Sentinţa civilă nr. 1258/20.112009 – în materie civilă
Uzucapiunea de scurtă durată. Antecontractul de vânzare-cumpărare-just titlu
Prin cererea înregistrata pe rolul Judecătoriei Bicaz sub nr. 103/188/2009 din 19.01.2009, reclamantul CV a chemat in judecata pârâţii LM, IS şi COMUNA DĂMUC, prin reprezentant legal, Primarul, solicitând instanţei, fără cheltuieli de judecată, să constate ca a dobândit dreptul de proprietate – prin uzucapiunea de la 10-20 de ani – asupra terenului curţi-construcţii in suprafaţă de 3129 mp situat in intravilanul satului Trei Fântâni, comuna Dămuc, judeţul Neamţ.
În motivarea în fapt a acţiunii a arătat reclamantul că în anul 1996, în
prezenţa a 2 martori asistenţi, a cumpărat cu act de mână 1050mp teren intravilan de la pârâta LM. În anul 1997 a cumpărat de la aceeaşi pârâtă şi diferenţa de teren până la totalul indicat în petit, fără a încheia un înscris. Imediat după preluarea în fapt a posesiei şi achitarea preţului, a procedat la înscrierea reclamantului în fişa de rol agricol şi fişa de rol fiscal şi şi-a edificat casă –cu acte-pe terenul litigios. Reclamantului nu i-a fost contestată proprietatea sau îndreptăţirea la calitatea de proprietar, dar nu poate face acte de dispoziţie deoarece nu are titlu ad validitateam.
Reclamantul şi-a precizat acţiunea în sensul că a indicat ca temei juridic al uzucapiunii de la 10 la 20 de ani prevederile corespunzătoare din Codul civil ,cu just titlu; s-a motivat că pârâtele sunt mamă şi fiică, iar vânzarea-cumpărarea s-a făcut doar în prezenţa pârâtei fiice, care nu a înţeles că, nefiind dezbătută succesiunea după defunctul lor soţ şi tată –moştenire din care face parte terenul în cauză–înstrăinătoarea a efectuat un just titlu.
În dovedirea acţiunii au fost depuse înscrisuri şi a fost audiat martorul LC.
La termenul de judecată din 24.04.2009 judecătoria,din oficiu, a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei Comuna Dămuc şi a unit-o cu fondul,după ce a pus-o în discuţia apărătorului reclamatului care a cerut respingerea acesteia, pentru opozabilitatea hotărârii faţă de pârâta vizată.
Analizând coroborat materialul probatoriul administrat, instanţa reţine următoarele:
I. Cu privire la excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Comunei Dămuc- examinată cu prioritate potrivit art.137 alin.1 Cod procedură civilă – Judecătoria o va admite şi,în consecinţă, va respinge acţiunea faţă de această pârâtă ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă, motivat de inexistenţa – în patrimoniul pârâtei persoane juridice – a dreptului de proprietate asupra terenului litigios.
II.Referitor la fondul pricinii instanţa reţine:
La data de 12.06.1996 reclamantul şi pârâta LM încheie sub semnătură privată, un antecontract de vânzare –cumpărare(zdelcă,f.4) prin care primul ,,cumpără” şi secunda ,,vinde”, pentru preţul de 3 mil. ( pe care-l încasează) 1050 mp teren (învecinat la N cu drum forestier Bicăjel iar la V cu Iarka Gavril),teren asupra căruia pârâtele – persoane fizice aveau calitatea de coindivizari, conform Certificatului de moştenitor nr.496/1995. Posesia terenului a fost transmisă reclamantului odată cu perfectarea Antecontractului.
Din anul 1997 reclamantul stăpâneşte de la pârâtele persoane fizice-potrivit declaraţiei martorului(f.66) coroborată cu recunoaşterile acestora şi cu Planul de amplasament întocmit de Deak Janos (f.45)- diferenţa de teren până la 3129mp solicitată prin acţiune;pentru această diferenţă nu s-a încheiat nici măcar un antecontract sub semnătură privată şi nu s-a produs dovada existenţei ,a cuantumului şi a plăţii preţului.
În speţă s-a cerut constatarea dobândirii de către reclamant prin uzucapiunea de scurtă durată(de la 10 la 20 de ani)a dreptului de proprietate asupra a 3129 mp teren cu vecinătăţile trecute în Planul de amplasament arătat.
Potrivit art.1895 C.civ.,,Cel ce câştigă cu bună-credinţă şi printr-o justă cauză un nemişcător determinat va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani,dacă adevăratul proprietar locuieşte în circumscripţia tribunalului judeţean unde se află nemişcătorul şi prin douăzeci de ani,dacă locuieşte afară din acea circumscripţie.”
Aşadar pentru a fi admisă acţiunea în constatare drept de proprietate dobândit prin uzucapiune prescurtată (10-20ani) este obligatorie întrunirea cumulativă a 2 condiţii speciale:
-1 posesia să se întemeieze pe just titlu/justă cauză,
-2 posesia să fie de bună credinţă.
1. Potrivit art.1897 Cod civil ,justa cauză este orice titlu translativ de proprietate, precum vinderea,schimbul etc.(alin1),un titlu nul neputând servi de bază prescripţiei de la 10 la 20 de ani (alin.2).
Or, în pricina pendinte, s-a invocat drept just titlu pentru 1050mp teren un antecontract de vânzare-cumpărare care, urmat de predarea posesiei şi plata preţului, niciodată nu poate constitui just titlu întrucât nu este translativ de proprietate ci dă naştere la obligaţii de a face în sarcina promitenţilor.
Pentru diferenţa de teren în litigiu-2079mp-nu există instrumentum (înscris constatator) al vânzării-cumpărării,deci cu atât mai puţin just titlu.
Fără îndeplinirea primei condiţii este inutilă examinarea cerinţei secunde(posesie de bună credinţă).
Faţă de considerentele expuse Judecătoria va respinge ca neîntemeiată acţiunea precizată.
