5. Abuzul de drept în situaţia construcţiei edificate pe teren PUC. Inadmisibilitatea acţiunii de demolare.
Prin sentinţa civilă nr. 1264/C/2006, pronunţată de Tribunalul Braşov – secţia comercială şi de contencios administrativ în dosar nr. 1859/2005 s-a admis în parte acţiunea formulată de reclamanta S.C. ABP S.R.L. în contradictoriu cu pârâta S.C. P S.R.L.
A fost obligată pârâta să-şi de-a acordul în vederea obţinerii de către reclamantă a autorizaţiei de construire pentru lucrările de amenajare şi schimbare de destinaţie din magazie în bucătărie şi din restaurant în fast-food şi patiserie, la imobilul situat în Braşov, înscris în CF … Braşov, top … iar în caz de refuz prezenta sentinţă să ţină loc de consimţământ.
A fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 4,10 lei, cheltuieli de judecată.
S-au respins celelalte pretenţii.
S-a respins cererea reconvenţională.
A reţinut Tribunalul că, reclamanta S.C. ABP S.R.L. Braşov – este proprietara tabulară a imobilului spaţiu comercial parter, situat în Braşov, înscris în CF nr. … Braşov sub nr. … (extras CF nr. 350 19/2004, fila 7 dosar nr. 4999/2005 al Judecătoriei Braşov), deţinând o cotă de 40,88 % din PUC generale – curte de 192,92 mp.
Reclamanta a făcut o serie de extinderi şi modificări la spaţiul comercial mai sus menţionat pentru transformarea spaţiului în fast-food, realizând o bucătărie pe amplasamentul unei foste magazii aflate în curtea parte de uz comun mai sus menţionată.
Potrivit expertizei efectuate în cauză de expert Z.C. (raport de expertiză nr. 68/E/2006, fila 74 la dosar), şi a cercetărilor locale efectuate de instanţe (fila 91 şi fila 66 la dosar nr. 4999/2005 al Judecătoriei Braşov), clădirea noii bucătării s-a realizat de reclamantă parţial pe amplasamentul fostei magazii metalice aflate în curtea imobilului situat în Braşov, B-dul 15 Noiembrie nr. 35 (documentaţie tehnică dezmembrare imobil nr. 3165/2004, fila 150 dosar fond), la limita proprietăţii în continuarea zidului clădirii de la numărul administrativ 35 şi pe o extindere de cca. 80 cm înspre clădirea din spate distanţa dintre peretele bucătăriei şi clădirea din spate fiind de 2,60 m la colţul dinspre strada Castanului şi de 2,25 m, la colţul dinspre curtea interioară, lăţimi ce asigură în condiţii normale circulaţia spre spatele blocului alăturat.
Reclamanta, deşi a realizat schimbarea destinaţiei spaţiului comercial deţinut şi extinderea acestuia prin construirea noii bucătării fără a avea autorizaţie de construire cerută de Legea nr. 50/1991 republicată, (fiind amendată contravenţional prin procesul-verbal de constatare nr. 3266/22.10.2004 pentru lipsă autorizaţie de construire) a primit termen de la Primăria Municipiului Braşov – Serviciul Autorizări şi Disciplină în Construcţii pentru intrarea în legalitate, prin adresa nr. 50300/31.01.2005 (fila 4 la dosar nr. 4999/2005 al Judecătoriei Braşov) solicitându-i-se reclamante să completeze documentaţia cu acordul notarial al tuturor coproprietarilor.
Potrivit art. 28 alin. 2 şi 3 din Legea 50/1991 republicată privind regimul construcţiilor în cazul în care lucrările efectuate fără autorizaţie îndeplinesc cerinţele prevăzute de lege pentru eliberarea unei autorizaţii se poate acorda contravenientului un termen pentru intrarea în legalitate şi numai în cazul în care la expirarea termenului acordat nu s-a obţinut autorizaţia necesară se dispune măsura desfiinţării construcţiilor.
Se reţine că, reclamant a primit toate avizele pentru lucrările efectuate de la furnizorii de utilităţi – S.C. DS S.A. – sucursala Braşov, S.C. R S.A. Braşov, S.C. F.D.F.E.E. Sud S.A. – Sucursala Braşov şi compania A Braşov (filele 31-52 la dosar nr. 4999/2005 al Judecătoriei Braşov) având nevoie doar de acordul coproprietarilor imobilului de la numărul administrativ 35 (B-dul 15 Noiembrie), dar cu rea credinţă pârâta S.C. P S.R.L. refuză să-şi dea acordul pentru obţinerea autorizaţiei de construire susţinând că prin realizarea noii bucătării de către reclamantă îi este îngrădit accesul la spaţiul comercial nr. 22 deţinut de pârâtă la acelaşi număr administrativ 35, atât pentru aprovizionarea cu mărfuri cu mijloace auto, cât şi pentru intrarea personalului ce deserveşte un fast-food ce funcţionează în spaţiul comercial deţinut de pârâtă (fiind zidită uşa prin care se ieşea din spaţiul comercial al pârâtei în curtea din spatele imobilului).
Potrivit anexei la raportul de expertiză nr. 68/E/2006 (fila 78 dosar fond) distanţele bucătăriei edificată de reclamantă faţă de construcţiile vecine sunt de 2.60 m la colţul dinspre strada Castanilor şi 2,25 la colţul dinspre curtea interioară, lăţimi ce asigură în condiţii normale circulaţia spre spatele blocului alăturat.
Efectuarea unei intrări la spaţiul comercial al pârâtei, prin curtea din spatele imobilului în litigiu nu poate fi realizată cu respectarea dispoziţiei legale privind proiectarea clădirilor civile în condiţiile în care vestiarul şi holul amenajate de pârâtă au dimensiuni improprii pentru o astfel de lucrare (1 m şi respectiv 0,64 m).
De altfel, pârâta S.C. P S.R.L. proprietară şi a spaţiului comercial situat la numărul administrativ în vecinătatea spaţiului comercial nr. 2 de la numărul administrativ 35 (schiţa la raportul de expertiză nr. 68/E/2006, fila 78 dosar fond), deţine o intrare prin curtea din spaţiile imobilului, intrare care este neutilizată (blocată), folosind doar intrarea din B-dul 15 Noiembrie.
Cu cheltuieli minime pârâta ar putea realiza la limita dintre spaţiile comerciale deţinute de aceasta o intrare de acces comun în cele două spaţii.
S-a conchis faţă de art. 57 din Constituţie, art. 970 alin. 1 Cod civil că, exercitarea drepturilor civile se face cu bună credinţă, iar refuzul pârâtei S.C. P S.R.L. de a-şi da acordul pentru obţinerea de către reclamantă unei autorizaţii de construire pentru lucrările efectuate (şi care îndeplinesc cerinţele Legii nr. 50/1991 republicată pentru a fi autorizate) se constituie într-un abuz ce poate fi sancţionat de instanţa de judecată.
Împotriva acestei soluţii a declarat apel pârâta-reclamantă reconvenţională aducându-i critici pentru nelegalitate şi netemeinicie, solicitând admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinţei apelate, în sensul respingerii acţiunii reclamantei şi-a admiterii cererii reconvenţionale.
În expunerea motivelor de apel s arată că spaţiul comercial situat în Braşov, înscris în CF … Braşov, compus din 2 loturi, unul înscris sub nr. top …(lotul I) şi unul înscris sub nr. top … lotul 2, ambele, afectate activităţii de alimentaţie publică, s-au achiziţionat la 6.09.2004, având acces din str. 15 Noiembrie pentru clienţi şi cu acces prin curtea imobilului – parte de uz comun, pentru aprovizionare cu mărfuri şi accesul personalului din str. Castanilor. Ulterior, înstrăinării lotului I către societatea reclamantei, aceasta a edificat un corp nou de clădire amplasat pe terenul parte de uz comun fiind nesocotite reguli privind vecinătăţile şi distanţele faţă de construcţiile existente şi blocându-se accesul pentru aprovizionarea cu mărfuri.
La 5.01.2005, reclamanta a solicitat prezentarea fast fodum a pârâtei pentru obţinerea unei declaraţii autentice. Faţă de cele expuse, se arată-n continuare că, restrângerea dreptului de coproprietate nu se poate realiza nelegal acordul notarial neputând genera acest efect, motivaţia necesităţii acordului fiind denaturată. Întrucât terenul afectat e parte de uz comun dreptul tuturor coproprietarelor e afectat fără acordul lor fiind încălcate prevederile constituţionale referitoare la protecţia proprietăţii şi drepturile coproprietarilor. În fine se arată că e vorba despre legalitatea unei construcţii şi nu de necesitatea obţinerii unei autorizaţii de construcţie, acordul fiind necesar nu pentru schimbarea destinaţiei ci pentru edificarea unei construcţii, care are caracter definitiv.
Se mai arată, magazia preexistentă era din tablă, amplasată pe sol, demontabilă şi nu afecta accesul prin uşa existentă, uşa blocată prin zidărie a devenit inutilizabilă, accesul pârâtei fiind exclus prin respectivul loc; se precizează că nu se pune problema amenajării unei uşi, ci a faptului că ea a existat şi a fost zidită de reclamantă, afirmaţia privind posibilitatea unui acces în curte, pe lângă corpul de clădire nou edificat, fiind lipsită de sens şi logică, cât timp uşa de intrare din curte în spaţiul său comercial este blocată cu unul din pereţii (placaţi cu faianţă) construcţiei.
În concluzie, se urmăreşte legalizarea unui abuz flagrant, el aparţinând reclamantei şi nu societăţii pârâte.
Relativ la acţiunea reconvenţională, faţă de raţiunile sus amintite, e evident condiţia legală a reclamantei în raport cu care se impune obligarea sa, ori abilitarea pârâtei pe cheltuiala sa, la demolarea construcţiei şi readucerea terenului la situaţia anterioară edificării construcţiei.
Apelul este parţial întemeiat.
Reclamanta S.C. ABP S.R.L. Braşov şi pârâta S.C. P S.R.L. deţin cote din PUC generale – respectiv, curtea de 192,92 mp. Identificată în CF … nr. top …de 40,88 %, respectiv 5,42 %, alături de alţi 3 coproprietari persoane fizice.
Nu se susţin, astfel, raţiunile pentru care, în condiţiile în care reclamanta S.C. AP S.R.L. Braşov a primit toate avizele de la furnizorii de utilităţi iar raportul de expertiză-tehnică efectuat în cauză de expert Z.C. (raport de expertiză şi anexat nr. 68/E/2006, fila 74, 78) a stabilit că construcţia bucătărie edificată, asigură lăţimile circulaţiei normale spre blocul alăturat, instanţa de fond a apreciat refuzul pârâtei S.C. P S.R.L. de a-şi da acordul pentru obţinerea unei autorizaţii de construire drept abuz de drept. Aceasta, întrucât, spre deosebire de proprietatea exclusivă, care potrivit art. 480 Cod civil este dreptul pe care îl are o persoană de a se bucura şi dispune de un bun în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege, în cazul coproprietăţii forţate şi perpetuă, drepturile coproprietarilor nu sunt concretizate asupra unei părţi materiale din bun, coproprietarul neputând dispune decât de cota sa abstractă, neavând dreptul să transforme modul de folosinţă sau să efectueze acte de administrare, nici în folosul tuturor coproprietarilor, decât cu acordul acestora.
Ori actele îndeplinite fără respectarea acestui principiu reprezintă o ştirbire a dreptului de proprietate a celorlalţi, refuzul unuia din ei de a consimţi la edificarea unei construcţii pe terenul proprietate comună neputând fi considerat ca o exercitare abuzivă a dreptului său, în sensul art. 970 alin. 1 Cod civil.
Ori, uşa de acces obturată, (expertiză tehnică – fila 75, dosarul cauzei) şi faptul că pereţii bucătăriei sunt realizaţi şi cu utilizarea peretelui exterior al clădirii S.C. P S.R.L. unde era încastrată uşa (documentaţie tehnică de dezmembrare, fila 152 dosar fond) transformă modul de folosinţă a curţii, iar actele de administrare efectuate de reclamant în folosul propriu, respectiv edificarea bucătăriei încalcă dreptul de proprietate al pârâtei asupra unei cote parte abstracte din PUC – curtea de 192,92 mp.
Relativ la acţiunea reconvenţională, cum am amintit iniţial, anexa bucătărie este amplasată în interiorul parcelei de teren constituită ca PUC cu nr. top iniţial …, coproprietari cu următoarele drepturi fiind S.C. ABP S.R.L. 40,88 %, S.C. P S.R.L. 5,42 %, şi alte trei persoane fizice cu cote de 15,10 % , 13,93 % şi 10,77 %. Astfel, soluţia de demolare comportă discuţii, neexistând similitudine cu situaţia reglementată de art. 494 alin. 1 şi 3 Cod civil când proprietarul terenului este îndreptăţit să pretindă desfiinţarea lucrărilor realizate pe terenul său de un constructor de rea credinţă. Aceasta, întrucât pârâta deţine o cotă de 5,42 % din PUC însă pe de altă parte nu-i poate fi contestată nici reclamantei cota sa de proprietate abstractă de 40,88 %. În plus, soluţia demolării priveşte şi pe ceilalţi trei coproprietari, ce nu sunt părţi în prezentul litigiu, şi al cărui drept de coproprietate este pus în discuţie.
Astfel, în această situaţie atipică şi-n contextul lipsei autorizaţiei de demolare a construcţiei impusă de art. 9 din Legea 50/1991 republicată apare inadmisibilă acţiunea privind obligarea pârâtei reconvenţionale de a demola construcţia edificată pe terenul parte de uz comun.
Pentru raţiunile de fapt şi de drept sus amintite, Curtea conform art. 296 Cod procedură civilă, va admite-n parte apelul pârâtei-reclamante reconvenţionale S.C. P S.R.L., va respinge acţiunea reclamantei S.C. ABP S.R.L. formulată în contradictoriu cu S.C. P S.R.L. şi ca inadmisibilă acţiunea reconvenţională.
Văzând art. 274 Cod procedură civilă, dată fiind culpa procesuală a intimatei S.C. ABP S.R.L. în măsura admiterii apelului, o va obliga pe aceasta să plătească apelantei S.C. P S.R.L., suma de 890 lei, cheltuieli de judecată la fond şi-n apel (taxa judiciară de timbru datorată, contravaloare lucrare expertiză).
Decizia nr.9/C/Ap din 30 ianuarie 2007
