Contract de închiriere imobiliara. Tacita relocatiune.
Art.1437 si 1452 Cod civil.
Cu privire la incidenta disp. art.1437 si 1452 Cod civil potrivit carora dupa împlinirea termenului contractual, daca locatarul ramâne în folosinta imobilului cu permisiunea locatorului, locatiunea se considera reînnoita, nu sunt incidente în cauza, în lipsa acordului de vointa.
Potrivit art.1436 Cod civil contractele prin care s-a stabilit termenul locatiunii înceteaza de drept, fara a mai fi necesara înstiintarea prealabila.
La împlinirea termenului locatiunii, locatorul si-a manifestat expres vointa de a nu mai prelungi contractul de închiriere.
(Curtea de Apel Bucuresti – Sectia a VI-a Comerciala; Decizia Comerciala Nr. 606 din 15.12.2008)
Prin cererea, înregistrata sub nr.19517/299/2006, pe rolul Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti, reclamanta C.N.I.C. SA a chemat în judecata pârâta SC D.S. SRL solicitând instantei, ca prin hotarârea ce o va pronunta sa constate , în conformitate cu art.16 din conventia partilor, contractul de închiriere 1 Bis/1.08.2003, rezilierea de plin drept. Ca urmare a nerespectarii obligatiilor de plata asumate de pârâta; evacuarea pârâtei din spatiul în suprafata de 2.791 m2 situat în Piata Presei Libere nr.1.
S-a aratat, în motivarea cererii ca între parti a intervenit contractul de închiriere 1 Bis/01.08.2004, cu actele aditionale 10.11.2003; 2/01.08.2003; 3/20.04.2005, sub conditia rezolutorie a respectarii obiectului acestuia utilizarea utilajului “ROTATIVA TIPAR ADINC SUPER ALBERTINA”, prin actele aditionale s-a convenit suplimentarea spatiului închiriat.
Pârâta, pe durata derularii contractului si-a executat obligatiile cu întârziere, ulterior lunii decembrie 2005 a încetat a mai achita chiria si cota-parte din c/v prestatiilor asigurate prin intermediul locatorului, astfel ca la data de 31.05.2006 înregistra un debit de 26.502,65 lei, refuzul fiind întemeiat potrivit adreselor emise de pârâta pe false situatii conflictuale si pretinse încalcari ale dreptului de folosinta.
S-a mai aratat ca pârâta nu si-a îndeplinit una din obligatiile esentiale asumate prin contract acela de folosire a utilajului Rotativa Tipar Adânc Super Albertina.
Reclamanta a învederat ca a notificat pârâta acordându-i un termen ultim în vederea achitarii sumelor restante, însa acesta nu a fost respectat.
Prin întâmpinarea formulata la 7.09.2006, pârâta a invocat raportul la art.2 alin.1 lit.a C.pr.civ. 158 C.pr.civ. exceptia necompetentei materiale, declinarea cauzei în favoarea Tribunalului Bucuresti.
Pe fondul litigiului s-a invocat exceptia de neexecutare sustinându-se ca reclamanta este aceea care a încalcat disp. art.12 lit.b din contractul de închiriere, privind asigurarea în bune conditii a lucrului închiriat – constatând în permiterea accesului direct la spatiul închiriat, furnizarea agentului termic; accesul autovehiculelor apartinând pârâtei în incinta imobilului.
S-a învederat ca la data formularii întâmpinarii sumelor restante au fost în întregime achitate: reclamanta, renuntând la pactul comisoriu a continuat sa factureze contravaloarea chiriei, operând tacita relocatiune.
De asemenea s-a aratat ca utilajul a carei exploatare formeaza obiectul contractului, apartine pârâtei care l-a dobândit prin contractul de vânzare-cumparare nr.3/18.06.2003, nu poate fi deplasat, utilizarea sa nu poate fi asigurata decât în spatiul închiriat.
Prin cererea reconventionala, pârâta a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de 80.000 RON reprezentarii prejudicii cauzate societatii ca urmare a neasigurarii accesului la utilajul pentru tiparit.
Prin cererea precizata formulata la 25.09.2006 s-a solicitat recunoasterea unui drept de retentie pâna la achitarea sumei.
Prin cererea precizatoare, formulata la 04.10.2006, reclamanta a sustinut ca a acceptat chiria achitata ulterior notificarii concediului, pentru a nu mari prejudiciul cauzat prin neexecutarea contractului, aceasta nedovedind tacita relocatiune întrucât contractul a fost reziliat, în temeiul pactului comisoriu si conform art.4 Cap.III din actul aditional nr.3/20.04.2005, contractul a ajuns la termen la 01.10.2006.
A fost mentinuta cererea privind evacuarea neconditionata a pârâtei pentru lipsa titlului s-a solicitat, de asemenea disjungerea cererii reconventionale.
Prin sentinta comerciala nr.14319/06.10.2006 pronuntata în dosarul nr.19517/299/2006, Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti a admis exceptia de necompetenta materiala a instantei a declinat competenta de solutionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucuresti.
Au fost avute în vedere disp. art.2 alin.1 pct.1 C.pr.civ. si art.17 C.pr.civ.
Dupa declinarea pricina a fost înregistrata sub nr.2983/3/2007, pe rolul Tribunalului Bucuresti.
În cauza s-au administrat probele cu înscrisuri si expertiza contabila judiciara.
Prin sentinta comerciala nr.8068/30.06.2008, pronuntata în dosarul nr.2983/3/2007 Tribunalul Bucuresti a admis cererea asa cum a fost precizata; a dispus evacuarea pârâtei din spatiul proprietatea reclamantei, în suprafata totala de 2791 m2; a respins exceptia de neexecutare a contractului si a respins cererea reconventionala ca neîntemeiata.
Pentru a hotarî astfel, instanta a retinut, din probatoriul administrat ca reclamanta si-a îndeplinit obligatiile contractuale asumate; a apreciat ca irelevant pentru valabilitatea contractului faptul achitarii, ulterior sesizarii instantei si al împlinirii termenului contractului 01.10.2006, a sumelor restante datorate cu titlul de chirie si utilitati au fost înlaturate si sustinerile privind imposibilitatea de deplasare a utilajului invocate ca argument în sprijinul intervenirii tacitei relocatiuni.
Cu privire la cererea reconventionala instanta a retinut concluziile expertizei contabile, potrivit carora pârâta-reclamanta nu a suferit prejudicii în cursul derularii contractului de locatiune, cauzate prin fapta reclamantei.
De asemenea a fost înlaturata exceptia de neexecutare a contractului instanta apreciind nejustificat refuzul la plata, din probatoriul administrat rezultând îndeplinirea cu buna credinta de catre reclamanta a propriilor obligatii.
Întrucât pârâta a continuat sa foloseasca spatiul, ulterior îndeplinirii termenului locatiunii, în lipsa unui titlu valabil, s-a dispus evacuarea.
Împotriva sentintei a formulat apel pârâta reclamanta solicitând schimbarea acesteia în sensul respingerii cererii principale si admiterii cererii reconventionale.
S-a sustinut netemeinicia hotarârii atacate, instanta procedând la gresita interpretare a materialului probator.
Au fost reluate argumentele invocate în prima instanta privind caracterul accesoriu al contractului de închiriere raportat la contractul de vânzare-cumparare nr.3/18.06.2003, locatiunea mentinându-se pe toata durata de exploatare a utilajului achizitionat.
Au fost invocate disp. art.1452 Cod civil, sustinându-se ca daca locatarul continua sa ramâna în spatiul închiriat fara nici o împiedicare din partea locatorului, contractul se considera reînnoit situatie în care se regaseste apelanta.
În ceea ce priveste cererea reconventionala s-a sustinut ca în mod gresit instanta a apreciat ca nedovedit prejudiciul cauzat de catre reclamanta-pârâta ca urmare a nerespectarii propriilor obligatii asumate prin contractul de locatiune, retinând concluziile expertizei contabile, expertiza ce nu a raspuns obiectivelor propuse de catre apelanta si care nu a presupus analiza tuturor documentelor administrate de catre reclamanta.
S-a solicitat administrarea unei noi expertize contabile.
La termenul din 15.12.2008, apelanta a depus cererea precizatoare în sensul detalierii motivelor de apel invocate prin cererea introductiva.
Analizând actele si lucrarile dosarului, Curtea retine urmatoarele:
Prin contractul nr.03/18.06.2003, (fila 35 dosar 19517/299/2006) C.N.I. C. SA a vândut SC D.S. SRL utilajul “ROTATIVA TIPAR ADINC SUPER ALBERTINA”.
Din cuprinsul contractului rezulta ca singura obligatie asumata de catre vânzator a fost aceea de predare a bunului la termenul stipulat în contract în timp ce cumparatorul, în afara de plata pretului s-a obligat sa preia bunul si potrivit art.4.1 alin.4 -5 din contract sa asigure demontarea si transportarea utilajului si ansamblelor acestuia cu respectarea prevederilor legale.
Prin contractul de închiriere 1 Bis/01.08.2003 fila 6 dosarul nr.1917/299/2006 C.N.I.C. SA a închiriat spatiul în suprafata de 2.487 m2, ulterior prin acte aditionale suplimentat, în vederea exploatarii utilajului achizitionat prin contractul de vânzare 3/18.06.2003 pentru un termen de 3 ani, termen modificat prin actul aditional 3/20.04.2005 cu posibilitatea prelungirii acestuia, locatorul obligându-se exclusiv sa predea bunul închiriat si sa asigure folosinta acestuia pe toata perioada derularii contractului.
Din analiza clauzelor contractuale ale celor doua contracte de vânzare si închiriere si a actelor aditionale modificate rezulta între acestea nu exista un raport de accesorialitate, afirmatiile apelantei privind închirierea bunului pe toata durata de folosinta a acestuia nefiind sustinute probatoriile.
Dispozitiile cuprinse în art.5 din contract nu pot fi interpretate în sensul închirierii spatiului fara termen determinat pe toata durata de utilizare normata a utilajului, câta vreme prin acelasi contract partile au convenit închirierea pentru o perioada determinata.
Pretul chiriei astfel stabilit s-a raportat la existenta utilajului în spatiul închiriat pâna la termenul convenit, eventual, pâna la demontarea si transportarea acestuia potrivit art.4.1 alin.4 – 5 din contractul de vânzare-cumparare nr.3/18-06.2003.
Din interpretarea teleologica a clauzelor contractuale nu se poate concluzionarea nicidecum în sensul ca intentia locatorului a fost de a închiria bunul pe durata nedeterminata.
În consecinta, nu se poate retine ca partile au convenit închirierea spatiului pe toata durata de functionare normata a utilajului, care, contrar afirmatiilor apelantei, a fost achizitionat asa cum rezulta din contractul de vânzare-cumparare în vederea dezasamblarii, ulterior aceasta optând pentru exploatarea bunului.
Cu privire la incidenta disp. art.1437 si 1452 Cod civil potrivit carora dupa împlinirea termenului contractual, daca locatarul ramâne în folosinta imobilului cu permisiunea locatorului, locatiunea se considera reînnoita tacit, apreciem ca acestea nu sunt aplicabile în cauza, nefiind întrunite conditiile esentiale a tacitei relocatiuni si anume acordul de vointa.
Potrivit art.1436 Cod civil contractele prin care s-a stabilit termenul locatiunii, înceteaza de drept prin trecerea termenului fara a mai fi necesara înstiintarea prealabila.
Termenul locatiunii, asa cum în mod corect a retinut prima instanta s-a împlinit la 01.10.2006 conform celor stipulate de parti în contractul de locatiune asa cum a fost modificat prin actele aditionale.
Locatorul si-a manifestat expres vointa de a nu prelungi contractul de închiriere potrivit notificarilor 2550/01.06.2006 si 3825/03.10.2005 precum si sesizând instanta cu actiune în constatarea rezilierii contractului si evacuare, la data de 13.06.2006.
De altfel, prin cererea formulata sub nr.37448/3/2006 SC D.S. SRL a solicitat instantei obligarea CNIC SA, la prelungirea contractului de închiriere, recunoscând implicit împlinirea termenului locatiunii, instanta constatând irevocabil desfiintarea acestuia la termenul convenit de parti 10.2006 prin sentinta civila 4201/27.03.2007 definitiva prin decizia Curtii de Apel Bucuresti 445/12.10.2007 a Curtii de Apel Bucuresti si irevocabila prin decizia nr.2551/24.09.2008 a Înaltei Curti de Casatie si Justitie.
Cu privire la cererea reconventionala prin care s-au solicitat despagubiri în suma de 80.000 Ron, contravaloarea prejudiciului cauzat societatii comerciale ca urmare a nerespectarii obligatiilor contractuale, prin neasigurarea accesului la utilajul cumparat, al accesului cu masina în incinta imobilului si sistarea furnizarii agentului termic din probatoriul administrat, documente contabile si expertiza contabila judiciara nu a rezultat cauzarea unui prejudiciu prin fapta culpabila a locatorului, care si-a îndeplinit cu buna credinta obligatiile asumate prin contractul de închiriere.
Prin contractul de închiriere locatorul nu s-a obligat sa asigure accesul în curtea imobilului, cu toate acestea accesul nu este limitat, fiind permis tuturor societatilor comerciale ce functioneaza în imobil; cu privire la sistarea temporara a agentului termic pentru o scurta durata de timp februarie – martie 2006, din probatoriul administrat a rezultat ca aceasta nu s-a datorat reclamantei ci unei avarii accidentale ce a afectat întregul imobil, nu unui spatiu închiriat pârâtei.
Cu privire la proba cu expertiza tehnica de specialitate retine ca acesta a fost administrata cu respectarea dispozitiilor art.201 si 212 C.pr.civ.
Din analiza raportului de expertiza a rezultat ca expertul desemnat de instanta a analizat toata documentatia pusa la dispozitie, de parti; a raspuns la obiectiunile formulate de pârâta-reclamanta.
În mod corect s-a retinut ca solicitarea efectuarii unei contraexpertize constituie un abuz procesual, prin cererea formulata urmarindu-se exclusiv tergiversarea cauzei.
Cu privire la cererea întemeiata pe disp. art.244 alin.1 pct.2 C.pr.civ. prin care SC D.S. SRL a solicitat suspendarea judecatii pâna la solutionarea cauzei penale având ca obiect plângerile penale formulate împotriva reprezentantilor C.N.I.C. SA si a expertizelor contabile NM si ME, instanta de fond a respins cererea apreciind ca nu exista o legatura de cauzalitate între obiectul dosarului penal si cauza dedusa judecatii, întrucât persoanele împotriva carora s-a dispus începerea urmaririi penale nu mai au calitatea de reprezentanti ai societatii.
Instanta apreciaza ca nu se impune suspendarea cauzei în temeiul art.244 alin.1 pct.2 C.pr.civ. întrucât faptele pentru care s-a dispus începerea urmaririi penale privesc stabilirea pretului de pornire al licitatiei având ca obiect vânzarea activelor societatii precum si pretul chiriei practicat în alt contract decât cel în litigiu, aspect irelevant fata de obiectul cauzei care priveste încetarea contractului de închiriere prin împlinirea termenului si evacuarea pentru lipsa de titlu; cu privire la plângerea formulata împotriva expertilor contabili, nu s-a probat începerea urmaririi penale, asa cum rezulta din ordonanta de restituire nr.6622/P/2007 din 28.01.2008 fila 55 dosar fond.
În consecinta, în mod corect instanta de fond constatând desfiintat contractul de închiriere, aspect asupra caruia instantele s-au pronuntat irevocabil, a admis cererea precizata a C.N.I.C. SA dispunând evacuarea pârâtei SC D.S. SRL pentru lipsa de titlu si, retinând nedovedita cauzarea unui prejudiciu pârâta prin fapte culpabile a respins cererea reconventionala.
Apreciind temeinica si legala sentinta atacata, în conf. cu art.296 C.pr.civ. a respins apelul ca nefondat. (C.S.)
