Sistare indiviziune. imposibilitatea partajării în natură a bunului imobil. inadmsibilitate


„Este real că nimeni nu poate fi obligat să rămână în indiviziune şi că terenul aflat în proprietatea reclamantei îndeplineşte criteriul suprafeţei, fiind mai mare de 150 m.p., însă aceasta nu este suficient pentru a dispune ieşirea din indiviziune în natură, prin formarea de loturi, pentru că nu sunt îndeplinite celelalte criterii impuse de H.G. nr.525/27.06.1996 iar, în condiţiile în care suprafaţa reală a terenului este mai mică decât aceea menţionată în actele de proprietate ale părţilor, absolutizarea exerciţiului dreptului reclamantei ar avea ca revers negarea drepturilor celorlalţi titulari, situaţie de neconceput dar pe care reclamanta, tributară unei viziuni pro causa, determinată de interesul său exclusiv, înţelege să o ignore.

Cum nici una dintre părţi nu a solicitat atribuirea întregului imobil iar, pentru considerentele expuse, împărţeala sa în natură nu este posibilă, instanţa urmează să respingă cererea de partaj ca neîntemeiată.” ( sentinţa civilă nr.2921/07.04.2005)

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti în data de 08.07.2004, reclamanta E.H. a chemat în judecată pe pârâţii I.M., I.S., S.G.  şi S.C. APOLODOR S.A.,  solicitând instanţei ca prin hotărârea ce va pronunţa să dispună ieşirea din indiviziune asupra terenului în suprafaţă totală de 420 m.p., situat în Bucureşti, str. A.V. nr.136, sector 2; stabilirea liniei de hotar dintre terenul proprietatea sa, în suprafaţă de 91,60 m.p. şi terenul proprietatea pârâtelor; obligarea pârâtei I.S. să dezafecteze gardul metalic şi gardul viu situate în apropierea casei reclamantei şi stabilirea unei servituţi de trecere pietonală, cu plată,  pentru pârâţii S.G. şi P.M.,  mama acestuia, care domiciliază în apartamentul din spatele curţii imobilului. A solicitat obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii, întemeiată pe dispoziţiile art.584 – 585 C.civ., art.616-619 C.civ., art.728 C.civ.  şi ale art.1073.1077 C.civ,  art.112 – 114 C.proc.civ.,  reclamanta arată că este proprietara unei cote indivize de teren în suprafaţă de 91,60 m.p., din terenul situat în Bucureşti, str.A.V.  nr.136, sector 2, în suprafaţă totală de 420 m.p.

Ca modalitate concretă de ieşire din indiviziune propune ca terenul să fie împărţit în trei laturi, corespunzătoare cotelor indivize aflate în proprietatea părţilor, în faţa apartamentelor deţinute de fiecare, iar în ceea ce priveşte servitutea propune ca aceasta să fie stabilită „pe mijlocul terenului aflat în indiviziune, respectiv pe lungimea acestui teren”.

În dovedirea acţiunii s-a solicitat administrarea probelor cu înscrisuri şi expertiză topometrică.

Alăturat cererii de chemare în judecată reclamanta a depus la dosar, în copie certificată conform dispoziţiilor art.112 alin.(2) C.proc.civ.,  titlul de proprietate nr.19733/2 eliberat de Prefectura Municipiului Bucureşti la data de 22.03.2001.

Cerere timbrată cu suma de 171.000 lei, conform chitanţei nr.59005-018930/08.07.2004 emisă de CEC-Ag.Victoria 1. şi timbru judiciar de 3.000 lei.

În data de 10.08.2004 s-a depus la dosar întâmpinarea formulată de pârâta I.S., prin care se arată că a vândut o cotă indiviză de 70 m.p.,  din cei 193,60 m.p. cotă indiviză proprietatea sa, numitei M.I.M.,  şi că gardurile metalic şi viu au fost edificate în anul 1979, cu acordul tuturor coproprietarilor de la acea dată.

A depus la dosar, în copie certificată: certificat de moştenitor S.114/1970 eliberat de Notariatul de stat sector 2 Bucureşti, privind pe defunctul V.F.; înscris sub semnătură privată intitulat declaraţie prin care la data de 13.02.1979 coproprietarii imobilului din str. A.V. nr.136 şi-au exprimat acordul la edificarea unui gard de sârmă; certificat de moştenitor nr.1253/1991 eliberat de Notariatul de stat sector 2 privind pe defunctul I.P.; act de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3132/06.06.1966 la Notariatul de stat al Raionului 1 Mai Bucureşti. Ulterior, în data de 26.11.2004, a depus la dosar, în copie: contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.5465/18.12.1998, cu încheiere de rectificare nr.855/25.05.2000, schiţă imobil, contract de vânzare-cumpărare nr.5571 din 22.08.2003 încheiat cu S.C.Apolodor S.A.

Pârâtul S.G., prin întâmpinarea depusă la dosar în data de 03.09.2004, a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive şi excepţia inadmisibilităţii acţiunii, solicitând obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

În susţinerea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive arată că nu este proprietar asupra nici unei suprafeţe de teren din imobil, titular al dreptului de proprietate asupra imobilului teren indiviz de 30 m.p. din suprafaţa totală de 384 m.p. şi construcţie fiind mama sa, P.M.,  care a dobândit imobilul prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1455/04.09.1996. Alăturat întâmpinării a depus şi  cerere de arătare a titularului dreptului.

Arată că acţiunea reclamantei este inadmisibilă, terenul aflat în proprietatea părţilor fiind terenul de sub construcţii şi, eventual, trotuar de vizitare, neputând face obiectul ieşirii din indiviziune.

În data de 02.09.2004 reclamanta a depus la dosar cerere modificatoare prin care arată că pârâtul S.G. nu are calitate procesuală pasivă şi că înţelege să cheme în judecată pe mama acestuia,  P. M..

A arătat şi  că suprafaţa totală a terenului proprietatea sa este de 182,90 m.p., conform titlului de proprietate nr.19732/2 şi 19733/2, corespunzător apartamentelor nr.1 şi 2 şi a precizat că nu solicită despăgubiri pentru cota parte din terenul ce va fi afectat servituţii de trecere pietonală pentru pârâţii P.M. şi S.C.Apolodor S.A., ce solicită a fi stabilită „la limita dintre lotul ce va fi atribuit subsemnatei şi limita lotului pârâtei I. S.”

Cu privire la ieşirea din indiviziune arată că solicită „împărţirea în loturi pentru fiecare parte, mai puţin pentru pârâta P.M., al cărui teren se află sub construcţie şi care ocupă abuziv suprafaţa de 12,59 m.p. pe care sunt amplasate anexele oficiu şi w.c.”

A depus la dosar, în copie: titlurile de proprietate nr.19732/2 şi 19733/2 din 22.03.2001; adresa nr.39166/23.07.2004 prin care Primăria sectorului 2 Bucureşti îi comunică faptul că depozitarea de materiale de construcţii nu face obiectul Legii nr.50/1991modif. şi o îndrumă ca, în cazul în care consideră că prin depozitarea respectivelor materiale îi este încălcată proprietatea, să se adreseze instanţei de judecată; adresa nr.38634;41320/12.08.2004 a Primăriei sectorului 2 Bucureşti prin care se comunică reclamantei că suprafaţa de teren de 30 m.p. aflaţi în proprietatea pârâtei P. este mai mică decât suprafaţa locuinţei, de 42,59 m.p., fapt ce constituie o anomalie, schiţă de plan.

O nouă cerere precizatoare, intitulată „notă explicativă privind apărările formulate” este depusă de reclamantă pentru termenul din 11.11.2004, însoţită de fişa bunului imobil, plan de amplasament şi certificat de moştenitor privind pe defunctul E.I., prin care se arată că suprafaţa construită aflată în proprietatea sa este de 59,43 m.p. diferenţa până la 182,90 m.p. fiind teren curte, rezultând că este proprietara unui procent de 44% din suprafaţa totală a imobilului.

În şedinţa publică de la 09.09.2004, instanţa a dispus scoaterea din cauză a pârâtului S.G. şi introducerea în cauză, în calitate de pârâtă, a titularului dreptului, P.M., prezentă personal la termenul de judecată.

La acelaşi termen de judecată au fost discutate probele, fiind încuviinţată administrarea probelor cu înscrisuri şi expertiză topometrică având ca obiective identificarea terenului care constituie curtea imobilului, cu propuneri de lotizare, pentru reclamantă şi proba cu înscrisuri pentru pârâta P.M., dispunând instrumentarea unei adrese către S.C.APOLODOR S.A. pentru a se comunica situaţia juridică a terenului care constituie curtea imobilului din str.A. V. nr.136, sector 2.

În data de 01.10.2004, pârâta P. M. a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea acţiunii ca inadmisibilă, arătând că părţile nu deţin în proprietate decât terenul de  sub construcţii. În ipoteza în care din probele administrate ar rezulta că părţile deţin în proprietate mai mult teren decât cel construit, să se constate că sunt în indiviziune forţată, prin ieşirea din indiviziune contravenindu-se normelor impuse prin Legea nr.50/1991, cu consecinţa obstrucţionării accesului celorlalţi proprietari precum şi a maşinilor de intervenţie în caz de necesitate.

Totodată, a depus cerere de intervenţie forţată a numitului R.A., solicitând obligarea acestuia la desfiinţarea gardului amplasat ilegal pe terenul în litigiu.

La termenele din 07.10.2004 şi 11.11.2004, instanţa a dispus completarea obiectivelor expertizei cu stabilirea servituţii de trecere pietonală, dacă este posibilă stabilirea acesteia şi, ulterior, cu precizarea distanţei la care se află gardul a cărui desfiinţare se solicită faţă de locuinţa reclamantei.

În data de 08.11.2004 a depus la dosar întâmpinare R.A. care a solicitat respingerea cererii de intervenţie forţată ca tardiv formulată în raport de dispoziţiile art.57 alin.(2) C.proc.civ. Pe fond, a solicitat respingerea  cererii ca neîntemeiată susţinând că are calitatea de proprietar, în indiviziune, asupra imobilului din str. A. V. nr.138, imobil strict delimitat de cel aflat la numărul 136, asupra căruia poartă prezentul litigiu.

Excepţia tardivităţii cererii de intervenţie forţată a fost admisă de instanţă în şedinţa publică de la 09.12.2004, când s-a dispus scoaterea din cauză a intervenientului forţat.

Expertiza tehnică topografică a fost efectuată şi depusă la dosar în data de 01.03.2005, expertul constatând că suprafaţa reală a parcelei imobilului este de 418 m.p., mai mică decât aceea rezultată din însumarea suprafeţelor menţionate în actele de proprietate, de 467,97 m.p.,  din care suprafaţă construită 244 m.p. şi suprafaţa curţii interioare de 174 m.p.

Totodată, expertul a constatat că imobilul este delimitat perimetral de clădiri şi nu are front la calea publică, trecerea locatarilor spre calea publică făcându-se pe aleea de deservire a imobilului de la nr.138 şi pe teritoriul acestuia, fără ca în actele de proprietate ale  părţilor litigante să existe vreo referire în acest sens.(fila 3, pct.02.02 şi fila 5, lit.d  din raportul de expertiză).

Expertiza a concluzionat că imobilul „nu dispune de suficient teren pentru a fi dezmembrat în loturi individuale, iar poziţia fiecărei părţi din clădire deţinută de fiecare locatar nu permite o astfel de divizare”, neputându-se propune variante de lotizare, situaţie faţă de care nu se poate stabili nici o servitute de trecere pietonală. (fila 5 din raportul de expertiză, fila 117 din dosar)

Împotriva concluziilor expertizei a formulat obiecţiuni reclamanta (obiecţiuni susţinute oral în şedinţa publică de la 31.03.2005 şi formulate în scris şi alăturate concluziilor scrise depuse prin serviciul registratură), susţinând  că expertul nu a făcut decât să legalizeze abuzurile practicate de pârâţi,  nu a solicitat înscrisurile deţinute de toţi proprietarii şi nu a coroborat înscrisurile existente cu schiţele anexă, „concluzionând greşit că imobilul nu dispune de suficient teren pentru a fi dezmembrat în loturi individuale, concluzie care nu poate fi exprimată de către un expert tehnic care a fost investit tocmai cu lotizarea individuală”.

În opina reclamantei, expertul avea „obligaţia profesională de a interveni cu corecţii geometrice specifice în vederea lotizării, situaţie la care acesta nu s-a conformat” .

O altă critică vizează faptul că expertul nu a făcut nici o referire la gardul existent pe teren, gard edificat fără acordul reclamantei şi care ar obstrucţiona linia mediană a curţii.

Obiecţiunile formulate de reclamantă au fost apreciate de instanţă ca neîntemeiate întrucât, aşa cum rezultă din  raportul de expertiză, fila 2, expertul a avut în vedere actele de proprietate depuse la dosar, situaţia reflectată de actele de proprietate fiind expusă la punctul 02.01 din expertiză.

Existenţa unor neconcordanţe între actele de proprietate ale părţilor şi situaţia din teren a fost evidenţiată de expert, care a subliniat faptul că suprafaţa reală a imobilului este mai mică iar a propune corecţii în sensul dorit de reclamantă, respectiv al diminuării suprafeţelor de teren menţionate în actele de proprietate ale pârâţilor în raport de schiţe (cu referire directă la titlul de proprietate al pârâtei Ioniţă Maria şi schiţele de plan depuse la dosar de părţi, în sensul că suprafaţa de teren menţionată în actul autentic este mai mare decât aceea reală, trecută în schiţă), excede competenţei expertului.

Pentru a ajunge la concluzia că nu se poate realiza o lotizare, expertul a avut în vedere situaţia întregii parcele, edificată cu clădirii de locuit, pe care a analizat-o în raport de criteriile înscrise în Regulamentul general de urbanism privind dimensiunile minime ale loturilor de teren destinate construcţiilor, aşa cum sunt enumerate la Capitolul V, litera C din raportul de expertiză, aspect cu privire la care reclamanta nu a avut obiecţiuni.

 Faptul că, aşa cum rezultă din extrasele din presă anexate de reclamantă notelor de concluzii scrise, între părţi există o stare conflictuală ce a degenerat în plângeri penale, nu justifică pronunţarea unei hotărâri cu neobservarea dispoziţiilor legale.

Este real că nimeni nu poate fi obligat să rămână în indiviziune şi că terenul aflat în proprietatea reclamantei îndeplineşte criteriul suprafeţei, fiind mai mare de 150 m.p., însă aceasta nu este suficient pentru a dispune ieşirea din indiviziune în natură, prin formarea de loturi, pentru că nu sunt îndeplinite celelalte criterii impuse de H.G. nr.525/27.06.1996 iar, în condiţiile în care suprafaţa reală a terenului este mai mică decât aceea menţionată în actele de proprietate ale părţilor, absolutizarea exerciţiului dreptului reclamantei ar avea ca revers negarea drepturilor celorlalţi titulari, situaţie de neconceput dar pe care reclamanta, tributară unei viziuni pro causa, determinată de interesul său exclusiv, înţelege să o ignore.

Cum nici una dintre părţi nu a solicitat atribuirea întregului imobil iar, pentru considerentele expuse, împărţeala sa în natură nu este posibilă, instanţa urmează să respingă cererea de partaj ca neîntemeiată.

Pe cale de consecinţă, urmează a fi respinsă ca neîntemeiată şi cererea de stabilire a servituţii de trecere.

În ceea ce priveşte cererea de desfiinţare a gardului de metal şi a gardului verde, instanţa reţine, pe de o parte, că faptul edificării acestora în curtea comună cu acordul tuturor coproprietarilor imobilului la data de 13.02.1979  nu a fost contestat de reclamantă şi, pe de altă parte, faptul că, în condiţiile în care curtea este în coproprietate indiviză, reclamanta nu făcut dovada că existenţa gardurilor îi stânjeneşte exercitarea dreptului de proprietate sau îi lezează interesele legitime, ci a solicitat, pur şi simplu, desfiinţarea lor, împrejurare faţă de care şi acest capăt de cerere se priveşte ca neîntemeiat.