Revendicare imobiliara formulata de catre fostul proprietar împotriva fostului chirias devenit proprietar. Actiunea în constatarea uzucapiunii scurte formulate de fostul chirias devenit proprietar.
C.p.cv., art.304 pct.9,art. 1, Legea nr.10/2001, art.480 Cod Civil
1.S-a retinut ca titlul de proprietate al pârâtei este preferabil, deoarece se bucura de o prezumtie absoluta de validitate, întrucât termenul în care reclamantele ar fi putut solicita anularea acestuia s-a împlinit, iar conform art.18 lit.d din Legea nr.10/2001, astfel cum a fost modificata prin Legea nr.247/2005, masurile reparatorii se acorda doar prin echivalent, în cazul în care imobilul a fost înstrainat cu respectarea dispozitiilor legale.
Aceasta dispozitie legala este menita sa asigure stabilitatea circuitului juridic civil, iar prejudiciul produs reclamantelor prin preluarea fara titlu de catre stat a apartamentului a fost reparata în baza Legii nr.112/1995 prin acordarea de despagubiri banesti.
Aceasta dispozitie legala este menita sa asigure stabilitatea circuitului juridic civil, iar prejudiciul produs reclamantelor prin preluarea fara titlu de catre stat a apartamentului a fost reparata în baza Legii nr.112/1995 prin acordarea de despagubiri banesti.
Cu privire la cererea de constatare a uzucapiunii de scurta durata, instanta a retinut ca efectul principal al uzucapiunii consta în dobândirea dreptului de proprietate de catre partea care o invoca, însa, întrucât s-a retinut ca pârâta are titlu translativ de proprietate asupra imobilului si a respins cererea ca ramasa fara obiect.
S-a avut în vedere faptul ca dreptul de proprietate este un drept exclusiv care exclude coexistenta acestuia atât în patrimoniul reclamantelor, cât si în cel al pârâtei, iar cum dreptul de proprietate al acesteia din urma s-a consolidat, el este stins în patrimoniul reclamantelor.
2.În raport de dispozitiile art. 18 lit. c si art. 45 din Legea nr. 10/2001, trebuie observat ca criteriul de analiza al actiunii în revendicare nu îl reprezinta compararea titlurilor din perspectiva regulilor clasice dezvoltate de doctrina si de practica judiciara si întemeiate pe art. 480-481 Cod civil, care reglementeaza doar continutul si limitele dreptului de proprietate nu si mijloacele juridice de protectie a acestuia, ci atitudinea subiectiva a subdobânditorului cu titlu oneros al bunului, criteriu impus prin vointa legiuitorului, tinând seama de caracterul special al acestei legi, în considerarea caruia, titlul pârâtilor este preferabil.
CURTEA DE APEL BUCURESTI – SECTIA A IV A CIVILA
DECIZIA CIVILA NR.444 /12.03.2009, dosar nr.17595 /299/2007
Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti la data de 6.02.2007, reclamantele R.R.M. si S.I.R. au chemat în judecata pe pârâta J.I., solicitând instantei, ca prin hotarârea pe care o va pronunta, sa o oblige pe pârâta sa le lase în deplina proprietate si posesie, apartamentul nr.2, corp B, parter, în suprafata construita de 58,97 mp, compus din 2 camere, hol, baie, oficiu, wc, pivnita si teren în suprafata de 73,15 mp, situat în Bucuresti, ca urmare a compararii titlurilor de proprietate ale partilor.
În motivarea cererii, reclamantele au aratat în fapt, ca imobilul din str. Caderea Bastiliei nr.49, sector 1, alcatuit din doua corpuri de cladire A si B, a fost proprietatea autoarei lor, R.V., dobândit prin cumparare conform actului autentificat sub nr.21748 din 24.07.1926 de Tribunalul Ilfov – Sectia Notariat. Aceasta l-a instituit pe R.V. legatar universal, reclamantele fiind mostenitoarele acestuia.
Imobilul a fost preluat în proprietatea statului fara titlu, în baza Decretului nr.92/1950.
Apartamentul nr.2, care face obiectul cauzei de fata, a fost cumparat în baza Legii nr.112/1995 de T.S., a carei mostenitoare este pârâta din cauza de fata.
În drept, au invocat dispozitiile art.480, 481 si 1847 Cod civil si cele ale art.45 din Legea nr.10/2001.
Pârâta a formulat cerere reconventionala prin care a invocat prescriptia achizitiva de 10 ani, aratând ca începând cu data de 31.03.1997, autoarea ei a exercitat o posesie utila asupra bunului revendicat, întemeiata pe un just titlu, respectiv contractul nr.3904/19237 din 31.03.1997.
Prin sentinta civila nr.2140 din 15.02.2008, judecatoria a respins, ca nefondata, cererea principala si, ca ramasa fara obiect, cererea reconventionala, luând act ca partile nu au solicitat cheltuieli de judecata.
Pentru a hotarî în acest fel, instanta a retinut ca titlul de proprietate al pârâtei este preferabil, deoarece se bucura de o prezumtie absoluta de validitate, întrucât termenul în care reclamantele ar fi putut solicita anularea acestuia s-a împlinit, iar conform art.18 lit.d din Legea nr.10/2001, astfel cum a fost modificata prin Legea nr.247/2005, masurile reparatorii se acorda doar prin echivalent, în cazul în care imobilul a fost înstrainat cu respectarea dispozitiilor legale.
Cu privire la cererea reconventionala, instanta a retinut ca efectul principal al uzucapiunii consta în dobândirea dreptului de proprietate de catre partea care o invoca, însa, întrucât s-a retinut ca pârâta are titlu translativ de proprietate asupra imobilului si a respins cererea ca ramasa fara obiect.
Împotriva sentintei au declarat apel reclamantele, care au aratat, în esenta, ca instanta a pornit de la considerentul gresit ca apelantele nu au solicitat anularea titlului de proprietate al pârâtei si a solutionat actiunea doar prin prisma dispozitiilor Legii nr.10/2001.
Prin decizia civila nr.1453A din 14.11.2008, Tribunalul Bucuresti – Sectia a IV-a Civila a respins apelul ca nefondat, motivând ca în mod corect instanta de fond a retinut ca actul de vânzare-cumparare încheiat în favoarea pârâtei, în baza Legii nr.112/1995, s-a consolidat prin neexercitarea actiunii de constatare a nulitatii acestuia înauntrul termenului special de prescriptie prevazut de art.46 din Legea nr.10/2001.
Tribunalul a considerat ca este lipsita de relevanta mentiunea facuta pe verso-ul cererii de cumparare a apartamentului, referitoare la existenta unei cereri din partea proprietarilor pentru restituirea în natura a imobilului, în lipsa unei actiuni privind nulitatea contractului.
De asemenea, instanta de apel a avut în vedere faptul ca dreptul de proprietate este un drept exclusiv care exclude coexistenta acestuia atât în patrimoniul reclamantelor, cât si în cel al pârâtei, iar cum dreptul de proprietate al acesteia din urma s-a consolidat, el este stins în patrimoniul reclamantelor.
Împotriva deciziei au declarat recurs reclamantele, considerând ca decizia recurata a fost data cu încalcarea si aplicarea gresita a legii, motiv de nelegalitate prevazut de art.304 pct.9 Cod procedura civila.
În dezvoltarea acestui motiv, recurentele au aratat ca buna-credinta a chiriasilor si faptul ca reclamantele nu au promovat o actiune de constatare a nulitatii contractului de vânzare-cumparare încheiat în baza Legii nr.112/1995, nu poate paraliza actiunea în revendicare a proprietarului initial.
Pe de alta parte, instanta a aplicat în mod gresit legea si atunci când a retinut ca nu s-a procedat la compararea titlurilor, dat fiind faptul ca nu au fost indicate criteriile de valabilitate ale titlului reclamantelor, deoarece instanta avea obligatia sa analizeze daca imobilul a fost preluat în mod legal de stat cu titlu, caci numai în aceasta situatie imobilul ar fi putut fi înstrainat în baza Legii nr.112/1995.
Instanta de apel a procedat ca si instanta de fond considerând în mod gresit ca, în conformitate cu dispozitiile art.18 lit.d din Legea nr.10/2001, reclamantele beneficiaza de masuri reparatorii prin echivalent, caci acest text nu înlatura posibilitatea introducerii unei actiuni în revendicare care sa fie judecata dupa procedura dreptului comun. Considera recurentele, ca nu exista concurs de preferinta între norma generala, respectiv art.480 Cod civil si norma speciala, Legea nr.10/2001, aceasta din urma neînlaturând aplicabilitatea legii generale.
Analizând sentinta recurata prin prisma si în limita criticilor formulate de recurentele-reclamante, Curtea constata ca recursul este nefondat pentru considerentele ce urmeaza:
Astfel, este apreciata ca esentiala în analizarea motivelor de recurs sublinierea ca actiunea din prezentul dosar a fost introdusa dupa intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, ceea ce înseamna ca aceasta lege se aplica raporturilor juridice deduse judecatii.
Potrivit Legii nr. 10/2001, fostul proprietar poate nu redobândi în natura imobilele înstrainate de catre stat cu respectarea legii (art. 18 lit. c). Pentru a se înlatura de la aplicare dispozitiile legale mentionate este necesar ca fostul proprietar sa introduca actiunea în anulare a actului de înstrainare.
Tot sub acest aspect este de mentionat faptul ca actul de vânzare-cumparare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, nu a fost anulat în interiorul termenului special de prescriptie reglementat de art. 45 al Legii nr. 10/2001(termenul de un an a fost prelungit succesiv prin Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 109/2001 si prin Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 145/2001), 14 august 2002, iar o alta actiune având ca obiect constatarea nulitatii acestui contract nu mai poate fi introdusa. Aceasta înseamna ca la data de 14 august 2002 (când s-a prescris dreptul la actiune al reclamantilor) dreptul de proprietate al pârâtilor a fost consolidat ex lege, fiind recunoscuta implicit valabilitatea contractelor de vânzare-cumparare încheiate în baza Legii nr. 112/1995, iar acestia au avut de la acea data un bun în sensul articolul 1 al Protocolului nr. 1 la Conventie.
Curtea considera ca orice alta solutie ar aduce atingere dreptului acestora la respectarea bunului, a echilibrului just care trebuie mentinut între protectia proprietatii si cerintele interesului general si nu în ultimul rând securitatii raporturilor juridice.
Daca potrivit legii speciale apelantii nu au dreptul la restituirea în natura, atunci nu li se poate recunoaste acest drept nici potrivit normelor generale.
Referitor la imobilele preluate de stat fara titlu valabil dispozitiile art. 6 alin. 2 din Legea nr. 213/1998 prevad ca “pot fi revendicate de fostii proprietari sau de mostenitorii acestora, daca nu fac obiectul unei legi speciale de reparatie” ori, Legea nr. 10/2001 reprezinta tocmai o lege speciala de reparatie. Textul de lege mentionat si faptul ca actiunea reclamantilor a fost introdusa dupa intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001 duc la concluzia ca legea mentionata este pe deplin aplicabila în speta, iar instantele au dat în mod corect eficienta legii speciale în solutionarea cererilor cu care au fost învestite.
Sustinerile contrare ale recurentelor nu pot fi primite, deoarece ignora principiul de drept care guverneaza concursul dintre legea speciala si legea generala – specialia generalibus derogant – a carui aplicare nu trebuie reiterata în fiecare lege speciala. Oricum dispozitiile art. 6 alin. 2 din Legea nr. 213/1998 reprezinta tocmai o aplicare a principiului mentionat.
Câta vreme pentru imobilele preluate abuziv în perioada 6 martie 1989-22 decembrie 1989 s-a adoptat o lege speciala, care prevede în ce conditii aceste imobile se pot restitui în natura persoanelor îndreptatite, nu se poate sustine ca legea speciala, derogatorie de la dreptul comun, s-ar putea aplica în concurs cu acesta.
Legea speciala se refera atât la imobilele preluate de stat cu titlu valabil cât si la cele preluate de stat fara titlu valabil, precum si la relatia persoanelor îndreptatite la masuri reparatorii si subdobânditori, carora le permite sa pastreze imobilele în anumite conditii expres prevazute (art. 18 lit. c).
Având în vedere dispozitiile art. 18 lit. c si art. 45 din Legea nr. 10/2001, trebuie observat ca criteriul de analiza al actiunii în revendicare nu îl reprezinta compararea titlurilor din perspectiva regulilor clasice dezvoltate de doctrina si de practica judiciara si întemeiate pe art. 480-481 Cod civil, care reglementeaza doar continutul si limitele dreptului de proprietate nu si mijloacele juridice de protectie a acestuia, ci atitudinea subiectiva a subdobânditorului cu titlu oneros al bunului, criteriu impus prin vointa legiuitorului, tinând seama de caracterul special al acestei legi, în considerarea caruia, titlul pârâtilor este preferabil,
Fata de cele aratate, Curtea retine ca dispozitiile art. 45 din Legea nr. 10/2001 au ca efect consolidarea titlului cumparatorului de buna-credinta pe Legea nr. 112/1995, respectiv, salvgardarea contractului de vânzare-cumparare încheiat cu statul, daca persoanele îndreptatite au formulat actiune în anulare si aceasta a fost respinsa, ori daca nu au formulat o astfel de actiune. În aceasta ordine de idei, Curtea constata ca titlul cumparatorului de buna-credinta este preferabil, inclusiv în cadrul revendicarii. Actiunea în revendicare poate fi admisa doar daca se anuleaza contractul de vânzare-cumparare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995. Tinând seama de cele aratate si având în vedere dispozitiile art. 18 lit. c din Legea nr. 10/2001, se observa ca recurentele-reclamante nu mai au dreptul la restituirea în natura a bunului, fiind îndreptatite doar la masuri reparatorii prin echivalent, în masura în care le-au solicitat înauntrul termenelor reglementate de lege.
Aceasta interpretare este conforma celor retinute în sedinta din 9 iunie 2008 de Înalta Curte de Casatie si Justitie constituita în Sectii Unite, în dosarul nr. 60/2007 în Decizia nr. 33 publicata în Monitorul Oficial, partea I, Nr. 108/23. II. 2009, cu urmatorul continut: “Concursul dintre legea speciala si legea generala se rezolva în favoarea legii speciale, conform principiului specialia generalibus derogant, chiar daca acesta nu este prevazut expres în legea speciala.
În cazul în care sunt sesizate neconcordante între legea speciala (Legea nr. 10/2001) si Conventia Europeana a Drepturilor Omului, conventia are prioritate. Aceasta prioritate poate fi data în cadrul unei actiuni în revendicare, întemeiata pe dreptul comun, în masura în care, astfel, nu s-ar aduce atingere unui alt drept de proprietate ori securitatii raporturilor juridice.”
Potrivit dispozitiilor art. 329 alin. 2 si 3 Cod de procedura civila, deciziile pronuntate în interesul legii sunt obligatorii de la data publicarii lor în Monitorul Oficial, orientarea pe care o imprima practicii judiciare în aceasta materie îsi va gasi reflectarea si în aceasta hotarâre, caci nu ne gasim în ipoteza aplicarii unei legi noi (care, în principiu, nu retroactiveaza), ci a aplicarii unei legi în vigoare, conform interpretarii uniforme date de instanta suprema.
Referitor la compatibilitatea dintre dispozitiile Legii nr. 10/2001 si dispozitiile Conventiei Europene pentru Drepturile Omului, Curtea retine urmatoarele:
Conventia nu impune statelor contractante nici o obligatie specifica de reparare a nedreptatilor sau prejudiciilor cauzate înainte ca ele sa fi ratificat Conventia. Art. 1 din Protocolul nr. 1 nu poate fi interpretat ca restrângând libertatea statelor contractante de a alege conditiile în care accepta sa restituie bunurile ce le-au fost transferate înainte ca ele sa ratifice Conventia.
În virtutea marjei de apreciere de care dispunea, statul român a reglementat situatia juridica a imobilelor preluate abuziv în perioada statului comunist optând în principal pentru restituirea în natura a imobilelor catre fostii proprietari si în subsidiar, în masura în care acestea au fost înstrainate în baza Legii nr. 112/1995 catre terte persoane dobânditori de buna credinta, pentru acordarea de masuri reparatorii prin echivalent, acestea din urma urmând a fi stabilite la valoarea de piata a imobilului.
Fata de cele aratate Curtea constata ca legislatia interna respecta exigentele Conventiei Europene pentru Drepturile Omului astfel ca nu exista motive pentru a înlatura de la aplicare Legea nr. 10/2001.
Garantiile conferite de Conventie protejeaza atât pe reclamanti cât si pe pârâti. Acestia din urma au dobândit de la stat un bun în baza unei legi în vigoare si în prezent.
A considera ca fostul proprietar poate revendica cu succes imobilul oricând, în pofida legislatiei speciale care reglementeaza situatia juridica a acestuia, echivaleaza cu mentinerea permanenta a insecuritatii circuitului juridic civil. Curtea Europeana pentru Drepturile Omului a stabilit în mod constant ca unul dintre elementele fundamentale a superioritatii dreptului este principiul securitatii raporturilor juridice, acest principiu opunându-se repararii unei nedreptati istorice printr-o alta nedreptate.
În concluzie, actiunea în revendicare este admisibila, însa cu aplicarea prioritara a dispozitiilor legii speciale si a principiilor care se desprind din jurisprudenta instantei de la Strasbourg, ceea ce va conduce, în cazul de fata la respingerea recursului ca nefondat, în temeiul dispozitiilor art. 312 cu referire la art. 304 pct. 9 Cod de procedura civila, instanta de apel pronuntând o solutie legala.
