Revendicare. Comparare de titluri. Respectarea de catre parti a formalitatilor de publicitate imobiliara
Prin cererea înregistrata pe rolul acestei instante reclamantii G.M. si G.I. au chemat în judecata pe pârâta S.C. S S.R.L., solicitând instantei ca prin hotarârea ce o va pronunta sa o oblige sa-i lase în deplina proprietate si posesie terenul în suprafata de 454.48 mp situat în Bucuresti, sector 6, cu cheltuieli de judecata. În motivarea cererii reclamantii au aratat ca sunt proprietarii imobilului în discutie în temeiul contractului de vânzare cumparare autentificat sub nr.176/23.01.2002, al sentintei civile a Judecatoriei sector 6 Bucuresti, iar parata ocupa abuziv imobilul al carui proprietari sunt.
În drept, au fost invocate dispozitiile art. 480 si 481 Codul civil.
Pârâta a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea actiunii formulate de catre reclamanta ca neîntemeiat.În motivarea întâmpinarii pârâta a aratat ca este proprietara terenului în litigiu în temeiul contractului de vânzare cumparare încheiat cu proprietarii anteriori al imobilului A.N si A.P. la data de 10.11.1998. Terenul a fost dobândit de proprietarul anterior prin sentinta civila a Judecatoriei sector 6 Bucuresti, transcrisa în data de 27.07.1998. Odata cu încheierea contractului de vânzare cumparare mentionat s-a transmis în patrimoniul pârâtei dreptul de proprietate asupra terenului cu toate atributele sale. Rezulta astfel ca A.N. fara a mai avea calitatea de proprietar, a înstrainat în favoarea reclamantilor un bun care nu îi apartinea.
Instanta a retinut ca între pârâta S.C. S S.R.L. si A.N si A.P. s-a încheiat un contract de vânzare cumparare, autentificat sub nr.1855/10.11.1998.Prin contractul mentiont acestia în calitate de vânzatori au vândut pârâtei terenul în suprafata de 454,48mp. situat în sector 6 Bucuresti. Potrivit mentiunilor din contractul de vânzare cumparare si a sentintelor civile sus-mentionate, A.N. a devenit proprietar al imobilului in litigiu în temeiul sentintei civile a Judecatoriei sector 6 Bucuresti, transcrisa în data de 27.07.1998. Prin contractul de vânzare cumparare autentificat sub nr.176/23.01.2002 reclamanta G.M. a cumparat, iar A.N., prin mandatar cu împuternicire autentificata a vândut terenul în suprafata de 454,48 mp, situat în Bucuresti, dobândit de acesta din urma în baza aceleiasi sentintei civile.
Din inscrisurile enumerate mai sus rezulta ca ambele titluri, pe care partilele le-au invocat ca temei al dreptului de proprietate se refera la acelasi teren in suprafata de 454,48mp, situat in Bucuresti sector 6 si provin de la acelasi autor A.N. Instanta nu a primit sustinerile reclamantilor care se refera la nulitatea contractului de vanzare-cumparare incheiat de catre parata si A.N. impreuna cu A.P. intemeiata pe lipsa calitatii de proprietar al terenului in litigiu al acesteia din urma.Intradevar conditiile de valabilitate a actelor juridice translative de drepturi reale, astfel cum este dreptul de proprietate, includ in afara celor generale prevazute de art.948 Cod civil, si pe aceea calitatii de proprietar al bunului a persoanei care se obliga intr-un raport juridic de aceasta natura. Lipsa calitatii de proprietar al bunului, care nu se regaseste in persoana unuia dintre participantii la incheierea actului juridic, nu impiedica transferul valabil al dreptului de proprietate de catre celalalt participant, unic titular al acestui drept, deoarece primul nu devine subiect de drepturi si obligatii in raportul juridic ce a luat nastere.
Aspectul relevant in cauza il constituie participantii la raportul juridic ce se naste in mod valabil in cauza, respectiv subiectii drepturilor si obligatiilor pe care le determina actul juridic incheiat. Or, din acest punct de vedere A.N. era proprietarul imobilului in litigiu la data incheierii primului contract de vanzare cumparare, acesta transferand in mod valabil dreptul de proprietate in favoarea paratei.
Pentru considerentele aratate, întrucât ambele parti prezinta titluri de proprietate valabile care provin de la acelasi autor, cu privire la care fiecare dintre parti a efectuat formalitatile de publicitate imobiliara, potrivit legilor in vigoare la data incheierii actelor juridice pe care isi intemeiaza pretentiile, instanta a dat eficienta celui invocat de parata în sprijinul sustinerilor sale, în considerarea principiului potrivit caruia nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi decât are el însusi, iar pârâta a efectuat prima formalitatile de publicitate imobiliara. La randul sau reclamantii au efectuat aceste formalitati prin inscrierea in cartea funciara cu caracter nedefinitiv nr. 23.365 deschisa pentru imobil de catre A.N., care insa in conditiile in care instrainase anterior imobilul in litigiu in favoarea paratei, nu mai era proprietar al imobilului la acea data, existand indicii cu privire la savarsirea de catre acesta a unor fapte cu caracter penal.
Astfel la data incheierii contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.1855/10.11.1998, A.N. a transferat in mod valabil dreptul sau de proprietate asupra imobilului in litigiu in favoarea pârâtei, acesta neputand înstraina in favoarea reclamantilor un bun care nu se mai afla in patrimoniul sau potrivit principiului nemo dat quod non habet.
În consecinta în baza art.480 Codul civil, potrivit caruia, dreptul de proprietate este un drept absolut, exclusiv si perpetuu care confera titularului, exercitiul liber si nestingherit al tuturor prerogativelor sale – posesia, folosinta si dispozitia, instanta a respins actiunea formulata de reclamanti ca neîntemeiata si i-a obligat pe acestia la cheltuieli de judecata catre pîrîta.
