Deţinerea abuzivă de către o persoană, în lipsa unui contract de închiriere, a unui imobil redobândit de fostul proprietar după 10 ani de la formularea notificării în temeiul Legii nr. 10/2001 poate fi sancţionată prin dispunerea evacuării pe calea procedurii ordonanţei preşedinţiale.
Potrivit dispoziţiilor art. 581 C.proc.civ., instanţa va putea să putea să ordone măsuri vremelnice, în cazuri grabnice, pentru păstrarea unui drept care s-ar păgubi prin întârziere, pentru prevenirea unei pagube iminente şi care nu s-ar putea repara, precum şi pentru înlăturarea piedicilor ce s-ar ivi cu prilejul unei executări.
Potrivit dispoziţiilor art. 581 C.proc.civ., instanţa va putea să putea să ordone măsuri vremelnice, în cazuri grabnice, pentru păstrarea unui drept care s-ar păgubi prin întârziere, pentru prevenirea unei pagube iminente şi care nu s-ar putea repara, precum şi pentru înlăturarea piedicilor ce s-ar ivi cu prilejul unei executări.
Condiţiile de admisibilitate ale cererii prevăzute de textul legal sunt urgenţa, vremelnicia şi neprejudecarea fondului pricinii, fiind unanim acceptat în practica şi doctrina judiciară că pe calea ordonanţei preşedinţiale, pot fi dispuse măsuri de către instanţă în situaţia în care se tinde la stoparea unui act abuziv.
Condiţiile de admisibilitate ale cererii prevăzute de textul legal sunt urgenţa, vremelnicia şi neprejudecarea fondului pricinii, fiind unanim acceptat în practica şi doctrina judiciară că pe calea ordonanţei preşedinţiale, pot fi dispuse măsuri de către instanţă în situaţia în care se tinde la stoparea unui act abuziv.
Condiţia urgenţei este împlinită având în vedere faptul că imobilul le-a fost restituit reclamanţilor după mai bine de 10 ani de la depunerea notificării potrivit Legii nr. 10/2001, iar pârâtul ocupă locuinţa în mod abuziv, fără a deţine un contract de închiriere.
Ocuparea în continuare a apartamentului de către pârât în mod abuziv prejudiciază în mod evident dreptul de proprietate al reclamanţilor ce sunt păgubiţi de dreptul lor de a se folosi de imobil.
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti la data de 28.09.2011 sub nr. de mai sus, reclamantele NICULESCU YVONA ELENA CONSTANTA şi OROVEANU CONSTANTINA PIERETA au chemat în judecată pe pârâtul pârâtul RADU ZAGANESCU PETRONOVICI, solicitând instanţei să dispună, pe calea ordonanţei preşedinţiale, evacuarea pârâtului din imobilul proprietatea reclamantelor situat în Bucureşti, Bd-ul Lascăr Catargiu nr. 24-26, sc. B, et. 3, ap. 11, sector 1, fără cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii reclamantele au arătat că prin sentinţa civilă nr.1033 din 30.09.2009, pronunţată în dosarul nr.36170/3/2007, Tribunalul Bucureşti a obligat Mun. Bucureşti prin Primarul General să restituie reclamantelor în natură apartamentul nr. 11, situat în Bd-ul Lascăr Catargiu nr. 24-26, sc. B, et. 3, sector 1, sentinţa rămânând irevocabilă prin respingerea recursului formulat de Municipiul Bucureşti prin Primarul General.
Au mai precizat reclamantele că în prezent apartamentul este ocupat fără niciun titlu de către pârât, în condiţiile în care acestea încearcă de la începutul anilor 1990 să intre în posesia apartamentului menţionat, care a aparţinut mamei lor Marie Janne Argetoianu, iar pârâtul este detentor precar al imobilului, pe care îl deţine de peste 13 ani fără contract de închiriere.
S-a susţinut că în speţă sunt întrunite cerinţele art.581 C.proc.civ., existând pericolul ca imobilul să sufere pagube iminente care nu s-ar mai putea repara, iar evacuarea pârâtului este posibilă în speţă, cu atît mai mult cu cât legislaţia în materie şi practica judecătorească au statuat faptul că o astfel de cerere poate fi admisă în cazul foştilor chiriaşi, în baza disp. art.10 alin.3 din OUG nr.40/1999. Nefiind niciodată titularul unui contract de închiriere pârâtul nu poate beneficia de măsurile de protecţie a chiriaşilor prevăzute de OUG nr.40/1999 şi art.13 şi urm. Din Legea nr.10/2001.
În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 581 C.proc.civ., art. 480 C.civ.
Pârâtul, legal citat, nu a formulat întâmpinare în cauză.
Prin sentinţa civilă nr. 18139/20.10.2011, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a respins cererea formulată de reclamantele NICULESCU YVONA ELENA CONSTANTA şi OROVEANU CONSTANTINA PIERETA în contradictoriu cu pârâtul RADU ZAGANESCU PETRONOVICI, ca neîntemeiată şi a luat act că nu se solicită cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că prin sentinţa civilă nr.1033 din 30.09.2009, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a III-a Civilă în dosarul nr.36170/3/2007, irevocabilă prin decizia civilă nr.3253/07.04.2011 a Î.C.C.J, a fost admisă acţiunea în revendicare formulată de reclamantele Niculescu Yvona Elena şi Oroveanu Constanţa Piereta, fiind obligat pârâtul Municipiul Bucureşti prin Primarul General să restituie în natură apartamentul nr. 11, situat în Bd-ul Lascăr Catargiu nr. 24-26, sc. B, et. 3, sector 1 (f.5-8).
Potrivit art.581 alin.1 C.proc.civ, instanţa va putea să ordone măsuri vremelnice în cazuri grabnice, pentru păstrarea unui drept care s-ar păgubi prin întârziere, pentru prevenirea unei pagube iminente şi care nu s-ar putea repara, precum şi pentru înlăturarea piedicilor ce s-ar ivi cu prilejul unei executări.
Reglementând prin dispoziţiile art. 581 – 582 C.proc.civ. procedura sumară a ordonantei presedintiale, legiuitorul a stabilit condiţiile de admisibilitate ce trebuie întrunite cumulativ pentru a justifica recurgerea la această cale rapidă de soluţionare a unei cereri. Astfel, stabilind că „instanţa va putea să ordone măsuri vremelnice în cazuri grabnice”, art. 581 C.proc.civ. fixează două din condiţiile de admisibilitate ale ordonanţei: urgenţa şi caracterul vremelnic al măsurii care se cere a se lua pe această cale. Din această ultimă condiţie decurge şi o a treia cerinţă, şi anume ca prin măsura luată să nu se prejudece fondul.
Instanţa constată că reclamantele nu au dovedit în cauză motivele pentru care evacuarea pârâtului este urgentă, această împrejurare fiind analizată prin prisma prevederilor art. 581 alin. 1 C.proc.civ., raportat la situaţii în care prin neluarea măsurii s-ar produce o pagubă iminentă şi care nu s-ar putea repara precum şi pentru păstrarea unui drept care s-ar păgubi prin întârziere.
Din acest punct de vedere împrejurarea că reclamantele încearcă de la începutul anilor 1990 să intre în posesia apartamentului ce face obiectul cauzei, care a aparţinut mamei lor Marie Janne Argetoianu, nu este de natură să justifice urgenţa măsurii evacuării în procedura ordonanţei preşedinţiale. Totodată, susţinerea acestora în sensul că există pericolul ca imobilul să sufere pagube iminente care nu s-ar mai putea repara, reprezintă o simplă supoziţie a acestora, nedovedită în cauză, căreia instanţa nu îi poate da relevanţă probatorie.
Mai reţine instanţa că în materia evacuării procedura ordonanţei preşedinţiale este restrânsă de practica judiciară la situaţiile în care deţinerea bunului de către pârât se face în mod abuziv şi samavolnic, or în speţă din înscrisurile depuse de reclamante rezultă că apartamentul nr.11 din Bd-ul Lascăr Catargiu nr. 24-26, sc. B, et. 3, a fost deţinut cu contract de închiriere de Petrovici Ileana, în prezent decedată, fiind ocupat la nivelul anului 1998 fără contract de închiriere de către pârâtul Radu Petronovici Zăgănescu (f.9), însă instanţa nu poate analiza situaţia locativă actuală a pârâtului în cadrul prezentului dosar, întrucât excede cadrului procesual stabilit de procedura art.581 şi urm. C.proc.civ.
În plus, se apreciază că faţă de obiectul cererii şi considerentele acesteia măsura evacuării nu ar avea nici caracter vremelnic, fiind prin natura ei o măsură definitivă.
OUG nr.40/1999, cu modificările ulterioare, reglementează procedura de încheiere a contractului de închiriere între fostul proprietar căruia i-a fost restituit în natură imobilul deţinut de stat şi chiriaş, prevăzând la art. 9 că „în cazurile prevăzute la art. 2-7, între proprietari şi chiriaşi se va încheia un nou contract de închiriere numai la cererea chiriaşului sau a fostului chiriaş, după caz. (2) Proprietarii, persoane fizice sau juridice private, vor înregistra noul contract de închiriere la organul fiscal teritorial”. Formalităţile necesare în vederea încheierii contractului de închiriere sunt cuprinse în art. 10 din acelaşi act normativ.
În acest context, art.10 din OUG nr. 40/1999 prevede că „în vederea încheierii noului contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă sau de la deschiderea rolului fiscal, după caz, proprietarul îi va notifica chiriaşului sau fostului chiriaş, prin executorul judecătoresc, data şi locul întâlnirii. Notificarea va fi comunicată prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire.
(2) Chiriaşul sau fostul chiriaş este obligat că comunice în scris proprietarului, cu confirmare de primire, cererea de a încheia un nou contract de închiriere, în termen de cel mult 30 de zile de la primirea notificării.
(3) În cazul în care chiriaşul sau fostul chiriaş comunică proprietarului că nu cere să încheie un nou contract de închiriere, acesta este obligat să îi predea proprietarului locuinţa pe bază de proces-verbal, în termen de cel mult 60 de zile de la data notificării prevăzute la alin. (1). Nepredarea locuinţei înăuntrul acestui termen îl îndreptăţeşte pe proprietar să ceară în justiţie evacuarea necondiţionată a locatarilor, cu plata daunelor-interese, pe calea ordonanţei preşedinţiale.
Rezultă aşadar, în lumina prevederilor legale amintite, că este oferită proprietarului posibilitatea de a solicita evacuarea chiriaşului pe calea ordonanţei preşedinţiale în ipoteza în care, acesta nu îşi manifestă intenţia de a încheia un nou contract de închiriere în termen de 60 de zile de la primirea notificării în acest sens din partea proprietarului.
Analizând înscrisurile depuse la dosar, instanţa constată că reclamantele au depus în dovedirea cererii o notificare adresată C.G.M.B. prin care au solicitat acestuia ca la eliberarea oricărei unităţi locative sau a altui spaţiu din acest imobil să-l menţină liber şi să nu procedeze la reînchiriere ori ocupare prin orice altă modalitate (f.11), însă nu au făcut dovada notificării pârâtului prin executor judecătoresc în vederea încheierii unui contract de închiriere.
De altfel, reclamantele nici nu au pretins că au procedat la notificarea pârâtului pentru încheierea unui contract de închiriere, învederând prin acţiune că acesta ocupă imobilul în mod abuziv, fără titlu, întrucât nu a deţinut niciodată un contract de închiriere pentru imobilul respectiv.
Aşa fiind, apreciază instanţa că reclamantele nu au făcut dovada că dispoziţiile legale invocate (art.10 alin.3 din OUG nr.40/1999) sunt aplicabile în cauză, dovadă care le incumbă potrivit art.1169 C.civ., câtă vreme nu s-a probat parcurgerea procedurii prevăzute de acest act normativ.
Reclamantele nu pot susţine că pârâtul nu poate beneficia de măsurile de protecţie a chiriaşilor prevăzute de OUG nr.40/1999 şi art.13 şi urm. din Legea nr.10/2001, nefiind niciodată titularul unui contract de închiriere, iar pe de altă parte să invoce în susţinerea cererii de evacuare dispoziţiile art.10 alin.3 din OUG nr.40/1999, întrucât, aşa cum s-a arătat, aceste prevederi legale sunt incidente doar în contextul amintit.
Astfel, fiind vorba de o normă specială, aplicabilitatea acesteia este limitată la situaţia de fapt avută în vedere de legiuitor, a cărei dovadă incumbă celui care invocă aceste prevederi legale, şi care nu poate reprezenta temeiul de drept pentru orice cerere de evacuare formulată pe calea ordonanţei preşedinţiale.
Împotriva acestei hotărârii, reclamantele au formulat în termen legal recurs, criticând sentinţa pentru motive de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 9 C.proc.civ.
În opinia recurenţilor, hotărârea este nelegală în condiţiile în care pârâtul nu a deţinut şi nu deţine contract de închiriere al apartamentului proprietatea lor, ocupând abuziv locuinţa de peste 13 ani.
Mai mult, pârâtul nu a achitat cheltuielile de întreţinere ale apartamentului şi a adus imobilul într-o stare avansată de degradare.
Faţă de această situaţie de fapt dovedită prin probele administrate, cererea de evacuare formulată întrunea toate cerinţele prevăzute de art. 581 C.proc.civ. instanţa ignorând înscrisurile depuse la dosar din care rezulta că pârâtul locuia în imobil fără contract de închiriere.
Analizând sentinţa recurată prin prisma motivelor de recurs formulate, tribunalul constată caracterul fondat al recursului, pe care în temeiul dispoziţiilor art. 312 C.proc.civ. urmează să îl admită pentru următoarele considerente:
Contrar celor reţinute de prima instanţă, cererea formulată de reclamanţi, îndeplineşte condiţia urgenţei având în vedere faptul că imobilul le-a fost restituit după mai bine de 10 ani de la depunerea notificării potrivit Legii nr. 10/2001 iar pârâtul ocupă locuinţa în mod abuziv fără a deţine un contract de închiriere.
Astfel, prin adresa emisă de SC Herăstrău Nord SA nr. 1952 din 18.03.1999 rezultă că apartamentul proprietatea reclamantelor a fost deţinut cu contract de închiriere de numita Petrovici Ileana fără ca ulterior decesului acesteia să se încheie un alt contract de închiriere cu pârâtul.
Ocuparea în continuare a apartamentului de către pârât în mod abuziv prejudiciază în mod evident dreptul de proprietate al reclamantelor ce sunt păgubite de dreptul lor de a se folosi de imobil.
Având în vedere aceste considerente, tribunalul va admite recursul şi modificând în tot sentinţa recurată va admite cererea dispunând evacuarea pârâtului din imobilul în litigiu.
TRIBUNALUL BUCUREŞTI – SECŢIA A IV-A CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 3119 R/29.11.2011
