Obiect: hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare şi uzucapiune
Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:
Prin cererea la înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de … sub nr. …, reclamantul UI a chemat în judecată pe pârâţii CP, CN şi CV, solicitând instanţei să dispună ieşirea din indiviziune după defuncţii CV şi CA, precum şi perfectarea contractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de …
La termenul de judecată de la data de …., reclamantul şi-a modificat cererea, în sensul că a solicitat să se constate că prin uzucapiunea de 30 de ani a dobândit proprietatea asupra terenului în suprafaţă de 1200 mp aferent construcţiilor ce au făcut obiect al înscrisului sub semnătură privată încheiat la data de ….. între reclamant şi CA
La acelaşi termen de judecată reclamantul a solicitat, iar instanţa a luat act de capătul de cerere privind ieşirea din indiviziune după defuncţii CV şi Chitic CA.
La termenul de judecată de la data de …, reclamantul a arătat că înţelege să se judece în contradictoriu cu DC, DD, CE şi NV, precizând şi numele pârâtei CP, respectiv U.
În motivarea cererii de chemare în judecată, a arătat că la data de … a încheiat cu defuncta mamă a pârâţilor, CA, un înscris sub semnătură privată prin care aceasta i-a vândut o casă, un grajd şi o bucătărie, precum şi suprafaţa de teren aferentă de 1200 mp, situate în com. O., sat S., jud. B. având ca vecini: N-pârâul S., E-DV, S-BN.; V-I. I, că din anul 1968 a locuit în această casă împreună cu bătrâna, pe care a îngrijit-o, că a plătit toate taxele şi impozitele aferente. Prin precizări a arătat că a exercitat asupra terenului o posesie utilă o perioadă mai mare de 30 de ani, posesie pe care a început-o în anul 1968.
În drept a invocat Art. 728-729 C.civ. şi Art. 2 din Legea nr. 54/1998.
Cererea a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru de 591 lei şi timbru judiciar de 3 lei.
În susţinere, reclamantul a solicitat şi s-a încuviinţat proba cu înscrisuri şi proba cu interogatoriul pârâţilor.
Pârâţii UP, CN, CV şi NV nu a formulat întâmpinare, însă s-au prezentat în faţa instanţei arătând că nu sunt de acord cu cererea de chemare în judecată şi că înscrisul sub semnătură privată este un fals, nefiind încheiat de mama, respectiv bunica acestora.
La termenul de judecată de la data de …, apărătorul reclamantului a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei NV, care a fost pusă în discuţia părţilor la acelaşi termen de judecată.
La termenul de judecată de la data …, instanţa a invocat din oficiu excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei CV, însă având în vedere înscrisurile depuse ulterior la dosar din care rezultă că aceasta este succesoarea legală a defunctei CA (decedată la …), prin reprezentarea tatălui său predecedat CT (decedat la …), instanţa va reveni asupra acestei excepţii.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:
Cu privire la excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei NVinstanţa urmează a o admite având în vedere că aceasta este fiica pârâtei UP, doar aceasta din urmă, iar nu şi pârâta NV, având calitatea de succesoare legală în drepturi a defunctei CA şi a defunctului CNV.
Cu privire la fondul capătului de cerere privind perfectarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de … între autoarea pârâţilor, CA şi reclamant şi având ca obiect o casă, un grajd şi o bucătărie situate în com. O., sat S., jud. B., pe terenul în suprafaţă de 1200 mp, având ca vecini: N-pârâul S., E-DV, S-BN.; V-I I, instanţa reţine următoarele:
Potrivit Art. 1073 din Codul civil:
„Creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei, şi în caz contrar are dreptul la dezdăunare.”
iar potrivit Art. 1077 din Codul civil:
„Nefiind îndeplinită obligaţia de a face, creditorul poate asemenea să fie autorizat a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului.”
Potrivit Art. 31 din Legea nr. 58/1974, în vigoare la data încheierii înscrisului sub semnătură privată încheiat între autoarea pârâţilor şi reclamant:
„Împărţeala între moştenitori a terenurilor, precum şi înstrăinarea construcţiilor, prevăzute la art. 30, se vor putea face numai prin înscris autentic pe baza autorizării date, după caz, de către comitetele executive ale consiliilor populare comunale, orăşeneşti sau municipale, cu respectarea normelor de sistematizare.”
Potrivit Art. 1191 C.civ., aplicabil raporturilor juridic dintre reclamant şi autoarea pârâţilor:
„Dovada actelor juridice al căror obiect are o valoare ce depăşeşte suma de 250 lei, chiar pentru depozit voluntar, nu se poate face decât sau prin act autentic, sau prin act sub semnătură privată.
Nu se va primi niciodată o dovadă prin martori, în contra sau peste ceea ce cuprinde actul, nici despre ceea ce se pretinde că s-ar fi zis înaintea, la timpul sau în urma confecţionării actului, chiar cu privire la o sumă sau valoare ce nu depăşeşte 250 lei.
Părţile însă pot conveni ca şi în cazurile arătate mai sus să se poată face dovada cu martori, dacă aceasta priveşte drepturi de care ele pot să dispună.”
Instanţa reţine că în virtutea principiului conversiunii actului juridic civil, un înscris sub semnătură privată, nul absolut ca şi vânzare-cumpărare pentru lipsă formei autentice, poate valora antecontract de vânzare-cumpărare, întrucât pentru încheierea unui antecontract (contract nenumit) nu este necesară forma autentică, iar un act juridic trebuie interpretat în sensul de a produce efecte juridice.
În speţă, instanţa reţine că nu se putea transmite în mod valabil construcţiile menţionate în cuprinsul înscrisului sub semnătură privată depus la dosar de către reclamant, întrucât Legea nr. 58/1974 (în vigoare la data încheierii contractului) prevedea ca şi condiţie de formă, încheierea unui act autentic, pentru ca transmiterea proprietăţii construcţiilor să poată avea loc.
Astfel, în cazul în care promitentul-vânzător refuză perfectarea vânzării bunului promis, promitentul-cumpărător poate solicita instanţei, în temeiul Art. 1073 şi a Art. 1077 din Codul civil, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare, desigur în măsura în care sunt îndeplinite şi condiţiile generale de fond privind încheierea oricărui act juridic – negotium prevăzute de Art. 948 C.civ. 1864, respectiv capacitatea, consimţământul, obiectul şi cauza. De asemenea, instanţa reţine că materializarea actului juridic, care este reprezentată de instrumentum, pentru a avea valoare probatorie, trebuie să fie semnată de către părţi.
În cauză, instanţa reţine că înscrisul sub semnătură privată pe care reclamantul îşi întemeiază primul capăt de cerere nu cuprinde semnătura promitentei-vânzătoare, întrucât, conform susţinerilor părţilor, aceasta era neştiutoare de carte. Amprenta digitală aflată pe înscris şi pretins a fi a acesteia nu are valoarea unei semnături care emană de la partea care s-a obligat prin încheierea respectivului act juridic.
În conformitate cu Art. 1177 C.civ. 1864 şi Art. 177 C.proc.civ., acel căruia i se opune un înscris sub semnătură privată, este dator fie să recunoască, fie să tăgăduiască scrisul sau semnătura;m moştenitorii sau cei care reprezintă drepturile aceluia al căruia se pretinde că ar fi actul pot declara că nu cunosc scriptura sau subsemnătura autorului lor.
În cauză, pârâţii, în calitate de moştenitori ai persoanei de la care se pretinde că este actul, au contestat expres faptul că mama lor ar fi încheiat cu pârâtul o astfel de convenţiei şi că amprenta digitală de pe înscris ar aparţine acesteia.
Prin urmare, procedura verificării de scripte incidentă şi obligatorie într-o astfel de situaţie, este imposibil a fi realizată în speţă întrucât nu există semnătura celui ce s-a obligat. Chiar în condiţiile în care, printr-o interpretare extensivă, s-ar atribui amprentei digitale valoarea unui consimţământ valabil exprimat, în cauză nu pot fi administrate alte probe din care să rezulte cu certitudine că amprenta aparţine autoarei pârâţilor, întrucât atât aceasta, cât şi martorii în prezenţa cărora s-a încheiat convenţia, sunt decedaţi în prezent.
De asemenea, instanţa reţine că raportul juridic dintre reclamant şi autoarea pârâţilor nu poate fi dovedit şi prin alte probe, având în vedere valoarea de 8000 lei a bunului ce a făcut obiectul convenţiei încheiate între reclamant şi autoarea pârâţilor, inserată în chiar cuprinsul acesteia, valoare ce atrage incidenţa prevederilor Art. 1191 alin. 1 şi 2 C.civ., iar faţă de opoziţia expresă a pârâţilor în speţă nu pot fi incidente prevederile Art. 1191 alin. 3 C.civ. din 1864.
Acest înscris nu reprezintă niciun început de dovadă scrisă, întrucât, conform Art. 1197 C.civ. 1864, scrisul trebuind să fie a aceluia care s-a obligat, ceea ce nu este cazul în speţă, defuncta CA fiind neştiutoare de carte.
Totodată, instanţa reţine că actul încheiat de părţi nu reprezintă o vânzare pură şi simplă, ci este afectată de condiţia îngrijirii vânzătoarei pe toată durata vieţii acesteia, iar după moarte sa, de condiţia efectuării celor necesare, condiţii a căror îndeplinire nu rezultă din probatoriul administrat în cauză, reclamantul însuşi arătând că după îmbolnăvirea mamei sale, acesta a stat cu sora sa, pârâta Untea Paraschiva, iar cheltuielile de înmormântare au fost suportate de către pârâţi.
Prin urmare, având în vedere că reclamantul nu a efectuat în condiţiile imperative prevăzute de Art. 1191 C.civ. dovada raporturilor pe care îşi întemeiază primul capăt al cererii şi faţă de considerentele de mai sus, instanţa urmează a-l respinge ca neîntemeiat.
Cu privire la fondul capătului de cerere privind dobândirea prin uzucapiunea de 30 de ani a dreptului de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 1200 mp aferent construcţiilor ce au făcut obiect al înscrisului sub semnătură privată încheiat la data de 28.10.1977 între reclamant şi CA, instanţa reţine următoarele:
Uzucapiunea este un mod de dobândire a drepturilor reale principale prin posesia bunurilor care formează obiectul lor în toată perioada prevăzută de lege şi prin exercitarea pozitivă a dreptului de opţiune cu privire la uzucapiune, ca drept potestativ.
Pentru a fundamenta uzucapiunea, posesia trebuie să îndeplinească trei condiţii, şi anume:
să existe;
să fie utilă;
să aibă o anumită durată.
Cu privire la cea dintâi condiţie, instanţa reţine că nu se poate dobândi un drept real principal prin uzucapiune în cazul în care cel care invocă acest mod de dobândire este doar detentor precar, iar nu posesor, întrucât detenţia are un alt element psihologic decât posesia, animus detinendi fiind diferit de animus possidendi. Prin urmare, precaritatea reprezintă mai mult decât un viciu al posesiei, semnificând chiar absenţa acesteia. În mod excepţional, precaritarea poate fi intervertită în posesie, în condiţiile Art. 1858 C.civ.
Potrivit Art. 1844 C.civ.:
„Nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care, din natura lor proprie, sau printr-o declaraţie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privată, ci sunt scoase afară din comerţ.”
Potrivit Constituţiei în vigoare anterior lui decembrie 1989, bunurile care făceau obiect al dreptului de proprietate al statului erau scoase din circuitul civil, fiind inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile; rezultă deci că dreptul de proprietate asupra terenurilor aparţinând statului nu putea fi dobândit prin uzucapiune.
Cu privire la cea de-a doua condiţie, instanţa reţine că, pentru a fi utilă, posesia trebuie să întrunească anumite calităţi, respectiv să fie continuă, paşnică şi publică. Absenţa oricăreia dintre aceste calităţi împiedică producerea oricărui efect al posesiei, deci şi efectul achizitiv de proprietate.
Cu privire la cea de-a treia condiţie, instanţa reţine că, pentru a produce efectul achizitiv de proprietate, posesia trebuie să fie exercitată un anumit termen, legiuitorul prevăzând termene diferite, în funcţie de care se disting speciile de uzucapiune (şi anume uzucapiunea de 30 de ani şi uzucapiunea de 10 până la 20 de ani).
Conform adresei instanţei către Comisia locală O., aflată la fila 66 dosar, şi a răspunsului Comisiei locale O. nr. …, aflat la fila 73 dosar, rezultă că, în cauză, în privinţa terenului de 1200 mp situat în T…P.., P.., …., pentru care reclamantul solicită a se constata că a dobândit prin uzucapiunea lungă dreptul de proprietate, s-a emis titlu nr. … (fila 33 dosar) pe numele autorilor pârâţilor, CNV (soţul lui CA, de la care reclamantul pretinde că a cumpărat construcţiile situate pe teren, conform filei 31 dosar), în temeiul prevederilor Legii nr. 18/1991, prin reconstituirea dreptului de proprietate, titlu a cărui valabilitate nu este contestată până în prezent, instanţa neavând în vedere susţinerile reclamantului din memoriile depuse la dosar de către acesta întrucât împuterniciţii reclamantului, în prezenţa acestuia, care le-a confirmat calitatea, inclusiv la termenul de judecată de la data de …., au declarat expres în prezenta cauză că nu înţeleg să solicite anularea titlului nr. …
Prin emiterea unui astfel de titlu se certifică faptul că, la data apariţiei Legii nr. 18/1991, terenurile respective se găseau în proprietatea cooperativei agricole de producţie, conform Art. 8 din lege, numai cu privire la astfel de terenuri putându-se reconstitui dreptul de proprietate în baza acestei legi. În atare condiţii, instanţa reţine că posesia exercitată de către reclamant asupra terenului de 1200 mp nu a fost sub nume de proprietar, adevăraţii proprietari nedesesizându-se în mod voluntar de bunurile lor, ci ca urmare a colectivizării, care a fost o măsură impusă de regimul comunist. Prin urmare, conform Art.1853 alin. 2 C.civ., condiţia existenţei posesiei nu este îndeplinită pentru perioada dintre 1968-data emiterii titlului de proprietate.
De altfel, reclamantul nu a făcut dovada în cauză a altui titlu în baza căruia pârâţii deţin proprietatea asupra terenului de 1200 mp.
Conform rolurilor agricole întocmite pentru UI şi CNV, aflate la filele 29-32 dosar, rezultă că la nivelul anului 1961, ambele familii ale acestor persoane deţineau teren în vatra satului, prin urmare terenul de 0,14 ha din rolul agricol al lui UII este distinct de terenul de 0,20 ha din rolul agricol al lui CNV, acesta din urmă fiind înscris în TP nr. … şi pe care sunt construcţiile pe care reclamantul pretinde că le-a dobândit de la CA.
Prin urmare, terenul din litigiu nu este cel înscris în rolul agricol al lui UI, depunerea acestui înscris de către reclamant fiind lipsită de relevanţă, acesta având deschisă calea prevăzută de legile fondului funciar în cazul în care proprietatea acestuia a fost preluată de cooperativa agricolă de producţie.
Instanţa reţine că şi în cazul în care la data când a început să posede reclamantul, respectiv 1968, proprietatea terenului nu ar fi aparţinut cooperativei agricole de producţie, posesia reclamantului a fost întreruptă la data emiterii titlului de proprietate al pârâţilor – 22.02.1995, înainte de împlinirea termenului de prescripţie 30 de ani, astfel cum rezultă din interpretarea prin analogie a prevederilor Art. 16 alin. 1 lit. b coroborat cu alin 2 din Decretul nr. 167/1958.
Prin urmare, nefiind îndeplinite condiţiile cumulative necesare pentru a dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiune, instanţa va respinge acest capăt de cerere ca neîntemeiat.
