Deliberând asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data …. sub nr. … pe rolul Judecătoriei Paşcani, reclamanţii U. V. şi U. M. au chemat în judecată pârâtul ORAŞUL TG. FRUMOS solicitând instanţei să constate dobândirea dreptului de proprietate asupra suprafeţei de teren de 310 m.p. aferentă imobilului casă de locuit şi anexelor gospodăreşti edificate pe suprafaţa de 135 m.p., prin prescripţia achizitivă scurtă.
În motivarea acţiunii reclamanţii arată că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. … din … vânzătorii S.K. şi S. P. le-au înstrăinat o locuinţă compusă din 3 camere situată în ……, construcţie amplasată pe terenul aferent în suprafaţă de 250 m.p., care a trecut în proprietatea statului conform art. 30 din Legea 58/1974. Prin decizia nr…. a fost dată în folosinţă reclamanţilor suprafaţa de 100 m.p., teren proprietate de stat, aflată în administrarea operativă a Consiliului Local al Oraşului Tg.Frumos, identificată şi delimitată prin schiţa plan anexă la autorizaţia de înstrăinare nr…. aferentă imobilului ce a fost înstrăinat de S. K. şi S. P. Suprafaţa de teren de 100 m.p. a fost dată reclamanţilor în folosinţă pe toată durata construcţiilor, cu plata unor taxe anuale stabilite potrivit legislaţiei în vigoare. Prin procesul verbal din … s-a procedat de către reprezentanţii Consiliului Popular Tg. Frumos la atribuirea suprafeţei de 100 m.p.
Mai arată reclamanţii că ulterior dobândirii construcţiei din anul 1986, care era la acel moment veche de peste 36 de ani, au edificat o construcţie nouă, compusă din 4 camere şi baie, o anexă gospodărească compusă din garaj şi bucătărie de vară. Potrivit planului de amplasament şi delimitare a imobilului, construcţia se află în tarlaua 13, parcela 1085, iar suprafaţa aferentă imobilului este de 310 m.p., în tarlaua 13, parcelele 1083 şi 1084. Terenul pentru care solicită constatarea dobândirii dreptului de proprietate nu este stăpânit de alte persoane şi nici revendicat de alte persoane. Toate impozitele aferente sunt achitate de către reclamanţi. Atâta timp cât au exercitat o posesie continuă, publică, sub nume de proprietar asupra terenului aferent imobilului casă de locuit şi anexelor gospodăreşti, posesia este utilă în sensul art. 1847 Cod civil, reclamanţii opunând şi un titlu, respectiv contractul de vânzare-cumpărare, motive pentru care solicită admiterea acţiunii aşa cum a fost formulată.
În drept au fost invocate prevederile art. 1846, 1847, 1895 şi următoarele Cod civil, art. 482, 484, 492 cod civil.
Alăturat acţiunii au fost depuse următoarele înscrisuri: plan de amplasament şi delimitare imobil (f.6), adeverinţă eliberată de Oraş Tg.Frumos (f.8), contract de vânzare-cumpărare nr. ….. (f.9), decizia nr.X a Consiliului Popular Tg.Frumos (f.10), proces verbal de atribuire din .. (f.11), certificat de urbanism nr…. (f.12,13), certificat de urbanism nr. … (f.14), certificat de urbanism nr…. (f.15), autorizaţie de construire nr…. (f.16), certificat de naştere şi de căsătorie reclamanţi (f.17,18), contract de furnizare a energiei electrice (f.19-22), contract furnizare alimentare cu apă şi de canalizare (f.23-30), contract de furnizare a gazelor naturale (f.31-32).
La primul termen de judecată reclamanţii au precizat că suprafaţa de teren pentru care solicită constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune scurtă este de 445 m.p., respectiv 335 m.p. aferentă casei de locuit şi 135 m.p. de sub construcţii (f.37).
Pârâtul Oraşul Tg.Frumos a formulat întâmpinare, prin care arată că în principiu nu se opun acţiunii reclamanţilor, urmând însă ca aceştia să facă dovada îndeplinirii condiţiilor speciale prevăzute pentru uzucapiune (f.38).
Pentru soluţionarea cauzei au fost administrate următoarele probe: înscrisuri – copie registru posesori U. V. (f.60), fotografii imobil (f.80-81), rol agricol S. C. (f.87, 90-92) -, interogatoriul pârâtei –f.40-43, 45-50-, martori – P. V.(f.75) – şi expertiză tehnică în specialitatea topografie – efectuat de expert Hîndrescu Gabriel (f.71-74) – .
La termenul din data de 15.04.2011 instanţa a invocat din oficiu excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Oraşul Tg.Frumos, excepţie unită cu fondul prin încheierea de şedinţă din data de 03.06.2011 (f.61-62).
Pârâtul a mai formulat precizări scrise (f. 59,86,88) prin care arată că terenul solicitat de reclamanţi se află potrivit legii 18/1991 la dispoziţia Comisiei Locale Tg.Frumos, nu a făcut obiectul cererii de reconstituire din partea reclamanţilor, autorul-vânzător al reclamanţilor figurează cu teren în rolul agricol şi că registrul cadastral a fost întocmit în urma inventarierii ce a avut loc în perioada 1988-1990, fiind finalizat în anul 1991.
Reclamanţii au mai depus la dosar practică judiciară în materia uzucapiunii (f.100-103).
Analizând probatoriul administrat în cauză, prin prisma dispoziţiilor legale aplicabile, instanţa reţine următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. … (f.9) reclamanţii au cumpărat de la S. K. şi S. P. ”una locuinţă compusă din trei camere situată în ….., pe terenul în suprafaţă de 250 m.p. care trece în proprietatea statului în baza art.30 din Legea 58/1974”.
Potrivit art.30 din Legea 58/1974 :”dobîndirea terenurilor cuprinse în perimetrul construibil al localităţilor urbane şi rurale se poate face numai prin moştenire legală, fiind interzisă înstrăinarea sau dobîndirea prin acte juridice a acestor terenuri. În caz de înstrăinare a construcţiilor, terenul aferent acestor construcţii trece în proprietatea statului cu plata unei despăgubiri stabilită potrivit prevederilor art. 56 alin. 2 din Legea nr. 4/1973. Dobînditorul construcţiei va primi din partea statului în folosinţă terenul necesar în limitele prevăzute de art. 8 şi 17 din prezenta lege. Atribuirea se face pe durata existenţei construcţiei, cu plata unei taxe anuale, potrivit Legii nr. 3.”.
Prin decizia nr. 26/1986 a Consiliului Popular Tg.Frumos (f.10) a fost trecută suprafaţa de 100 m.p. în folosinţa cumpărătorilor Ursache Vasile şi Ursache Maria, pe toată durata existenţei construcţiilor, ca urmare a contractului de vânzare-cumpărare nr. 946/1986 şi ale aplicării prevederilor art.30 din Legea 54/1974.
Prin procesul verbal din 15.04.1986 a fost atribuită în folosinţă reclamanţilor suprafaţa de 100 m.p. (f.11).
Din coroborarea înscrisurilor prezentate mai sus rezultă că în urma contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 946/1986 reclamanţii au devenit proprietari doar asupra imobilului construcţie, nu si asupra suprafeţei de teren fostă proprietate a vânzătorilor Savici Kiric şi Savici Paraschiva. Terenul aferent construcţiei cumpărate, a trecut în proprietatea statului la momentul încheierii contractului, fiind ulterior primit de reclamanţi cu titlu de lot în folosinţă.
Deşi în contractul de vânzare-cumpărare se menţionează o suprafaţă de 250 m.p. care a trecut în proprietatea statului, decizia de atribuire în folosinţă vizează doar suprafaţa de 100 m.p.
La nivelul anului 1989 reclamanţii figurează în registrul posesorilor, act care identifică suprafeţele deţinute de cetăţenii din …. ca lot în folosinţă, cu suprafaţa de 416 m.p. (f.60).
Din cuprinsul rolului agricol al vânzătorilor S. K.şi P. (f.89-92) rezultă că aceştia figurau în anul 1960 cu teren intravilan în suprafaţă de 1000 m.p. (10 ari) (f.89) şi o casă de locuit în suprafaţă de 32 m.p. construită în anul 1957 (f.90).
În aceeaşi filă de rol se indică şi faptul că S. K. şi S. P. au avut foi copii: S. P.şi S. I.
Faţă de acest aspect instanţa a invocat din oficiu excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului oraşul Tg.Frumos întrucât, în principiu, acţiunea în dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune se judecă în contradictoriu cu fostul proprietar al terenului uzucapat, care în speţă, ar putea fi întruchipat de moştenitorii vânzătorilor construcţiei din actul din anul 1986.
Cu privire la această excepţie instanţa o constată însă neîntemeiată, pentru considerentele care succed:
Prin contractul de vânzare-cumpărare din anul 1986 vânzătorii S.K. şi S. P.au vândut reclamanţilor doar casa de locuit ce se afla pe suprafaţa de 250 m.p., terenul trecând în proprietatea statului conform legii 54/1974. Din terenul trecut în proprietatea statului reclamanţii au primit cu titlu de lot în folosinţă suprafaţa de 100 m.p. prin decizia nr. 26/1986.
Din registrul posesorilor depus de către pârât la fila 60 dosar rezultă că în anul 1989 reclamanţii figurează cu lot în folosinţă intravilan în suprafaţă de 416 m.p.
Din rolul agricol deschis pe numele vânătorilor S.K. şi P. (f. 92) rezultă că aceştia figurau la nivelul anului 1985 cu suprafaţa de 400 m.p. (4 ari) teren intravilan, din care 300 m.p. teren arabil intravilan şi 100 m.p. curţi construcţii.
Comparând registrul posesorilor pe numele U. V.(în care acesta apare cu suprafaţa de 288 m.p. arabil intravilan şi 128 m.p. curţi construcţii) cu rolul agricol al vînzătorilor S. din anul precedent vânzării (300 m.p. arabil intravilan şi 100 m.p. curţi construcţii), şi luând în calcul faptul că rolul agricol se întocmea în funcţie de declaraţiile estimative cu privire la suprafeţele de teren făcute de autor, instanţa apreciază că terenul intravilan din rolul agricol al vânzătorilor S. a fost trecut în fapt în întregime în folosinţa reclamanţilor (conform registrului posesorilor) în urma contractului de vânzare-cumpărare nr. 946/1986.
Potrivit raportului de expertiză tehnică întocmit în cauză de expertul Hîndrescu Gabriel rezultă că reclamanţii posedă încă din anul 1986 suprafaţa de 445 m.p. şi nu doar de 416 m.p., diferenţa putând fi pusă pe seama preciziei măsurătorilor actuale, în interiorul acestei suprafeţe nefiind niciodată defalcate suprafeţele de 250 m.p. sau 100 m.p. prevăzute în contractul de vânzare-cumpărare şi decizia de atribuire.
Din declaraţia martorului P. V. (f.75) rezultă că la momentul la care reclamanţii au cumpărat casa de locuit de pe terenul ce a trecut în proprietatea statului în anul 1986, acesta era îngrădit. Suprafaţa de teren îngrădită a intrat în întregime în folosinţa reclamanţilor încă din anul 1986. Gardul vechi a fost schimbat de-a lungul timpului de către reclamanţi însă aceştia au păstrat limitele vechi ale terenului preluat în anul 1986, în sensul că reclamanţii nu şi-au extins detenţia faţă de proprietăţile vecine.
În contextul probatoriu arătat este lesne de prezumat că încă din anul 1986 reclamanţii au stăpânit suprafaţa de 445 m.p. cu titlu de lot în folosinţă.
Din actele dosarului nu rezultă că reclamanţii au formulat cerere de reconstituire/constituire a dreptului de proprietate în baza legii 18/1991, dar nici vânzătorii sau moştenitorii vânzătorilor S. nu au formulat astfel de cereri (răspunsul la interogatoriu – f.48).
În condiţiile în care terenul a fost acordat reclamanţilor ca şi lot în folosinţă, faţă de acesta nu putea fi reconstituit reclamanţilor dreptul de proprietate ci doar eventual vânzătorilor S. sau moştenitorilor acestora, care însă nu au emis pretenţii în baza legilor fondului funciar asupra acestui teren.
Dreptul de proprietate nu putea fi nici constituit reclamanţilor, întrucât art.23 din Legea 18/1991 interzice (indirect) acest lucru.
Având în vedere că pentru suprafaţa de teren în litigiu nu s-a formulat nicio cerere de reconstituire, iar constituirea dreptului este exclusă de lege, rezultă că reclamanţii nu putea beneficia de legea fondului funciar.
Pârâtul susţine în răspunsul la interogatoriu (f.47) că suprafaţa de teren în litigiu se află la dispoziţia Comisiei Locale şi că nu se află în proprietatea privată a oraşului Tg.Frumos.
Legea 18/1991 defineşte în art. 18 alin.1 şi 26 noţiunea de ”terenuri aflate la dispoziţia comisiei ”, enumerând astfel şi tipurile de terenuri ce se pot afla la dispoziţia comisiilor locale: terenurile agricole extravilane şi terenurile agricole intravilane care au aparţinut cooperatorilor sau alte persoane care au decedat fără moştenitori.
Având în vedere că terenul în litigiu se află în intravilan, iar fostul proprietar cooperator (vânzătorii reclamanţilor) a lăsat posteritate, rezultă că terenul nu se află la dispoziţie comisiei locale de fond funciar.
Chiar trecând peste prevederile restrictive ale art.18 alin.1 şi 26 din Legea 18/1991, şi apreciind că şi terenurile intravilane care au aparţinut cooperatorilor sau altor persoane care au decedat dar au lăsat moştenitori, ar fi la dispoziţia comisiei, instanţa observă şi prevederile art. 18 alin.2 şi 3 din Legea 18/1991, conform cărora ”terenurile neatribuite, rămase la dispoziţia comisiei după încheierea integrală a reconstituirii drepturilor de proprietate, trec în domeniul privat al (…)oraşului (…)”. Acest text nu mai face distincţie între terenurile extravilane şi cele intravilane.
Cum am arătat, pentru terenul intravilan posedat de reclamanţi nu s-au formulat cereri de reconstituire/constituire a dreptului de proprietate nici de către reclamanţi şi nici de către fostul proprietar.
În acest context terenul nu mai poate fi atribuit altor persoane în temeiul legii 18/1991. Nemaiputând fi atribuit altor persoane, chiar dacă acesta a fost la dispoziţia comisiei locale, cu privire la acest teren s-a încheiat procedura de reconstituire, mai ales că ultimul moment în care acesta putea fi solicitat în proprietate a fost cel aferent legii 247/2005.
Pentru considerentele arătate instanţa apreciază că terenul solicitat de reclamanţi se află în prezent de drept în proprietatea privată a Oraşului Tg.Frumos şi astfel, acest pârât are calitate procesuală pasivă în acţiunea privind dobândirea dreptului de proprietate ca efect al uzucapiunii, excepţia lipsei calităţii procesuale pasive urmând a fi respinsă.
Pe fondul cauzei, instanţa constată acţiunea reclamanţilor neîntemeiată, în esenţă pentru neîndeplinirea condiţiilor prevăzute de lege pentru dobândirea proprietăţii prin uzucapiunea de scurtă durată, invocată în chiar petitul acţiunii.
Potrivit art. 1895 Cod civil :” cel ce castiga cu buna-credinta si printr-o justa cauza un nemiscator determinat va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani, daca adevaratul proprietar locuieste in circumscriptia tribunalului judetean unde se afla nemiscatorul, si prin douazeci de ani daca locuieste afara din acea circumscriptie.”
Conform art. 1897 Cod civil :” Justa cauza este orice titlu translativ de proprietate, precum vinderea, schimbul etc”, iar potrivit art.1898 Cod civil :” Buna-credinta este credinta posesorului ca, cel de la care a dobandit imobilul, avea toate insusirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea. Este destul ca buna-credinta sa fi existat in momentul castigarii imobilului”.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 946/ 12.05.1986 (f.9) reclamanţii au cumpărat de la Savici Kiric şi Savici Paraschiva ”una locuinţă compusă din trei camere situată în……, jud. Iaşi, pe terenul în suprafaţă de 250 m.p. care trece în proprietatea statului în baza art.30 din Legea 58/1974”.
Din însuşi conţinutul contractului de vânzare-cumpărare, invocat de reclamanţi ca just titlu rezultă că proprietatea s-a transmis de la vânzători la cumpărătorii-reclamanţi doar cu privire la casă nu şi cu privire la teren.
Reclamanţii nu pot susţine că au avut credinţa că au cumpărat şi terenul, nu doar casa, în condiţiile în care în contract se prevede expres că terenul trece în proprietatea statului.
În acest context contractul de vânzare-cumpărare din anul 1986 nu poate servi drept just titlu reclamanţilor pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului în baza uzucapiunii de scurtă durată, întrucât justul titlu presupune existenţa unui act translativ de proprietate, cu privire la chiar bunul dorit spre uzucapare, act translativ lovit de nulitate relativă, motiv de nulitate necunoscut însă cumpărătorului.
Reclamanţii au cunoscut că nu cumpără şi terenul, ci acesta, le este atribuit cu titlu de lot în folosinţă prin decizia nr. 26/1986, ulterioară contractului de vânzare cumpărare.
În mod evident nici decizia de atribuire în folosinţă nu poate fi circumscrisă noţiunii de just titlu, întrucât nu este un act translativ de proprietate.
Nici condiţia bunei-credinţe nu poate fi apreciată ca întrunită în cazul de faţă, la momentul dobândirii terenului în folosinţă reclamanţii cunoscând că titlu sub care-l deţin este acela de folosinţă şi nu de proprietate.
Este foarte probabil că după căderea regimului comunist reclamanţii să-şi fi manifestat atitudinea de adevărat proprietar şi nu de simplu detentor al terenului aferent casei de locuit, însă faţă de această posibilitate instanţa observă prevederile art. 1847 şi următoarele Cod civil.
Astfel, potrivit art. 1847 Cod civil :” ca sa se poate prescrie, se cere o posesiune continua, neintrerupta, netulburata, publica si sub nume de proprietar”. Atributele posesiei prevăzute de textul citat trebuie întrunite cumulativ pentru a fi apte la a duce la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.
Conform art. 1853 Cod civil :” actele ce exercitam sau asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adica in calitate de locatari, depozitari, uzufructuari etc., sau asupra unui lucru comun, in puterea destinatiei legale a aceluia, nu constituie o posesiune sub nume de proprietar”, iar conform art. 1855 Cod civil :” cand posesorul a inceput a poseda pentru altul, se presupune ca a conservat aceeasi calitate, daca nu este proba contrarie
Potrivit art. 1857 Cod civil :” Posesorul care poseda nu sub nume de proprietar nu poate sa schimbe el insusi, fie prin sine singur, fie prin alte persoane interpuse, calitatea unei asemenea posesiuni.”
Cum am arătat deja, în anul 1986, când reclamanţii au cumpărat casa de locuit de la vânzătorii S. K. şi S. P.aceştia dintâi nu au cumpărat şi terenul aferent construcţiei, aspect bine cunoscut acestora.
Prin faptul că terenul aferent construcţiei le-a fost atribuit în folosinţă prin decizia Consiliului Popular Tg.Frumos din anul 1986, suprafaţa deţinută de reclamanţi cu titlu de lot în folosinţă fiind în realitate de 416 m.p. conform registrului posesorilor sau 445 m.p. conform raportului de expertiză, nu conferă acestora însă calitatea de posesori ci pe aceea de detentori precari.
Reclamanţii au cunoscut la nivelul anului 1986 când au primit terenul în folosinţă că terenul este în proprietatea statului şi doar în folosinţa lor.
Datorită faptului că au început a deţine nu ca şi proprietari ci ca şi simpli detentori, această calitate se prezumă că a continuat în timp.
Reclamanţii nu au făcut dovada schimbării detenţiei în posesie utilă, conform art.1858 Cod civil.
Prin Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului şi a localităţilor urbane (care a intrat în vigoare în data de 01.12.1974 şi a fost abrogată la data de 27.12.1989 prin Decretul-Lege nr.1 / 26.12.1989), terenurile au fost scoase din circuitul civil.
Scoaterea din circuitul civil a terenurilor echivalează cu întrunirea condiţiilor de întrerupere a prescripţiei achizitive prevăzute de art.1864 pct.2 din Codul civil.
Prin Decizia nr. IV/2006, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în soluţionarea unui recurs în interesul legii s-a statuat că “în cazul posesiilor începute înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 58/1974 şi a legii nr. 59/1974, prescripţia achizitivă asupra terenurilor nu a fost întreruptă prin intrarea în vigoare a acestor legi”.
În considerentele deciziei se precizează expres că posesorii acestor terenuri au beneficiat atât de prezumţia de neprecaritate, cât şi de prezumţia de neintervertire de titlu, impunându-se concluzia că intervalul de timp cât aceste legi au fost în vigoare nu a întrerupt cursul prescripţiei începute anterior, putând fi invocat la calcularea duratei de timp necesare pentru constatarea prescripţiei achizitive asupra acelor terenuri.
Faţă de considerentele şi dispoziţiile Deciziei nr. IV/ 2006 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, rezultă, per a contrario, că pentru posesiile începute după intrarea în vigoare a Legii 58/19974 şi 59/1974, prescripţia achizitivă a fost întreruptă, şi astfel nu mai poate opera nici prezumţia de neprecaritate sau de neintervertire de titlu.
Rezultă, prin prisma considerentelor expuse mai sus, că termenul prescripţiei achizitive pentru reclamanţii U. V. şi U. M. a început să curgă la data de 27.12.1989 (când au fost abrogate Legile 58 şi 59/1974), termenul uzucapiunii scurtă durată putând fi considerat împlinit fie la la 28.12.1999, fie la 28.12.2009, în funcţie de tipul de prescripţie achizitivă scurtă ce ar fi aplicat (de la 10 la 20 de ani).
Am arătat însă mai sus că pentru a opera prescripţia de scurtă durată aceasta trebuie să aibă la bază un just titlu, just titlu pe care însă reclamanţii nu l-au putut produce.
Nici condiţiile posesiei utile nu sunt îndeplinite în cauză întrucât, cum am detaliat deja mai sus, reclamanţii au început să deţină terenul nu sub nume de proprietar ci de detentor, şi nu au făcut dovada unui moment anume de intervertire a detenţiei în posesie utilă.
Nefiind întrunite condiţiile de bază ale prescripţiei de la 10 la 20 de ani, apare irelevant faptul că reclamanţii stăpânesc în fapt terenul de mai bine de 20 de ani, întrucât aceştia au solicitat expres aplicarea prevederilor prescipţiei de scurtă durată şi nu pe cele ale uzucapiunii de 30 de ani. Nici această din urmă prescripţie nu este încă îndeplinită, termenul final fiind acela de 28.12.2019.
Pentru toate considerentele arătate instanţa va respinge cererea reclamanţilor de constatare a dobândirii dreptului de proprietate asupra suprafeţei de 445 m.p. prin efectul prescripţiei achizitive de scurtă durată.
Văzând şi prevederile art. 274 Cod civil, instanţa constată că pârâtul nu a solicitat cheltuieli de judecată.
PENRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂŞTE :
Respinge excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului ORAŞUL TG. FRUMOS, invocată din oficiu.
Respinge acţiunea formulată de reclamanţii U. V. şi U. M., domiciliaţi în …….. în contradictoriu cu pârâtul ORAŞUL TG. FRUMOS, prin Primar.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunţată în şedinţă publică astăzi 28.10.2011.
