– Revendicare – masura nationalizarii a fost facuta cu încalcarea disp.Decretului nr.92/1950;
– buna credinta a chiriasilor – eroarea asupra calitatii de proprietar al transmitatorului în momentul încheierii actului de vânzare-cumparare este lipsita de orice culpa sau îndoiala în ce îl priveste pe cumparator;
– buna sau reaua credinta a proprietarului aparent, nu are nici o relevanta pentru subdobânditorul de buna credinta.
Reclamantii au dedus judecatii încalcarea dreptului lor de proprietate asupra imobilului situat în Constanta, str. Calugareni nr. 2 A, judetul Constanta, compus din teren si 2 corpuri de cladire, solicitând conform art. 480 Cod civil recunoasterea si respectarea acestui drept.
Acestia s-au legitimat ca succesori ai defunctilor S.A. si S.A., care în anul 1947 au cumparat în baza contractului de vânzare-cumparare nr. 282/1947, transcris la Tribunalul Constanta imobilul situat în Constanta, strada Calugareni nr. 2 bis, lotul nr. 4, careul G. a cu suprafata de 260 mp. de la vânzatorii A.I. M. si V.M.
Desi în actul de vânzare-cumparare nu se face nici o mentiune cu privire la constructiile existente pe terenul în suprafata de 260 mp., din expertiza tehnica imobiliara efectuata în cauza de ing. Stancic Octavian rezulta ca pe acest teren exista doua corpuri de cladire, foarte vechi, cu un grad foarte avansat de uzura, concluzii ce se coroboreaza cu situatia juridica prezentata de R.A.E.D.P.P. Constanta din 25.01.1998, conform careia ambele corpuri de cladire sunt construite în anul 1900 .
Conform dispozitiilor art. 492 Cod civil, „Orice constructie, plantatie sau lucru facut în pamânt sau asupra pamântului, sunt prezumate a fi facute de catre proprietarul acelui pamânt cu cheltuiela sa si ca sunt ale lui, pâna ce se dovedeste din contra”.
În cauza, se retine ca reclamantii au facut dovada dreptului de proprietate asupra terenului, drept necontestat de pârâti, iar conform art. 492 Cod civil, exista prezumtia simpla conform careia si constructiile existente pe teren din anul 1900 sunt proprietatea reclamantilor, prezumtie care nu a fost rasturnata prin proba contrara.
Mai mult, la data nationalizarii, conform Decretului nr. 92/1950, în actul de nationalizare a fost mentionat imobilul cladit, la pozitia nr. 128 fiind mentionat în calitate de proprietar S.T., conform art. IV din actul normativ invocat.
Referitor la titlul statului asupra imobilului în litigiu, se retine ca masura nationalizarii a fost abuziva, în anexa la Decretul nr. 92/1950 fiind mentionat un alt nume – S.T., decât cel al adevaratilor proprietari – S.A. si A.
Se constata astfel ca titlul statului nu este valabil, masura nationalizarii fiind facuta cu încalcarea dispozitiilor Decretului nr. 92/1950, si nu raspunde exigentelor art. 6 din Legea nr. 213/1998.
În concluzie, se retine ca pârâtii Statul Român, Municipiul Constanta, Consiliul Local Constanta si R.A.E.D.P.P. Constanta nu au opus reclamantilor un titlu valabil pentru detinerea imobilului în litigiu, motiv pentru care, în conformitate cu disp. art. 480 Cod civil, actiunea în revendicare promovata de reclamanti în contradictoriu cu acesti pârâti este fondata si urmeaza a fi admisa, cu privire la partea de imobil aflata în prezent în proprietatea statului.
Cu privire la nulitatea contractului de vânzare-cumparare nr. 28214 din 18.12.1996 încheiat între R.A.E.D.P.P. Constanta, în calitate de vânzator si pârâtii P.S. si P.E., în calitate de cumparatori, , se retin urmatoarele :
Conform disp. art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, „Actele juridice de înstrainare, inclusiv cele facute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fara titlu valabil, sunt lovite de nulitate absoluta, în afara de cazul în care actul a fost încheiat cu buna credinta”.
În contextul disp. art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, problema ce se impune a fi solutionata în cauza este aceea a existentei sau inexistentei bunei credinte a chiriasilor cumparatori la momentul perfectarii actului de vânzare-cumparare, conform Legii nr. 112/1995, conditie de care depinde însasi validitatea actului juridic.
Potrivit art. 966 Cod civil, „obligatia fondata pe o cauza falsa sau nelicita nu poate avea nici un efect”, iar potrivit art. 968 din acelasi cod, „cauza este nelicita când este prohibita de legi, când este contrarie bunelor moravuri si ordinii publice”.
Cauza, fiind una din conditiile generale de validitate ale actului juridic, reprezinta expresia pozitiei subiective a partilor fata de actul juridic încheiat. Ignorarea sau, dimpotriva, cunoasterea de catre cumparator a faptului ca bunul înstrainat nu apartine vânzatorului, pozitie subiectiva în functie de care cumparatorul urmeaza a fi calificat ca fiind de buna sau de rea credinta, îsi are un incontestabil reflex la nivelul cauzei.
Un act de înstrainare încheiat în conditiile în care ambele parti au fost de rea credinta era considerat nul absolut, chiar anterior intrarii în vigoare a Legii nr. 10/2001, în aplicarea principiului „fraus omnia corrumpit”, al carui temei legal îl constituie art. 966 Cod civil.
Per a contrario, în masura în care ambele parti sau, cel putin cumparatorul, au fost de buna credinta, intentia de fraudare a legii nu exista si, drept urmare, nici cauza ilicita. Asadar, sub acest aspect, actul ar putea fi deplin valid.
Validitatea sa ramâne, însa, discutabila sub un alt aspect si anume acela al obiectului. În astfel de situatii, obiectul contractului de înstrainare consta într-un bun care nu apartinea vânzatorului, fiind, în consecinta, sustras prerogativei de dispozitie a acestuia. Recunoasterea efectului translativ de proprietate al unui asemenea act contravine principiului „nemo plus iuris ad allium transfere potest quam ipse habet”.
Totusi, nici practica si nici doctrina nu au înteles sa recunoasca, în toate cazurile, eficienta distructiva, în aceasta materie, a principiului enuntat. În conflictul de interese legitime dintre adevaratul proprietar si subdobânditorul de buna credinta al bunului sau imobil, a fost preferat cel din urma. Recunoasterea prevalentei interesului subdobânditorului de buna credinta a fost impusa – în baza unor ratiuni cu o aplicare mult mai larga si care au creat un adevarat principiu – de preocuparea pentru asigurarea securitatii circuitului civil si a stabilitatii raporturilor juridice. Din punct de vedere juridic, solutia si-a aflat, asadar, suport în ratiuni de ordin pragmatic, concretizate în principiul validitatii aparentei în drept, a carui esenta este exprimata prin adagiul „error communis facit jus”.
Incidenta acestui principiu este, însa, subsecventa întrunirii cumulative a doua conditii privind eroarea cu privire la calitatea de proprietar a vânzatorului – eroare care trebuie sa fie comuna sau unanima si, de asemenea, invincibila – si a unei conditii privind buna credinta a subdobânditorului, care trebuie sa fie perfecta, adica lipsita de orice culpa sau chiar îndoiala imputabila acestuia.
Buna credinta a tertului cumparator, ca rezultat al unei erori asupra calitatii de proprietar al transmitatorului în momentul încheierii actului, trebuie sa fie perfecta, lipsita de orice culpa sau chiar îndoiala, neavând nici o relevanta faptul daca proprietarul aparent este de buna sau de rea credinta.
Aceasta înseamna în primul rând ca dreptul titularului aparent trebuie sa aiba un caracter de notorietate publica, în sensul ca toti cei din jur trebuie sa creada ca vânzatorul, iar nu o alta persoana, este proprietar, iar în al doilea rând, aceasta convingere trebuie sa fie persistenta, adica sa se perpetueze un timp mai îndelungat si sa fie constanta si fara echivocuri sau contradictii, deoarece daca ar exista o cât de mica îndoiala, aceasta ar înlatura aparenta de drept.
Aceste conditii, cât si cele impuse de art. 46 alin. 1 si 2 din Legea nr.10/ 2001 au fost îndeplinite în persoana pârâtilor P.S. si P.E.
Astfel, acestia au detinut o parte din imobilul în litigiu – locuinta compusa din 2 camere de locuit cu o suprafata utila de 29,49 mp., în baza contractului de închiriere nr. 10660/28.06.1995, iar dupa aparitia Legii nr. 112/1995, publicata în Monitorul Oficial al României nr. 279/29.11.1995, cu respectarea disp. art. 4 si 9 din lege, pârâtii au cumparat aceasta locuinta conform contractului de vânzare-cumparare nr. 28214/18.12.1996, avansul în valoare de 1.048.750 lei fiind achitat cu chitanta nr. 001093/16.12.1996.
Si cea de-a doua conditie legala este îndeplinita, din probele administrate în cauza rezulta, fara dubiu, ca pârâtii cumparatori au fost de buna credinta la perfectarea actului de vânzare-cumparare a locuintei.
Se retine în acest sens ca pârâtii, la data încheierii contractului au avut reprezentarea ca tranzactioneaza cu adevaratul proprietar al bunului.
Statutul de verus dominus al statului vânzator rezulta din împrejurarea ca titlul exhibat de el îsi avea consacrarea într-un text de lege, din perioada 6 martie 1945–22 decembrie 1989, respectiv în dispozitiile Decretului nr. 92/1950.
Buna credinta a subdobânditorului imobilului rezulta din aceea ca prin diligente minime au luat cunostinta de faptul ca statul detinea imobilul revendicat, în baza unor decizii administrative adoptate conform dispozitiilor Decretului nr. 92/1950.
De subliniat, în aprecierea bunei credinte a cumparatorilor la data încheierii contractului de vânzare-cumparare este faptul ca acestia nu aveau nici o calitate în baza careia sa analizeze valabilitatea sau nevalabilitatea titlului statului, ci pur si simplu obligatia lor era de a depune minime diligente sa cunoasca daca statul detine un titlu pentru imobilul pe care îl detineau, în calitate de chiriasi.
Constatarea validitatii titlului statului este atributul exclusiv al instantelor judecatoresti, conform art. 6 din Legea nr. 213/1998, iar procedurile judiciare initiate de reclamanti pentru redobândirea bunului au fost ulterioare perfectarii actului de vânzare-cumparare în conformitate cu dispozitiile Legii nr. 112/1995, iar pârâtii nu au fost notificati în legatura cu initierea unor astfel de proceduri, anterior încheierii actului de vânzare-cumparare.
Prezumtia de buna credinta a chiriasilor cumparatori nu a fost rasturnata în cauza.
Se retine ca pârâtii P. nu au fost parti în procesul solutionat prin sentinta civila nr. 11843/10.10.1995 a Judecatoriei Constanta, casata de instanta de recurs, si nici nu au fost notificati în legatura cu demersurile întreprinse de reclamanti pentru redobândirea imobilului proprietatea lor.
Faptul ca la data de 16.12.1996 reclamantii au înregistrat la R.A.E.D.P.P. Constanta încheierea pronuntata în dosarul nr. 16066/1996 al Judecatoriei Constanta, prin care, potrivit art. 600 Cod procedura civila, se dadea ordin Grefei Judecatoriei Constanta si Administratiei Financiare Constanta de a interzice înstrainarea imobilului litigios, pâna la solutionarea cererii de sechestru aflata pe rolul Judecatoriei Constanta, nu este ne natura a înlatura prezumtia de buna credinta a chiriasilor, cât timp nu se coroboreaza cu alte probe administrate în cauza si nu se face dovada ca aceasta înregistrare a fost cunoscuta si de chiriasii cumparatori la ora achitarii avansului pentru locuinta.
Se retine ca la data de 16.12.1996 pârâtii cumparatori au achitat avansul de 1.048.750 lei pentru cumpararea locuintei detinuta cu titlu de chiriasi, dar nu se face nici o dovada cu privire la ora achitarii acestuia, respectiv daca plata s-a facut anterior sau ulterior orei la care s-a înregistrat încheierea de indisponibilizare a bunului, iar aceasta masura a fost adusa de serviciul vânzari din cadrul R.A.E.D.P.P. Constanta la cunostinta cumparatorilor.
Pentru aceste considerente, avându-se în vedere întregul material probator administrat în cauza, se retine ca prezumtia de buna credinta a chiriasilor cumparatori nu a fost rasturnata, iar cererea reclamantilor de constatare a nulitatii contractului de vânzare-cumparare nr. 28214/1996 este nefondata.
