I., suprafata de teren de 1 ha teren pentru care i-a fost constituit dreptul de proprietate prin titlul de proprietate nr. 18403/237 din 21 aprilie 1993 emis de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Constanta.
Cazurile de constituire a dreptului de proprietate, avute în vedere de ipoteza art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, aveau în vedere fie calitatea speciala a celui împroprietarit, (art. 19 din Legea nr. 18/1991) fie de nevoia de a asigura cultivarea terenurilor în anumite zone (art. 21 si art. 43).
De aceea, constatând îndeplinite conditiile art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991: ca reclamantei V.S. i-a fost constituit dreptul de proprietate pentru suprafata de 1 ha teren, ca aceasta a înstrainat – sub forma vânzarii cu clauza de întretinere (act inclus în sfera celor interzise de lege care permitea doar transmisiunile mortis causa) – acest teren pârâtilor înaintea încetarii interdictiei temporare de 10 ani (proprietatea s-a constituit la 21 aprilie 1993 iar vânzarea s-a încheiat la 31 octombrie 1994), curtea considera ca, în mod corect, instantele de fond au calificat drept întemeiata cererea de constatare a nulitatii absolute a actului de vânzare-cumparare.
Referitor la pretentiile pârâtilor recurenti conform cu care dispozitiile art. 32 din Legea nr. 18/1991 ar fi fost abrogate expres de Legea nr. 54/1998, curtea observa ca, în mod just, acestea au fost înlaturate de instanta de fond.
Astfel, reglementând circulatia juridica a terenurilor, Legea nr. 54/1998 reitereaza principiul liberei circulatii a acestora în conditiile stabilite de textele sale, art. 18 statuând ca legea se completeaza cu alte prevederi ale legislatiei civile în materie numai în masura în care acestea nu sunt contrare Legii nr. 54/1998.
Cu referire directa la prevederile Legii nr. 18/1991, în art. 19 alin. 2 din Legea nr. 54/1998 se prevede ca se abroga dispozitiile art. 66-76 din Legea nr. 18/1991. Se impune concluzia – din interpretarea per a contrario a acestei dispozitii legale – ca art. 32 din Legea nr. 18/1991 este în vigoare, din moment ce câmpul de aplicare a abrogarii exprese este strict delimitat: capitolul V „Circulatia juridica a terenurilor” si în conditiile în care un text care sa permita – pe cale de interpretare – o abrogare implicita, nu exista (de genul „se abroga orice alte dispozitii contrare”).
Apoi, deoarece prevederea art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 contravine spiritului Legii nr. 54/1998, care afirma principiul liberei circulatii, rezulta ca limitarea atributului de dispozitie asupra terenurilor în cauza subzista si în conditiile unei reglementari care prevede completarea doar cu dispozitii concordante.
În fine, cum în materia circulatiei juridice a terenurilor Legea nr. 54/1998 reprezinta legea generala, referindu-se la toate terenurile proprietate privata, rezulta ca dispozitiile Legii nr. 18/1991 sunt speciale (în cazul de fata doar referitor la terenurile pentru care s-a constituit dreptul de proprietate) si derogatorii, astfel încât interdictia continuta de art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 ramâne aplicabila.
Sunt astfel înlaturate criticile recurentilor referitoare la prevederile art. 304 pct. 8 si 9 Cod procedura civila, fiind evident ca instantele de fond nu au interpretat gresit actul juridic dedus judecatii, pronuntând deci o hotarâre cu justa aplicare a legii.
Referitor la încalcarea normelor de procedura din nesolutionarea exceptiilor lipsei calitatii procesuale active a reclamantei si a lipsei de interes legitim, curtea a constatat si acest motiv de nelegalitate ca neîntemeiat.
În fata judecatoriei pârâtii au invocat doar exceptia lisei de interes (termenul din 4 februarie 2008), exceptie care a fost respinsa de instanta prin încheierea de la acelasi termen.
În fata instantei de apel nu au reiterat exceptia – acest lucru de altfel era imposibil având în vedere ca nu au atacat solutia judecatoriei sub aspectul solutionarii exceptiei lipsei de interes -, astfel ca rezolvarea problemei în discutie a capatat caracter irevocabil.
Este adevarat ca, în sedinta din 22 ianuarie 2009, pârâtii apelanti, prin avocat, au invocat situatia ca reclamanta nu ar mai avea interes în cauza, însa aspectul nu a fost ridicat ca o veritabila exceptie (precum la judecatorie), ci ca o situatie sub aspect probatoriu, în contextul depunerii unor înscrisuri.
S-a invocat doar exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei prin prisma prevederilor art. III din Legea nr. 167/1997, exceptie respinsa motivat prin decizia pronuntata în apel.
Trecând peste inexactitatea motivelor de recurs conform carora cele doua exceptii ar fi fost invocate ambele atât în fata instantei de apel, cât si la judecatorie – rezulta ca, în fapt, cele doua instante au solutionat, cu respectarea dispozitiilor procedurale aplicabile, exceptiile cu care au fost fiecare investite.
În fine, referitor la aplicabilitatea principiului nemo auditur propriam turpitudinem allegrans, curtea constata ca instantele de fond au facut o corecta aplicare a acestei reguli jurisprudentiale, determinând în mod just sfera de incidenta a principiului.
Principiul nemo auditur propriam turpitudinem allegrans constituie o sanctiune a exercitarii dreptului cu încalcarea bunei credinte în raportul civil: persoana care, cu stiinta, încalca o dispozitie legala a carei nerespectare atrage anularea unui act nu poate invoca aplicarea sanctiunii, tocmai datorita ca neregularitatea a fost creata de propriul fapt.
Deoarece este în discutie soarta unui act juridic prin raportare la comportamentul ilicit al unei persoane reiese ca, pentru a constata nevalabilitatea actului în cauza – în ciuda existentei unei cauze de anulabilitate dovedita –, interesul protejat prin cauza de nulitate sa fie superior interesului ce a condus la instituirea unei sanctiuni a exercitarii dreptului cu ignorarea regulii bunei credinte.
Rezulta astfel ca principiul nemo auditur propriam turpitudinem allegrans se aplica doar în situatia unor ipoteze de nulitate relativa, caci numai în aceste împrejurari se poate aprecia prevalenta unor interese personale asupra altora (cauza de nulitate raportat la sanctionarea relei-credinte – ce se apreciaza exclusiv prin raportare la comportamentul partii); în cazul unei nulitati absolute – care protejeaza un interes de ordine publica -, principiul nu-si va gasit aplicarea, caci functia sanctionatoare a institutiei nulitatii se impune cu necesitate.
Având în vedere dispozitiile art. 274 C. pr. civ. conform carora partea care a cazut în pretentii va fi obligata la plata cheltuielilor de judecata, fata de situatia ca intimata a achitat avocatului ales un onorariu de 357 lei prin chitanta seria HH nr. 1979/19.05.2009, vor fi obligati recurentii la plata acestei sume.
Dosar nr. 15622/212/2007
