1. Drept civil. Admisibilitatea actiunii în revendicare introdusa dupa intrarea în vigoare a legii 10/2001 împotriva cumparatorului în baza legii 10/2001. Irelevanta bunei credinte, inaplicabilitatea dispozitiilor art. 46 alin. 2) din legea 10/2001 în cadrul actiunii în revendicare în raport si de jurisprudenta CEDO în materia respectarii dreptului de proprietate.
(decizia civila nr. 628R/26.10.2006, dosar nr. 48330/3/2005, Curtea de Apel Bucuresti – Sectia a IX-a civila si pentru cauze privind proprietatea intelectuala)
Analizând recursul prin prisma motivelor formulate, Curtea retine urmatoarele:
I. O prima critica adusa deciziei pronuntata de instanta de apel a fost aceea referitoare la faptul ca instanta nu a motivat în nici un fel de ce a respins si capatul de cerere prin care se solicitase a se constata nevalabilitatea titlului statului asupra imobilului revendicat.
Curtea apreciaza întemeiata aceasta critica.
a) Astfel, examinând cuprinsul considerentelor deciziei se constata ca nu s-a motivat absolut deloc de ce s-a respins acest capat de cerere. Respingerea capatului respectiv a fost implicita, dar neechivoca atât timp cât, urmare a schimbarii în tot a sentintei, instanta de apel a respins ca nefondata actiunea, aceasta având doua capete de cerere asupra carora s-a pronuntat prima instanta: 1) constatarea nevalabilitatii titlului statului si 2) revendicare.
În raport de cele retinute anterior devine incident motivul de recurs prevazut de art. 304 pct. 7 C proc civ, si anume, “hotarârea nu cuprinde motivele pe care se sprijina” respingerea primului capat de cerere.
Ca efect al incidentei motivului respectiv de recurs, Curtea va proceda la analizarea criticilor expuse de apelanti în ceea ce priveste acest capat de cerere, în functie de rezultatul acestui demers urmând a se aprecia daca se impune sau nu modificarea deciziei cu privire la aceasta chestiune.
În acest sens apelantul Municipiul Bucuresti a considerat ca imobilul a trecut în mod legal în patrimoniul statului în temeiul Decretului nr 92/1950, act normativ ce a produs efecte juridice depline. Apelantii C. I. si C. S. au criticat si ei hotarârea primei instante prin care s-a retinut ca Decretul nr. 92/1950 nu a constituit titlu valabil.
Curtea considera criticile nefondate pentru urmatoarele considerente:
Dupa cum rezulta din probele administrate la dosar imobilul în litigiu a fost preluat de statul român de la autorul reclamantilor, fara plata, în temeiul Decretului nr 92/1950.
Decretul nr. 92/1950 nu a putut produce nici un efect juridic asupra
dreptului de proprietate cu privire la imobilele preluate de stat de la cetateni, el fiind sub acest aspect, un act normativ neconstitutional, si, în consecinta, fara efecte juridice.
Astfel dispozitiile art. 18 din Constitutia Românei din 1948, în
vigoare la data emiterii Decretului nr. 92/1950 dispuneau: “proprietatea particulara si dreptul de mostenire sunt recunoscute si garantate prin lege” iar potrivit art. 10 din aceeasi Constitutie “pot fi facute exproprieri pentru cauza de utilitate publica pe baza unei legi si cu o dreapta despagubire stabilita de justitie”.
Prin Decretul nr. 92/1950 s-a dispus trecerea în mod gratuit în
proprietatea statului a apartamentului ce face obiectul litigiului de fata, ceea ce, în mod vadit contrazicea dispozitiile Constitutiei din 1948, act normativ cu forta juridica superioara Decretului nr. 92/1950.
În consecinta, prin Decretul 92/1950 dreptul de proprietate asupra
imobilului respectiv nu s-a transmis în mod valabil în proprietatea statului, consecinta fiind aceea ca statul nu a avut un titlu valabil asupra acestuia niciodata.
Având în vedere considerentele expuse, retinând caracterul nefondat al criticilor apelantilor cu privire la solutionarea capatului de cerere privind constatarea nevalabilitatii titlului statului asupra imobilului ce face obiectul prezentului litigiu, Curtea urmeaza sa admita recursul cu privire la acest aspect si sa respinga ca nefondate motivele de apel referitoare la acest aspect.
b) Potrivit art. 6 din legea nr. 238/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia:
1) “Fac parte din domeniul public sau privat al statului sau al unitatilor administrative teritoriale si bunurile dobândite de stat în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, daca au intrat în proprietatea statului în temeiul unui titlu valabil, cu respectarea Constitutiei, a tratatelor internationale la care România era parte si a legilor în vigoare la data preluarii de catre stat.
2) Bunurile preluate de stat fara un titlu valabil, inclusive cele obtinute prin vicierea consimtamântului, pot fi revendicate de fostii proprietar sau de succesorii acestora, daca nu fac obiectul unei legi speciale de reparatie.
3) Instantele judecatoresti sunt competente sa stabileasca valabilitatea titlului.”
Potrivit art. 2 alin. 2) din legea nr. 10/2001 “persoanele ale caror immobile au fost preluate fara titlu valabil îsi pastreaza calitatea de proprietar avuta la data preluarii, pe care o exercita dupa primirea deciziei sau a hotarârii judecatoresti de restituire, conform prevederilor prezentei legi.”
Retinând ca imobilul în litigiu nu a trecut cu titlu valabil în proprietatea statului si dispozitiile art. 6 din legea nr. 213/1998 si art 2 alin. 2) din legea nr. 10/2001, prezenta hotarâre – ce are caracter irevocabil – recunoaste astfel, cu efect retroactiv, dreptul de proprietate al reclamantilor asupra imobilului în litigiu.
Consecinta directa a celor expuse mai sus o constituie faptul ca reclamantii pot fi considerati ca detin un bun, în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului.
II. Prin celelalte motive de recurs formulate recurentii au criticat hotarârea instantei de apel, aratând, în esenta, urmatoarele:
– în mod gresit instanta de apel a considerat ca nu poate opera actiunea în revendicare în raport de caracterul special al legii nr 10/2001;
– în mod gresit instanta de apel a considerat ca, în aplicarea art. 46 alin 2) din legea 10/2001, este suficienta buna credinta a subdobânditorului;
– prin prisma dispozitiilor legale care reglementeaza protectia dreptului de proprietate si a jurisprudentei Curtii Europene a Drepturilor Omului, titlul de proprietate al reclamantilor este preferabil, astfel încât actiunea în revendicare trebuie admisa.
1.) a) Curtea constata astfel ca o problema pe care trebuie sa o solutioneze cu prioritate este aceea de a stabili daca, dupa intrarea în vigoare a legii 10/2001, mai este admisibila o actiune în revendicare introdusa de proprietarul imobilului preluat fara titlu de catre stat împotriva persoanei care a cumparat respectivul imobil de la stat, anterior intrarii în vigoare a legii 10/2001.
Aceasta chestiune trebuie analizata cu prioritate pentru a stabili daca exista cadrul legal în baza caruia sa se treaca la analizarea pe fond a revendicarii.
b) Cu privire la aceasta chestiune, Curtea constata caracterul contradictoriu al considerentelor deciziei din apel.
Astfel, pe de o parte, se retine ca pârâtii au cumparat imobilul cu respectarea dispozitiilor legii 112/1995, întelegând sa-si exercite drepturile conferite de aceasta lege si au fost de buna credinta la încheierea contractului.
Pe de alta parte, se retine ca “nu poate opera actiunea în revendicare a compararii drepturilor autorilor”, “având în vedere caracterul special al legii nr 10/2001, derogatoriu de la dreptul comun”. Totodata, s-a retinut ca în baza art 18 lit d) din legea 10/2001 proprietarii imobilelor nu pot obtine decât masuri reparatorii în echivalent, în cazul în care imobilul a fost cumparat de chiriasi cu respectarea dispozitiilor legii 112/1995.
c) Dupa cum se observa, din primul set de argumente se deduce ca instanta de apel considera preferabil titlul pârâtilor deoarece au fost de buna credinta la încheierea contractului de vânzare cumparare.
Cel de-al doilea set de argumente conduce însa la concluzia ca nici nu se poate pune în discutie o actiune în revendicare – ca instrument specific de obtinere a posesiei bunului – în conditiile în care bunul a fost transmis catre chiriasi cu respectarea dispozitiilor legale ale legii 112/1995.
d) Cu privire la problematica supusa analizei, Curtea considera ca si dupa intrarea în vigoare a legii 10/2001, este admisibila o actiune în revendicare introdusa de proprietarul imobilului preluat fara titlu de catre stat împotriva persoanei care a cumparat respectivul imobil de la stat, anterior intrarii în vigoare a legii 10/2001, pentru urmatoarele considerente:
e) Legea 10/2001 este o lege speciala care reglementeaza situatia
imobilelor preluate în mod abuziv de statul român în perioada 1945-1989, imobilul revendicat de reclamanti încadrându-se în sfera de reglementare a acesteia.
În acest sens legea prevede o anumita procedura pentru a se putea
obtine restituirea în natura a imobilelor preluate de stat, din acest punct de vedere legea fiind una speciala în raport de dispozitiile de drept comun.
Aceste argumente ar parea ca interzic reclamantilor posibilitatea de a
exercita vreo alta cale în scopul dobândirii imobilului, respectiv accesul la mijloacele prevazute de dreptul comun, în speta, actiunea în revendicare.
Concluzia nu este una cu valoare de adevar totala, fiind necesar a se
face distinctia între diferite categorii de imobile preluate de stat, respectiv, în functie de situatia juridica a acestora la data intrarii în vigoare a legii nr 10/2001.
Urmând acest demers Curtea apreciaza ca doar în ce priveste
imobilele preluate în mod abuziv de stat si care se mai afla în posesia acestuia la data intrarii în vigoare a legii, procedura prevazuta de aceasta este una obligatorie, cu excluderea altor mijloace prevazute de dreptul comun.
Chiar si în astfel de situatii, daca se constata ca procedura speciala este una ineficienta sau mult mai dificila pentru solicitant, acesta are dreptul de a uza de calea prevazuta de dreptul comun pentru a-si realiza drepturile sale (de exemplu, a trecut o perioada foarte lunga de timp fara a i se raspunde solicitantului la notificare).
În ceea ce priveste imobilele care au fost deja înstrainate de catre stat
prin vânzare, Curtea apreciaza ca procedura prevazuta de legea 10/2001 în scopul redobândirii acestora este una facultativa pentru reclamanti si, mai mult, nu este exclusiva.
Argumentele legale în sustinerea acestei opinii sunt urmatoarele:
– art 1 alin 1 si art 7 alin 1 , încadrat în Cap I, Dispozitii generale stabilesc principiul restituirii în natura a imobilelor;
– art 9 alin 1, primul din Cap II, Restituirea în natura sau masuri reparatorii prin echivalent prevede ca ” imobilele preluate în mod abuziv, indiferent în posesia cui se afla în prezent, se restituie în natura în starea în care se afla la data cererii de restituire si libere de orice sarcini”. Din aceasta exprimare rezulta intentia legiutorului de a se referi doar la imobilele care se mai afla în proprietatea statului sau organelor sale, deoarece numai acestea ar putea fi restituite în natura ” indiferent în posesia cui se afla în prezent”. Concluzia este întarita de coroborarea acestui text cu cele prevazute la art 21 si urmatoarele din aceeasi lege care se refera la procedura de restituire;
– printre imobilele la care se refera întreg Capitolul II nu se regaseste categoria imobilelor înstrainate de stat fara respectarea dispozitiilor legii 112/1995, fiind reglementata doar categoria imobilelor înstrainate cu respectarea legii 112/1995 (art 18 lit d);
– art 21 încadrat în Cap III Proceduri de restituire precum si toate celelalte texte legale referitoare la procedura de restituire vizeaza doar ipoteza acelor imobile care se mai afla în posesia statului ;
– dispozitiile art 46 si 47 (devenite art 45 si 46 dupa ultima republicare a legii 10/2001 în M. Of. Nr 798/02.09.2005) din interpretarea carora ar putea rezulta concluzia ca si imobilele vândute chiriasilor fara respectarea dispozitiilor legii 112/1995 s-ar putea restitui în natura fostilor proprietari, numai în conditiile în care s-ar obtine nulitatea pe cale judecatoreasca a contractelor de vânzare cumparare, se afla încadrate în Capitolul VI Dispozitii tranzitorii si finale , aspect ce formeaza convingerea instantei ca leguitorul a considerat ca pentru restituirea în natura a unor astfel de imobile, calea prevazuta de legea 10/2001 este una facultativa, iar nu obligatorie. Este vorba doar despre restituirea în natura, iar nu si despre posibilitatea obtinerii unor masuri reparatorii prin echivalent, situatie în care procedura prevazuta de legea 10/2001 este obligatorie;
– nici un text de lege nu interzice introducerea unei actiuni în revendicare de drept comun împotriva cumparatorilor, dupa intrarea în vigoare a legii 10/2001;
– prin vânzarea de catre stat a imobilului asupra caruia nu avea un drept de proprietate s-a realizat o ingerinta în dreptul reclamantilor. Or, a refuza acestora calea dreptului comun de realizare a dreptului lor ar însemna a consacra cu caracter definitiv ingerinta în dreptul acestora, cu consecinta evidenta a încalcarii art. 1 din Primul Protocol la Conventia Europeana a Drepturilor Omului.
Având în vedere aceste considerente, Curtea apreciaza ca fiind admisibila actiunea în revendicare formulata de reclamant.
2.) În ceea ce priveste critica referitoare la gresita interpretare de catre instanta de apel a dispozitiilor art. 46 alin. 2) din legea 10/2001 (în prezent, art. 45 alin. 2), în sensul ca buna credinta este suficienta pentru a da preferabilitate titlului cumparatorilor în baza legii 112/1995, coroborata cu critica referitoare la gresita interpretare si aplicare a legii, în sensul ca trebuia sa se acorde preferabilitate titlului recurentilor reclamanti în actiunea în revendicare, Curtea constata necesar a analiza o serie de aspecte, analiza în urma careia urmeaza a-si forma un punct de vedere cu privire la fondul actiunii în revendicare:
a) definirea si natura juridica a actiunii în revendicare;
b) argumente esentiale si mijloace de proba folosite în mod uzual în cadrul actiunii în revendicare;
c) notiunea de “titlu de proprietate”;
d) titlurile de proprietate invocate de parti;
e) prevalenta dreptului subdobânditorului de buna credinta si principiul stabilitatii raporturilor civile;
f) incidenta principiului validitatii aparentei în drept;
g) efectele produse de dispozitiile art. 45 alin. (2) din legea 10/2001 în cazul de fata;
h) problema compararii de titluri.
A) Definirea si natura juridica a actiunii în revendicare:
Actiunea în revendicare reprezinta acea actiune în justitie prin intermediul careia reclamantul – care se pretinde proprietarul unui bun individual determinat cu privire la care a pierdut posesia – solicita instantei sa i se recunoasca dreptul sau exclusiv de proprietate asupra bunului, cu consecinta obligarii pârâtului – care stapâneste bunul respectiv – la restituirea acestuia.
Actiunea în revendicare este o actiunea reala deoarece ea se exercita împotriva oricarei persoane care detine bunul respectiv, cu orice titlu, si, totodata, este o actiune petitorie întrucât, prin intermediul ei, se urmareste apararea unui drept real – dreptul de proprietate.
B) Pornind, asadar, de la conceptul si natura juridica a actiunii în
revendicare, apare cu evidenta faptul ca, în cadrul acesteia, fiecare dintre partile implicate va trebui sa indice si sa depuna titlul (temeiul) în baza caruia pretinde anumite drepturi cu privire la bunul revendicat.
În speta, reclamantul va indica si va depune la dosar (sau va dovedi cu eventuale alte mijloace de proba) titlul în baza caruia pretinde ca are calitatea de proprietar exclusiv al bunului, iar pârâtul, în mod asemanator, va indica si va depune la dosar (sau va dovedi cu eventuale alte mijloace de proba) titlul în baza caruia pretinde ca are dreptul de a detine sau poseda bunul respectiv.
De cele mai multe ori, atât reclamantul, cât si pârâtul invoca fiecare titluri din care ar rezulta ca au calitatea de proprietari si, de asemenea, de cele mai multe ori, proba dreptului de proprietate invocat de fiecare dintre parti se face prin administrarea de înscrisuri la dosar.
Este si situatia din cazul de fata, atât reclamantii, cât si pârâtii invocând faptul ca ar fi proprietari exclusivi asupra imobilului revendicat si fiecare dintre acestia depunând la dosar înscrisuri din care ar rezulta un astfel de drept.
C) Cât priveste conceptul de “titlu de proprietate” folosit în aceasta materie, el se defineste ca reprezentând actul juridic, jurisdictional ori administrativ translativ sau chiar declarativ de proprietate, care genereaza o prezumtie (presupunere) de proprietate în favoarea persoanei care îl invoca.
Astfel de acte, apte prin natura lor sa produca efecte juridice, ca o expresie a manifestarii de vointa a partilor sau a autoritatilor publice, sunt concretizate de regula în continutul unor înscrisuri, întocmite în acest scop (contracte de vânzare cumparare, de donatie, tranzactii, hotarâri judecatoresti, hotarâri emise de autoritati publice, etc).
Prezumtia de proprietate ce rezulta din cuprinsul unor astfel de înscrisuri nu este însa una absoluta!
Pentru a avea caracter absolut ar trebui sa existe o garantie incontestabila ca cel care a transmis dreptul de proprietate era în mod cert, la rândul sau, proprietar. Or, un astfel de lucru nu poate fi stabilit decât cercetând si titlul acestui din urma proprietar, respectiv, titlurile tuturor antecesorilor pentru a se verifica faptul ca, într-adevar, cel ce detine un anumit titlu la un moment dat este proprietar incontestabil.
De cele mai multe ori – si mai ales în cazul terenurilor – este absolut imposibil sa dovedesti existenta si valabilitatea tuturor transmisiunilor referitoare la bunul imobil respectiv, individualizat în cuprinsul titlului de proprietate. Un astfel de demers ar însemna obligarea celui care depune un titlu sa depuna toate titlurile antecesorilor sai începând din momentul în care a aparut conceptul de drept de proprietate asupra terenului respectiv.
Iata de ce prezumtia de proprietate ce rezulta din titlu are caracter relativ si, în consecinta, ea poate fi rasturnata prin probe contrare.
D) În ceea ce priveste titlurile invocate de parti, Curtea constata urmatoarele:
Reclamantul pretinde calitatea sa de proprietar în baza contractului de vânzare cumparare autentificat sub nr. 8917/19.05.1912, a autorizatiei de constructie nr. 125/07.03.1914, a sentintei de partaj nr. 606/1940 si a transmisiunilor succesorale ulterioare, acte din care rezulta ca autorii reclamantilor au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului si constructiei din care face parte si apartamentul revendicat iar, ulterior, prin transmisiune succesorala, reclamantii au dobândit dreptul de proprietate asupra acestui imobil.
În ceea ce priveste titlul autorilor reclamantilor, anterior preluarii imobilului de catre stat, acesta nu a fost contestat.
Pârâtul pretinde calitatea sa de proprietar în baza contractului de vânzare cumparare nr. 2601/23680/24.12.1996, încheiat în baza legii 112/1995, act din care rezulta ca acestia ar fi dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului revendicat.
Potrivit art. 1 alin. 1) din legea 112/1995 ” fostii proprietari – persoane fizice – ai imobilelor cu destinatia de locuinte, trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, dupa 6 martie 1945, cu titlu, si care se aflau în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989 beneficiaza de masurile reparatorii prevazute de prezenta lege”.
Potrivit art. 1 alin. 1) din legea 112/1995 ” fostii proprietari – persoane fizice – ai imobilelor cu destinatia de locuinte, trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, dupa 6 martie 1945, cu titlu, si care se aflau în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989 beneficiaza de masurile reparatorii prevazute de prezenta lege”.
Potrivit art 9 alin. 1) din legea 112/1995 “chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora pot opta, dupa expirarea termenului prevazut la art. 14, pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau în rate a pretului”.
Potrivit art 9 alin. 1) din legea 112/1995 “chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora pot opta, dupa expirarea termenului prevazut la art. 14, pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau în rate a pretului”.
Dupa cum se observa, obiectul de reglementare al legii 112/1995 îl constituie imobilele care au trecut în proprietatea statului dupa 6 martie 1945 cu titlu, astfel încât chiriasii puteau cumpara de la stat doar aceasta categorie de imobile.
În speta de fata, astfel cum s-a retinut mai sus la pct. I, imobilul în litigiu a trecut în proprietatea statului fara tilu, astfel încât el nu putea fi vândut chiriasilor în baza legii 112/1995.
În speta de fata, astfel cum s-a retinut mai sus la pct. I, imobilul în litigiu a trecut în proprietatea statului fara tilu, astfel încât el nu putea fi vândut chiriasilor în baza legii 112/1995.
Prin urmare, prezumtia simpla de proprietate în favoarea pârâtilor este rasturnata în cauza de fata în conditiile în care, mai sus, la pct. I, s-a retinut ca autorul pârâtilor (statul) nu a avut calitatea de proprietar în momentul încheierii contractului de vânzare cumparare la data de 24.12.1996.
În aceste conditii, Curtea constata ca reclamantii detin un titlu din care rezulta o prezumtie simpla de proprietate asupra imobilului revendicat.
În schimb, prezumtia de proprietate ce rezulta din titlul pârâtilor a fost rasturnata, în conditiile în care s-a dovedit ca pârâtii au cumparat de la un neproprietar, care preluase fara titlu legal imobilul de la autorii reclamantilor.
E) În ceea ce priveste apararea pârâtilor în sensul prevalentei
dreptului lor – în calitate de subdobânditori de buna credinta – în vederea asigurarii principiul stabilitatii raporturilor civile, Curtea apreciaza ca este nefondata pentru urmatoarele considerente:
În speta de fata se pune problema recunoasterii si ocrotirii titularului dreptului de proprietate asupra imobilului revendicat, reclamantul invocând titlul sau incontestabil (contract de vânzare cumparare, autorizatie de constructie, sentinta de partaj, succesiune si iesire abuziva din patrimoniu a posesiei bunului), iar pârâtul invocând, printre altele, principiul ocrotirii subdobânditorului de buna credinta – în vederea asigurarii principiul stabilitatii raporturilor civile.
Dispozitiile legale pertinente în raport de care se va face analiza sunt cele prevazute de art. 480 Cod civil si art. 1 alin. 1) din Primul Protocol la Conventia Europeana a Drepturilor Omului.
Art. 480 Cod civil prevede urmatoarele: ” Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si dispune de un lucru în mod exclusive si absolute, însa în limitele determinate de lege.”
Art. 1 alin. 1) din Primul Protocol la Conventia Europeana a Drepturilor Omului prevede urmatoarele: “Orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauza de utilitate publica si în conditiile prevazute de lege si de principiile generale ale dreptului international”.
Dupa cum s-a retinut mai sus, reclamantilor li s-a recunoscut în mod retroactiv dreptul de proprietate asupra locuintei revendicate, constatându-se ca imobilul le-a fost preluat de catre stat în anul 1950 fara titlu legal.
Prin urmare, acestia sunt titularii unui bun în sensul art. 1 din Primul Protocol la CEDO.
În decembrie 1996 statul, care preluase fara titlu imobilul respectiv,
l-a vândut chiriasilor, pârâti în prezenta cauza, fiind astfel privati reclamantii de posibilitatea de a intra în posesia acestuia.
O astfel de vânzare realizata de stat catre chiriasul de buna credinta, chiar daca s-a facut anterior confirmarii în justitie în mod irevocabil a dreptului de proprietate al reclamantilor, reprezinta o privare de bun, constituind o ingerinta în dreptul de proprietate al reclamantilor. Urmare a acestei vânzari, reclamantii nu au mai avut posibilitatea de a intra în posesia bunului, de a-l vinde sau de a-l lasa mostenire, de a consimti o donatie sau de a dispune de acesta într-un alt fel. În aceste conditii, Curtea constata ca aceasta situatie a avut ca efect privarea reclamantului de proprietatea sa în sensul celei de a doua fraze a primului alineat al articolului 1 din Protocolul nr. 1.
O astfel de interpretare a fost data si de Curtea Europeana a Drepturilor Omului în numeroase cauze pronuntate împotriva României (Paduraru, Porteanu, Radu, Strain, etc).
Compatibilitatea acestei vânzari a imobilului cu dispozitiile art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului, trebuie analizata prin prisma justificarii ingerintei în dreptul de proprietate al reclamantilor.
O privare de proprietate rezultând din aceasta norma nu poate sa se justifice decât daca se demonstreaza ca a intervenit în conditiile prevazute de lege, pentru cauza de utilitate publica si cu respectarea principiului proportionalitatii.
Criteriile stabilite prin jurisprudenta constanta a Curtii Europene a Drepturilor Omului pentru analizarea justificarii ingerintei sunt astfel urmatoarele:
a) ingerinta sa fie prevazuta de lege;
b) ingerinta sa vizeze un scop legitim;
c) sa fie respectata proportionalitatea ingerintei.
a) În ceea ce priveste conditia ca ingerinta sa fie prevazuta de lege
Curtea constata urmatoarele:
Principiul legalitatii implica în egala masura existenta unor norme de drept intern suficient de accesibile, precise si previzibile care sa prevada o astfel de ingerinta.
Curtea constata ca legea nr. 112/1995 nu era aplicabila decât în cazul bunurilor cu privire la care statul avea un titlu de proprietate si ca nici o alta dispozitie interna nu acorda statului dreptul de a vinde un bun care se gasea de facto în patrimoniul sau si pentru care nu avea nici un titlu.
Împrejurarea ca legea 112/1995 foloseste notiunea de “imobile trecute în proprietatea statului cu titlu”, fara a defini în mod clar ce înseamna sintagma “cu titlu”, aspect ce a condus la interpretari eronate ale acestei sintagme din partea autoritatilor statului, nu este de natura sa confere caracter previzibil legii, ci, dimpotriva, constituie un motiv de a se retine ca legea nu continea o norma suficient de accesibila si previzibila care sa reglementeze o ingerinta în dreptul de proprietate al titularilor imobilelor preluate, în realitate, fara titlu.
În cauza, Curtea retine ca la momentul vânzarii statul nu avea titlu asupra apartamentului revendicat si ca ingerinta litigioasa era lipsita de baza legala din moment ce legea nr. 112/1995 nu permitea decât vânzarea bunurilor dobândite cu titlu.
Având în vedere cele de mai sus, Curtea concluzioneaza ca ingerinta în dreptul de proprietate al reclamantilor este lipsita de baza legala, încalcându-se astfel articolul 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO.
Nefiind îndeplinita o conditie esentiala pentru justificarea ingerintei apare ca lipsit de interes demersul de a analiza celelalte doua conditii.
Totusi Curtea le va analiza în scopul de a lamuri pe deplin partile cu privire la modul în care opereaza dispozitiile legale prevazute de Conventia Europeana a Drepturilor Omului cu privire la respectarea dreptului de proprietate.
b) În ceea ce priveste conditia ca ingerinta sa vizeze un scop
legitim, Curtea apreciaza urmatoarele:
Ingerinta viza un scop legitim, si anume, protejarea drepturilor chiriasilor cumparatori care au fost de buna credinta la încheierea contractului de vânzare cumparare, în vederea asigurarii principiului securitatii raporturilor juridice.
c) În ceea ce priveste proportionalitatea ingerintei, Curtea retine urmatoarele:
O masura care reprezinta o ingerinta în dreptul de proprietate trebuie sa asigure un just echilibru între cerintele de interes general ale comunitatii si imperativele protejarii drepturilor fundamentale ale individului. Preocuparea de a asigura un atare echilibru se reflecta în structura art. 1 din Protocolul nr. 1 si în a doua teza care trebuie citita în conformitate cu principiul consacrat de prima.
În special, trebuie sa existe un raport rezonabil de proportionalitate între mijloacele folosite si scopul vizat de orice masura care priveaza o persoana de bunul sau.
Pentru a determina daca masura litigioasa respecta justul echilibru necesar si, în special, daca nu obliga reclamantii sa suporte o sarcina disproportionata, trebuie sa se ia în considerare modalitatile de compensare prevazute de legislatia nationala.
În acest sens este de observat ca la momentul ingerintei (24.12.1996) nu existau dispozitii legale care sa reglementeze dreptul de despagubire al proprietarilor carora le-au fost vândute pe nedrept de catre stat locuintele catre chiriasi.
În ceea ce priveste legea 10/2001 aceasta a fost adoptata cu mult dupa interventia ingerintei.
Chiar daca s-ar putea considera ca legea 10/2001 ar constitui o baza legala pentru despagubirea reclamantilor, Curtea constata ca, desi acestia au efectuat demersuri administrative în baza acestei legi, totusi nu au avut un rezultat satisfacator.
Astfel dupa cum rezulta din cuprinsul Dispozitiei nr. 3990/24.02.2005 emisa de Primarul General al municipiului Bucuresti dupa aproximativ 4 ani de la intrarea în vigoare a legii, reclamantilor li s-a restituit doar dreptul de proprietate asupra curtii imobilului, fara a se dispune nimic cu privire la constructiile si terenul de sub acestea, din constructia corp A facând parte si imobilul revendicat.
Asadar, dupa cum se observa, legea 10/2001 nu a constituit o modalitate eficienta de compensare a reclamantilor pentru privarea de proprietate realizata.
Pe de alta parte, Curtea apreciaza ca nu exista în cauza nici o circumstanta exceptionala pentru a se justifica lipsa totala a despagubirilor pentru reclamanti.
Având în vedere aceste considerente, Curtea constata ca nu s-a
respectat principiul proportionalitatii ingerintei în dreptul de proprietate al reclamantilor.
Consecinta ce rezulta din analiza facuta mai sus este aceea ca, nefiind justificata ingerinta în dreptul de proprietate al reclamantilor, nu se pot recunoaste efecte bunei credinte a cumparatorilor în ceea ce priveste dobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentului cumparat în baza legii 112/1995.
Evident, pe cale de consecinta, nici nu se pune problema unei eventuale preferabilitati a titlului pârâtilor în cadrul prezentei actiuni în revendicare deoarece, cu atât mai mult, s-ar realiza o ingerinta nejustificata în dreptul de proprietate al reclamantilor, ce ar conduce la încalcarea art. 1 din Primul Protocol la Conventia Europeana a Drepturilor Omului.
F) În ceea ce priveste incidenta principiului validitatii aparentei în drept – principiul error communis facit jus – , invocat de pârâti în aparare, respectiv, pentru a demonstra ca au dobândit dreptul de proprietate sau pentru ca titlul acestora este preferabil, Curtea retine urmatoarele:
Principiul error communis facit jus este recunoscut în doctrina juridica si aplicat în cazuri de exceptie în practica instantelor judecatoresti în acele situatii exceptionale în care, daca nu s-ar recunoaste efecte specifice anumitor raporturi juridice de fapt, s-ar aduce o atingere grava sigurantei si stabilitatii circuitului civil.
În materia actelor juridice translative de proprietate încheiate între vii principiul este cunoscut si sub denumirea de “teoria validitatii actelor juridice incheiate de subdobanditorul de buna credinta cu proprietarul aparent”.
Cu alte cuvinte, în anumite situatii exceptionale, un act juridic nul pentru lipsa calitatii de proprietar a înstrainatorului unui bun este considerat valabil pentru a se asigura stabilitatea circuitului civil.
Pentru a se retine in cauza de fata teoria validitatii actelor juridice incheiate de subdobanditorul de buna credinta cu proprietarul aparent – error communis facit jus – Curtea constata ca trebuie sa fie indeplinite trei conditii necesare si suficiente: 1 ) buna credinta a cumparatorilor, 2 ) eroarea comuna in care s-au aflat cumparatorii si 3 ) eroarea invincibila in care s-au aflat acestia.
Este important de facut precizarea ca în aplicarea “teoriei validitatii actelor juridice incheiate de subdobanditorul de buna credinta cu proprietarul aparent” nu se analizeaza doar conditia referitoare la buna credinta a subdobânditorului.
Dupa cum s-a aratat mai sus la pct. E, exclusiv buna credinta a cumparatorilor nu a putut produce nici un efect în ceea ce priveste dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului.
Analizând, asadar, cele 3 conditii pentru eventuala incidenta a principiului error communis facit jus, Curtea retine urmatoarele:
1) In ceea ce priveste buna credinta a cumparatorilor Curtea retine urmatoarele:
Buna credinta a cumparatorului consta în convingerea acestuia ca a cumparat imobilul de la adevaratul proprietar, desi, în realitate, acestuia îi lipsea aceasta calitate.
Buna credinta se apreciaza în persoana cumparatorului în mod concret, în functie de aptitudinile acestora si de împrejurarile în care s-a încheiat contractul, fiind o notiune cu vadit caracter subiectiv.
Potrivit art.1889 c.civ, buna credinta se prezuma. Prin urmare, reclamantii trebuie sa dovedeasca eventuala rea credinta a pârâtilor.
Instanta apreciaza ca în cauza nu s-a dovedit reaua credinta a cumparatorilor, concluzie pe care o retine pe baza urmatoarelor considerente.
La momentul încheierii contractului de vânzare-cumparare reclamantii nu formulasera notificari catre cumparatori pentru a le aduce la cunostinta pretentiile sale cu privire la imobil si nici nu-i chemase în judecata sub acest aspect.
În ceea ce priveste pe vânzator Curtea constata ca, desi reclamantii au invocat ca ar fi depus la Comisia de aplicare a legii 112/1995 de pe lânga Primaria Sectorului 1 în aprilie 1996 o cerere de restituire a acestui imobil, totusi la dosar nu a fost depusa copia acestei cereri pentru a se verifica daca, într-adevar, sustinerile reclamantilor cu privire la termenul de depunere sunt reale.
Chiar în situatia în care o astfel de notificare ar fi fost formulata în baza legii 112/1995, tot nu se poate retine reaua credinta a cumparatorilor atât timp cât pe cererea de cumparare a locuintei (verso) exista mentiunea ca “la data de 4.10.96 nu exista litigiu cu SC Herastrau Nord SA pe acest apartament. Nu figureaza pe lista PS1.”
Având în vedere aceste considerente, Curtea apreciaza ca la momentul încheierii contractului de vânzare cumparare pârâtii au fost de buna credinta.
2) In ceea ce priveste eroarea comuna in care s-au aflat cumparatorii, instanta retine urmatoarele:
Eroarea comuna presupune un element obiectiv reprezentat de aparenta creata de titlul de proprietate prezentat si un element subiectiv, psihologic, constand in credinta cumparatorilor în aparenta creata de titlul de proprietate coroborata cu celelalte împrejurari de fapt ce întaresc aceasta credinta: publicitatea dreptului, conduita proprietarului aparent fata de bun, durata de timp in care proprietarul aparent a stapânit public anterior bunul, perceptia colectivitatii fata de bunul sau categoria din care face parte bunul detinute de proprietarul aparent.
In speta, Curtea apreciaza ca nu a existat o eroare comuna a cumparatorilor la momentul încheierii contractului de vânzare cumparare cu privire la calitatea de proprietar a vânzatorului.
Astfel, trebuie retinut ca contractul de vânzare cumparare s-a încheiat la finalul anului 1996, iar pâna la acea data chestiunea legalitatii tilului de proprietate al statului asupra imobilelor preluate prin diverse acte normative în perioada 1945-1989 a fost supusa unei dezbateri publice ample, fiind reflectata si în jurisprudenta instantelor judecatoresti.
Prin urmare, nu se poate retine ca toti sau aproape toti chiriasii, cu interese în ceea ce priveste dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilelor în care locuiau cu chirie, aveau încrederea ca toate preluarile de bunuri realizate în perioada comunista au fost legale.
3) In ceea ce priveste eroarea invincibila ( de neinlocuit) ce reprezinta cea de a treia conditie necesara pentru a se retine principiul error communis facit jus, Curtea retine urmatoarele:
Invincibilitatea erorii nu rezulta doar din caracterul comun al acesteia , fiindca altfel nu s-ar mai justifica existenta acestei conditii in plus. In aprecierea invincibilitatii trebuie cercetata cauza erorii si de analizat daca un om capabil, in conditiile socio-politice si a realitatilor sociale existente la momentul încheierii contractului putea sau nu sa descopere viciul titlului proprietarului aparent.
Cu alte cuvinte, invincibilitatea erorii trebuie apreciata în persoana subdobânditorului de buna credinta în mod abstract, prin raportare la o persoana diligenta, spre deosebire de buna credinta care se apreciaza in mod concret, în raport de circumstantele personale ale individului.
Acest aspect se impune întrucât consecintele admiterii teoriei validitatii aparentei in drept sunt deosebit de grave pentru adevaratul proprietar care, practic, se va vedea privat de bunul sau,.
În acest sens trebuie remarcat ca admiterea institutiei error communis facit jus are drept consecinta o ingerinta în dreptul de proprietate al unei persoane, astfel ca admiterea efectului creator de drept al erorii comune si invincibile trebuie sa tina seama si de criteriile stabilite în jurisprudenta Curtii Europene cu privire la justificarea ingerintei în dreptul fundamental de proprietate al unei persoane (a se vedea mai sus consideratiile de la lit. E).
Pentru a se retine caracterul invincibil al erorii subdobanditorul de buna credinta trebuie sa întreprinda toate actiunile si formalitatile posibile, apte de a confirma existenta dreptului autorului.
In lipsa acestor diligente, subdobânditorul nu poate datora situatia sa erorii invincibile, ci neglijentei sale.
In speta, instanta apreciaza ca eroarea în care s-au aflat pârâtii cumparatori nu poate avea un caracter invincibil.
Astfel, chiar daca titlul asupra imobilului provenea de la stat nu putea reprezenta pentru pârâti o garantie suficienta ca acesta este un adevarat proprietar, acestia trebuind sa efectueze toate diligentele posibile pentru a cerceta temeinicia aparentei titlului prezentat de vânzator.
Astfel, printr-o simpla verificare a Decretului nr. 92/1950 cumparatorii puteau sa identifice persoanele de la care a fost preluat imobilul pe care doreau sa-l cumpere iar ulterior sa cerceteze titlul acestora, demers pe care daca l-ar fi facut ar fi constatat ca imobilul fusese preluat de la alte persoane decât titularii dreptului de proprietate, o asemenea împrejurare fiind suficienta pentru a trage concluzia ca titlu prezentat de stat nu era unul legal.
Astfel, dupa cum a rezultat din probele administrate, nationalizarea (preluarea de catre stat) imobilului s-a facut pe numele lui Lungu Nicolae, pe când, în realitate, imobilul apartinea autorilor reclamantilor, respectiv membrii ai familiei Fundateanu.
In consecinta, Curtea apreciaza ca în cauza, chiar daca a existat buna credinta a cumparatorilor, nu sunt indeplinite conditiile principiului error communis facit jus pentru ca paratii sa se prevaleze de efectele acestuia.
G) Prin concluziile scrise depuse în recurs, intimatii pârâtii din prezenta cauza au amintit dispozitiile art. 45 alin. (2) din legea 10/2001 (fost art. 46 alin. 2), desi prin motivele de apel au considerat ca acest text legal nu este aplicabil spetei.
Indiferent de optiunea pârâtilor de a invoca sau nu în aparare aceste dispozitii legale, Curtea constata necesar a analiza efectele ce pot fi recunoscute acestora atât timp cât instanta de apel si-a motivate solutia si în temeiul acestora, iar recurentii au criticat aplicabilitatea lor.
Cu privire la aceasta chestiune Curtea retine urmatoarele:
Potrivit art. 45 alin. 2) din legea nr. 10/2001 “Actele juridice de înstrainare, inclusiv cele facute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fara titlu valabil, sunt lovite de nulitate absoluta, în afara de cazul în care actul a fost încheiat cu buna-credinta.”
Dupa cum se observa, obiectul de reglementare al legii 112/1995 îl constituie imobilele care au trecut în proprietatea statului dupa 6 martie 1945 cu titlu, astfel încât chiriasii puteau cumpara de la stat doar aceasta categorie de imobile.
În conditiile în care imobilul a fost preluat de catre stat fara titlu, rezulta ca autorii reclamantilor si, în prezent, reclamantii, nu au pierdut niciodata dreptul de proprietate asupra acestuia, ei având în patrimoniul lor un bun, în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului, act normativ ce face parte din dreptul intern înca din anul 1994.
Asa cum s-a aratat la lit. E de mai sus, prin simpla vânzare a imobilului catre chiriasi, s-a realizat o privare a reclamantilor de dreptul lor.
Totodata, s-a retinut ca la data încheierii contractului de vânzare cumparare ingerinta nu era una justificata, pe de o parte pentru ca nu era prevazuta de lege, iar, pe de alta parte pentru ca nu a fost respectat principiul proportionalitatii ingerintei.
În conditiile în care înca de la data de 24.12.1996 s-a realizat o ingerinta în dreptul de proprietate al reclamantilor este evident ca, începând cu aceasta data, ea are un caracter continuu, pâna la momentul la care reclamantii îsi redobândesc posesia asupra imobilului.
Or, prin dispozitiile art. 45 alin. 2) din legea 10/2001 nu numai ca nu s-a oprit aceasta ingerinta, ci, dimpotriva, aceasta a obtinut prin efectul legii un caracter permanent în acele cazuri în care cumparatorii au fost de buna credinta, deoarece s-a prevazut ca contractele încheiate de acestia nu pot fi lovite de nulitate.
Potrivit art. 18 lit. d) din legea 10/2001, astfel cum a fost în vigoare pâna la modificarea intervenita prin legea nr. 247/2005:
“Masurile reparatorii se stabilesc numai în echivalent si în urmatoarele cazuri:
…………………………………………………………………
d) imobilul a fost înstrainat fostului chirias cu respectarea dispozitiilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinte, trecute în proprietatea statului, cu modificarile ulterioare.”
Coroborând dispozitiile art. 45 alin. 2) cu cele ale art. 18 lit. d) din legea 10/2001 rezulta cu evidenta ca intentia legiuitorului a fost aceea de a proteja pe cumparatorii de buna credinta ai locuintelor pe care le-au ocupat în calitate de chiriasi.
Aceasta intentie a legiuitorului nu a tinut însa seama de faptul ca, înca din anul 1996, se realizase o ingerinta nejustificata în dreptul de proprietate al reclamantilor, cu consecinta unei privari nelegale de proprietate a acestora.
Or, atât timp cât înca din anul 1996 s-a realizat o ingerinta în dreptul de proprietate al reclamantilor, prin vânzarea bunului acestora catre un tert (chiriasii locuintei), este mai mult decât evident ca prin edictarea art. 45 alin. 2) din legea 10/2001 ingerinta s-a agravat si mai tare, lipsindu-I pe reclamanti de posibilitatea de obtinere a nulitatii titlului chiriasilor în conditiile în care acestia au fost de buna credinta, desi au cumparat un imobil fara respectarea dispozitiilor legii nr. 112/1995.
În aceste conditii, sub nici o forma nu se pot retine efecte favorabile pârâtilor în baza art. 45 alin. 2) din legea 10/2001 deoarece o eventuala interpretare în sensul ca acestia si-ar fi consolidat dreptul de proprietate cu privire la imobilul cumparat în decembrie 1996 nu ar avea alta consecinta decât aceea a consacrarii si recunoasterii, în mod expres, prin lege, a ingerintei nejustificate în dreptul de proprietate al reclamantilor.
Evident, ingerinta realizata în anul 1996, nejustificata pentru ca nu era prevazuta de lege, nu se acopera prin recunoasterea caracterului nejustificat al acesteia într-o prevedere legala ulterioara ingerintei.
De asemenea, aplicând acelasi rationament si retinând aceleasi circumstante ca la pct. E, nu este îndeplinita cerinta proportionalitatii ingerintei.
Având în vedere aceste considerente, Curtea constata ca nu pot fi retinute nici un fel de efecte favorabile pârâtilor în baza art. 45 alin. 2) din legea 10/2001, în cadrul prezentei actiuni în revendicare, deoarece s-ar încalca dreptul de proprietate al reclamantilor protejat prin art. 1 din Primul Protocol la Conventia Europeana a Drepturilor Omului.
H) În ceea ce priveste chestiunea compararii titlurilor prezentate de parti, Curtea constata ca o astfel de problema nu se pune în cazul de fata atât timp cât titlurile prezentate de parti provin de la acelasi autor comun.
Compararea de titluri, ca operatiune obligatorie în cadrul unei actiuni în revendicare, se face doar atunci când titlurile prezentate de parti provin de la autori diferiti, între care nu exista nici o legatura de succesiune.
Numai într-o astfel de ipoteza se procedeaza la analizarea titlurilor autorilor fiecareia dintre parti.
Având în vedere considerentele expuse mai sus la pct. II, 2 lit. A-H, retinând faptul ca doar reclamantii detin un titlu din care rezulta o prezumtie de proprietate si ca s-a rasturnat prezumtia de proprietate ce rezulta din titlul prezentat de pârâti si, totodata, acestia nu se pot prevala de efecte favorabile în baza bunei credinte, a principiului error communis facit jus sau a dispozitiilor art. 45 alin. 2) din legea nr. 10/2001, Curtea constata întemeiata actiunea în revendicare formulata de reclamanti.
Pe cale de consecinta, va fi admis recursul, va fi modificata în tot decizia recurata în sensul ca vor fi respinse ca nefondate ambele apeluri.
2
