REVENDICARE. BUNA-CREDINTA
Sentinta civila nr. 1788/30.03.2005
La data de 02.09.2004 s-a înregistrat sub nr. 9368/2004 acţiunea în revendicare şi obligaţia de a face promovată de reclamantul P.N. în contradictoriu cu pârâţii G.V. şi C.V.M..
În motivarea acţiunii reclamantul arată că potrivit titlului de proprietate eliberat conform Legii 18/1991 este proprietarul unei suprafeţe de 5.000 mp din care 495 mp sunt ocupaţi de cei doi pârâţi.
Mai arată reclamantul că pe suprafaţa de 495 mp pârâtul G.V. a construit fundaţia de la o casă şi două garduri, unul de beton şi unul din lemn deşi obţinu-se împotriva lui o hotărâre penală prin care fusese obligat să-i lase în liniştită posesie terenul.
Pentru aceste motive solicită să fie obligaţi pârâţii să-i lase în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul în suprafaţă de 495 mp iar pârâtul G.V. să fie obligat să-i ridice cele două construcţii iar în caz contrar să fie autorizat reclamantul să le ridice el pe cheltuiala pârâtului.
Pârâţi au formulat întâmpinare prin care se arată că toate construcţiile individualizate de reclamant au fost ridicate cu autorizaţie de construcţie şi se regăsesc în limitele terenului din titlul de proprietate al pârâtei C.V.M. construcţii la care pârâtul G.V. a contribuit din punct de vedere material şi financiar.
În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri, proba cu expertiza tehnică de specialitate topografie şi s-a dispus ataşarea dosarului penal nr. 4711/2003.
Din probele administrate în cauză instanţa reţine următoarea situaţie de fapt şi de drept:
La data de 20.02.1997 reclamantului i-a fost eliberat titlul de proprietate cu nr. 7853/56, pentru suprafaţa de 5.000 mp situată în localitatea Slatina.
La data de 30.01.1998 autorului pârâtei Constantin Maria i-a fost eliberat titlul de proprietate cu nr. 7907/51, pentru suprafaţa de 3,43 ha situat în localitatea Slatina iar prin hotărârea de partaj nr. 1717/1998 pârâtei i-a fost atribuit în lot 5.000 mp, extravilan, teren vecin cel al reclamantului.
Prin sentinţa penală nr. 152/2004, Judecătoria Slatina a achitat pe inculpatul G.V. pentru infracţiunea prevăzută de art. 220 respectiv tulburare de posesie, apreciindu-se că, deşi, ocupă din terenul reclamantului 495 mp, fapta sa nu a fost săvârşită cu intenţie condiţie de existenţă a infracţiunii.
Prin aceeaşi sentinţă penală pârâtul G.V. a fost obligat să lase în liniştită posesie reclamantului – parte vătămată această suprafaţă de teren.
Prin expertiza de specialitate topografie efectuată în prezenta cauză s-a concluzionat că datorită deplasării proprietăţilor către nord terenul pârâţilor se suprapune peste terenul reclamantului pe o lăţime de 2,1 m, suprafaţa astfel rezultată fiind de 493,5 mp cu vecinii: la N – P.N., la E – DE 3911, la S – C.M. şi la V – str. Agricultorului, acest teren fiind deţinut de pârâţi.
Pe acest teren se află un zid de cărămidă, un gard de scândură şi o porţiune din casa pârâţilor pe o lăţime de 0,7 m.
Prin răspunsul la obiecţiuni s-a învederat de expert că „deplasarea proprietăţilor„ s-a datorat nerespectării de posesorii terenurilor a planului parcelar, la fila 92 dosar fiind individualizate dimensiunile teoretice şi faptice ale parcelelor din strada Recea.
Concluziile expertului se coroborează şi cu cele ale expertizei întocmită la data de 10.07.2003 în cauza penală în sensul că prin acea expertiză s-a concluzionat că terenurile din zonă s-au deplasat de mai mult timp de la sud la nord dar şi cu concluziile expertizei întocmite la data de 08.12.2003 în aceeaşi cauză penală.
Prin aceasta a doua expertiză, expertul concluzionează la fel ca şi ceilalţi doi că proprietăţile s-au deplasat de la sud spre nord găsindu-se însă a fi ocupată de pârâţi o suprafaţă de 495 mp şi nu de 493,5 mp cum s-a regăsit în prin expertiza efectuată în prezenta cauză.
În raport de aspectele mai sus reţinute şi având în vedere că ultima expertiză, cea din prezenta cauză, a fost efectuată în cursul anului 2004, fiind mai aproape de realitatea faptică găsită în prezent pe teren instanţa apreciază că suprafaţa de teren de 493,5 mp individualizată cu vecinii la N – P.N., la E – DE 3911, la S – C.M. şi la V – str. Agricultorului este proprietatea reclamantului, ea regăsindu-se în titlul de proprietate emis acestuia.
Această concluzie se susţine şi pe faptul că „ deplasarea proprietăţilor ” în raport de dimensiunile pe care acestea le aveau în planul parcelar se datorează nerespectării de către proprietarii succesivi ai parcelelor vecine a dimensiunilor terenurilor lor, deplasări ce nu pot justifica ocuparea de către pârâţi a suprafeţei de 493,5 mp.
Fiecare dintre proprietarii parcelelor vecine are obligaţia să stăpânească în limitele titlului lor iar situaţia că , la rândul său, pârâta ce deţine titlul de proprietate are o suprafaţă în minus datorită altui vecin, nu conferă legalitate posesiei exercitate de ea asupra terenului proprietatea reclamantului.
Acţiunea în revendicare este principalul mijloc de apărare a dreptului de proprietate, prin intermediul căruia reclamantul care este proprietar neposesor solicită şi obţine restituirea bunului de la pârâtul care este posesor neproprietar.
Coroborâd probatoriile din prezenta cauză cu probele administrate în cauza penală se reţine că suprafaţa revendicată de 493,5 mp este stăpânită atât de pârâta Constantin Maria dar şi de pârâtul G.V. după cum urmează :
Pe numele pârâtei au fost obţinute o serie de autorizaţii de construcţie (fila 28 şi 29) însă aşa cum se recunoaşte prin întâmpinare coroborat cu depoziţiile martorilor audiaţi în cauza penală în fapt pârâtul este cel care a ridicat construcţiile individualizate de reclamant şi a căror demolare se solicită , între el şi pârâtă existând chiar un antecontract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 80/2003 (fila 25 dosar nr. 4711/2003) privitor la înstrăinarea terenului vecin cu al reclamantului.
În consecinţă atât pârâtul G.V. dar şi pârâta C.M. conform art. 489 C.civ. stăpânesc terenul revendicat de reclamant fără ca această posesie să fie exercitată în temeiul calităţii de proprietar , deci justificată prin titlu.
Faţă de aspectele mai sus dezbătute instanţa apreciază că acţiunea reclamantului sub aspectul capătului de cerere privind revendicarea este întemeiată ambii pârâţi justificându-şi pe deplin calitatea procesuală pasivă.
Din suprafaţa de teren revendicată se reţine că imobilul casă intră pe acest teren pe o lăţime de 0, 7 m în lungime terenurile fiind de 235 m.
Potrivit art. 489 Cod. Civil proprietarul terenului este şi proprietarul construcţiilor ridicate pe teren.
Potrivit art. 494 Cod. civil ”când construcţiile au fost făcute de o altă persoană cu materialele ei proprietarul terenului are dreptul de a cere acelei persoane să-şi ridice construcţiile dacă cel ce a construit a fost de rea-credinţă iar dacă cel ce a construit a fost de bună-credinţă atunci proprietarul terenului nu are posibilitatea de a cere ridicarea construcţiilor”.
Buna sau reaua-credinţă în materia accesiunii imobiliare artificiale constă în credinţa , convingerea celui ce construieşte că terenul îi aparţine.
Cum prin toate expertizele efectuate s-a concluzionat că în zonă a avut loc o mai veche deplasare a proprietăţilor iar pârâta deţinea cel puţin în mod aparent titlu de proprietate , eliberându-se şi autorizaţie de construcţie pe baza acestui titlu este evident că pârâtul a construit cu convingerea că ridică imobilul casă pe terenul pârâtei şi nu pe al reclamantului , aceste aspecte fiind subliniate chiar şi în sentinţa penală.
Prin urmare în ceea ce priveşte imobilul casă dată fiind deplasarea proprietăţilor în zonă dar şi lăţimea mică de 0,7 m pe care intră în terenul reclamantului instanţa apreciază că pârâtul a fost de bună – credinţă la momentul ridicării construcţiei.
În ceea ce priveşte celelalte construcţii – gardurile nu se poate constata reaua-credinţă a constructorului prin lipsa oricăror dovezi care să răstoarne prezumţia relativă de bună – credinţă ce operează în sarcina constructorilor conform principiului –bona fides praesumitur.
Potrivit deciziei nr.13/1959 a fostului Tribunal Suprem : ” instanţele vor căuta să înlocuiască soluţia neeconomicoasă a dărmârii construcţiei ori de câte ori apare mai echitabilă…”
Întrucât imobilul casă intră pe terenul revendicat pe o lăţime de 0,7 m instanţa apreciază că nu se impune dărâmarea acestei porţiuni din construcţie o atare dărâmare presupunând o deteriorare a întregii structuri a casei în condiţiile în care constructorul a fost de bună credinţă iar dărâmarea
construcţiei ar apare ca o soluţie mult mai inechitabilă şi neeconomicoasă decât aceea ca proprietarul terenului să obţină contravaloarea porţiunii ocupate de casă sau o despăgubire periodică reprezentând valoarea de folosinţă a porţiunii de teren.
Suprafaţa ocupată de casă se va determina prin luarea în considerare a întregii lungimi a terenului căci în caz contrar ar însemna ca o parte din construcţie să se regăsească pe terenul pârâtului iar linia de hotar dintre cele două proprietăţi să fie o linie frântă care să se oprească în zidul construcţiei pârâţilor şi care să pornească apoi din celălalt zid al construcţiei ceea ce ar determina noi litigii între părţi.
Pentru aceste considerente instanţa apreciază că este mai echitabil , ca proprietarul terenului să poată fi despăgubit într-una dintre modalităţi pentru suprafaţa de 0,7m x 235 m = 164,5 mp decât să se adopte varianta demolării mult mai prejudiciabilă şi neconformă cu legea.
În ceea ce priveşte construcţiile reprezentând garduri instanţa apreciază că indiferent de materialul folosit la construirea lor şi chiar luând în considerare prezumţia de bună – credinţă care operează în sarcina constructorului , se impune tot pentru respectarea echităţii ca ele să fie demolate şi ridicate de pârâţi pe cheltuiala lor căci terenul reclamantului are destinaţia de teren agricol extravilan fiind utilizat pentru diverse culturi iar lăsarea în sarcina proprietarului terenului a obligaţiei de a suporta costurile demolării ar echivala cu un nou prejudiciu adus acestuia în virtutea unei prezumţii de bună-credinţă de care se prevalează pârâţii.
Între a da protecţie prezumţiei de bună-credinţă a constructorilor şi a crea proprietarului terenului un nou prejudiciu viitor şi cert în condiţiile în care dincolo de limitele voinţei lui , independent de plata şi de natura unei despăgubiri acesta este obligat să-şi indisponibilizeze terenul aflat sub casă instanţa constată că se impune ca pârâţii să ridice pe cheltuiala lor aceste construcţii.
Având în vedere considerentele mai sus expuse instanţa apreciază ca fiind întemeiată acţiunea reclamantului , urmând să fie admisă în parte în sensul de a fi obligaţi pârâţii de a lăsa în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul în suprafaţă de 329 mp (diferenţa dintre 493,5 mp găsiţi de expert şi cei 164,5 mp ocupaţi de construcţie pe toată lungimea terenului) situat în localitatea Slatina, judeţul Olt, cu vecinii la N – P.N., la E – De 391/1, la V – Str. Agricultorului, la S – C.M., cu lungimea de 235 m şi lăţime de 1,4 m.
Pârâtul G.V. va fi obligat să demoleze gardul construit din cărămidă, sprijinit pe fundaţie şi stâlpi de beton, pe o distanţă de 43,96 m,
situat pe terenul revendicat şi un gard din scândură şi ţeavă pe fundaţie de beton pe o distanţă de 20 m, al cărui ultim stâlp este situat la 22,5 m est faţă de
zidul din cărămidă ce desparte curtea pârâţilor de terenul agricol, gard de asemenea situat pe terenul revendicat.
În caz de refuz al pârâtului instanţa va autoriza pa reclamant conform art. 1076 C.civ. să demoleze el însuşi pe cheltuiala pârâţilor aceste garduri.
Faţă de dispoziţiile art. 274 Cod . proc. Civ. pârâţii vor fi obligaţi în solidar, să plătească reclamantului suma de 6.745.500 lei, cheltuieli de judecată constând în taxă de timbru, timbru judiciar, onorariu avocat, onorariu expert.
