Prin sentinţa civilă nr.520/24 ianuarie 2006 a Judecătoriei Brăila s-a admis în parte acţiunea formulată de reclamantul Manu Dimitrie prin procurator Manu Mihaela împotriva pârâţilor SC Ferm Cam Exim SRL Brăila şi Ţigănuş Traian şi cererea reconvenţională formulată de pârâta S.C. Ferm Cam Exim S.R.L Brăila şi în consecinţă;
S-a dispus ieşirea din indiviziune asupra imobilului situat în Brăila, B-dul Independenţei nr.84, format din teren în suprafaţă de 319 m.p. conform actelor (349,37 m.p. real măsurat) şi construcţiile C1,C3 si C4 în valoare totală de 264.747,66 lei, prin formarea a două loturi , individualizate conform schiţei anexă la raportul de expertiză întocmit de expert Gheorghe Elena.
Lotul nr.1 compus din:teren în suprafaţă de 249,37 m. Şi construcţiile C1,C2,C3 şi o parte din C4 (total suprafaţă construită 88,94 m.p. ) în valoare de 215.107,48 lei a fost atribuit reclamantului Manu Dimitrie, iar lotul II, format din teren în suprafaţă de 100 m.p. şi o parte din construcţii în valoare de 49.640,18 lei a fost atribuit pârâtului Ţigănuş Traian.
S-a dispus totodată , evacuarea pârâtei S.C. Ferm Cam Exim S.R.L Brăila a fost obligată să plătească reclamantului Manu Dimitrie 1327,07 lei cu titlu de c-val lucrări reparaţii şi 1440 lei cu titlu de lipsă folosinţă pentru perioada 2.02.2004-2.02.2006.
Reclamantul Manu Dimitrie a fost obligat să plătească S.C.Ferm Cam Exim S.R.L. Brăila suma de 3267 lei, reprezentând c-val. lucrări nedecontate, 6732,10 lei – penalităţi pentru plata cu întârziere a sumei de 14.639.975 lei şi penalităţi de 2% pe zi de întârziere la suma de 119 RON (parte din suma de 3267 lei) calculate la data de 2.04.2004 şi până la data plăţii efective.
S-au compensat cheltuielile de judecată.
Pentru a pronunţa hotărârea de mai sus, instanţa de fond a avut în vedere cele ce vor fi arătate în continuare.
Prin acţiune, reclamantul Manu Dimitrie a cerut ca în contradictoriu cu S.C.Ferm Cam Exim S.R.L. Brăila să se dispună ieşirea din indiviziune asupra imobilului din Brăila, B-dul Independenţei nr.84, evacuarea pârâtei din construcţiile proprietatea reclamantului, obligarea la plata contravalorii lucrărilor de aducere a construcţiilor ce au fost închiriate pârâtei la starea iniţială şi obligarea la plata prejudiciului produs prin lipsa de folosinţă a suprafeţei de teren corespunzătoare cotei de 52/64 din suprafaţa totală de 319 m.p.
În fapt, reclamantul susţine că la data de 27.01.1999 a închiriat pentru 5 ani societăţii pârâte imobilul litigios, care la acea dată era în stare bună. La sfârşitul perioadei, imobilul prezintă modificări, dar si degradări imputabile locatarului. La încheierea contractului de închiriere, părţile au convenit ca la încetarea locaţiunii, pârâta să-i prezinte lista cu îmbunătăţiri aduse imobilului, iar reclamantul să-i achite contravaloarea acestora. Pârâta şi-a îndeplinit obligaţiile de mai sus abia la 2.03.2004, iar la 15.09.2004 l-a notificat pe reclamant că este coproprietarul cotei de 12/64 din imobil, iar creanţa reactualizată (pentru lucrările executate) este de 92.025.720 lei.
Prin întâmpinare, pârâta a cerut respingerea cererii de evacuare, întrucât administratorul S.C.Ferm Cam Exim S.R.L. Brăila , Ţigănuş Traian, fost coproprietar pentru cota de 3/16 din imobil.
Pârâta s-a apărat cu privire la cererea de plată a lucrărilor de readucere a imobilului la starea iniţială cu clauza din contract potrivit căreia reclamantul i-a plătit lucrările de îmbunătăţiri, respectiv 14.639.753 lei – c-val. instalaţiilor de gaz metan.
Lipsa de folosinţă nu o datorează , întrucât din luna august 2004 este chiriaş al noului proprietar (al lui Ţigănuş Traian).
Prin cererea reconvenţională pârâta a cerut obligarea reclamantului la plata tuturor lucrărilor de îmbunătăţiri adică 25.562.666 lei, suma scadentă la 2.03.2004 cu penalităţi de 2%/zi, enumerând toate lucrările executate.
În cauză s-au administrat probe cu acte, martori, (Neculai Ştefan, Nicoară Constantin, Lipovenschi Nicolae, Şindrilaru Marin) expertize de specialitate.
Cu martorii audiaţi (care au şi efectuat lucrări la imobil) s-a făcut dovada că la data închirierii, construcţiile erau în bună stare, că ulterior Ţigănuş Traian a refăcut spaţiul, a completat olana lipsă, ca să nu mai plouă pe parchet, care din această cauză s-a degradat şi a fost înlocuit , s-a montat şapă de beton, s-a reparat terasa cu ciment, gardul şi terasa. În prezent imobilul nu mai este în stare bună (betonul este spart, a fost demolat un hol, s-a zidit uşa din strada Unirii, încăperile degradate).
Expertiza tehnică efectuată în cauză de ing. Ghergatos Elena a evaluat lucrările de refacere a imobilului (repararea parchetului, refacerea uşii de acces prin strada Unirii şi a încăperii cu destinaţia de birou) la 1.327,07 lei noi (actualizată : 1381,18 RON), iar lipsa de folosinţă a imobilul, de asemenea actualizată la 13516,19 RON. Instanţa a avut în vedere perioada 2.02.2004 (încetarea contractului de închiriere) şi 2.02.2006 şi chiria stabilită în contract.
Reparaţiile şi îmbunătăţirile aduse imobilului au fost cuantificate de acelaşi expert la 5229,67 RON.
Cu privire la ieşirea din indiviziune, instanţa a ţinut seama de opinia expertului care a arătat că imobilul este comod partajabil în natură, iar loturile, raportate la cotele de proprietate ale părţilor a determinat neplata vreunei sulte.
Cererea reconvenţională formulată de S.C.Ferm Cam Exim S.R.L. Brăila a fost admisă de instanţă tot în parte pentru că nu a inclus în îmbunătăţiri şi lucrările pentru readucerea imobilului în starea iniţială, dar a avut în vedere atât manopera cât şi materialele, astfel încât suma totală datorată de reclamant pârâtei a fost de 3267 RON.
Penalităţile solicitate au fost acordate conform clauzelor din actul adiţional pentru diferenţa de 119 RON, de la data de 2.04.2004 (data expirării celor 30 zile de la notificare) şi până la data plăţii efective a sumei de 119 RON (care face parte din 3267 RON).
Pentru suma de 14.639.753 lei plătită cu întârziere , instanţa a calculat penalităţi de 6732,10 RON pentru perioada 2.04.2004-19.XI.2004- (data plăţii).
În baza art.276 Cod de procedură civilă, instanţa a compensat cheltuielile de judecată efectuate de părţi, întrucât, atât acţiunea, cât şi cererea reconvenţională au fost admise în parte.
Împotriva sentinţei, în termen legal, a declarat apel Manu Dimitrie, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie. Primul motiv de critică se referă la ieşirea din indiviziune.
Apelantul susţine că în mod greşit instanţa de fond a acceptat şi preluat o singură propunere de lotizare făcută de expertul Ghergatos , în loc să se cerceteze şi o altă modalitate de partajare, cu două ieşiri prin B-dul Independenţei şi prin strada Unirii.
Al doilea motiv de apel vizează cererea reconvenţională, iar din această cerere numai obligarea la plata penalităţilor de întârziere. Apelantul consideră că instanţa de fond a interpretat greşit clauza privind plata penalităţilor de întârziere .Astfel, prin contract s-a stabilit că apelantul să plătească societăţii pârâte c/valoarea lucrărilor executate cu acordul său, în termen de 30 zile de la data expirării contractului. Prin expirarea contractului s-a înţeles eliberarea imobilului de către chiriaş şi predarea lui proprietarului.
Suma reprezentând penalităţi de întârziere la plata sumei de 119 RON, este de asemenea greşit stabilită, întrucât, tot în baza clauzelor contractuale, părţile s-au înţeles să prelungească în mod tacit contractul de închiriere, aşa încât el a fost în vigoare până la 6.09.2004. În toată perioada prelungirii tacite, susţine apelantul suma datorată de reclamant pârâtei se converteşte în chirie, aşa încât nu trebuia să fie sancţionat cu plata de penalităţi.
În cel mai rău caz, data de la care ar putea fi obligat la plata penalităţilor este de 6.09.2004, când pârâta a notificat pe reclamant despre rezilierea contractului.
În cauză s-au administrat probe cu expertiza tehnică şi acte.
Prin întâmpinare S.C. Ferm Cam Exim S.R.L. Brăila şi Ţigănuş Traian au cerut respingerea apelului ca nefondat şi păstrarea hotărârii ca temeinică şi legală.
În urma analizării probelor administrate cât şi a susţinerilor părţilor, prin decizia civilă nr.277/22.12.2006 a Tribunalului Brăila a fost admis apelul reclamantului Manu Dimitrie şi schimbată în parte hotărârea instanţei de fond în sensul că a fost atribuit apelantului lotul nr.II din varianta I a expertizei întocmite de expert Caraman Titina iar pârâtului lotul nr.I din aceeaşi variantă a expertizei.
A fost obligat reclamantul la plata sumei de 13.452.640 lei.
Pentru a pronunţa această hotărâre, Tribunalul a reţinut în esenţă faptul că având în vedere cotele de proprietate ale celor doi coindivizari, modul de amplasare al construcţiilor şi posibilitatea acestora de a accede la lotul său se impune alegerea variantei I propusă de expertul Caraman Titina.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantul şi pârâtul.
Pârâtul a criticat decizia tribunalului motivat de faptul că prin alegerea variantei I din raportul de expertiză i se creează o situaţie inechitabilă patrimonial în raport de poziţia la vadul comercial şi de scopul urmărit în momentul cumpărării cotei părţi din imobilul în litigiu.
Reclamantul, prin motivele de recurs a susţinut că potrivit împărţelii dispusă de instanţa de apel nu i se asigură o folosinţă normală a imobilului.
În urma analizării probelor, prin decizia civilă nr.286/R/15.05.2007 a Curţii de Apel Galaţi au fost admise recursurile reclamantului şi pârâtului şi, schimbându-se decizia Tribunalului Brăila, a fost respins ca nefondat apelul reclamantului şi s-a menţinut ca fiind temeinică şi legală hotărârea instanţei de fond.
Pentru a pronunţa această decizie, Curtea a reţinut faptul că din conţinutul actelor de proprietate ale părţilor şi necontestate, rezultă că reclamantul Manu Dimitrie are o cotă ideală de 52/64 din imobilul situat în Brăila, str.Independenţei nr.84 iar pârâtul Ţigănuş Traian o cotă de 12/64 din acelaşi imobil.
În acest context, ieşirea din indiviziune trebuie să se facă în funcţie de cotele pe care le deţin părţile dar, ţinându-se cont şi de actele de proprietate ale acestora.
Aşa cum arătam mai sus, imobilul se află situat în str.Independenţei nr.84 astfel că instanţa trebuie să dispună ieşirea din indiviziune asigurând fiecărei coindivizar posibilitatea de a avea o cale de acces la această stradă.
Ţinând cont de aceste aspecte instanţa de fond a pronunţat o hotărâre legală în sensul că atât pârâtul cât şi reclamantul au acces la proprietatea lor prin str.Independenţei.
Tribunalul, acceptând varianta I propusă de expert Caraman Titina practic a schimbat adresa imobilului atribuit reclamantului, acesta urmând să aibă calea de acces prin str.Unirii.
