Fondul funciar
Decizie civilă
Teren dobândit prin constituire. Interdicţia înstrăinării. Art. 32 din Legea nr. 18/1991, republicată.
Interdicţia instituită de art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, republicată, constituie o normă de indisponibilizare temporară a terenurilor dobândite prin constituirea dreptului de proprietate, astfel că anterior expirării termenului de 10 ani, asemenea terenuri nu se află în circuitul civil.
Interdicţia instituită de art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, republicată, constituie o normă de indisponibilizare temporară a terenurilor dobândite prin constituirea dreptului de proprietate, astfel că anterior expirării termenului de 10 ani, asemenea terenuri nu se află în circuitul civil.
(Trib. Bistriţa-Năsăud, secţ. civ., dec. nr. 465/R/16 decembrie 2009, nepublicată)
Prin sentinţa civilă nr. 3248/2009 pronunţată la data de 1 iunie 2009 s-a admis acţiunea civilă principală formulată de reclamantul IIG împotriva pârâtei CM şi în consecinţă s-a constatat că pârâta a dobândit, în temeiul Legii nr. 18/1991, dreptul de proprietate prin constituire asupra terenului în suprafaţă de 2.409 mp., situat în extravilanul localităţii Petriş, comuna Cetate, identificat în titlul de proprietate nr. 72454/2002 eliberat de Comisia judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Bistriţa-Năsăud, în parcela 4, tarlaua 57/2; s-a dispus validarea convenţiei de vânzare-cumpărare încheiată la data de 30.10.1994 între pârâta – vânzătoare şi reclamant – cumpărător, având ca obiect terenul menţionat mai sus, în suprafaţă reală măsurată de 2409 mp şi preţul de 200.000 ROL, achitat integral, sentinţa ţinând loc de act autentic de vânzare-cumpărare; s-a dispus întabularea în CF a dreptului de proprietate asupra terenului de 2409 mp, astfel dobândit în favoarea reclamantului, cu titlu de cumpărare, ca bun propriu, conform raportului de expertiză tehnică şi tabelului de mişcare parcelară anexă la acesta, efectuate de expert tehnic BM, ce fac parte integrantă din hotărâre.
A fost respinsă ca fiind prescrisă cererea de intervenţie în interes propriu formulată de intervenientul CA.
A fost obligată pârâta şi intervenientul să achite, în solidar suma de 1132,1 lei cu titlu de cheltuieli de judecată către reclamant.
Împotriva acestei sentinţe au declarat recurs pârâta şi intervenientul în interes propriu.
Analizând hotărârea atacată prin prisma motivelor de recurs formulate, precum şi din oficiu conform art. 3041 C.pr.civ., tribunalul constată că hotărârea instanţei de fond este nelegală în privinţa modului de soluţionare a acţiunii principale, motiv pentru care recursul declarat de pârâtă este fondat.
Este de necontestat faptul că la data de 30.10.1994 între pârâta recurentă şi reclamantul intimat s-a încheiat un act sub semnătură privată, intitulat „contract de vânzare-cumpărare” având ca obiect terenul în suprafaţă de 22 ari din ridul „PV”, între vecinii …, înscris în anexa 9 a satului Petriş, precum şi preţul de 200.000 lei Rol achitat integral.
În lipsa formei autentice, un asemenea act are doar valoarea unui antecontract de vânzare-cumpărare, care dă naştere numai unei obligaţii de a face, aceea de a perfecta în viitor contractul în formă autentică.
Pârâta recurentă a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare prin constituire, aşa cum rezultă din titlul de proprietate nr. 72.454/27.04.2002 depus în copie la dosar.
Nu se poate reţine apărarea recurenţilor în sensul că obiectul antecontractului l-ar constitui un alt teren decât cel înscris în titlul de proprietate emis, deoarece o asemenea susţinere este contrazisă chiar de răspunsurile pârâtei şi intervenientului la interogatoriu.
Astfel, prin răspunsul la interogatoriu, recurenţii recunosc faptul că terenul obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare este cel marcat cu galben pe planul de punere în posesie aflat la dosar la fila 7, că din terenul înscris în titlul de proprietate, cel în suprafaţă de 2.409 m.p. din ridul „LH” este situat în Orheiu Bistriţei, în aproprierea casei reclamantului, că în anul 1994 vecina terenului numita DM se numea N, numele D fiind dobândit prin căsătorie, că locul în care este situat terenul se cheamă „LH” şi i se mai spune şi „PV”, că din terenul în suprafaţă totală de 5.000 m.p. înscris în titlul de proprietate, singura parcelă de teren situată în Orheiu Bistriţei este cea din ridul „LH” – „PV” vândută reclamantului (pct. 4, 11 din interogatoriul luat intervenientului, pct. 3, 4, 6. 16 din interogatoriul luat pârâtei).
Din coroborarea acestor răspunsuri cu depoziţiile martorilor audiaţi în cauză şi cu identificarea prin raportul de expertiză a terenului din antecontractul încheiat de părţi rezultă fără nicio îndoială că terenul obiect al antecontractului încheiat este înscris în titlul de proprietate emis pârâtei, identificându-se în tarlaua 57/2 parcela 4, fiind în suprafaţă de 2.409 m.p.
Excepţia prescripţiei dreptului la acţiune al reclamantului nu este întemeiată, deoarece atunci când promitentul cumpărător a preluat imobilul, deţinerea lui cu acordul promitentului-vânzător echivalează cu recunoaşterea dreptului, astfel încât cursul prescripţiei este suspendat conform art. 16 lit. a din Decretul nr. 167/1958, termenul de prescripţie începând să curgă din momentul în care promitentul-vânzător se manifestă expres în sensul negării dreptului promitentului-cumpărător. Or, până la data introducerii acţiunii, 1.10.2008, pârâta recurentă nu a negat dreptul reclamantului intimat.
Însă în privinţa terenului obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare tribunalul reţine că art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, republicată instituie interdicţia înstrăinării prin acte între vii a terenului în privinţa căruia s-a constituit dreptul de proprietate.
Textul prevede explicit durata interdicţiei (10 ani), momentul de la care operează (începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii) şi sancţiunea aplicabilă în cazul încălcării interdicţiei (nulitatea actului de înstrăinare).
În cauză, dreptul de proprietate al pârâtei asupra terenului în litigiu s-a dobândit în baza legilor fondului funciar, titlul de proprietate, ca act cu caracter constatator şi recognitiv eliberându-se la data de 27.04.2002.
Sintagma „înscrierea proprietăţii” trebuie raportată la dispoziţiile legale ce reglementează modalitatea înscrierii unui drept de proprietate, în scopul opozabilităţii dreptului faţă de terţi, în speţă Decretul-lege nr. 115/1938, care în art. 5 se referă expres la înscrieri, care pot fi de 3 feluri şi anume: întabulare, înscriere provizorie şi notare.
Înscrierea unui drept pentru a-l face opozabil erga omnes se realizează indubitabil în evidenţele de carte funciară şi nu în evidenţele unei comisii locale de fond funciar. Ca atare, termenul de 10 ani curge din anul următor celui în care pârâta si-a înscris dreptul în evidenţele de carte funciară.
La dosarul cauzei nu există vreo dovadă că proprietarul terenului, pârâta promitent-vânzător şi-a înscris dreptul de proprietate în cartea funciară ulterior constituirii dreptului său.
Prin urmare, termenul de 10 ani de interdicţie temporară nu este împlinit.
Pentru admisibilitatea acţiunii în pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic se cere, printre altele, condiţia existenţei unui antecontract valabil încheiat.
Este valabil încheiat acel act ce îndeplineşte condiţiile de fond şi de formă prevăzute de art. 948-968 C.civ.
Una dintre condiţiile de fond cerute pentru valabilitatea actului este aceea ca obiectul (lucrul vândut) să fie în circuitul civil. Potrivit art. 963 C.civ., aplicabil tuturor convenţiilor, „numai lucrurile care sunt în comerţ pot fi obiectul unui contract”, iar art. 1310 C.civ. – aplicabil doar în materie de vânzare precizează că – „toate lucrurile care sunt în comerţ pot fi vândute, afară numai dacă o lege a oprit aceasta”.
Ca atare, nu suntem în prezenţa unui antecontract valabil încheiat, el neîndeplinind una din condiţiile de fond prevăzute pentru valabilitatea oricărei convenţii.
Nu poate fi împărtăşită teza abrogării tacite a dispoziţiilor art. 32 din Legea nr. 18/1991, republicată, susţinută de intimat în recurs.
În forma iniţială a Legii nr. 18/1991, interdicţia înstrăinării terenurilor dobândite prin constituirea dreptului de proprietate era reglementată de dispoziţiile art. 31 alin. 1, articol devenit 32 în urma republicării legii în anul 1998.
În anul 1998, la momentul republicării legii, circulaţia juridică a terenurilor era reglementată în capitolul 5 al legii, art. 66 – 73.
Potrivit art. 66 al legii „terenurile proprietate privată, indiferent de titularul lor, sunt şi rămân în circuitul civil. Ele pot fi dobândite şi înstrăinate prin oricare dintre modurile stabilite de legislaţia civilă, cu respectarea dispoziţiilor din prezenta lege”.
Folosirea sintagmei „respectarea dispoziţiilor din prezenta lege” impune obligatoriu corelarea principiului liberei circulaţii a terenurilor proprietate privată cu dispoziţiile art. 32, care instituiau o interdicţie temporară de înstrăinare a terenurilor dobândite prin constituirea dreptului de proprietate.
Din corelarea acestor prevederi legale, rezultă că principiul liberei circulaţii cunoaşte excepţii, printre care cea instituită de art. 32 din Legea nr. 18/1991, republicată.
Prin intrarea în vigoare a Legii nr. 54/1998, capitolul 5 din Legea nr. 18/1991, republicată, art. 66 – 73, au fost abrogate expres, în acest sens fiind dispoziţiile art. 19 alin. 2 din Legea nr. 54/1998.
Dat fiind faptul că prin art. 19 alin. 2 se abrogă doar capitolul 5 din Legea nr. 18/1991, republicată, a contrario înseamnă că art. 32 nu a fost abrogat expres.
Totodată, conform art. 18 din Legea nr. 54/1998, „dispoziţiile acestei legi se completează cu prevederile legislaţiei civile, în măsura în care acestea nu sunt contrare prevederilor prezentei legi”. Cum prevederile art. 32 din Legea nr. 18/1991, republicată, sunt contrare Legii nr. 54/1998, acestea nu completează Legea nr. 54/1998, astfel că dacă nu o completează nu se poate susţine că prevederile art. 32 se abrogă implicit.
Pe de altă parte, în materia circulaţiei juridice a terenurilor, Legea nr. 54/1998 este legea generală, iar prevederile art. 32 din Legea nr. 18/1991, republicată sunt speciale şi deci derogatorii de la dreptul comun.
Prin Legea nr. 247/2005 s-au adus modificări mai multor acte normative privitoare la proprietate, printre care şi legilor în materia fondului funciar şi a circulaţiei juridice a terenurilor.
Deşi Legea nr. 247/2005 a adus modificări Legii nr. 18/1991, ea nu a modificat şi nici abrogat dispoziţiile art. 32, care au rămas neschimbate.
Titlul X al Legii nr. 247/2005 reglementează circulaţia juridică a terenurilor, acesta constituind astfel norma generală în această materie a circulaţiei terenurilor.
Norma cuprinsă în art. 32 din Legea nr. 18/1991, republicată, constituie o nomă cu caracter special, prioritară în aplicare chiar şi atunci când norma specială este mai veche decât norma generală.
O normă de drept civil specială nu poate fi modificată sau abrogată de o normă generală ulterioară, cum este titlul X din Legea nr. 247/2005, numai expres, adică atunci când norma generală prevede expres modificarea sau abrogarea art. 32 din Legea nr. 18/1991, republicată.
Întrucât în cuprinsul titlului X din Legea nr. 247/2005 nu există o dispoziţie expresă de abrogare a art. 32 din Legea nr. 18/1991, republicată, nu se poate reţine că norma specială din art. 32 a fost abrogată de norma generală, titlul X din Legea nr. 247/2005.
Ca atare, textul art. 32 din Legea nr. 18/1991, republicată este încă în vigoare. Soluţia pronunţată asupra cererii de intervenţie este corectă. Într-adevăr, sancţiunea care intervine în cazul în care unul dintre soţi încheie un act cu privire la un imobil fără acordul celuilalt soţ este nulitatea relativă, ce poate fi acoperită prin exprimarea ulterioară a consimţământului. Este vorba despre o nulitate de protecţie a soţului care nu şi-a exprimat consimţământul, singurul în măsură să invoce dispoziţiile art. 35 alin. 2 din Codul familiei.
Fiind vorba de nulitate relativă, acţiunea în anulare este supusă prescripţiei în termenul general de 3 ani, care curge de la data încheierii convenţiei, deoarece la acest moment intervenientul a cunoscut încheierea actului, aşa cum rezultă din depoziţia martorului HC, care a relevat faptul că intervenientul a participat la negocieri, precum şi din răspunsurile date de pârâtă la întrebările nr. 7 şi 9 din interogatoriul care i-a fost luat, în care pârâta a recunoscut că la 30 octombrie 1994, împreună cu intervenientul CA şi cu martorul LE au venit de la locuinţa lor din Petriş la locuinţa reclamantului din Orheiu-Bistriţei anume pentru a încheia cu pârâta contractul de vânzare-cumpărare.
În baza considerentelor exprimate şi făcând aplicarea dispoziţiilor art. 312 C.proc.civ., tribunalul va respinge ca nefondat recursul declarat de intervenient, va admite recursul declarat de pârâtă, ca modifica în parte hotărârea atacată în sensul că va respinge ca neîntemeiată acţiunea civilă formulată de reclamant împotriva pârâtei, menţinând soluţia dată în privinţa cererii de intervenţie în interes propriu.
În temeiul art. 274 C.proc.civ., având în vedere faptul că la dosarul de fond pârâta nu a depus chitanţa privind cuantumul onorariului de avocat, singurul act ce atestă plata şi încasarea onorariului, tribunalul va respinge ca neîntemeiată cererea pârâtei de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecată la fondul cauzei.
Totodată, întrucât cererea de intervenţie în interes propriu formulată în contradictoriu cu reclamantul s-a respins, tribunalul în baza art. 274 C.proc.civ. va obliga intervenientul să plătească reclamantului suma de 300 lei cu titlu de cheltuieli de judecată parţiale la fond, reprezentând onorariu de avocat.
La stabilirea cuantumului cheltuielilor de judecată s-a avut în vedere faptul că taxa de timbru şi timbrul judiciar suportate de reclamant sunt aferente acţiunii sale principale, respinse, astfel că nu pot fi puse în sarcina intervenientului, onorariul de avocat în cuantum total de 1.000 lei s-a achitat pentru apărare atât în privinţa acţiunii principale, cât şi a cererii de intervenţie în interes propriu, iar apărarea în privinţa cererii de intervenţie reprezintă un procent de 30% din întreaga apărare.
În temeiul art. 274 C.pr.civ. tribunalul va obliga intimatul IIG să plătească recurentei CM suma de 66,5 lei cu titlu de cheltuieli de judecată parţiale în recurs, reprezentând taxă de timbru de 65 lei şi timbru judiciar de 1,5 lei.
Nu pot fi acordare cheltuielile de judecată constând în onorariul de avocat achitat pentru redactarea recursului şi pentru reprezentare, deoarece la dosarul cauzei recurenta nu a depus chitanţa privind onorariul de avocat achitat, singurul act ce justifică plata şi încasarea onorariului.
În baza aceluiaşi temei legal, întrucât recursul intervenientului s-a respins ca nefondat, tribunalul va obliga intervenientul să plătească intimatului IIG suma de 400 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată parţiale în recurs, reprezentând onorariu de avocat, apreciindu-se că în recurs apărarea aferentă cererii de intervenţie a reprezentat 30% din întreaga apărare formulată, pentru care s-a achitat un onorariu total de 1.200 lei.
