Proprietate comună. Indiviză. Cheltuieli de întreţinere
Judecătoria Iaşi, prin sentinţa civilă nr. 11082/6.12.2004 a respins acţiunea formulată de reclamantul H.C. în contradictoriu cu pârâtele Asociaţia de proprietari „Piaţa Unirii nr. 3” şi S.C. „Termo-Service” S.A. Iaşi şi a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei S.C. „Termo-Service” S.A., soluţie păstrată de Tribunalul Iaşi prin decizia civilă nr. 809/2.11.2005.
Prin cererea introductivă, reclamantul a solicitat desfiinţarea hotărârii Asociaţiei de proprietari „Piaţa Unirii nr. 3” din 28.03.2004 prin care s-a stabilit în sarcina sa obligaţia de plată, de 40%, a contravalorii lucrărilor de reparaţii, precum şi obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.
Curtea constată că din adresa nr. 3298/31.0.2004 înaintată de Asociaţia de Proprietari către S.C. „Termo-Service” S.A. (fila 5 dosar fond) rezultă că la şedinţa Asociaţiei de proprietari din data de 28.03.2004 au participat 14 proprietari, numărul total al proprietarilor fiind, conform precizărilor făcute de aceeaşi pârâtă prin întâmpinarea de la fila 18, de 36 (34 persoane fizice şi 2 persoane juridice).
Potrivit dispoziţiilor art. 18 alin. 4 din H.G. 400/2003 de aprobare a Normelor metodologice privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, aceste asociaţii pot adopta hotărâri dacă majoritatea membrilor sunt prezenţi personal sau prin reprezentant.
În speţă hotărârea contestată nu a fost adoptată de majoritatea membrilor asociaţiei, intimata însăşi precizând că la adunare au fost prezenţi 14 membri din 34, respectiv 36.
Curtea a constatat că în mod nelegal instanţa de apel nu a reţinut aplicabilitatea art. 46 din H.G. 400/2003 potrivit căruia cheltuielile pentru lucrările de întreţinere, servicii, reparaţii la părţile de construcţii şi instalaţii aflate în proprietate comună indiviză se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză a fiecărui proprietar.
Prin hotărârea Asociaţiei de proprietari din 28.03.2004 s-a stabilit în sarcina reclamantului-recurent obligaţia de plată a cotei de 40% din contravaloarea lucrărilor de reparaţii fără a se avea în vedere cota-parte de proprietate indiviză a recurentului, ci numai atitudinea acestuia în contractarea lucrărilor, încălcându-se astfel prevederile art. 46 din H.G. 400/2003.
Faţă de caracterul expres al acestei prevederi, instanţa înlătură ca nerelevante apărările intimatei privind lipsa mandatului asociaţiei de proprietari în contractarea şi efectuarea acestor lucrări cu rea-credinţă, intimata având posibilitatea de a-şi valorifica susţinerile în cadrul unei acţiuni în pretenţii îndreptată împotriva recurentului.
În cauza de faţă, analizarea relei-credinţe a recurentului excede cadrului procesual fixat de acesta, raportat la care obiectul procesului îl formează verificarea valabilităţii hotărârii din 28.03.204.
În lipsa unei hotărâri judecătoreşti care să stabilească întinderea despăgubirilor la care poate fi obligat reclamantul, intimata nu poate stabili în sarcina acestuia obligaţia achitării unor sume de bani altfel decât „proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză”, cum impun prevederile art. 46 din H.G. 400/2003.
Curtea admite recursul, modifică în tot decizia tribunalului, admite apelul şi schimbă în parte sentinţa judecătoriei în sensul că desfiinţează hotărârea Asociaţiei de Proprietari din data de 28.03.2004, păstrează dispoziţiile privind respingerea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei S.C. „Termo-Service” S.A. Iaşi.
(Decizia civilă nr. 444/19.05.2006)
