Nu este posibila compararea titlurilor de proprietate pe care ambele parti sustin ca le detin asupra aceluiasi imobil, în cadrul actiunii în evacuare, ci aceasta se poate realiza numai într-o actiune în revendicare. Actiunea în evacuare este inadmisibila fata de partea care invoca un drept de proprietate.
Prin sentintei nr. 4182/9 decembrie 2008, pronuntata de Tribunalul Dolj, în dosarul nr. 10992/63/2008, s-au respins actiunea formulata de reclamanta SC R SA si cererea reconventionala formulata de pârâta SC G SRL.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta de fond a retinut ca potrivit documentatiei tehnice cadastrale întocmita în vederea înscrierii în Cartea Funciara si a situatiei de lucrari, imobilul, situat la parterul blocului P4, aflat la intersectia strazilor Siloz si Spaniei în Craiova, reprezentând spatiu comercial, are o suprafata de 88,64 mp, fiind compus din sala de vânzare, depozit si grup sanitar, a facut obiectul contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 946 încheiat la data de 5 aprilie 2002, între SC G SRL si SC R SA BUCURESTI (fosta V SA), nefiind identificat nici un alt spatiu cu destinatia depozit în suprafata de 22 mp, care sa fi facut obiectul contractului de închiriere nr. 106, încheiat între acelasi parti la data de 1.11.2001.
În ceea ce priveste cererea reconventionala, instanta de fond a apreciat ca aceasta este lipsita de interes, în conditiile în care, desfiintarea retroactiva a actului, ca efect al nulitatii, este obiectiv imposibila în cazul contractului de închiriere, iar exceptiile inadmisibilitatii actiunii în evacuare si a lipsei calitatii procesuale active a reclamantei SC R SA BUCURESTI (fosta V SA), sunt neîntemeiate.
Împotriva sentintei pronuntata de Tribunalul Dolj, a declarat apel, în termen legal, SC R SA BUCURESTI, criticând-o pentru nelegalitate si netemeinicie.
În motivele de apel, apelanta reclamanta SC R SA BUCURESTI, a invocat faptul ca instanta de fond, prin sentinta pronuntata, a încalcat principiul disponibilitatii actiunii civile, întrucât, prin cererea promovata, a investit instanta cu o actiune în evacuare, prin care se valorifica un drept de creanta, izvorât din contractul de închiriere nr. 106, încheiat la data de 1.11.2001, iar nu cu o cerere în revendicare prin care se valorifica un drept real, cum în mod eronat a retinut instanta de fond.
De asemenea, a mai invocat apelanta reclamanta SC R SA BUCURESTI, ca cele doua spatii, în suprafata de 24 mp ce a facut obiectul contractului de închiriere si în suprafata de 88,19 mp, ce a facut obiectul contractului de vânzare-cumparare, au o situatie juridica distincta, contractul de închiriere fiind încheiat din anul 2001 pâna în anul 2008, în mod succesiv si continuu, desi contractul de vânzare-cumparare a fost încheiat în 2002, astfel încât nu se poate retine ca este vorba de acelasi imobil.
Curtea a apreciat ca apelul este nefondat, pentru urmatoarele considerente:
Astfel, la data de 5 aprilie 2002, între apelanta reclamanta SC R SA BUCURESTI (fosta V SA), în calitate de vânzator si SC G SRL CRAIOVA (fosta SC E COM SRL), în calitate de cumparator, a fost încheiat contractul de vânzare-cumparare autentificat prin încheierea nr. 946 la BNP Popa Eugenia, având ca obiect imobilul situat în Craiova, str. Siloz-Spaniei la parterul blocului P4, reprezentând spatiu comercial, în suprafata de 88,19 mp, compus din sala de vânzare – 61,04 mp, depozit 22 mp si grup sanitar 5,59 mp, terenul aferent nefacând obiectul contractului.
Anterior, la data de 1.11.2001, între aceleasi parti, respectiv apelanta reclamanta SC R SA BUCURESTI (fosta V SA), în calitate de locator si SC G SRL (succesoare a SC ELECTRO COM SRL) în calitate de locatar, a fost încheiat contractul de închiriere nr. 164bis, ce a avut ca obiect imobilul în suprafata de 24 mp cu destinatie comert, situat în Craiova, str. Siloz la parterul blocului P4. Acest contract de închiriere a fost prelungit succesiv de catre parti, ultimul, nr. 106 fiind încheiat la data de 27.04.2007, al carui termen expira la data de 30.04.2008.
Prin actiunea introductiva, apelanta reclamanta SC R SA BUCURESTI, a solicitat evacuarea intimatei pârâte SC G SRL din imobilul în suprafata de 24 mp, cu destinatie comert, situat în Craiova la intersectia str. Siloz – Spaniei (Obor)la parterul blocului P4.
În ceea ce priveste obiectul contractului de închiriere, sustinerile partilor sunt contradictorii. Astfel, apelanta reclamanta SC R SA BUCURESTI, sustine ca obiectul contractului de închiriere îl reprezinta imobilul în suprafata de 24 mp situat în Craiova la intersectia str. Siloz – Spaniei (Obor)la parterul blocului P4, în timp ce referitor la acesta, intimata pârâta SC G SRL, sustine ca a facut obiectul contractului de vânzare-cumparare autentificat prin încheierea nr. 946 la BNP Popa Eugenia, din data de 5 aprilie 2002, facând parte din suprafata de 88,19 mp.
Din examinarea documentatiei tehnice întocmita de SC G SA cu ocazia intabularii dreptului de proprietate al intimatei pârâte SC G SRL în cartea funciara (filele 32-38 dosar nr. 10992/63/2008 al Tribunalului Dolj) privind imobilul ce a facut obiectul contractului de vânzare-cumparare, autentificat prin încheierea nr. 946 la BNP Popa Eugenia, din data de 5 aprilie 2002, precum si a raportului de evaluare întocmit de SC CONSARH SRL, pentru stabilirea valorii de piata cu ocazia vânzarii, Curtea a constatat ca singurul spatiu comercial aflat la parterul blocului P4, situat la intersectia strazilor Siloz cu Spaniei, este cel în suprafata de 88,19 mp, compus din sala de vânzare, depozit si grup sanitar, care a facut obiectul contractului de vânzare-cumparare autentificat prin încheierea nr. 946 la BNP Popa Eugenia, din data de 5 aprilie 2002, si care se învecineaza la E – cu casa scarii si cu alt spatiu apartinând SC F SRL, iar la N, S si V – cu imobilul apartinând Consiliului Local al Municipiului Craiova .
Astfel, din toate documentatiile tehnice invocate, întocmite de specialisti, constructori si evaluatori, Curtea a constatat ca, apelanta reclamanta SC R SA BUCURESTI, nu a facut dovada, potrivit dispozitiilor art. 1169 Cod civil, a existentei materiale a unui alt spatiu comercial la parterul blocului P4 situat în Craiova la intersectia str. Siloz – Spaniei (Obor), în suprafata de 24 mp, în afara celui de 88,19 mp, ce a facut obiectul vânzarii, cum in mod corect a retinut si instanta de fond. Diferenta între suprafata de 88,63 mp, constatata în documentatia cadastrala si cea de 88,19 mp, mentionata în contractul de vânzare-cumparare autentificat prin încheierea nr. 946 la BNP Popa Eugenia, din data de 5 aprilie 2002, rezulta din faptul ca, prima reprezinta amprenta pe sol a constructiei, în care este inclusa si suprafata ocupata de peretii acesteia, iar cea de a doua reprezentând suprafata utila, ca rezultat al diferentei dintre suprafata construita si cea ocupata de pereti si care nu are nici o legatura si nu justifica nici cum existenta suprafetei de 24 mp, ce pretinde apelanta reclamanta ca a facut obiectul contractului de închiriere. De altfel, apelanta reclamanta SC R SA BUCURESTI nu a putut preciza unde se afla amplasat acest spatiu de 24 mp la parterul blocului P4, ce a facut obiectul contractului de închiriere nr. 106, încheiat la data de 1.11.2001 si nici nu a depus vreun înscris (schita, etc.) din care sa poata fi identificat. Or, potrivit dispozitiilor art. 1312 Cod civil, clauzele neclare se interpreteaza contra locatorului.
În aceste conditii, câta vreme intimata pârâta SC G SRL a invocat existenta unui drept de proprietate asupra imobilului, din care apelanta reclamanta SC R SA BUCURESTI a solicitat evacuarea sa, Curtea a constatat ca nu este posibila compararea titlurilor de proprietate pe care ambele parti sustin ca le detin asupra aceluiasi imobil, în cadrul actiunii în evacuare, ci aceasta se poate realiza numai într-o actiune în revendicare.
Din aceasta perspectiva, apar ca fiind nefondate criticile apelantei reclamante SC R SA BUCURESTI referitoare la faptul ca instanta de fond a încalcat principiul disponibilitatii, întrucât aceasta s-a pronuntat numai asupra obiectului cererii, retinând ca nu exista un alt spatiu comercial, decât cel care a facut obiectul vânzarii, deci obiectul închirierii nu exista, fara însa sa examineze conditiile actiunii în revendicare si sa compare cele doua titluri de proprietate. O actiune în evacuare, nu este posibila, fata de partea care opune un drept de proprietate asupra aceluiasi imobil. Faptul ca intimata pârâta SC G SRL a continuat sa încheie contractul de închiriere pentru acest spatiu poate fi justificat prin eroarea în care s-a aflat, dar care nu constituie motiv întemeiat pentru evacuarea sa din imobil.
1
