DREPT DE PROPRIETATE IMOBILIARĂ. COMPARARE TITLURI.
Acţiunea introductivă de instanţă este o acţiune în realizarea dreptului real de proprietate , prin care reclamanţii – ce se afirmă titulari ai acestui drept subiectiv – au solicitat instanţei obligarea pârâţilor la a li-l respecta , cerând evacuarea acestora din imobilul obiect al dreptului de proprietate.
În argumentarea acestei acţiuni reclamanţii au invocat inopozabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de pârâţi pentru imobilul în cauză. Modul de formulare al acestei apărări ( „să se constate inopozabilitatea” ) a creat confuzia apelanţilor cu privire la caracterul acţiunii , aceştia calificând acest petit ca aparţinând unei acţiuni în constatare.
Pe lângă faptul că utilizarea într-o cerere de chemare în judecată , a formulei „să constataţi” nu conduce , totdeauna , la stabilirea caracterului acţiunii de a fi una în constatare ( identitatea dintre termenul folosit pentru o operaţiune juridică cu cel al unei acţiuni nu determină şi identitatea de sens juridic ) în speţa de faţă caracterul de acţiune în realizarea dreptului este neechivoc. Acest caracter decurge din scopul material urmărit de reclamanţi , natura dreptului ce se urmăreşte a fi valorificat şi calea procedurală aleasă pentru apărarea dreptului.
Apoi , inopozabilitatea nu este o stare de fapt ( şi care ar fi inadmisibil a se constata potrivit celor susţinute de apelanţi ) ci inopozabilitatea este „sancţiunea specifică în materia publicităţii drepturilor reale imobiliare care lipseşte de eficacitate juridică un act sau fapt juridic din cauza neîndeplinirii cerinţelor de publicitate prevăzute de lege”. ( M.Nicolae – Publicitatea imobiliară … )
Prin urmare cererea reclamanţilor de a constata inopozabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de pârâţi viza tocmai reţinerea de către instanţă a acestei sancţiuni , efect de neînscriere în CF a dreptului real de proprietate , sancţiune ce foloseşte reclamanţilor ca şi argument puternic la compararea titlurilor prezentate de cele două părţi : reclamanţi şi pârâţi. De altfel , acest argument al inopozabilităţii contractelor de vânzare-cumpărare neînscrise în CF , alături de principiul priorităţii înscrierii în CF au constituit elementele pe care s-a bazat instanţa de fond la admiterea acţiunii reclamantei.
Astfel , este evident că ambele părţi au prezentat titluri scrise de proprietate , valabile ( nici unul dintre ele nefiind desfiinţat prin hotărâre judecătorească sau revocare notarială ) , aşa încât instanţa de judecată a avut sarcina de a le compara , dând eficienţă aceluia mai bine caracterizat.
Or , în materie de carte funciară operează principiul priorităţii înscrierilor statornicit de art. 31 din Decretul-Lege nr. 115/1938 care reprezintă o aplicaţie a vechiului principiu de drept roman „ prior tempore potior iure” (mai întâi în timp , mai tare în drept ) valabil şi în dreptul modern. Prin urmare , primul care solicită înscrierea este şi primul în drept. Cum în speţa de faţă reclamanţii sunt cei care şi-au înscris cei dintâi titlul lor în cartea funciară , rezultă că aceştia sunt şi „primii în drept”şi beneficiază de principiul forţei probante a înscrierii dobândirii unui drept real imobiliar în favoarea lor.
Acest singur criteriu – mai sus examinat – este suficient pentru a se da câştig de cauză reclamanţilor în compararea titlului lor cu cel al pârâţilor.
Continuând însă compararea celor două titluri de proprietate asupra aceluiaşi imobil , instanţa constată că acestea emană de la autori diferiţi , ceea ce determină necesitatea comparării drepturilor autorilor respectivi.. Din această perspectivă , se reţine că într-un eventual proces de revendicare al autorului reclamanţilor împotriva autorului pârâţilor , cel dintâi ar fi triumfat. Aceasta întrucât titlul său este mai vechi înscris în Cartea Funciară , iar titlul statului nu mai este valabil – deşi a fost şi el înscris în cartea funciară.
Aşa fiind , acela dintre adversari care deţine titlul său de la autorul care ar fi triumfat în procesul de revendicare ,va avea câştig de cauză. Această soluţie este o simplă aplicare a principiului de drept „nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet” ( nimeni nu poate transmite altuia un drept superior celui pe care el însuşi îl are).
În consecinţă , s-a reţinut că instanţa de fond a procedat temeinic şi legal dând preferinţă titlului reclamanţilor , dispunând evacuarea pârâţilor în contextul aceloraşi argumente de mai sus şi respingând cererea lor reconvenţională , pentru considerentele deja expuse.
Ca urmare apelurile au fost respinse , iar hotărârea atacată a fost păstrată.
