DREPT PROCESUAL CIVIL
RECURS. NECERCETAREA FONDULUI. CASARE CU TRIMITERE SPRE REJUDECARE.
Nefiind analizată cererea reclamantei de prelungire a contractului de închiriere în beneficiul acesteia după decesul soţului, prin prisma temeiului de drept invocat (art. 27 teza a II-a, alin. 1, lit. a din Legea nr. 114/1996 şi art. 32 alin. 3-4 din Normele Metodologice pentru punerea în aplicare a Legii nr. 114/1996 aprobate prin HG nr. 1275/7 decembrie 2000) instanţele nu au cercetat fondul raportului juridic dedus judecăţii, ceea ce impune casarea cu trimitere spre rejudecare.
Decizia civilă nr. 4453/2012-R
(dosar nr. 4018/271/2010)
S-a constatat că prin sentinţei civile nr. 12700/2010, pronunţată de J.O. instanţa a respins cererea formulată de reclamanta B.A.în contradictoriu cu pârâta A.I.O.
A admis în parte cererea reconvenţională formulată de reclamanta reconvenţională A.I.O în contradictoriu cu pârâta reconvenţională B.A. şi în consecinţă:
A constatat încetarea contractului de închiriere nr. 6776/21.09.2004 ca efect al denunţării tacitei relocaţiuni.
A dispus evacuarea reclamantei-pârâtă reconvenţională Babău Ana din imobilul în natură apartament nr. 3 situat în Oradea, str. Postăvarului nr. 10.
A respins capătul din cererea reconvenţională având ca obiect nulitatea contractului de închiriere.
A obligat pe reclamanta-pârâta reconvenţională B.A. să plătească pârâtei A.I.O cheltuieli de judecată în cuantum de 46 lei reprezentând taxa de timbru şi timbru judiciar.
Pentru a pronunţa aceasta hotărâre instanţa de fond a reţinut următoarele :
Reclamanta B. A.a fost căsătorită cu defunctul B. M. decedat la data de 02.05.2009 conform certificatului de deces seria DS nr. 903451/02.05.2009 .
Între defunctul soţ al reclamantei – B.M. şi pârâtă s-a încheiat contractul de închiriere pentru suprafeţele cu destinaţie de locuinţă „fond de stat” nr. 6776/21.09.2004 pe un termen de 56 luni, valabil până la data de 01.09.2009, având ca obiect imobilul în litigiu, în natură apartament compus din 4 camere plus dependinţe cu o suprafaţă utilă de 129, 86 mp + 8, 6 boxe , situat în Oradea, str. Postăvarului, nr. 10 , apartament nr. 3.
După căsătoria reclamantei intervenită la data de 16.02.2004, aceasta a fost înscrisă în anexa „B” a contractului de închiriere, cu venitul de 1.750.000 rol .
Anterior expirării contractului, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4344/24.11.2008, în timpul căsătoriei, soţul reclamantei – B.M. a cumpărat dreptul de uzufruct viager asupra imobilului situat în Oradea, str. M. nr. 11, bl. D 54, ap. 22 , în natură apartament compus din una cameră de locuit şi dependinţe în suprafaţă de 24, 85 mp, fil. 48.
La data de 12.03.2009 s-a făcut o verificare în teren cu privire la imobilul în litigiu, fiind găsită acolo doar reclamanta, nu şi soţul acesteia, întocmindu-se în acest sens procesul verbal de la fil. nr. 55, care a fost semnat în calitate de martor, de fiul reclamantei – Lele Alexandru proprietar al apartamentului nr. 2 situat în acelaşi imobil .La data de 20.03.2009 s-a întocmit un proces verbal de predare- primire cu privire la apartamentul în litigiu, între pârâtă şi numita T. A. în calitate de mandatară a defunctului B.M.
Soţul reclamantei B.M. nu a mai locuit în imobilul în litigiu încă din luna noiembrie a anului 2008, dată de la care cei doi soţi nu au mai locuit împreună, astfel după cu recunoaşte chiar reclamanta prin Notificarea nr. 50/N/2009 şi prin motivele acţiunii formulate.
Însă, pârâta nu a putut justifica calitatea de mandatară a numitei T.A. pentru predarea apartamentului, procura specială dată acesteia autentificată sub nr. 3568/31.10.2008, fil. nr. 112, referindu-se la alte acte juridice .
La data de 31.07.2009 prin BEJ P. E., reclamanta a trimis pârâtei o Notificare, solicitând acesteia să ia act de decesul soţului său şi să se constate că în baza disp. art. 27 tz. a doua, al. 1 lit. a din Legea nr. 114/1996 şi a art. 32- al. 3-4 din Normele Metodologice aprobate prin HG nr. 1275/2006 contractul de închiriere nr. 6776/21.09.2004, continuă în beneficul său şi să se emită de îndată un nou contract de închiriere în favoarea sa în calitate de titulară pe o perioadă de 5 ani, totodată să se constate că a efectuat investiţii la imobil şi să se compenseze valoarea acestora cu chiria datorată începând din 09.04.2009 şi până la stingerea totală a creanţei sale .
Reclamanta, contrar susţinerilor sale, prin cererea nr. 56406/2009 a solicitat şi cumpărarea apartamentului în litigiu, fil. 42.
Cererile reclamantei pentru transcrierea contractului de închiriere pe numele său, respectiv cumpărarea apartamentului în litigiu au fost respinse de pârâtă, pentru motivele că spaţiul necesar pentru o persoană este de 37 mp suprafaţă utilă şi că reclamanta figurează cu casă şi teren şi localitatea Dobricioneşti nr. 213.
Reclamanta figurează înscrisă în evidenţele P. M. din jud. Bihor cu casă de locuit construită în 1950 cu o suprafaţă de 92 mp şi anexe gospodăreşti construite în anul 1970 cu o suprafaţă de 48 mp, teren intravilan în suprafaţă de 2300 mp, teren extravilan în suprafaţă de 31.300 mp, din verificări rezultând însă că nu s-a dezbătut succesiunea după tatăl reclamantei – L.G. decedat în 1974 şi fostul soţ al reclamantei – L.F. decedat în anul 1986, astfel cum rezultă din adresa nr. 1063/2009 a P.M..
La data încheierii căsătoriei cu B.M., 16.02.2004 şi a înscrierii reclamantei în contractul de închiriere, aceasta locuia însă în imobilul situat în D., nr. 213 împreună cu fiul său L.R. şi trei nepoate, astfel cum rezultă din adeverinţa nr. 1295/18.02.2004, fil.121.
Însă, reclamanta, prin declaraţia autentificată sub nr. 405 la BNP M.P. fil. 69 a declarat că nu a deţinut, nu deţine şi nu a înstrăinat o locuinţă proprietate personală după anul 1990.
În prezent, casa din D. nr. 213, nu este locuită în mod permanent, ci este doar vizitată în special de către reclamantă şi fiul său L.R. astfel cum rezultă din declaraţia martorului B. G., fil. nr. 33 .
Conform art. 27 din Legea nr. 114/1996 „In cazul părăsirii definitive a domiciliului de către titularul contractului de închiriere sau al decesului acestuia, precum şi în cazul titularului de contract, nerezident, care, fără a fi detaşat, nu a mai folosit locuinţa mai mult de 2 ani, fără întrerupere, închirierea continuă, după caz: a) în beneficiul soţului sau al soţiei, dacă a locuit împreuna cu titularul….”
Conform art. 32 al. 3 şi 4 din HG nr. 1257 /2000 pentru aprobarea NM „(3) In aplicarea prevederilor art. 27 din lege, pentru a putea constata încetarea contractului de închiriere, în termen de 30 de zile de la data părăsirii domiciliului de către titularul contractului de închiriere sau de la data înregistrării decesului ori de la împlinirea termenului de 2 ani de nefolosire neîntrerupta a locuinţei, proprietarul, prin unitatea care are în administrare fondul locativ de stat, trebuie sa aibă dovada ca titularul contractului de închiriere nu mai locuieşte în spaţiul locativ închiriat ….. (4) In situaţia prevăzuta la alin. (3), daca persoanele ramase în locuinţă nu îndeplinesc condiţiile prevăzute la art. 27 lit. a)-c) din lege, întreprinderea care administrează fondul locativ va evacua acele persoane care ocupa spaţiul respectiv fără forme legale, pe baza hotărârii consiliilor locale ale municipiilor, sectoarelor municipiului Bucureşti, oraşelor şi comunelor.
Conform art. 48 din legea nr. 114/1996 „ Nu pot beneficia de locuinţe sociale, potrivit prezentei legi, persoanele sau familiile care: a) deţin in proprietate o locuinţa; b) au înstrăinat o locuinţa după data de 1 ianuarie 1990; c) au beneficiat de sprijinul statului in credite şi execuţie pentru realizarea unei locuinţe; d) deţin, în calitate de chiriaş, o alta locuinţa din fondul locativ de stat.
Conform art. 12 al. 1 din OUG nr. 40/1999 „În cazul părăsirii definitive a domiciliului de către titularul contractului de închiriere sau al decesului acestuia, închirierea continuă, contractul de închiriere transferându-se, la cerere, după caz: a) în beneficiul soţului sau al soţiei, dacă este menţionat în contract şi dacă a locuit efectiv împreună cu titularul;….”
Conform art. 13 din acelaşi act normativ „Prelungirea contractelor de închiriere nu se aplică: a) în cazul contractelor de închiriere încheiate de chiriaşi cu proprietari persoane fizice, altele decât cele prevăzute la art. 2-7; b) în cazul contractelor de închiriere pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe proprietate particulară, prevăzute la art. 1-7, ai căror titulari de contract sau membri de familie menţionaţi în contract sunt proprietari ai unei locuinţe corespunzătoare ori au înstrăinat o locuinţă corespunzătoare, după data de 1 ianuarie 1990, în aceeaşi localitate…”
Analizând cererea principală şi ce reconvenţională prin prisma celor anterior enunţate, instanţa a reţinut următoarele:
În materia locuinţelor din fondul locativ de stat au intervenit mai multe acte normative, astfel :
Iniţial administrarea fondului locativ de stat a fost reglementată de Legea nr. 5/1973, lege care a fost abrogată de art. 73 al Legii nr. 114/1996 şi art. 46 din OUG nr 40/1999.
Până la momentul abrogării Legii nr. 5/1973 au fost adoptate D-L nr. 61 din 7 februarie 1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie şi Legea nr. 85 din 22 iulie 1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat.
Legile mei sus enunţate au fost edictate ca un proces de privatizare al locuinţelor construite din fondul de stat, în condiţiile acolo prevăzute.
În ce priveşte raporturile locative şi protecţia chiriaşilor, acestea au fost reglementate prin Legea nr. 114/1996 şi OUG nr. 40/1999.
Prin Legea nr. 114/1996 locuinţele construite din fondul de stat au fost structurate pe următoarele categorii care pot constitui obiectul contractului de închiriere: locuinţe sociale, locuinţe de serviciu şi de intervenţie, locuinţe de necesitate, locuinţe de protocol.
De asemenea, toate locuinţele construite din fondul de stat pot fi închiriate numai cu destinaţiile stabilite prin lege, în cazul locuinţelor sociale cuantumul chiriei fiind însă stabilit în funcţie de venitul realizat de chiriaş.
Locuinţele construite din fondul de stat sunt supuse regimului juridic prevăzut de legea specială, iar pentru închirierea acestora, solicitanţii trebuie să îndeplinească condiţiile acolo prevăzute, neexistând un drept de liberă opţiune a chiriaşului cu privire la închirierea acestor locuinţe.
Prin urmare, s-a apreciat că apărarea reclamantei că nu-i sunt incidente dispoziţiile referitoare la suprafaţa normată de 37 mp /persoană prevăzute în anexa nr. 1 la Legea nr. 114/1996 şi dispoziţiile referitoare la interdicţia de a deţine în proprietate altă locuinţă, deoarece imobilul în litigiu nu este locuinţă socială ci locuinţă fond de stat s-a apreciat a nu fi întemeiată.
Dimpotrivă, reclamanta afirmând că nu este un caz social şi că îşi permite plata integrală a chiriei nu face decât să dovedească netemeinicia acţiunii sale, neputând fi încadrată în niciuna dintre categoriile prevăzute de Legea nr.114/1996.
S-a mai reţinut că, astfel cum rezultă din înscrisurile de la dosar şi declaraţia martorului B.G., reclamanta mai deţine un imobil proprietate personală, împrejurare care potrivit legii, exclude dreptul său de a deţine contract de închiriere având ca obiect un imobil construit din fondul de stat, în condiţiile în care acest fond este oricum insuficient pentru satisfacerea necesităţilor locative a persoanele aflate realmente în necesitate şi care îndeplinesc condiţiile prevăzute de lege.
Faptul că reclamanta ar deţine în coproprietate şi nu în proprietate exclusivă, locuinţa şi terenul în suprafaţă de 31.500 mp din Dobricioneşti, fil. 51, s-a apreciat că nu înseamnă că este lipsită de posibilităţi locative, deoarece în acel imobil a locuit în timpul căsătoriei anterioare şi după decesul primului său soţ, precum şi anterior căsătoriei cu titularul de contract B.M., iar în prezent doar familia sa foloseşte în mod ocazional acel imobil.
S-a mai reţinut că reclamanta este în drept să ceară oricând sistarea indiviziunii, iar rămânerea sa în stare de pasivitate cu privire la imobilul deţinut în D., o perioadă aşa de îndelungată nu justifică obţinerea unui drept locativ din fondul de stat.
În plus, titularul de contract, defunctul B.M., încă din anul 2008 şi-a procurat prin resurse proprii un drept de abitaţie într-un apartament proprietate personală, nefiind justificată nici pentru acesta menţinerea contractului de închiriere.
S-a mai reţinut că suprafaţa imobilului în litigiu de 140 mp, excede nevoile locative ale reclamantei, care este singură şi nu are în întreţinere alte persoane.
Pentru motivele invocate anterior, instanţa a constatat că reclamanta nu este îndreptăţită la închirierea unui apartament din fondul locativ de stat, deoarece deţine în proprietate o altă locuinţă, precum şi teren, motiv pentru care s-a apreciat a fi neîntemeiată cererea reclamantei pentru prelungirea în beneficiul său a contractului de închiriere .
În ceea ce priveşte constatarea nulităţii contractului de închiriere pentru motivul de dol prin reticenţă, instanţa a respins această cerere pentru motivele ce succed:
Nulitatea, ca sancţiune civilă intervine pentru cauze anterioare sau concomitente încheierii actului juridic.
Titular de contract a fost soţul reclamantei, defunctul B.M., cu privire la care nu s-a făcut dovada că nu ar fi fost îndreptăţit la închirierea imobilului în litigiu, astfel că se poate presupune că contractul de închiriere a fost valabil încheiat.
Dolul se poate susţine doar în legătură cu înscrierea reclamantei în contractul de închiriere, deoarece aceasta nu era îndreptăţită la închirierea unei locuinţe din fondul locativ de stat, având deja în proprietate o locuinţă, astfel cum rezultă din adeverinţa nr. 1295/18.02.2004.
De asemenea, s-a mai reţinut că reclamanta nu a dovedit că ar fi depus acea adeverinţă odată cu cererea sa de înscriere în contractul de închiriere, dimpotrivă a dat declaraţia autentificată sub nr. 405/2004 de BNP M.P., prin care a declarat că nu deţine şi nu a înstrăinat o locuinţă personală, însă această omisiune a reclamantei nu poate produce consecinţe cu privire la valabilitatea contractului de închiriere a cărui titular a fost soţul reclamantei.
S-a mai reţinut că şi pârâta, care a cunoscut situaţia reală a reclamantei, cel puţin începând din anul 2009, astfel cum rezultă din actele dosarului, a permis acesteia să locuiască în imobil, inclusiv după împlinirea termenului locaţiunii neputând invoca propria culpă .
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel în termenul legal reclamanta B.A.
Prin decizia civilă nr. 342/A din 21 noiembrie 2011 pronunţată de T. B. în dosar nr. 4018/271/2010, s-a respins ca nefondat apelul civil declarat de apelanta B.A., în contradictoriu cu intimata A.I.O, împotriva sentinţei civile nr. 12700 din 05.11.2010, pronunţată de J.O., care a fost păstrată în totalitate .
Fără cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa în acest mod, instanţa de fond a avut în vedere următoarele aspecte:
Prima instanţă a analizat toate capetele de cerere, neputându-se afirma că s-a omis analizarea primelor două capete din cerere.
Astfel, tribunalul a reţinut că în mod corect instanţa de fond a constatat că reclamanta nu poate fi încadrată în niciuna dintre categoriile prevăzute de Legea nr.114/1996, întrucât aceasta a afirmat că nu este un caz social şi că îşi permite plata integrală a chiriei.
În acest sens, tribunalul a apreciat că se poate lesne observa că Legea nr. 114 din 11 octombrie 1996 privind legea locuinţei, reglementează regimul juridic al locuinţelor sociale, locuinţe de serviciu şi de intervenţie, locuinţe de necesitate, locuinţe de protocol, precum şi regimul juridic al închirierii locuinţelor care se completează cu dispoziţiile dreptului comun (art.1410-1453 c.civil).
De asemenea, art.23 din Legea nr.114/1996, prevede că în cazul în care părţile nu convin asupra reînnoirii contractului de închiriere, chiriaşul este obligat să părăsească locuinţa la expirarea termenului contractual, iar art.27 alin.3 prevede că în lipsa persoanelor care pot solicita locuinţa, potrivit alin. 1 ( lit.a în beneficiul soţului sau al soţiei, dacă a locuit împreună cu titularul) contractul de închiriere încetează în termen de 30 de zile de la data părăsirii domiciliului de către titularul contractului sau de la data înregistrării decesului ori de la împlinirea termenului de 2 ani de nefolosire neîntreruptă a locuinţei.
În fine, art.14 din OUG nr.40/1999 prevede că la expirarea termenului de închiriere stabilit conform prezentei ordonanţe de urgenţă chiriaşul are dreptul la reînnoirea contractului, pentru aceeaşi perioadă, dacă părţile nu modifică prin acord expres durata închirierii.
De asemenea, indiferent că imobilul în cauză se află în patrimoniul public ori privat al statului sau unităţii administrativ-teritoriale, s-a reţinut că apartamentul în cauză a fost închiriat la data de 21.09.2004 de defunctul soţ al reclamantei – B. M. (decedat la data de 02.05.2009) până la data de 01.09.2009, încheindu-se contractul de închiriere pentru suprafeţele cu destinaţie de locuinţă „fond de stat” nr. 6776/21.09.2004, având ca obiect imobilul în litigiu, în natură apartament compus din 4 camere plus dependinţe cu o suprafaţă utilă de 129, 86 mp + 8, 6 boxe.
Ulterior, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4344/24.11.2008, soţul reclamantei – B. M. a cumpărat dreptul de uzufruct viager asupra imobilului situat în O. str. M. nr. 11, bl. D 54, ap. 22 , în natură apartament compus din una cameră de locuit şi dependinţe în suprafaţă de 24, 85 mp, fila 48, stabilindu-şi domiciliul la acea locuinţă.
Din notificarea depusă la executor judecătoresc la data de 31.07.2009-fila 57, rezultă că imobilul în cauză a fost închiriat încă din 1986, fiind supus legilor nr.5/1973, legea nr.17/1994, OUG nr.40/1999 şi că reclamanta a recunoscut expres că începând cu sfârşitul lunii noiembrie 2008, fostul soţ a părăsit locuinţa, ulterior aflând că acesta a decedat, ceea ce demonstrează că părţile s-au despărţit în fapt, întrerupând orice legătură.
Din probatoriul administrat tribunalul a reţinut că soţul reclamantei – B.M. a părăsit definitiv locuinţa, fără ca reclamanta să fi solicitat continuarea folosinţei locuinţei în termenul legal de 30 de zile de la data părăsirii domiciliului de către titularul contractului, motiv pentru care beneficiul contractului de închiriere nu poate fi atribuit acesteia.
În plus, la data de 12.03.2009 angajaţii A.I.O. au constatat că soţul reclamantei nu se afla în imobil, încheind în acest sens un proces verbal, iar în evidenţele Serviciului de Evidenţă a Persoanelor al Consiliului Municipal Oradea defunctul figura cu domiciliul stabilit pe strada M.
Fără a examina legalitatea actului de închiriere, s-a constatat că reclamanta nu poate justifica menţinerea şi prelungirea efectelor contractului de închiriere, în condiţiile în care situaţia acesteia nu constituie un caz social sau de altă natură prevăzută de legea nr.114/1996, iar veniturile acesteia îi permit să încheie un contract de închiriere cu alte persoane fizice sau juridice la nivelul pieţei, fără a-i mai fi necesară o locuinţă de 129 mp utili care depăşeşte cu mult suprafaţa normală de 37 mp/persoană aşa cum prevede anexa I din legea nr.114/1996, întrucât aceasta este singură şi nu are în întreţinere alte persoane.
De asemenea, s-a reţinut că aceasta deţine în proprietate o altă locuinţă, precum şi teren, fiind fără relevanţă că imobilul se află în coproprietate şi procedura partajului judiciar nu a luat sfârşit.
În consecinţă, instanţa de apel a respins ca nefondat apelul civil şi a constatat că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamanta B.A., criticând în dezvoltarea motivelor de recurs hotărârea pentru nelegalitate şi netemeinicie prin invocarea motivelor de recurs prevăzute de art. 304 pct. 6,7, 8 şi 9 Cod procedură civilă.
Arată în primul rând că prin modul în care a fost abordat capătul de cerere referitor la constatarea că ulterior decesului defunctului său soţ B. M., contractul de închiriere nr. 6776/2004 încheiat între pârâtă şi titularul B. M. privind locuinţa din fondul de stat constând în apartamentul 3 din imobilul situat în O., str. P., nr. 10, a continuat în fapt cu aceasta şi după data de 01.05.2009, când a decedat titularul, ambele instanţe nu s-au pronunţat asupra acestui capăt de cerere.
De asemenea, decizia recurată cuprinde motive contradictorii, străine de natura pricinii, ambele instanţe interpretând greşit actul juridic dedus judecăţii, hotărârile fiind date cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii.
Astfel a subliniat recurenta că, atât instanţa de fond cât şi cea de apel au făcut o greşită interpretare şi aplicare a dispoziţiilor legale ce reglementează relaţiile sociale privind dreptul explicit reglementat de lege al soţiei supravieţuitoare la continuarea de drept a folosinţei locuinţei ca titulară a unui drept locativ propriu, omiţând să aibă în vedere toate circumstanţele specifice ale cauzei,nepronunţându-se asupra acestui capăt de cerere.
Referitor la motivul de recurs invocat constând în aceea că decizia cuprinde motive contradictorii şi străine de natura pricinii arată că niciodată nu s-a pus în discuţie, nefiind invocată nici de către pârâtă împrejurarea părăsirii definitive a locuinţei de către soţul reclamantei şi nesolicitarea continuării folosinţei de către acesta în termen de 30 de zile de la data părăsirii domiciliului de către titularul contractului.
Mai mult, recurenta a arătat faptul că, nu corespunde adevărului că defunctul său soţ a plecat de acasă în luna noiembrie 2008, însă în cauză faţă de obiectul acesteia nu s-a pus problema dovedirii împrejurării că a locuit împreună cu soţul său.
În privinţa motivului de recurs constând în aceia că instanţele au interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii schimbând natura şi sensul acestuia, arată că nu a solicitat pârâtei închirierea unui nou apartament, altul decât cel închiriat, aşa încât să fie necesară analizarea criteriilor stabilite în vederea soluţionării cererilor pentru repartizarea unei locuinţe sociale, prevăzute de art. 21 din Hotărârea nr. 1275 din 7 decembrie 2000 privind aprobarea normelor metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor Legii nr. 114/1996 şi ale art. 43 din Legea nr. 114/1996.
Referitor la motivul de recurs constând în pronunţarea hotărârilor cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii, a arătat că prin declaraţia autentică nr. 405/3 noiembrie 2004 a B.N. P. M.P. a declarat că nu a deţinut, nu deţine şi nu a înstrăinat o locuinţă proprietate personală după 01.01.1990, în M.O., tocmai pentru că această formulare standard a fost impusă prin art. 13 lit. b din OUG nr. 40/08.04.1999.
Astfel, instanţa a reţinut că nu prezintă relevanţă împrejurarea că la data încheierii căsătoriei cu B. M. (16.02.2004) şi a înscrierii în contractul de închiriere, aceasta locuia în imobilul situat în D., nr. 213, împreună cu fiul său L.R., şi cu încă trei nepoate, atâta timp cât nu e proprietara unei locuinţe corespunzătoare şi nu a înstrăinat o astfel de locuinţă în localitatea O.
În drept au fost invocate dispoziţiile art. 299 al. 1, 303 şi 304 pct. 6,7,8 şi 9 Cod procedură civilă.
Prin întâmpinarea depusă la dosar de către intimatul C.L. al M. O. s-a solicitat respingerea recursului ca nefondat.
S-a arătat că soluţia instanţei de apel cu privire la faptul că reclamanta nu este îndreptăţită la închirierea unui apartament din fondul locativ de stat este temeinică şi legală, fiind susţinută şi de refuzul întemeiat din partea acesteia de a prelungi contractul de închiriere nr. 6776/2004, ca urmare a denunţării tacitei relocaţiuni, în temeiul dispoziţiilor art. 48, 23 din Legea nr. 114/1996, 1437-1438 Cod civil.
S-a considerat că solicitarea recurentei de transferare a contractului este nejustificată şi contravine normelor legale în vigoare, situaţie care rezidă fără echivoc din „Procesul-verbal al Comisiei de Analiză a solicitărilor de Locuinţe” aflată în gestiunea A.I.O., cu nr. 57824/23.09.2009, prin care s-a hotărât respingerea cererii, cu motivarea că spaţiul necesar pentru o persoană este de 37 mp, precum şi în baza prevederilor art. 48 din Legea nr. 114/1996.
Examinând recursul declarat în cauză, prin prisma criticilor invocate, instanţa a constatat a fi fondat urmare a considerentelor expuse mai sus:
Prin cererea cu care a sesizat instanţa reclamanta B.A.a solicitat în principal a constata faptul că ulterior decesului defunctului său soţ B.M., contractul de închiriere nr. 6776/2004 încheiat între pârâta Administraţia Imobiliară Oradea şi titularul B. M. a continuat în fapt cu aceasta şi după data de 02.05.2009, şi pe cale de consecinţă a solicitat obligarea pârâtei a transfera în favoarea sa ca soţie supravieţuitoare contractul de închiriere nr. 6776/2004, în baza dreptului locativ propriu recunoscut în calitate de membru al familiei fostului titular al contractului de închiriere, cu care a locuit împreună ca soţie legitimă, înscrisă în anexa 2/B a contractului, reclamanta prevalându-se în susţinerea cererii de dispoziţiile art. 27 teza a II-a alin. 1, lit. a din Legea nr. 114/1996, republicată, şi art. 32 alin. 3-4 din Normele Metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor Legii nr. 114/1996 aprobate prin HG nr. 1275/7 decembrie 2000.
La rândul său pârâta A.I.O. din cadrul C.L.O. a formulat cerere reconvenţională solicitând constatarea încetării contractului de închiriere nr. 6776/21.09.2004 ca urmare a denunţării tacitei relocaţiuni, în baza art. 1438 din Codul civil motivat de refuzul instituţiei în calitate de locator, de a prelungi contractul de închiriere în favoarea reclamantei, în calitate de membru înscris în contractul de închiriere, solicitându-se totodată evacuarea reclamantei din locuinţă.
În subsidiar reclamanta reconvenţională a solicitat constatarea nulităţii contractului de închiriere, potrivit art. 960 şi 961 Cod civil.
În fapt s-a constatat că la data de 16.02.2004 s-a încheiat căsătoria dintre reclamantă şi numitul B.M., care a decedat la data de 01.05.2009.
Între soţul reclamantei şi A.P.I.O. s-a încheiat contractul de închiriere nr. 6776 din 21.09.2004, prin prelungirea contractului vechi de închiriere nr. 2368/02.08.2000, având ca obiect locuinţa situată în Oradea, str. P., nr. 10, pe o perioadă de 56 luni, începând cu data de 01.09.2004 până în data de 01.09.2009, reclamanta fiind înscrisă în Anexa nr. 2 la contract în calitate de membru de familie.
Instanţa de recurs a reţinut că prima instanţă a avut în vedere netemeinicia acţiunii principale, analizând îndreptăţirea proprie a reclamantei la încheierea unui contract de închiriere prin prisma dispoziţiilor ce reglementează închirierea locuinţelor sociale din fondul locativ de stat, fără a se pronunţa în nici un fel în legătură cu obiectul cauzei cu care a fost investită şi anume prelungirea contractului de închiriere în beneficiul reclamantei, în calitate de soţie supravieţuitoare a fostului titular al contractului de închiriere nr. 6776/2004, în temeiul prevederilor art. 27 al. 1 lit. a din Legea nr. 114/1996, potrivit căruia, în cazul decesului titularului contractului de închiriere, închirierea continuă în beneficiul soţului sau al soţiei dacă a locuit împreună cu titularul.
De asemenea, instanţa de apel a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta B.A., reţinând în concordanţă cu prima instanţă faptul că reclamanta nu poate fi încadrată în niciuna din categoriile prevăzute de Legea nr. 114/1996, întrucât a afirmat că nu e un caz social şi că îşi permite plata integrală a chiriei.
Totodată instanţa de apel, cu depăşirea limitelor investirii, a reţinut că beneficiul contractului de închiriere nu-i poare fi atribuit reclamantei, în condiţiile în care soţul acesteia a părăsit definitiv locuinţa, fără ca reclamanta să fi solicitat continuarea folosinţei în termenul legal de 30 de zile de la data părăsirii domiciliului de către titularul contractului, ceea ce practic echivalează cu constatarea încetării contractului de închiriere iniţial, în condiţiile art. 27 al. 3 din Legea nr. 114/1996 fără ca însă să se fi formulat din partea pârâtei o cerere în acest sens.
S-a constatat aşadar că niciuna din cele două instanţe nu a analizat cererea reclamantei prin prisma temeiului de drept invocat ceea ce echivalează cu nepronunţarea asupra fondului, criticile recurentei invocate prin motivele de recurs fiind astfel fondate.
Prin urmare în temeiul dispoziţiilor art. 312 al. 6 Cod procedură civilă, s-a admis recursul, hotărârea recurată a fost modificată în totalitate în sensul că s-a admis apelul, hotărârea apelată a fost desfiinţat cu trimitere spre rejudecare la prima instanţă, urmând ca în reluarea ciclului procesual să se supună analizei, raporturile juridice existente între părţi, prin prisma dispoziţiilor art. 27 al. 1 lit. a din Legea nr. 114/1996, sens în care s-a dispus a se analiza în ce măsură soţul reclamantei era îndreptăţit la prelungirea contractului de închiriere nr. 6776/21.09.2004, ulterior expirării acestuia, desigur în situaţia în care nu intervenea decesul, prin luarea în considerare a prevederilor OU nr. 44/2009 pentru durata unor contracte de închiriere pentru suprafeţele locative cu destinaţie de locuinţe, după care să se stabilească în ce măsură reclamanta este îndreptăţită la prelungirea contractului în calitate de soţie supravieţuitoare a titularului iniţial, în temeiul dispoziţiilor legale invocate, urmând ca în ceea ce priveşte cheltuielile de judecată să fie avute în vedere la rejudecare.
