Reclamanților li se aplică prevederile enunțate chiar dacă ei nu sunt dobânditorii primari sub imperiul Lg. nr.112/1995. Aceasta pentru că nicio prevedere legale nu interzice transmiterea vocației de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenului aferent sau stingerea acestui drept, odată cu înstrăinarea locuinței. În plus, obligația de a vinde este în strânsă legătură cu bunul ce a făcut obiectul înstrăinării, creditorul acesteia neputând realiza dreptul decât cu concursul titularului actual al dreptului de proprietate care este ținut să o îndeplinească, fiind o adevărată obligație scriptae in rem. În legătură cu interpretarea greșită a legii referitor la noțiunea de ,,teren aferent” tribunalul învederează că interpretarea acesteia a fost lămurită de prevederile legale, mai precis prin art.7.3 din NM aprobate prin Hg. nr.923/2010 anterior redat. Această prevedere a fost aplicată la speță prin coroborare cu dispozițiile din art.36alin.2 din Lg. nr.18/1991 care statuează că atribuirea în proprietate se face proporțional cu cota deținută din construcție. Din această perspectivă, instanța de apel învederează că judecătorul fondului a fost preocupat, prin probele administrate, să determine cota de teren aferent în raport de suprafața construită, aplicând astfel, în mod riguros dispozițiile legale în materie. Tocmai de aceea nu a fost atribuit prin hotărârea pronunțată întreg terenul ce constituie curtea locuinței ci numai proporțional cu suprafața construită.
Prin sentinţa civilă nr.11210/07.10.2015 Judecătoria Constanţa a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii I. C. şi I. C. în contradictoriu cu pârâţii Primarul Municipiului Constanţa şi Prefectul Judeţului Constanţa, a obligat pârâtul Primarul Municipiului Constanța să întocmească referatului de verificare a situaţiei juridice a unei suprafeţe de teren indivize de 288,52 m.p. situate în Municipiul Constanţa, xx Jud. Constanţa, şi la înaintarea către pârâtul Prefectul Judeţului Constanţa a documentaţiei necesare atribuirii terenului în proprietatea reclamanţilor, a obligat pârâtul Prefectul Judeţului Constanţa să emită în favoarea reclamanţilor ordinul de atribuire în proprietate a imobilului menționat, a obligat pârâtul Primarul Municipiului Constanța la plata cheltuielilor de judecată.
În esenţă, instanţa de fond a reţinut că reclamanții sunt proprietarii subsecvenți ai imobilului cu destinația de locuință, situat la adresa menționată anterior, imobil care a fost achiziționat în temeiul prevederilor Legii nr. 112/1995. Cumpărătorului i s-a atribuit în folosinţă pe durata existenţei construcţiei terenul aferent locuinţei în suprafaţă de 25,85 m.p. Dreptul de proprietate și de folosință a fost intabulat in cartea funciară. Vânzătorul R.A.E.D.P.P.(denumită în continuare Regia) a încheiat cu reclamanta contractul de închiriere înregistrat sub nr. 8012/05.06.2009 pentru terenul-curte în suprafaţă indiviză de 383,61 m.p. situat în Constanţa, xx. Ulterior împlinirii termenului contractual, a fost încheiat între aceleaşi părţi contractul nr. xx/10.07.2014 cu privire la suprafaţa de teren de 234 m.p. situată la aceeaşi adresă. Reclamanții au cerut atribuirea în proprietate a terenului aferent, cererea rămânând nesoluționată. Imobilul folosit de către reclamanți a fost identificat prin raportul de expertiză efectuat în cauză și se află în domeniul privat al Municipiului Constanţa şi administrarea Regiei.
În drept, instanța de fond a reținut că pentru ca o persoană să poată beneficia de constituirea dreptului de proprietate în baza art. 36 alin. (2) teza a doua din Legea nr. 18/1991 este necesară îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiţii: existenţa unui contract de vânzare-cumpărare a unei locuinţe din fondul locativ de stat; constituirea unui drept de folosinţă asupra terenului printr-un act ce emană de la autoritățile publice competente şi existenţa construcţiei la data intrării în vigoare a Legii nr. 18/1991 şi în prezent. Conform art. 37 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, în situațiile de vânzare către chiriași a apartamentelor si, când este cazul, a anexelor gospodărești si a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândește si asupra terenului aferent, cu respectarea dispozițiilor art. 26 alineatul ultim din lege. Totuși, în acord cu prevederile art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995, suprafeţele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora şi care depăşesc suprafaţa aferentă construcţiilor, rămân în proprietatea statului. Din interpretarea corelativă a normelor juridice precizate şi în aplicarea principiului de logică al terţului exclus (tertium non datur), se desprinde concluzia potrivit căreia dacă terenurile care depăşesc suprafaţa aferentă construcţiilor rămân în proprietatea statului, în cazul înstrăinării unei locuinţe către chiriaşi, se dobândeşte, în virtutea legii, dreptul de proprietate asupra terenului ce nu depăşeşte suprafaţa aferentă construcţiei, situaţia acestui drept urmând a fi rezolvată ulterior, pe cale administrativă, respectiv prin ordin al prefectului, conform art. 36 din Legea nr. 18/1991. În acest fel, se creează o situaţie juridică firească a celor două imobile (locuinţă şi teren aferent) care, şi anterior preluării lor de către stat, au avut, de regulă, acelaşi proprietar.
În ceea ce priveşte apărările pârâtului Primarul Municipiului Constanţa în sensul că reclamanţii, în calitate de cumpărători ai construcţiei achiziţionate de chiriaş în temeiul Legii nr. 112/1995, nu ar fi îndreptăţiţi la atribuirea în proprietate a terenului aferent, instanţa a constatat că niciun text legal din actul normativ sau normele de punere în aplicare a acestuia nu instituie exclusiv în favoarea chiriaşului dreptul de a-i fi atribuită în proprietate suprafaţa de teren aferentă construcţiei ci, mai mult decât atât, art. 36 din Legea nr. 18/1991 prevede expressis verbis faptul că terenurile ce fac obiectul reglementării trec în proprietatea proprietarilor actuali ai locuinţelor, la cererea acestora, integral sau, după caz, proporţional cu cota deţinută din construcţie. Aşadar, titular al dreptului de constituire este proprietarul actual al locuinţei, indiferent dacă acesta a avut calitatea de chiriaş pentru imobilul cumpărat în baza Legii nr. 112/1995 sau a dobândit construcţia ulterior, prin acte translative încheiate cu fostul chiriaş devenit proprietar al construcţiei. Din acest considerent, deoarece reclamanţii I.C. şi I. C. sunt în prezent titularii dreptului de proprietate asupra construcţiei compusă din 2 camere de locuit şi dependinţe, aceştia au calitatea de persoane îndreptăţite la constituirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent, în conformitate cu art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991. Instanţa a mai luat act că locuinţa reclamanţilor a fost construită anterior intrării în vigoare a Legii nr. 18/1991.
În legătură cu întinderea terenului aferent al locuinței, instanța a reținut că suprafaţa necesară normalei utilizări a construcţiei este de 288,52 m.p., care include suprafaţa de 35,96 m.p. construită la sol aferentă construcţiei pe care reclamanţii o deţin în proprietate iar împrejurarea că acest teren face obiectul contractului de locaţiune încheiat între părţi, nu reprezintă un impediment la constituirea dreptului de proprietate. Această întindere de teren permite reclamanţilor să aibă acces la drumul public, respectiv Bd. xx, acces care, oricum, se poate realiza doar trecând printr-un alt teren aflat în proprietatea acestora, situat la aceeaşi adresă şi identificat în Planul de situaţie anexă la raportul de expertiză, considerând astfel că suprafaţa de teren asigură folosirea normală a construcţiei pe lângă care se află şi realizarea firească a scopului pentru care aceasta a fost edificată. Deşi expertul a precizat că întreaga suprafaţă de 397 m.p. este necesară unei normale utilizări a construcţiei, instanţa nu s-a raportat la această suprafaţă, faţă de dispoziţiile art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991, în acord cu care terenul aferent construcţiei trece în proprietatea proprietarilor actuali ai locuinţelor, integral sau, după caz, proporţional cu cota deţinută din construcţie. Din acest motiv, reclamanţii sunt îndreptăţiţi la atribuirea în proprietate doar a suprafeţei de teren calculate proporţional cu dimensiunea locuinței deţinute în proprietate, respectiv 288,52 m.p. din suprafaţa totală de 397 m.p. aflată în indiviziune cu Municipiul Constanţa, reprezentând 72,68% din acest teren.
Susținerile părților din cale e atac;
Împotriva acestei soluții a declarat apel pârâtul Primarul Municipiului Constanța care a criticat hotărârea instanței de fond sub aspectul nelegalității și al netemeiniciei.
Astfel, s-a susținut că prevederile art.36 din Lg. nr.18/1991 nu poate constitui temeiul juridic al acțiunii. El este relevant doar din punct de vedere al procedurilor administrative. Pe de altă parte, textul vizează terenurile atribuite în folosință, iar terenul atribuit reclamanților este doar de 25,85mp situat sub construcție, acesta putând face obiectul cererii de constituire a dreptului de proprietate.
A mai susținut apelantul că art.37 din NM reținut ca aplicabil în cauză de către instanța de fond nu se referă la toată suprafața de teren din jurul locuinței și nici la subdobânditorii construcției, adică proprietarilor actuali – reclamanții din cauză. Dacă prin suprafață aferentă s-a înțelege și terenul din jurul construcției, atunci aceasta ar fi fost avută în vedere cu ocazia cumpărării locuinței.
Din analiza prevederilor art.21 și 22 din Lg. nr.112/1995 rezultă că s-au avut în vedere numai situațiile de înstrăinare a unor apartamente și nu a unei locuințe, cum este cazul în speța de față.
Instanța de fond a făcut o aplicare greșită a legii și atunci când a apreciat că terenul în discuție se înscrie noțiunii de ,,teren aferent”, astfel cum este definită de art.7.3alin.2 din Hg. nr.250/2007 modificat prin Hg. nr.923/2007. Prin urmare, nu tot terenul ce reprezintă curtea unui imobil reprezintă teren aferent în înțelesul legii, iar în cauză suprafața de 252,56mp excede cu evidență, fiind de 8 ori mai mare decât suprafața la care se raportează, respectiv cea de sub construcții.
În subsidiar, apelantul susține că se impune respingerea cererii reclamanților de obligare la plata cheltuielilor de judecată sau diminuarea acestora, în special a celor ce privesc onorariul de avocat. Prevederile art.453C.pr.civ. referitoare la cheltuieli de judecată presupun o răspundere civilă delictuală ale cărei condiții nu sunt îndeplinite în cauză, culpa procesuală fiind lipsă. Unitatea administrativ teritorială are obligația de a acționa în sensul proteguirii bunurilor din domeniul său, astfel că nu i se lasă posibilitatea achiesării la pretențiile reclamantului.
În apărare intimaţii au formulat întâmpinare prin intermediul căreia au susţinut că se impune respingerea apelului întrucât, în opinia lor, hotărârea instanţei de fond este temeinică şi legală.
Dispozitiile de drept material si procedural aplicabile spetei;
Potrivit art.479C.pr.civ instanta de apel va verifica, in limitele cererii de apel, stabilirea situatiei de fapt si aplicarea legii de catre prima instanta.
Art 36al.2 din Lg. nr.18/1991 arata ca terenurile proprietate de stat, situate în intravilanul localităţilor, atribuite, potrivit legii, în folosinţă veşnică sau în folosinţă pe durata existenţei construcţiei, în vederea construirii de locuinţe proprietate personală sau cu ocazia cumpărării de la stat a unor asemenea locuinţe, trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuinţelor, în proprietatea acestora, integral sau, după caz, proporţional cu cota deţinută din construcţie.
Art. 37 din NM de aplicare a Lg. nr.112/1995 stabilesc că ,,În situaţiile de vânzare către chiriaşi a apartamentelor şi, când este cazul, a anexelor gospodăreşti şi a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândeşte şi asupra terenului aferent, cu respectarea dispoziţiilor art. 26 alineatul ultim din lege.”
Potrivit art.7.3 din NM aprobate prin Hg. nr.923/2010 ,,prin noţiunea «teren aferent imobilelor înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/1995» se înţelege terenul pe care este amplasată construcţia, respectiv amprenta construcţiei, cât şi terenul din împrejurimile construcţiei necesar bunei utilizări a acesteia indiferent de categoria de folosinţă(…)”.
Aprecierile tribunalului;
Apelul este nefondat și va fi respins ca atare pentru considerentele pe care le vom expune în continuare.
Tribunalul observă că motivele de apel se circumscriu interpretării greșite a legii de către instanța de fond, inclusiv a noțiunii de ,,teren aferent„ din perspectiva reglementărilor invocate de către reclamanți și reținute de către instanța de fond ca fiind aplicabile.
Procedura stabilită de art.36 și urm din Lg. nr.18/1991 are un caracter eminamente administrativ, autoritățile administrației publice locale(primarul, prefectul etc) prin aparatul de specialitate, având obligația de a constitui dreptul de proprietate asupra terenului pe care se află locuința, la cererea persoanelor îndreptățite. În măsura în care aceste autorități refuză să răspundă cererii de constituire a dreptului sau aplică în mod defectuos legea, atunci persoana vătămată se poate adresa instanței de judecată pentru a cenzura atitudinea abuzivă sau a restabili încălcarea produsă dreptului său, după caz a obține o reparație echitabilă. În procedura judiciară instanța analizează în ce măsură au fost respectate prevederile legale. Prin urmare, nu se poate reține apărarea apelantului potrivit cu care prevederile menționate se aplică numai în procedura adminsitrativă. Instanța are abilitatea de a verifica dacă reclamantul era sau nu îndreptățit la aplicarea acestor prevederi, precum și dacă ele s-au aplicat ori dacă autoritatea avea vreun motiv pertinent și legal să refuze aplicarea lor.
Este de reținut că prevederile art.36alin.2 vorbște despre terenuri situate în intravilan, atribuite potrivit legii, în folosință deținătorului construcției. Prin sintagma ,,atribuite potrivit legii” se înțelege pe de o parte situația în care există un act de atribuire în folosință, dar și ipoteza în care există o prevedere legală care impune atribuire, prevedere care însă nu a fost respectată.
În speța pendinte ne aflăm sub imperiul ambelor ipoteze: pe de o parte există actul de vânzare cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 prin care autorii reclamanților au dobândit un drept de folosință veșnică pe terenul de sub construicție, respectiv 25,85mp, iar pe de altă parte, deși autorii au fost îndreptățiți la atribuirea ,,terenului aferent”, acest fapt nu s-a produs.
Mai departe, analizând motivele de apel, tribunalul apreciază, în contra susținerilor apelantului, că reclamanților li se aplică prevederile enunțate chiar dacă ei nu sunt dobânditorii primari sub imperiul Lg. nr.112/1995. Aceasta pentru că nicio prevedere legale nu interzice transmiterea vocației de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenului aferent sau stingerea acestui drept, odată cu înstrăinarea locuinței. În plus, obligația de a vinde este în strânsă legătură cu bunul ce a făcut obiectul înstrăinării, creditorul acesteia neputând realiza dreptul decât cu concursul titularului actual al dreptului de proprietate care este ținut să o îndeplinească, fiind o adevărată obligație scriptae in rem.
În legătură cu interpretarea greșită a legii referitor la noțiunea de ,,teren aferent” tribunalul învederează că interpretarea acesteia a fost lămurită de prevederile legale, mai precis prin art.7.3 din NM aprobate prin Hg. nr.923/2010 anterior redat. Această prevedere a fost aplicată la speță prin coroborare cu dispozițiile din art.36alin.2 din Lg. nr.18/1991 care statuează că atribuirea în proprietate se face proporțional cu cota deținută din construcție. Din această perspectivă, instanța de apel învederează că judecătorul fondului a fost preocupat, prin probele admisnitrate, să determine cota de teren aferent în raport de suprafața construită, aplicând astfel, în mod riguros dispozițiile legale în materie. Tocmai de aceea nu a fost atribuit prin hotărârea pronunțată întreg terenul ce constituie curtea locuinței ci numai proproțional cu suprafața construită.
În mod constant, printr-o jurisprudență unitară și de durată instanțele au apreciat, în interpretare prevedrilor legale incidente, că proprietarilor constructiei – chiriași cumparatori – au un drept de folosinta si asupra terenului, dar numai în masura necesara exercitarii dreptului nu le poate fi poate fi redus dreptul doar la suprafata de teren aflata efectiv sub constructie, deoarece în acest caz titularul constructiei ar fi profund prejudiciat, el fiind în imposibilitatea de a-si exercita prerogativele dreptului de proprietate asupra casei de locuit si fiind lipsit total de folosinta (proprietatea în cazul nostru) terenului din jurul casei – teren absolut necesar pentru folosinta normala a locuintei – precum si de folosinta terenului care îi asigura accesul la calea publică( cu titlu de exemplu amintim: Curtea de Apel Constanța,decizia nr.104/C /15.04.2009; Curtea de apel Timișoara, decizia nr.387 din 19.04.2007 etc)
În legătură cu motivul privind neîncadrarea situației reclamanților în ipoteza legii care vorbește despore apartament și nu locuință, tribunalul învederează că reclamanții au cerut constituirea dreptului de proprietate asupra terenului în temeiul legii 18/1991 care face trimitere la locuință. Aceste prevederi, la rândul lor, fac trimitere așa cum am arătat și cum corect a reținut și instanța de fond, la prevederile Lg. nr.112/1995 care în art.3 definește noțiunea de ,,apartament” ca ,,locuinţa compusă din una sau mai multe camere, cu dependinţele, garajele şi anexele gospodăreşti aferente, inclusiv camere de serviciu, poduri, pivniţe, magazii şi altele asemenea, indiferent dacă sunt situate la acelaşi nivel sau la niveluri diferite şi care, la data trecerii în proprietatea statului, constituia o singură unitate locativă de sine stătătoare, aşa cum a fost determinată prin construcţie.Apartamentul, astfel cum a fost definit în alin. 1, rămâne considerat ca atare, indiferent dacă, ulterior trecerii în proprietatea statului, s-au efectuat modificări constructive interioare ori a fost luat în evidenţă ca reprezentând două sau mai multe apartamente”. Or, în cauză nu s-a dovedit că locuința reclamanților nu ar putea fi încadrată în această definiție largă a noțiunii de apartament. Drept consecință, tribunalul găsește nefondat și acest motiv de apel.
În fine, cu privire la chestiunea cheltuileilor de judecatră, se reține că și aceste motive de critică sunt neîntemeiate. Este adevărat că apelantul pârât are calitatea de titular al obligației de a poteja bunurile din domeniul pulvic și privat la unității administrativ teritoriale. Însă această obligație legală care îi incumbă trebuie exercitată în limitele legale și nu în afara lor. Protejarea domeniului unității administrativ teritoriale nu se poate face cu încălcarea drepturilor terților. În plus, relevant ni se pare a aminti că instanțele teritoriale au consacrat dreptul chiriașilor cumpărători pe tărâmul Lg. nr.18/1991 și al Lg. nr/112/1995 printr-o jurisprudență constantă și previzibilă, pe care autoritățile continuă să o ignore, atitudine care trebuie sancționată și care are drept consecință înregistrarea unor pagube din partea autorităților care se opun în continuare la recunoașterea drepturilor arătate prin obligarea lor la plata cheltuileilor de judecată, pagube care ar putea fi evitate. Așa fiind, culpa procesuală a apelantului nu poate fi ignorată și nici înlăturată, ea existând fără putință de tăgadă.
Referitor la diminuarea onorariului pentru reprezentarea reclamanților de către avocat, tribunalul apreciază că în cauză nu sunt elemente care ar putea conduce la micșorarea lui. În sprijinul acestei aserțiuni, învederâm că procesul a durat mai bine de doi ani de zile(14.06.2013 – 7.10.2015), timp în care apărătorul reclamanților s-a prezentat în instanță, că acesta a redactat în formă scrisă apărările de care s-a prevalat și a fost nevoit să susțină prin forțe sporite apărarea în condițiile în care pârâții, printre care și apelantul, s-au opus vehement la admiterea acțiunii și că dezlegarea cauzei a impus administrarea unui probatoriu larg.
Pentru toate aceste considerente, tribunalul va respinge ca nefondat apelul cu consecința menținerii soluției instanței de fond ca teminciă și legală.
Cheltuieli de judecata în calea de atac;
În acord cu prevederile art.453C.pr.civ. potrivit cu care,,partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată’’, instanţa de apel va dispune obligarea apelantului la plata cheltuielilor de judecată efectuate de către reclamantă, cu judecata cauzei în apel, în cuantum de 1000lei reprezentate de onorariu avocat.
