IMOBIL PRELUAT DE STAT. REDOBANDIRE DE CATRE FOSTUL PROPRIETAR. PROTECTIA CHIRIASILOR. CERERE DE EVACUARE PENTRU LIPSA DE TITLU. DREPTUL CHIRIASULUI LA REINNOIREA CONTRACTULUI DE INCHIRIERE
-O.U.G. nr. 40/1999;
-O.U.G. nr. 8/2004 ;
-Legea nr. 114/1996 ;
– art. 480 C. civ.;
-Cauza Radovici şi Stanescu c. României.
O.U.G. 8/2004, este aplicabilă contractelor de închiriere privind suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţe, din proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, aflate în curs de executare la data la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă, care expiră la data de 08.04.2004, Se poate observa din expunerea dispoziţiei legale faptul că prelungirea de drept a contractelor de închiriere este aplicabilă, în temeiul acestei Ordonanţe de urgentă, doar în cazul contractelor de închiriere având ca obiect suprafeţe locative aflate în proprietatea statului sau a unităţilor administrativ teritoriale, nu şi în cazul locuinţelor aflate în proprietate privată, situaţie existentă în prezenta cauză.
Procedând la analiza argumentării pârâtului în raport de dispoziţiile art. 1 Protocolul 1 din Convenţie care apără dreptul de proprietate, nu se poate impune proprietarului o sarcină exorbitantă, cum ar fi obligarea de a păstra chiriaşul în spaţiul proprietate personală, cu privire la posibilitatea de a dispune de bunul său, în acest fel aducându-se atingere justului echilibru dintre interesele aflate în joc ( Cauza Radovici şi Stanescu c. României ).
Nu se poate reţine apărarea pârâtului că în cauză i s-ar aplica dispoziţiile OUG 40/1999 în ceea ce priveşte obligaţia celor care au redobândit imobilul de a proceda la încheierea unui contract de închiriere cu persoanele care au deţinut anterior un drept locativ asupra imobilului retrocedat întrucât aceste măsuri de protecţie prevăzute de actul normativ mai sus menţionat au încetat când prorogarea legală a termenelor a expirat, respectiv aprilie 2004, prelungirea în timp a acestor măsuri ar însemna pentru proprietarul imobilului o restrângere excesivă a atributelor dreptului său de proprietate prin transferarea măsurilor de protecţie socială ce ar trebui să cadă în sarcina statului iar nu ale proprietarilor.
Prelungirea contractului de închiriere nu poate avea loc in lipsa vointei proprietarului, in lumina principiului libertatii contractuale, iar fata de faptul ca paratul , la data introducerii actiunii, nu mai exercita dreptul de folosinta asupra imobilului in temeiul unui titlu, se impune admiterea actiunii şi va evacuarea pârâtului din imobil.
*Prin cererea înregistrată la data de 13.11.07, reclamantul T. B. a chemat în judecată pe A. G. solicitând instanţei, ca prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună evacuarea sa din imobilul situat în Bucureşti, str. …, sector 1, pentru lipsă de titlu, şi cu plata cheltuielilor de judecată generate de prezenta cauză.
În motivare, se arată că prin Decizia civilă nr. 537/A /02.10.2000 pronunţată de CAB Secţia a III- civillă în dosar 283/5/2000, s-a constatat că imobilele au fost preluate de stat fără titlu, fiind obligat CGMB-ul să lase apartementele 2 şi 3 situate în Bucureşti, str. …, sector 1, în deplină proprietate şi liniştită posesie, hotărâre ce a rămas irevocabilă.
Se arată că prin sc nr. 9384/02.12.2004 pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti în dosar nr. 1642/2004 rămasă definitivă şi irevocabilă, s-a constat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 23/112/08.06.1999, încheiat între Primăria Municipiului Bucureşti prin SC Rom Vial SA şi pârâtul din prezenta cauză privind imobilul din a cărei evacuare se solicită.
Menţionează că este succesor al autorilor săi cu privire la imobil,iar pârâtului nu îi sunt aplicabile dispoziţiile OUG 8/2004, întrucât la data intrării în vigoare , imobilul în cauză nu se mai afla în proprietatea statului, ci în proprietatea sa.
În drept au fost invocate dispoziţiile Lg nr. 114/1996 şi art. 480 C. civ.
În susţinerea acţiunii, s-au depus în copii certificate Decizia civilă nr. 537/02.10.2000, sc. 9384/02.12.2004.
La data de 04.12.07, pârâtul formulează întâmpinare şi cerere reconvenţională.
Prin întâmpinare invocă pe cale de excepţie lipsa calităţii procesule active a reclamantului, pentru că acesta nu beneficiază de o hotărâre irevocabilă prin care să îi fie recunoscută calitatea de proprietar, decizia invocată nr. 537/200, fiind atacată cu recurs, recurs suspendat la data de 12.10.01 de Curtea Supremă de Justiţie.
Pe fond solicită respingerea acţiunii, întrucât beneficiază de măsurile de protecţie prevăzute de OUG 40/1999, iar, pe calea reconvenţională, solicită obligarea reclamantului la încheierea unui contract de închiriere şi constatarea unui drept de retenţie până la achitarea sumei de 2500 RON ce reprezintă contravaloarea îmbunătăţirilor necesare şi utile aduse acestei locuinţe, constând în montarea centralei de încălzire a apei şi schimbarea tuturor conductelor care erau fisurate.
În drept au fost invocate dispoziţiile OUG 40/1999, art. 6, 43, 44 şi 1075 C.civ.
În susţinerea întâmpinării, respectiv a cererii reconvenţionale, s-au depus relaţiie de la DITL, acte medicale, încheierea de suspendare din dosar 5936/2000 a Curţii Supreme de Justiţie.
Prin întâmpinarea depusă la 22.01.08 la cererea reconvenţională, reclamantul-pârât solicită respingerea cererii reconvenţionale ca neîntemeiată pentru că OUG 40/1999, nu se mai aplică în prezenta cauză, iar în ceea ce priveşte valoarea îmbunătăţirilor, acestea nu au fost dovedite.
În şedinţa publică de la 18.03.08, s-au încuviinţat pentru reclamant proba cu înscrisuri, iar pentru pârât proba cu înscrisuri, interogatoriul reclamantului, proba testimonială şi proba cu expertiză tehnică construcţii.
Prin sentinta civila nr. 7532 pronuntata in dosarul nr. 21343/299/2007, Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti a respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive , a admis actiunea formulata de reclamant, dispunand evacuarea paratului din imobil pentru lipsa titlu si a respins cererea reconventionala ca neintemeiata.
În considerentele acestei sentinte civile, s-au retinut urmatoarele:
Prin decizia nr. 537/A/ 2000 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti în dosarul nr. 2385/2000 s-a admis apelul declarat împotriva sentinţei civile nr. 395/29.03.2000 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, fiind casată, iar pe fond a fost admisă acţiunea formulată de reclamantul T. B. în contradictoriu cu CGMB şi Rom Vial SA, fiind obligat CGMB să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul situat în Bucureşti, str. … sector 1 şi terenul aferent. această decizie a fost atacată cu recurs la ICCJ, rescurs ce a fost suspendat la data de 12 octombrie 2001 în dosar nr. 5936/2000 în baza art. 47 din l. 10/2001.
În baza acestei decizii s-a pronunţat sentinţa civilă nr. 9384/02.12.2004 în dosar nr. 6242/2004 al Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, rămasă definitivă şi irevocabilă prin care s-a admis acţiunea formulată de T… B… în contradictoriu cu P.M.B- prin Primar şi A…G… , fiind constatată nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr. 237112/08.06.1999.
Analizând aceste înscrisuri instanţa a reţinut că reclamantul are calitatea de proprietar al spaţiului din care se solicită evacuarea, fiind titularul acestui drept el se bucură de toate prerogativele şi prin urmare are la dispoziţie acţiunea prin care solicită evacuarea celor care ocupă fără drept spaţiul.
Instanţa nu a putut retine apărarea pârâtului că decizia Curţii de apel Bucureşti nu-şi produce efecte întrucât a fost declarat recurs, care în prezent este suspendat, întrucât decizia pronunţată în apel este definitivă, iar recursul nu supendă de drept efectele hotărârii atacate ci aceasta trebuie dispusă de instanţă la cerere. Acest argument este susţinut şi de faltul că în baza acestei decizii s-a proununţat sentinţa definitivă şi irevocabilă de anulare a titlului pârâtului.
În consecinţă faţă de acestă argumentare instanţa a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active, ca neîntemeiată.
Pe fondul cauzei instanţa a apreciat, faţă de dispoziţiile legale în vigoare, că proprietarilor care şi-au redobândit imobilele şi care nu au procedat la încheierea de noi contracte cu chiriaşii, după apariţia O.U.G. 8/2004, nu le mai sunt aplicabile dispoziţiile O.U.G. nr.40/1999. Astfel, pârâtul nu mai pot opune reclamantului, faţă de situaţia de fapt existentă, protecţia socială oferită chiriaşilor de prevederile art. 1 şi art.10 din O.U.G. 40/1999, acestea nemaifiind în vigoare ca urmare a apariţiei O.U.G. 8/2004.
De altfel, O.U.G. 8/2004, este aplicabilă, contractelor de închiriere privind suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţe, din proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, aflate în curs de executare la data la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă, care expiră la data de 08.04.2004, Se poate observa din expunerea dispoziţiei legale faptul că prelungirea de drept a contractelor de închiriere este aplicabilă, în temeiul acestei Ordonanţe de urgentă, doar în cazul contractelor de închiriere având ca obiect suprafeţe locative aflate în proprietatea statului sau a unităţilor administrativ teritoriale, nu şi în cazul locuinţelor aflate în proprietate privată, situaţie existentă în prezenta cauză.
Instanţa procedând la analiza argumentării pârâtului în raport de dispoziţiile art. 1 Protocolul 1 din Convenţie care apără dreptul de proprietate, a apreciat că nu se poate impune proprietarului o sarcină exorbitantă, cum ar fi obligarea de a păstra chiriaşul în spaţiul proprietate personală, cu privire la posibilitatea de a dispune de bunul său, în acest fel aducându-se atingere justului echilibru dintre interesele aflate în joc ( Cauza Radovici şi Stanescu c. României ).
Instanţa nu a putut retine apărarea pârâtului că în cauză i s-ar aplica dispoziţiile OUG 40/1999 în ceea ce priveşte obligaţia celor care au redobândit imobilul de a proceda la încheierea unui contract de închiriere cu persoanele care au deţinut anterior un drept locativ asupra imobilului retrocedat întrucât aceste măsuri de protecţie prevăzute de actul normativ mai sus menţionat au încetat când prorogarea legală a termenelor a expirat, respectiv aprilie 2004, prelungirea în timp a acestor măsuri ar însemna pentru proprietarul imobilului o restrângere excesivă a atributelor dreptului său de proprietate prin transferarea măsurilor de protecţie socială ce ar trebui să cadă în sarcina statului iar nu ale proprietarilor.
In cauza, a retinut instanta in concluzie că, prelungirea contractului de închiriere nu poate avea loc in lipsa vointei proprietarului, in lumina principiului libertatii contractuale, iar la data introducerii prezentei actiuni, paratul nu mai exercita dreptul de folosinta asupra imobilului in temeiul unui titlu, motiv pentru care a admis actiunea şi a dispus evacuarea pârâtului din imobil.
Pentru considerentele reţinute mai sus instanţa a respins şi capătul din cererea reconvenţională prin care se solicită încheierea contractului de închiriere cu reclamantul.
În ceea ce priveşte contravaloarea îmbunătăţirilor şi dreptul de retenţie solicitat până la plata acestora, instanţa a respins aceste cereri pentru următoarele considerente.
Potrivit art. 48 din L. 10/2001 chiriaşul are dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilului prin îmbunătăţirile efectuate, însă cel care datorează depinde de modul în care imobilul a fost preluat cu titlu sau fără titlu
În cauză imobilul a fost preluat fără titlu aşa cum rezultă din considerentele deciziei nr. 537/20900 a Curţii de apel Buc. secţia a IIIa civilă. Ori în atare situaţie plata contravalorii îmbunătăţirilor revine statului, iar nu reclamantului.
De altfel, pârâtul nu a făcut dovada acestor îmbunătăţiri, deşi sarcina probei îi revenea.
În consecinţă întrucât nu reclamantului îi revine obligaţia de despăgubire, nu-i poate fi opus nici dreptul de reteţie pe care îl solicită pârâtul, motiv pentru care instanţa a respins în tot cererea reconvenţională, ca neîntemeiată.
