Citeste şi


Subsol al unui bloc de apartamente aflat în coproprietate forţată. Amenajare boxe fără acordul coproprietarilor. Evacuare.


Prin cererea adresata Judecatoriei Suceava si înregistrata la data de 17.09.2007 sub nr. 5996/314/2007, reclamanta Asociatia de Proprietari nr. A 12 Suceava prin presedinte P.V. a chemat în judecata pe pârâtii P.I., M.M., M.D., S.D. si M.I., toti locatari ai blocului A 12 de pe strada M., solicitând ca prin hotarârea ce se va pronunta sa se dispuna evacuarea lor din subsolul tehnic al blocului A 12 si ridicarea boxelor construite de acestia, cu cheltuieli de judecata.

În motivarea actiunii, reclamanta a aratat ca pârâtii au ocupat abuziv subsolul tehnic si au improvizat în acest spatiu boxe pe care le folosesc în scop personal; prin compartimentarea beciului tehnic au cuprins în aceste spatii si o parte din instalatia de apa, canal si instalatia termica; fiecare boxa este prevazuta cu încuietori iar usa de la intrarea în beci este încuiata, nepermitând conducerii asociatiei de proprietari intrarea în acest spatiu.

Beciul tehnic deserveste întregul bloc care cuprinde sapte scari si spatiile comerciale de la parterul blocului; prin ocuparea subsolului tehnic în mod abuziv fara aprobarea asociatiei de proprietari si fara autorizatie de constructie, se împiedica desfasurarea normala a activitatii asociatiei; în prezent asociatia de proprietari nu poate sa verifice starea tehnica a instalatiei din subsolul tehnic de la scara G si nici nu are siguranta ca în aceste spatii nu s-au facut modificari deoarece au acces în acest subsol numai cei 5 locatari.

Prin întâmpinarea formulata, pârâtii P.I., M.M., M.D., S.D. si M.I. au invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei, întrucât în opinia lor titularul actiunii în evacuare poate fi, potrivit legii, doar un alt proprietar si nu administratorul.

Pe fondul cauzei, pârâtii au solicitat respingerea actiunii, ca nefondata, întrucât situatia de fapt prezentata de reclamanta nu corespunde realitatii, sustinând ca nu a fost în nici un mod afectat accesul, întretinerea, functionarea instalatiilor termice, de canal si apa.

În cauza, au formulat cerere de interventie în interesul pârâtilor si colocatarii D.A., L.M., T.S., A.S., M.C., U.E., I.D., R.I., P.D., G.E. si D.A., solicitând de asemenea, respingerea actiunii formulata de reclamanta.

În motivarea cererii de interventie s-a aratat ca fiecare proprietar din scara G (care are 16 apartamente) poate avea acces la instalatiile de la subsol, nefiind niciodata îngradit accesul administratorului pentru citirea contoarelor ori pentru alte verificari.

Numitul B.P. a formulat în cauza o cerere de interventie în interes propriu, solicitând ca prin hotarârea ce se va pronunta, pârâtii sa fie obligati sa evacueze subsolul tehnic ocupat abuziv si sa-1 aduca la starea initiala.

Intervenientul B.P., în motivarea cererii sale, a aratat ca dupa ce din subsolul tehnic în litigiu a fost evacuat depozitul restaurantului „Zamca” în baza sentintei civile nr. 2053/02.03.1993 a Judecatoriei Suceava, profitând de inexistenta asociatiei de proprietari care sa administreze spatiul pârâtii au ocupat fiecare diverse suprafete si au amenajat boxe personale fara a avea acordul celorlalti coproprietari.

Judecatoria Suceava, prin sentinta civila nr. 1521/19.03.2008 a respins exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei; a respins actiunea formulata de reclamanta, ca nefondata; a admis cererea de interventie formulata în interesul pârâtilor de intervenientii D.A., L.M., T.S., A.S., M.C., U.E., I.D., R.I., P.D., G.E. si D.A. si a respins cererea de interventie formulata de B.P., în interes propriu.

Pentru a hotarî astfel, prima instanta a retinut în ceea ce priveste exceptia invocata, ca reclamanta are calitate procesuala activa în temeiul dispozitiilor art. 31 din Legea nr. 230/2007, potrivit careia asociatia de proprietari, prin presedintele sau poate initia împotriva proprietarilor actiuni care privesc neîndeplinirea de catre acestia a unor obligatii legale fata de asociatie.

Pe fondul cauzei, instanta a avut în vedere, în urma cercetarii la fata locului, coroborata cu depozitiile martorilor, ca pârâtii si intervenientii nu au schimbat aspectul sau destinatia proprietatii comune reprezentata de subsolul tehnic, întrucât boxele au fost amenajate din materiale usoare, demontabile, fara a afecta instalatiile de apa, termoficare si canalizare si ca acestia nu au îngradit niciodata accesul reprezentantilor reclamantei la acest spatiu ci, din contra, l-au întretinut si îngrijit.

Solutia a fost mentinuta de Tribunalul Suceava – Sectia Civila care, prin decizia nr. 92/24.02.2009 a respins, ca nefondat, apelul reclamantei, cu aceeasi motivare, obligând-o la plata cheltuielilor de judecata.

Împotriva acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs reclamanta, în motivarea caruia a aratat, în esenta, ca prin hotarârile pronuntate, instantele au facut o gresita aplicare a prevederilor art. 11 alin. 2, 14, 18 si 34 din Legea nr. 230/2007, respectiv a dispozitiilor art. 13 alin. 2 din H.G. nr. 1588/2007, în conditiile în care si-a întemeiat pretentiile deduse judecatii, pe dreptul de coproprietate al tuturor locatarilor proprietari de apartamente din condominiu, respectiv imobilul situat pe str. M. nr. 39, bl. A12 din mun. Suceava, asupra subsolului tehnic al acestuia, parte integranta a spatiilor comune, întabulat ca atare în cartea funciara, precum si pe ocuparea abuziva – fara acordul tuturor coproprietarilor, prin asociatia de proprietari, respectiv fara autorizarea de catre autoritatile publice locale a modificarilor constructive a spatiului comun în litigiu, reprezentat de subsolul cladirii, care se constituie în întregime din nivelul tehnic, traversat de conductele de apa, canalizare si termoficare ce deservesc întreg imobilul – constând în îngradirea accesului coproprietarilor, prin amenajarea unor boxe improvizate în acest spatiu, folosite în interes personal, prevazute cu încuietori, ca de altfel si usa de intrare în subsol, astfel încât este evidenta încalcarea dreptului de proprietate al coindivizarilor si prejudicierea intereselor comune ale acestora,  prin imposibilitatea întretinerii si verificarii periodice a instalatiilor, cu atât mai mult cu cât, asociatia de proprietari reclamanta nu detine actualmente un sediu pentru desfasurarea activitatii si se considera îndreptatita  a-l amenaja în respectivul spatiu, sens în care a obtinut si autorizatie de construire; în subsidiar, recurenta a invocat si prevederile art. 304 pct. 7 si 8 cod pr. civila, aratând ca decizia tribunalului este sumar motivata si ca instanta de apel a interpretat gresit actele juridice deduse judecatii, al caror înteles real a fost ignorat.

Criticile formulate de reclamanta recurenta în principal, vizând aplicarea gresita a legii, se circumscriu motivului de modificare prev. de art. 304 pct. 9 Cod pr. civila si se dovedesc a fi întemeiate, justificând admiterea recursului.

În ceea ce priveste motivele de nelegalitate prevazute de art. 304 pct. 7 si 8 Cod procedura civila, se retine ca acestea nu sunt incidente în cauza, în conditiile în care, decizia tribunalului este motivata, prin trimiterile la împrejurarile de fapt constatate, coroborate si cu probatoriul administrat la prima instanta – si temeiurile de drept, care i-au format convingerea, acestea din urma fiind implicite prin aprecierea nelegalitatii pretentiilor reclamantei, dedusa din respectarea dispozitiilor legale ce reglementeaza raportul juridic dintre coindivizari si caracteristicile dreptului de coproprietate; totodata, interpretarea data ansamblului probator al cauzei constituie o chestiune de fapt, care nu se circumscrie motivului de recurs bazat pe denaturarea actului juridic dedus judecatii.

Pe de alta parte, în sustinerea solutiei de reformare a hotarârii, prin admiterea recursului, se retin urmatoarele argumente:

Dreptul de proprietate, ca drept real, confera titularului dreptul de a întrebuinta lucrul potrivit naturii ori destinatiei sale, de a-l folosi si de a dispune de acesta în mod exclusiv si perpetuu, în cadrul si cu respectarea dispozitiilor legale în materie.

Dreptul de a dispune de lucru, fie prin acte materiale de folosinta sau consumatie, fie prin acte juridice, privit ca atribut al dreptului de proprietate, în sensul dispozitiilor art. 480 Cod civil, nu este însa absolut, neîngradit, exercitarea acestuia fiind limitata de restrictii legale.

Astfel, în cazul proprietatii comune pe cote-parti (coproprietate), prerogativele dreptului apartin împreuna si concomitent mai multor titulari, fara ca respectivul bun individual determinat sa fie materialmente divizat, nici unul dintre proprietari nefiind titular exclusiv al unei portiuni strict delimitate din bun, ci al unei cote parti ideale, abstracte din dreptul de proprietate. De aici, regula imperativa a exercitarii dreptului cu conditia respectarii drepturilor celorlalti coproprietari, cu precizarea ca în cazul actelor de dispozitie asupra bunului sau a unor parti din acesta, este necesar acordul coproprietarilor, iar actele juridice de administrare sunt supuse regulii unanimitatii.

În speta, potrivit extrasului de carte funciara nr. 506 din 10 februarie 1998 depus la fila 4 dosar fond si necontestat, pârâtii si intervenientii în interesul acestora sunt, alaturi de ceilalti proprietari ai apartamentelor situate în blocul de locuinte „A-12”, str. M. nr. 39 A, amplasat pe parcela de cladire nr. 2581 din CF 5460 col. a comunei cadastrale Suceava, coproprietari asupra partilor comune din imobilul sus-mentionat.

Ori, dupa cum rezulta fara echivoc din continutul „Acordului de Asociere” autentificat sub nr. 2416 din 11 martie 1998 de Biroul Notarului Public <<P.A.>>, Suceava (filele 5-9 dosar fond) si consimtit de proprietarii de apartamente situate în cladirea anterior individualizata, motivat de existenta proprietatii comune, indivizibil legata de proprietatile individuale pe care acestia le detin în cadrul imobilului, proprietatea comuna (compusa din parti care nu sunt incluse într-o proprietate individuala, formând o coproprietate fortata si perpetua, destinate a fi folosite în comun de catre coproprietari) se circumscrie si subsolului cladirii, constituit în întregime în nivel tehnic.

Este cunoscut ca proprietatea pe cote-parti fortata si perpetua exista independent de vointa coproprietarilor, fiind determinata prin destinatia bunurilor respective, ca accesorii celui principal, pe durata existentei acestuia din urma.

De asemenea, trebuie precizat ca, în speta, aceasta nu este aferenta fiecarei scari sau tronson din imobil, coproprietarii spatiilor comune fiind intabulati în indiviziune în cartea funciara, inclusiv asupra nivelului tehnic care constituie subsolul întregului condominiu, fara vreo demarcatie a acestuia aferenta scarilor, ceea ce presupune îndreptatirea oricaruia dintre titulari sa exercite prerogativele dreptului de coproprietate asupra nivelului tehnic în integralitatea acestuia, cu respectarea întinderii aceluiasi drept recunoscut deopotriva celorlalti coproprietari.

Din aceasta perspectiva, simpla amenajare a boxelor de catre pârâti, destinate folosintei exclusive a acestora, fara acordul coproprietarilor, reprezinta, prin ea însasi, o împiedicare a folosintei recunoscute legal si celorlalti coproprietari, o depasire a limitelor si o exercitare abuziva a dreptului de proprietate fortata, configurata juridic, indiscutabil, ca abuz de drept, de natura sa antreneze raspunderea civila delictuala a pârâtilor si sanctionarea acestora, prin dispunerea evacuarii pretinsa de reclamanta.

Asadar, depasirea limitelor dreptului subiectiv presupune orice fapta culpabila (indiferent de gradul culpei) prin care titularul acestuia îl deturneaza de la scopul economic, cauzând prin aceasta o atingere intolerabila celorlalte drepturi si, în consecinta, o tulburare a convietuirii si o prejudiciere a celorlalti cotitulari.

Atitudinea culpabila a pârâtilor este configurata si prin limitarea accesului persoanelor autorizate în subsolul blocului în vederea verificarii, întretinerii instalatiei tehnice (termica,de apa, canal) ce deserveste întregul imobil – apartamente si spatii comerciale si igienizarii spatiului, aspect confirmat si prin adresele emise de Primaria municipiului Suceava, Asociatia de Proprietari nr.A12, Oficiul Postal Suceava 6, S.C. F. „O.” S.R.L. (filele 10.11 dosar fond si 7-8 dosar recurs) precum si de intervenientul în interesul reclamantei, B.P., alaturi de majoritatea locatarilor blocului A12 , care si-au  manifestat intentia de a interveni în proces, în sprijinul pretentiilor reclamantei (filele 38-42), aspect ramas nesolutionat în apel, dar care nu face obiectul prezentului recurs.

Fata de cele ce preced, cererea reclamantei, de evacuare a pârâtilor din subsolul tehnic în discutie, precum si cererea de interventie în interesul reclamantei, sub acelasi aspect, apar întemeiate, urmând a fi admise.

Cu referire la cel de-al doilea capat de cerere al actiunii – ridicare constructii – se retine ca în cauza este necontestat si de altfel, confirmat de ansamblul probator administrat, ca pretinsele constructii ce au primit destinatia de boxe individuale, în folosinta exclusiva a pârâtilor si intervenientilor în interesul acestora, ca locuitori ai scarii G a blocului A12 , au fost edificate odata cu ridicarea, amenajarea si darea în folosinta a complexului imobiliar în ansamblul sau, cuprinzând apartamente si spatii comerciale, împrejurare care rezulta, fara echivoc, si din cuprinsul memoriului justificativ existent la filele 72-75 dosar fond, în care se specifica expres ca, subsolul imobilului cuprinde „spatii de depozitare pentru magazine si canal tehnic”.

Ori, în conditiile în care pârâtii si intervenientii în interesul acestora, pretind numai o folosinta exclusiva a respectivelor spatii, carora le  este aplicabil acelasi regim juridic al coproprietatii fortate, amenajate în boxe, prin închiderea delimitarilor preexistente si blocarea accesului nelimitat al tuturor coproprietarilor, neputându-se retine calitatea de constructori de rea-credinta a celor dintâi, în cauza nu devin incidente prevederile art. 494 Cod civil, cu atât mai mult cu cât, structura si modalitatea de concepere a respectivelor lucrari sunt de natura si sa sustina, într-o oarecare masura, nivelul superior al imobilului, precum si instalatiile tehnice aferente, aspecte care pot fi observate si din plansele fotografice depuse la dosar.

În consecinta, capatul de cerere în ridicarea constructiilor (boxe) urmeaza a fi respins, ca nefondat, cu admiterea corelativa a cererii de interventie în interesul pârâtilor sub acest aspect, fata de prevederile art.55 Cod procedura civila.

Asadar, apreciind ca în cauza este dat motivul de nelegalitate invocat, prin aplicarea gresita a regulilor ce guverneaza regimul juridic al coproprietatii, Curtea, în temeiul art.312 alin.1-3 Cod procedura civila, va admite recursul, cu consecinta schimbarii sentintei si admiterii, în parte, a actiunii si a cererilor de interventie, în sensul celor aratate.