DECIZIA COMERCIALA NR.446 DIN 30 OCTOMBRIE 2008, definitivă
Acţiune în obligarea detentorului precar la a permite accesul pentru efectuarea măsurătorilor cadastrale în vederea întocmirii documentaţiei pentru obţinerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate . Obligaţie propter rem .
Art. 1 din H.G. nr.834/1991
Societatea comercială privatizată care , ulterior privatizării , iniţiază procedura de obţinere a certificatului de atestare a dreptului de proprietate pentru teren are , conform contractului de privatizare şi prevederilor art . 1 din H.G. nr.834/1991 , obligaţia , nu facultatea de a obţine eliberarea acestui certificat . Dreptului său de a demara procedurile legale premergătoare emiterii certificatului îi corespunde obligaţia propter rem a tuturor deţinătorilor acestor terenuri , indiferent de titlul cu care deţin şi cu atât mai mult a celor fără titlu ,de a permite efectuarea tuturor demersurilor legale necesare atingerii acestui scop , inclusiv de a permite accesul pe teren în vederea efectuării măsurătorilor cadastrale .
Asupra apelului comercial de fata;
Prin sentinţa comercială nr.4748 din 2 aprilie 2008, pronunţată în dosarul nr.6670/3/2008, Tribunalul Bucureşti – Secţia a VI a Comercială a respins ca neîntemeiată excepţia lipsei calităţii procesuale active şi a admis acţiunea formulată de SC F. SA, cu sediul în Bucureşti, împotriva SC I. SRL, cu sediul în acelaşi municipiu. A obligat-o pe pârâta să permită accesul reclamantei în incinta spaţiului comercial situat în Bucureşti , sector III, în vederea efectuării măsurătorilor cadastrale asupra terenului aferent spaţiului comercial. A obligat-o pe pârâtă la 20,15 lei cu titlu de cheltuieli de judecată către reclamantă.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă reţinut în esenţă că este nefondată susţinerea pârâtei despre împrejurarea că este titulara dreptului de proprietate asupra terenului situat la adresa din Bucureşti, str. L. R., nr.14, sector III, întrucât contractual de leasing imobiliar nr.1086 din 1 martie 1999, invocat sub acest aspect, îi conferă pârâtei doar un drept de folosinţă asupra spaţiului comercial şi o vocaţie de a dobândi proprietatea acestuia, nu şi asupra terenului, exclus expres de părţi. Faţă de aceste argumente, tribunalul a apreciat ca neîntemeiată excepţia lipsei calităţii procesuale active a SC F. SA.
Pe fondul cauzei, prima instanţă a reţinut că prin clauza 7.6 din contractual de vânzare-cumpărare de acţiuni nr.B054 din 11 mai 2000 s-a prevăzut dreptul reclamantei de a obţine un certificat de atestare a dreptului asupra terenului în suprafaţă de 100.000 m.p., în conformitate cu prevederile legii nr.99/1999 şi ale H.G. nr.450/1999 şi că din dispoziţiile articolelor 321 şi 322 din legea nr.99/1999 (Titul I) şi din prevederile contractului sus-amintit rezultă că, dacă terenul nu aparţine domeniului public al statului sau unităţii administrative teritoriale, reclamanta este îndreptăţită la eliberarea certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra acestui teren, conform dispoziţiilor articolului 322 alin. 3 din legea nr.99/1999.
In raport de această situaţie, a apreciat ca întemeiată cererea reclamantei de a i se permite accesul în incinta spaţiului comercial în scopul măsurătorilor cadastrale necesare pentru obţinerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate. A apreciat ca nejustificat refuzul pârâtei, care nu are calitate de proprietar asupra terenului, şi care l-ar putea dobândi în proprietate dacă ar urma procedura prevăzută de articolele 4.13 si 4.16 din Normele metodologice de aplicare a OUG nr.88/1997, aprobate prin HG n.450/1997.
A făcut aplicarea articolului 274 Cod procedură civilă .
Împotriva acestei sentinţe, în termen legal a declarat apel motivat pârâta, cauza fiind înregistrată sub acelaşi număr unic la 10 iunie 2008 pe rolul Curţii de Apel Bucureşti – Secţia a V a Comercială .
In motivarea apelului s-a susţinut în primul rând că motivarea făcută de tribunal în privinţa respingerii excepţiei lipsei calităţii procesuale active este străină de lege, întrucât nici o clauză contractuală nu poate fi asimilată unui titlu de proprietate. A susţinut, în cadrul acestui prim motiv de apel, că pentru a fi incidente prevederile articolului 321 din legea nr.99/1999 , ar fi trebuit ca terenul de 100.000 m.p. să se fi aflat în posesia intimatei-reclamante în baza unui act normativ special de transmitere de la stat la reclamantă a dreptului de folosinţă sau de administrare directă. A arătat că intimata -reclamantă nu a făcut această dovadă şi că tribunalul a ignorat adresa nr.18727 din 15 noiembrie 1994, depusă de apelanta pârâtă, din care reiese că reclamanta nu va obţine niciodată atestarea dreptului de proprietate, întrucât terenul rămâne în proprietatea publică sau privată a statului, aşa cum de altfel prevăd şi dispoziţiile articolului 32 alin. 3 din legea nr.99/1999.
A doua critică se întemeiază pe susţinerea că motivarea hotărârii este în contradicţie cu legea, întrucât instanţa de fond a apreciat în mod greşit că terenul în litigiu ar face parte din categoria celor la care se referă dispoziţiile articolului 32 alin.3 din legea nr.99/1999, în lipsa unei probe care să dovedească acest lucru. A invocat din nou adresa nr.18727 din 15 noiembrie 1994 a Ministerului Agriculturii si Alimentaţiei (în subordinea căruia pretinde că se afla SC F. SA), din care reiese că nu se poate solicita atestarea dreptului de proprietate asupra terenurilor aflate sub magazine decât cu încălcarea dispoziţiilor legii nr.213/1998.
A susţinut că, în lipsa unui titlu sau a vocaţiei intimatei reclamante de a solicita atestarea dreptului de proprietate, hotărârea de fond este netemeinică şi nelegală.
Apelul nu este întemeiat în drept.
La 30 iulie 2008, intimata – reclamantă a depus întâmpinare, prin care s-a apărat în fapt şi în drept faţă de motivele de apel, solicitând respingerea apelului ca nefondat.
Faţă de actele şi lucrările dosarului, de probele administrate în cauză, Curtea a apreciat apelul ca nefondat şi l-a respins cu această motivare şi pentru următoarele considerente:
Indiscutabil că, faţă de petitul cererii de chemare în judecată, instanţele nu sunt chemate expres a statua asupra dreptului de proprietate al părţilor asupra terenului în litigiu. Numai că acest lucru se impune a fi făcut tangenţial faţă de natura măsurii solicitată a se lua, aceea de a obliga pe posesorul spaţiului comercial şi implicit al terenului aferent (în speţă apelanta- pârâtă) de a permite accesul limitat în timp şi la operaţiunile de măsurători cadastrale al intimatei- reclamante – neposesor al terenului.
Acţiunea nu este nici una în revendicare imobiliară, nici una posesorie, ci una în obligaţie de a face, mai precis în obligaţia de a nu face, respectiv de a nu împiedica accesul pe teren şi, pentru considerentele ce se vor arata, chiar în lipsa unui temei juridic indicat expres, a fost calificată de Curte ca decurgând dintr-o obligaţie propter rem.
Conform contractului de leasing imobiliar nr.1086 din 1 martie 1999, apelanta pârâtă deţine imobilul situat în Bucureşti, str. L. R., nr.14, sector III, exclusiv terenul, aşa cum rezultă din alin. 2 al articolului 1 din contract (fila 56 a dosarului nr.21714/301/2006). Este, însă, necontestată împrejurarea că apelanta pârâtă deţine totodată şi terenul aferent şi că refuză, aşa cum reiese din poziţia exprimată în toate ciclurile procesuale, accesul intimatei – reclamante la măsurători cadastrale. Este, de asemenea, incontestabilă împrejurarea că apelanta pârâta nu a exhibat pentru teren un titlu de proprietate, astfel că se poate aprecia că are calitate de detentor precar, având corpus, nu şi animus.
Este, totodată, de necontestat împrejurarea că intimata-reclamantă nu are pentru acest teren un titlu de proprietate, aceasta formulând cererea de faţă întemeindu-se pe vocaţia la dobândirea unui astfel de titlu, ceea ce face ca toate susţinerile şi criticile apelantei pârâte legate de calitatea procesuală activă în cauza de faţă să fie apreciate, astfel cum a făcut-o şi prima instanţă, ca neîntemeiate. În plus, Curtea a reţinut şi faptul ca dovada calităţii de proprietar este necesară într-o acţiune reală, în realizare, nu şi în cauza de faţă, în care instanţa nu are a cenzura nici măcar temeinicia vocaţiei pretinse de intimata-reclamantă, ci doar identitatea dintre titularul vocaţiei pretinse şi titularul cererii de chemare în judecată, astfel cum impun prevederile articolului 109 Cod procedură civilă (Oricine pretinde un drept împotriva unei alte persoane trebuie să facă o cerere înaintea instanţei competente).
Pe cale de consecinţă, Curtea a înlăturat toate criticile apelantei pârâte relative la îndreptăţirea efectivă a intimatei-reclamante de a solicita şi de a i se acorda atestarea dreptului de proprietate asupra terenului, întrucât această analiză excede cadrului procesual, dispoziţiile articolului 129 alin. 6 Cod procedură civilă obligându-l pe judecător să hotărască numai asupra obiectului cererii.
Instanţa este ţinută în speţă a analiza vocaţia pretinsă de intimata-reclamantă prin prisma contractului de vânzare-cumpărare de acţiuni nr.B054 din 11 mai 2000 şi a dispoziţiilor articolului 1 din HG nr.834/1991, ca şi ale articolelor 7 si 28 din OG nr.25/2002 invocate în cererea introductivă de instanţă şi de a stabili dacă prevederile legale şi contractul invocate îi impun acesteia obligaţia din care să decurgă o obligaţie subsecventă, opozabilă şi apelantei pârâte.
Aşa cum reiese din prevederile articolului 121 alin 2 din dosarul de prezentare privind oferta de vânzare de acţiuni gestionate de Fondul Proprietăţii de Stat la SC F. SA Bucureşti prin licitaţie cu strigare (fila 12 a dosarului 21714/301/2006), este o împrejurare de necontestat aceea ca SC F. SA nu deţine certificat de proprietate pentru suprafaţa de teren de aproximativ 100.000 m.p., în care se includ, printre altele, şi cotele -indivize aferente celor 80 de magazine aflate în leasing, asociere, administrare proprie sau vândute, spaţiul comercial deţinut de apelanta -pârâtă fiind individualizat la pct. 1.2.12 “Bunuri care fac obiectul contractelor de leasing” la poziţia 16 (fila 16 a aceluiaşi dosar). În raport de aceasta probă, este neîntemeiată şi a fost înlăturată critica apelantei -pârâte despre lipsa dovezii cu privire la includerea terenului aferent spaţiului pe care îl deţine în cei 100.000 m.p. pentru care se solicită atestarea dreptului de proprietate.
Conform articolului 7.6 din contractual de vânzare -cumpărare de acţiuni nr.B054 din 11 mai 2000 (fila 22 a dosarului), cumpărătorul acţiunilor, SC N. SRL, a fost încunoştinţat că SC F. SA (societate privatizată prin respectivul contract) nu deţine certificat de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului, părţile convenind expres ca, după obţinerea acestuia, să se aplice prevederile legii nr.99/1999 şi ale H.G. nr.450/1999. Din această clauză contractuală rezultă indubitabil obligaţia, nu facultatea intimatei reclamante de a iniţia procedura de obţinere a certificatului de atestare a dreptului de proprietate, obligaţie care îi revenea şi în conformitate cu dispoziţiile articolului 1 din H.G. nr. 834/1991, din dosarul de prezentare întocmit cu ocazia privatizării de către Fondul Proprietăţii de Stat (autorul A.V.A.S.) reieşind că terenul în litigiu era înregistrat ca aferent spaţiului comercial din Bucureşti, str. L. R., nr.14, sector III.
În această ordine de idei, Curtea a apreciat că intimata -reclamantă avea obligaţia legală de a obţine certificatul de atestare a dreptului de proprietate pentru terenurile aflate în patrimoniul său şi că dreptului său de a demara procedurile legale premergătoare emiterii acestui certificat îi corespunde obligaţia propter rem a tuturor deţinătorilor acestor terenuri, indiferent de titlu, de a permite efectuarea tuturor demersurilor necesare atingerii acestui scop, printre care se numără şi măsurătorile cadastrale.
In calitatea sa de detentor precar, apelanta -pârâta nu se poate prevala nici de drepturile conferite de principiul general de drept in pari causa melior est causa possidentis, având în vedere că prin acţiunea de faţă nu se tinde a se aduce o atingere majoră şi definitivă posesiei pe care această parte o exercită fără titlu, ci o limitare minimă constând în accesul pentru efectuarea măsurătorilor cadastrale, acces limitat la timpul efectiv necesar acestei operaţiuni.
Cererea de faţă este cu atât mai îndreptăţită cu cât, dincolo de considerentele expuse în precedent, apelanta pârâtă din cauza de faţă- ca detentor precar- suferă o limitare a posesiei sale incomensurabil mai mică decât cea recunoscută de lege în cazul servituţilor, acestea putând greva semnificativ şi pe o durată mult mai mare chiar atributele dreptului de proprietate.
Nu în ultimul rând trebuie precizat că dispoziţiile legale sancţionează abuzul de drept, dispoziţiile articolului 3 din decretul nr.31/1954 obligându-i chiar pe titularii drepturilor civile să le exercite potrivit scopului lor economic şi social, per a contrario cei care exercită fără titlu atributele dreptului de proprietate au cu atât mai mult obligaţia legală de a permite celui obligat legal la o anumită conduită să întreprindă demersurile necesare, în caz contrar atitudinea sa îmbrăcând forma abuzului de drept.
Faţă de toate aceste considerente, Curtea a apreciat ca neîntemeiate toate criticile referitoare la lipsa calităţii procesuale active a reclamantei, ca şi cele referitoare la modul de soluţionare a fondului litigiului, reţinând că instanţa de fond a stabilit corect situaţia de fapt pe care s-a grevat litigiul părţilor şi a aplicat corect dispoziţiile legale relative la obligaţiile proter rem, de aceea, în conformitate cu prevederile articolelor 295 şi 296 Cod procedură civilă, a respins apelul ca nefondat.
