1.REVENDICARE ŞI OBLIGAŢIE DE A FACE. Obligarea pârâtului să efectueze lucrările pentru redarea terenului în circuitul agricol sau obligarea realizării unui schimb de terenuri.
Prin acţiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Târgu-Jiu, reclamanţii M. E. şi P. G. L.au au chemat în judecată pe pârâta E. M. C. R., solicitând instanţei, ca prin sentinţa ce se va pronunţa, aceasta să fie obligată să le lase în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul situat pe raza comunei F. în suprafaţă de 2500 mp, individualizat cu vecinătăţi, să le plătească uzufructul pe anii 2004 – 2005 – 2006 întrucât au fost lipsiţi de folosinţa ternului în litigiu, să redea terenul în circuitul agricol sau să-i despăgubească cu suma care ar fi necesară lucrărilor de amenajare a suprafeţei în vederea exploatării în culturi intensive agricole, sau în condiţiile în care există posibilitatea unui schimb rezonabil de terenuri şi oportunitatea schimbului să li se acorde un alt teren în schimb, cu cheltuieli de judecată.
Reclamanţii au arătat că sunt proprietarii terenului menţionat mai sus,conform titlului de proprietate nr.xxxxx/19.06.2001 iar pârâta a ocupat fără drept terenul şi a escavat o parte din el.
Pârâta la rândul său s-a apărat de maniera că a cumpărat terenul de la o altă persoană,B.L prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 1322/1997, înscris în registrul de transcripţiuni sub nr. xx/22.04.1997.
Totodată, aceasta a solicitat introducerea în cauză a vânzătoarei B. L. în calitate de chemată în garanţie.
În urma probelor administrate, prima instanţă, prin sentinţa civilă nr.6166/26.09.2007 a respins acţiunea şi cererea de chemare în garanţie, motivat de faptul că, actul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.1322/21.03.1997, prin care pârâta a cumpărat terenul în litigiu de la chemata în garanţie a fost trecut în registrul de transcripţiuni, acesta fiind mai bine caracterizat.
Împotriva sentinţei au declarat recurs reclamanţii arătând că, în condiţiile în care instanţa a procedat la compararea titlurilor, trebuia să verifice cine este adevăratul proprietar al terenului în litigiu.
Prin decizia civilă nr.3361/12.12.2007,Tribunalul Gorj a admis recursul, a casat sentinţa şi a trimis cauza spre rejudecare cu indicaţia de a se compara titlurile părţilor.
Cu ocazia rejudecării instanţa a procedat la compararea titlurilor de proprietate, respectiv la verificarea modului în care acestea au fost constituite şi care dintre aceste titluri provin de la adevăratul proprietar.
În cauză a fost pronunţată sentinţa civilă nr.1680/06.03.2008 , prin care a fost admisă acţiunea şi cererea de chemare în garanţie şi obligată pârâta E.M.C.R să lase reclamanţilor în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul arabil în suprafaţă de 2500 mp., să plătească reclamanţilor suma de 1815 lei reprezentând contravaloare uzufruct pentru perioada 2004 – 2006 şi să readucă terenul în circuitul civil, cu obligarea la cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei sentinţe a formulat recurs pârâta E.M.C.R., iar prin decizia nr. 2072/02.07.2008 a Tribunalului Gorj – Secţia Civilă a fost admis recursul, casată sentinţa şi trimisă cauza spre rejudecare, reţinându-se că instanţa de fond cu ocazia rejudecării nu a respectat indicaţiile din decizia de casare, neefectuând probe care să permită o comparare efectivă a titlurilor părţilor, titluri care au surse diferite şi nu a arătat în ce constă răspunderea chematei în garanţie faţă de pârât, indicându-se să se respecte decizia de casare nr.3361/2007, să se administreze probatorii complete care să permită compararea efectivă a titlurilor de proprietate ale părţilor, în urma cărora să se dea preferinţă titlului mai bine caracterizat şi să se dispună chiar efectuarea unei expertize de specialitate.
Cu ocazia rejudecării s-au administrat noi probatorii şi s-a reţinut că în anul 1994, chemata în garanţie, B.L., în calitate de moştenitoare a autoarei V. I D. obţine adeverinţa nr. AA/21.09.1994 şi procesul – verbal de punere în posesie, nedatat, prin care i s-a reconstituit de către C. L. F. de aplicarea Legii 18/1991 dreptul de proprietate pe un teren în suprafaţă de 2500 mp. conform HCJ nr. B/02.09.1991.
În paralel, au urmat procedura la Legea 18/1991 şi autorii.În timp ce aceştia erau în litigiu cu C.L.F. şi B. L pentru terenul în suprafaţă de 2500 mp (s.civ.3616/28.04.1998 a Judecătoriei Tg.- Jiu, definitivă prin decizia civilă nr.544/1998 a Tribunalului Gorj), garanta B. L., vinde prin contract de vânzare – cumpărare autentificat ,pârâtei, terenul în litigiu, act care a fost înscris în registrul de transcripţiuni sub nr.xx /22.04.1997.
Ulterior,autorii reclamanţilor obţin,în anul 2001, titlul de proprietate nr.xxxx/19.06.2001, prin care i se reconstituie dreptul de proprietate pentru suprafaţa de 7500 mp, în care se include şiterenul de 2500 m.p. în litigiu.
După obţinerea titlului de proprietate, reclamanţii se adresează pârâtei EMC R. cu cererea nr. yy/06.06.2002 şi solicită acesteia să-i plătească uzufructul pentru terenul în suprafaţă de 2500 mp.
Cu adresa nr. xy/19.06.2002 , reclamanţilor li s-a comunicat de către pârâtă că aceasta este proprietara terenului în litigiu şi ca atare ei nu pot pretinde uzufructul .
În anul 2007 reclamanţii promovează o acţiune în revendicare , uzufruct şi obligaţia de a face împotriva pârâtei, cerere care le-a fost respinsă prin sentinţa civilă nr. 6166/21.09.2007, cu motivarea că actul de vânzare – cumpărare al pârâtei a fost transcris , devenind astfel opozabil erga omnes (tuturor) raportat la titlul de proprietate eliberat moştenitorilor autoarei Bucă Sava .
Instanţa a reţinut că nu s-a finalizat procedura la Legea 18/1991 pentru vânzătoarea B. L., în sensul că nu s-a eliberat acesteia titlul de proprietate pentru suprafaţa de 2500 mp , ci autorilor reclamanţilor.
Mai mult, adeverinţa de proprietate nr. zz/1994 emisă pe numele B. L. a fost anulată prin sentinţa civilă nr.3616/1998 a Judecătoriei Tg- Jiu, sentinţă prin care, în contradictoriu cu B. L. s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate pentru petiţionara P. A. (autorul reclamanţilor) şi s-a anulat şi HCJ x/1991 prin care se reconstituia dreptul de proprietate pentru numita B. L.
În această hotărâre judecătorească s-a reţinut că terenul nu provenea de la autorii lui B.L., că aceasta nu era persoana îndreptăţită la reconstituirea dreptului de proprietate pentru acest teren şi că adeverinţa de proprietate nr.zz/1994 şi HCJ nr.x/1991 au fost eliberate acesteia din eroare, eroare produsă chiar de către B. L., care a obţinut aceste acte datorită faptului că lucra la Primărie, iar nu pentru că ar fi fost persoană îndreptăţită.
Din actele şi lucrările dosarului, rezultă, aşa cum s-a arătat mai sus, că autoarea reclamanţilor a urmat procedura prevăzută de Legea 18/1991 pentru acest teren, iar titlul de proprietate i s-a emis ca urmare a dispoziţiilor sentinţei civile nr.3616/1998, hotărâre judecătorească opozabilă şi lui B. L. care a fost parte în acest litigiu.
În raport de aceste considerente, instanţa a reţinut pentru acţiunea în revendicare formulată că, părţile se află în situaţia în care deţin acte de proprietate care emană însă de la autori diferiţi .
Astfel, în timp ce reclamanţii deţin acte de proprietate emise în baza Legii 18/1991 dispuse prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, prin care s-a reţinut în mod definitiv că acest teren provine de la autorii reclamanţilor şi că ei sunt persoanele îndreptăţite la reconstituire, pârâta deţine un contract de vânzare – cumpărare încheiat cu o persoană ce nu a fost proprietarul terenului şi care deşi la momentul vânzării deţinea acte premergătoare provizorii de proprietate emise în baza Legii 18/1991, nu era persoană îndreptăţită la reconstituire, actele ei fiind de altfel desfiinţate aşa cum am arătat prin sentinţa nr. 3616/1998.
Într-o atare situaţie, comparându-se între ele drepturile autorilor de la care provin cele două titluri s-a ajuns la concluzia că are câştig de cauză cel care a dobândit de la autorul al cărui drept este preferabil potrivit principiului că nimeni nu poate să transfere mai multe drepturi cât are.
Întrucât, autorii reclamanţilor au urmat procedura la Legea 18/1991, iar în urma parcurgerii etapelor li s-a eliberat titlul de proprietate nr.xxxx/2001, în timp ce numitei B. L. i s-a anulat adeverinţa de proprietate (care a stat la baza înstrăinării terenului către pârâtă în anul 1997), instanţa a reţinut că reclamanţii deţin un titlu de proprietate, pentru terenul în litigiu, care provine de la o persoană al cărui drept de proprietate este preferabil, adică deţin titlul de
proprietate ce provine de la adevăratul proprietar al terenului şi care a fost dispus printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă opozabilă garantului – vânzător B. L.
De altfel, se reţine că pârâta a cumpărat acest teren pe riscul ei, declarând că are cunoştinţă că terenul cumpărat nu a ieşit din circuitul civil în baza vreunui act normativ de trecere în proprietatea statului.
În acest caz, cumpărătorul şi-a asumat un risc la cumpărare şi nu a depus diligenţele necesare pentru a verifica dacă terenul este cu adevărat proprietatea vânzătorului.
De altfel, din interogatoriul ţinut de instanţă garantului B.L. în şedinţa publică, rezultă că aceasta nu ştia cu exactitate nici la momentul la care a obţinut adeverinţa de proprietate dacă terenul respectiv este pe vechiul amplasament al autorilor săi, dar a avut cunoştinţă despre faptul că actele sale de proprietate au fost desfiinţate prin hotărâre judecătorească.
În acest caz, în care din actele prezentate de vânzător rezultă că terenul a făcut obiectul legilor de retrocedare iar vânzătorul nu prezintă acte definitive de proprietate iar cumpărătorul cumpără pe riscul său cu declararea faptului că are cunoştinţă că terenul nu a ieşit din circuitul civil în baza vreunui act normativ de trecere în proprietatea statului, deşi acest lucru este evident, instanţa apreciază că în speţă nu are eficienţă prezumţia de buna credinţă .
De altfel , în acţiunea în revendicare în care se compară titlurile este irelevantă buna credinţă ,având relevanţă doar concretizarea titlurilor , dată de persoana de la care ele provin.
Spre deosebire de titlul reclamanţilor, care provine de la adevăraţii proprietari şi care a fost verificat de instanţele de judecată în contradictoriu cu garantul vânzător, titlul pârâţilor, respectiv contractul de vânzare cumpărare apare ca fiind mai puţin concretizat. El nu provine de la titularul dreptului de proprietate, iar titlul de proprietate al adevăratului titular al dreptului de proprietate este valabil şi nu a fost niciodată anulat, fiind opozabil vânzătorului.
Din motivele expuse, instanţa apreciază ca fiind mai bine concretizat titlul reclamanţilor, respectiv al autorilor lor şi prin urmare consideră că acţiunea în revendicare este întemeiată.
Faţă de probatoriile administrate s-a apreciat că reclamantele au făcut dovada dreptului de proprietate şi a faptului că terenul se află în posesia pârâtei.
Pentru aceste considerente, instanţa a admis acţiunea şi a obligat pârâta , în raport de disp.art.480 C.civ., să lase reclamanţilor în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul în suprafaţă de 2500 mp descris în acţiune.
Totodată, instanţa a admis cererea de chemare în garanţie a numitei B. L., vânzătorul având obligaţia ( prevăzută de altfel şi în contract) de a garanta cumpărătorul contra evicţiunii potrivit art.1337 C.civ, respectiv a pierderii proprietăţii lucrului.
Se reţine că instanţa nu poate să dispună în mod concret asupra obligaţiei garantului faţă de pârât, deoarece pârâtul nu a ridicat pretenţii cu privire la garant , ci doar l-a chemat în judecată, pentru ca acesta să-şi dovedească dreptul de proprietate şi să-i fie opozabilă hotărârea.
Astfel, faţă de cererea pârâtului şi principiul disponibilităţii în materie civilă,art. 129, pct. 6 C.pr.civ., instanţa nu poate să-i acorde prin hotărâre părţii mai multe drepturi decât a cerut, ci doar să constate că garantul are în mod teoretic această obligaţie în caz de evicţiune.
În ceea ce priveşte uzufructul solicitat de reclamanţi, instanţa a admis cererea, întrucât conform art.483 C.civ. fructele terenului revin de drept proprietarului. Potrivit art. 41 din Constituţia României, raportat la art.480 , 481 C. civ., şi la art. 1 din Protocolul Adiţional nr. 1 la Convenţia Europeană pentru apărarea drepturilor omului şi libertăţilor fundamentale „ orice persoană are dreptul la respectarea bunurilor sale şi nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru o cauză de utilitate publică, în condiţiile prevăzute de lege şi cu o reală despăgubire”.
Aşadar, instanţa apreciază că în lumina acestor texte de lege reclamanţii au fost lipsiţi de bunul lor în mod nelegal şi au dreptul la toate fructele produse de bunul său în această perioadă.
Este adevărat că potrivit art.485 C.civ, posesorul de bună credinţă dobândeşte fructele însă în speţă nu s-a putut reţine că pârâta EMC R. a mai fost de bună credinţă din momentul în care a luat cunoştinţă de existenţa unui drept al reclamanţilor asupra terenului, aspect ce rezultă din adresa nr. XX/06.06.2002.
Ca atare, în raport de dispoziţiile art.480,483 şi urm. C.civ., instanţa a obligat pârâta la plata către reclamanţi a sumei de 1.815 lei reprezentând contravaloare uzufruct pentru perioada 2004 – 2006.
Ca o consecinţă a admiterii capătului de cerere având ca obiect revendicare, văzând şi faptul că, pe terenul în litigiu pârâta a efectuat lucrări de exploatare, având în vedere şi categoria de folosinţă a terenului, respectiv arabil, instanţa va admite cererea reclamanţilor având ca obiect obligaţie de a face, urmând să instituie în sarcina pârâtei obligaţia de a readuce terenul în circuitul agricol.
Aşa cum am arătat, dreptul de proprietate recunoscut pârâţilor le conferă acestora toate drepturile ce decurg din acest drept real , inclusiv dreptul de a folosi terenul conform categorie de folosinţă prevăzută în titlul de proprietate şi care a fost schimbată prin fapta pârâtei atât timp cât la deţinut fără drept.
Referitor la capătul de cerere privind schimbul se reţine că faţă de soluţia pronunţată acesta nu are obiect.
În baza art. 274 C. proc. civ., obligă pârâta la plata către reclamanţi a sumei de 658 lei reprezentând cheltuieli de judecată din primul ciclu procesual, constând în taxă de timbru, onorariu avocat şi onorariu expert, la care se adaugă onorariul apărătorului cu ocazia rejudecării, respectiv 400 lei.
În concluzie, faţă de această motivare, instanţa admis în parte acţiunea civilă formulată de reclamanţii M.E. şi P. G. L., împotriva pârâtei E. M.C. R., a admis cererea de chemare în garanţie formulată de pârâta E.M. C.R.în contradictoriu cu B.L.
A obligat pârâta să lase reclamanţilor în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul arabil în suprafaţă de 2500 mp. situat xxxxx, învecinat xxxxx şi să plătească reclamanţilor suma de 1.815 lei, reprezentând contravaloare uzufruct pentru perioada 2004-2006, fiind obligată pârâta să redea terenul în circuit agricol.
A fost respinsă cererea privind schimbul de terenuri, ca fiind rămasă fără obiect şi obligată pârâta să plătească reclamanţilor cheltuieli de judecată.
