Actiune în constatarea nulitatii unui contract de vânzare-cumparare. Locuinta care figura la data înstrainarii pe lista bunurilor culturale comune. Aplicare a legii în timp. Nulitatea contractului în regimul Legii nr.10/2001.
– Legea nr. 112/1995, art.9, art.10 alin.2, art.11;
– Legea nr. 10/2001, art.45;
– OG nr.68/1994, art.1 alin.1 si art.2 alin.2;
Regimul juridic al nulitatii unui act juridic civil este guvernat de normele în vigoare la data perfectarii actului, cauza de nulitate trebuind sa fie anterioara sau contemporana cu data perfectarii lui.
Potrivit dispozitiilor art.1 alin.1 si art.2 alin.2 din Ordonanta Guvernului nr. 68/1994 privind protejarea patrimoniului cultural national, bunurile culturale comune fac parte din patrimoniul national, alaturi de monumentele nationale de valoare nationala exceptionala, reprezentative pe plan universal pentru civilizatia României, monumentele de valoare nationala si monumentele reprezentative pentru o anumita zona, epoca, stil, autor, arie etnografica. Prin urmare, fata de interdictia de înstrainare prevazuta de art.10 alin.2 din Legea nr.112/1995, locuintele care figurau pe lista bunurilor culturale comune, nu puteau fi înstrainate în temeiul Legii nr.112/1995, sub sanctiunea expresa a nulitatii, prevazuta de art.11 din Legea nr. 112/1995.
Curtea urmeaza a înlatura aplicarea art. 8 alin. 3 din Normele Metodologice, astfel cum au fost modificate prin H.G. 632/1996, întrucât prin aceasta a fost modificata în mod nelegal legea, iar norma are rostul organizarii aplicarii actului normativ si nu de a modifica sau adauga la lege.
Având în vedere ca dispozitiile art. 45 alin. 1 din Legea nr.10/2001 stabilesc premisa legala de respectare a legilor în vigoare la data perfectarii vânzarii-cumpararii, nu intereseaza în cauza buna credinta a cumparatorilor, deoarece încalcându-se dispozitiile art.10 alin.2 din Legea nr.112/1995, în baza carora s-a facut înstrainarea, în mod evident legea în vigoare nu a fost respectata, fiind nesocotite norme care sanctioneaza actul cu nulitatea absoluta.
Dispozitiile alineatului 2 al articolului precizat devin incidente daca au fost respectate normele cuprinse in Legea nr.112/1995, mai putin cea tinând de domeniul ei de aplicare, legea aplicându-se imobilelor preluate de stat cu titlu, nu si celor preluate fara titlu valabil, cauza ilicita a actului fiind singura înlaturata prin aceasta norma speciala. (Decizia nr.229R din 11.05.2010 – Curtea de Apel Bucuresti – Sectia a IX-a Civila si Pentru Cauze Privind Proprietatea Intelectuala)
Nota: Forma art.10 alin.2 din Legea nr. 112/1995, retinuta de instanta de recurs ca fiind aplicabila regimului actului juridic a carui nulitate a fost invocata, este: “Sunt, de asemenea, exceptate de la vânzare locuintele care au avut destinatia de case de oaspeti, de protocol, cele declarate monumente istorice si din patrimoniul national, precum si cele folosite ca resedinte pentru fostii si actualii demnitari.”
În prezent, dupa modificarea adusa legii prin Legea nr. 422 din 18 iulie 2001 privind protejarea monumentelor istorice, art.10 alin.2 are urmatoarea forma: “Sunt, de asemenea, exceptate de la vânzare locuintele care au avut destinatia de case de oaspeti, de protocol, precum si cele folosite ca resedinte pentru fostii si actualii demnitari.”
Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti, la data de 8.08.2002, reclamantii N.J.K., A.K., I.H., N.H., Z.W.E. si E.E. au chemat în judecata pe pârâtii Primaria Municipiului Bucuresti, SC Foisor SA si V.N.., solicitând ca, prin hotarârea ce se va pronunta, sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vânzare – cumparare nr. 2673 din 23.01.1997 încheiat între Primaria Municipiului Bucuresti, în calitate de vânzator, si V.N., în calitate de cumparator, precum si absenta titlului valabil al statului si sa fie obligati pârâtii sa predea reclamantilor în deplina si exclusiva proprietate si în pasnica posesie apartamentul si garajul situate în Bucuresti, str. C… nr. 10 – 12, sector 2.
Prin sentinta civila nr. 1697/09.03.2004 pronuntata de Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti a fost anulata cererea formulata de reclamantii N.J.K., A.K., I.H., N.H., Z.W.E. si E.E. în contradictoriu cu pârâtii Primaria Municipiului Bucuresti, SC Foisor SA si V.N., pentru lipsa calitatii de reprezentant a semnatarului.
Împotriva acestei sentinte reclamantii au declarat apel, ce a fost admis prin decizia civila nr. 176/06.02.2006 pronuntata de Tribunalul Bucuresti – Sectia a V-a civila, prin care a fost desfiintata sentinta apelata, iar cauza a fost trimisa spre rejudecare la aceeasi instanta.
Prin sentinta civila nr. 4534/15.05.2008 pronuntata de Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti, în dosarul nr. 4601/300/2007, s-a respins ca nefondata actiunea, s-a admis cererea reconventionala formulata de pârâtii-reclamanti V.G. si G.M., s-a constatat ca autorul pârâtilor a încheiat contractul de vânzare-cumparare nr. 2673/23.01.1997 cu buna-credinta si cu respectarea legii, au fost obligati reclamantii la 2000 lei cheltuieli de judecata catre pârâtii V.G. si G.M.
Prin decizia civila nr. 1002 A din 03.11.2009 Tribunalul Bucuresti Sectia a III-a Civila a respins apelul formulat de apelantii-reclamanti-pârâti N.J.K., A.K., I.H., N.H., Z.W.E. si E.E. împotriva sentintei civile nr. 4534/15.05.2008 pronuntata de Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti, în contradictoriu cu intimatii-pârâti-reclamanti V.G. si G.M., si cu pârâtii SC Foisor SA si Primaria Municipiului Bucuresti prin Primarul General, ca nefondat. A respins cererea intimatilor V.G. si G.M., de acordare a cheltuielilor de judecata ca neîntemeiata.
Pentru a hotarî astfel, tribunalul a avut in vedere faptul ca la momentul încheierii contractului de vânzare – cumparare nr. 2673/1997, imobilul apartament si garaj situate în str. C… nr.10-12, sector 2, putea fi înstrainat, neexistând nici o prevedere legala contrara, întrucât la nivelul anului 1997, acest imobil nu era prevazut pe lista Comisiei Nationale a Monumentelor Istorice, astfel cum prevedea art.8 din Normele Metodologice privind aplicarea Legii nr. 11211995, pentru a putea fi exceptat de la vânzare.
În aceste conditii, contractul de vânzare – cumparare nr. 2673/1997 încheiat între autorul intimatilor-pârâti-reclamanti, pe de o parte, si Primaria Municipiului Bucuresti prin SC Foisor SA, pe de alta parte, a fost apreciat de instanta de apel ca perfect valabil, neputându-se retine vânzarea – cumpararea unui imobil exceptat de la vânzare.
Nici motivele de apel referitoare la reaua-credinta a autorului intimatilor-pârâti-reclamanti si la gresita respingere a actiunii în revendicare, nu au fost gasite ca întemeiate, întrucât s-a apreciat ca ceea ce prezinta relevanta în stabilirea pozitiei subiective a subdobânditorului la momentul încheierii contractului de vânzare cumparare nr. 2673/1997, era faptul daca acesta a cunoscut sau putea cunoaste viciile titlului înstrainatorului decurgând din contestarea lui de catre o alta persoana; or, tribunalul a retinut ca autorul intimatilor-pârâti-reclamanti, V.N., a fost de buna – credinta la data cumpararii întrucât, la acel moment, titlul statului nu fusese contestat de catre apelantii – reclamanti, care au facut demersuri pentru retrocedarea imobilelor preluate abuziv de stat, abia dupa aparitia Legii nr. 10/2001, ceea ce înseamna ca, la data de 23.01.1997 (data încheierii contractului de vânzare – cumparare nr. 2673), titlul statului nu fusese contestat.
Instanta de apel a mai retinut ca, având în vedere ca Legea nr. 10/2001 conditioneaza restituirea în natura de anularea titlului tertului dobânditor, cât timp în cauza de fata contractul de vânzare-cumparare încheiat de autorul intimatilor-pârâti-reclamanti cu statul nu a fost anulat, cererea apelantilor-reclamanti de revendicare a fost apreciata ca nefondata, retinându-se si ca apelantii-reclamanti au uzat de prevederile Legii nr. 10/2001, ca lege speciala de reparatie, formulând notificare în termenul prevazut de aceasta lege.
În ceea ce priveste motivul de apel referitor la nelegala preluare a imobilului din litigiu de catre stat, tribunalul a retinut ca imobilul revendicat face parte din categoria celor preluate de stat în mod abuziv, fara titlu, în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, acesta intrând în domeniul de reglementare al Legii nr.l0/2001, conform art.1 coroborat cu art.2 alin. 1 lit.h) din aceasta lege si aceasta înseamna ca restituirea în natura a imobilului din litigiu este guvernata de regulile de drept material prevazute de Legea nr. l0/2001, ca lege speciala de reparatie, derogatorie de la dreptul comun, în vigoare la data cererii de restituire, astfel ca, dupa data de 14.02.2001, persoanele îndreptatite la retrocedarea în natura sau prin echivalent au fost obligate sa se conformeze conditiilor, procedurii si termenelor stabilite prin acest act normativ sub sanctiunea pierderii dreptului de a solicita în justitie masuri reparatorii sau în echivalent.
La data de 11.03.2010 reclamantii N.J.K., A.K., I.H., N.H., Z.W.E. si E.E. au formulat recurs împotriva Deciziei civile nr.1002 A din 03.11.2009 pronuntata de Tribunalul Bucuresti, Sectia a III-a Civila solicitând ca instanta sa dispuna admiterea recursului, modificarea în tot a hotarârii recurate, în sensul admiterii apelului pe care l-au formulat si, pe fondul cauzei, admiterea actiunii si respingerea cererii reconventionale formulata de intimatii V.G. si G.M., pentru urmatoarele motive:
Hotarârea recurata a fost data cu încalcarea si aplicarea gresita a legii, în mod eronat apreciind instanta de apel ca nu s-au încalcat dispozitiile imperative ale art. 11 din Legea nr. 112/1995, care prevedeau ca imobilele din patrimoniul cultural national nu pot fi vândute chiriasilor, precum si dispozitiile art.1 alin.1 si art.2 alin.2 din Ordonanta Guvernului nr.68/1994 privind protejarea patrimoniului cultural national.
Au sustinut recurentii ca este adevarat ca imobilul revendicat a fost încadrat ca monument istoric abia începând din anul 2004, însa anterior, acesta a figurat pe lista bunurilor culturale comune, astfel cum se mentioneaza si in art.3 din Contractul nr.2673/23.01.1997, care prevede ca imobilul revendicat “figureaza pe lista imobilelor “Bunuri culturale comune”‘, asa încât, pe de o parte Contractul de vânzare-cumparare nr.2673/23.01.1997 este lovit de nulitate absoluta, iar pe de alta parte, fraudarea dispozitiilor legale imperative de catre autorul pârâtilor V.G. si G.M., care a cunoscut situatia imobilului, dar totusi a optat sa cumpere apartamentul, altereaza implicit buna sa credinta.
Referitor la acest din urma aspect, recurentii au sustinut ca hotarârea recurata a fost data cu încalcarea si aplicarea gresita a legii, în mod eronat apreciind instanta de apel ca a fost încheiat cu buna credinta contractul nr.2673/23.01.1997.
Au aratat ca respingerea actiunii de revendicare introdusa împotriva cumparatorului în baza Legii nr.112/1995 pe considerentul ca în cauza sunt incidente dispozitiile art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001, nu poate fi acceptata, întrucât acest text de lege se poate aplica cel mult în materia nulitatii, deci în cazul în care reclamantul formuleaza ca unic capat de cerere constatarea nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare, nu si în materia revendicarii, unde instanta este obligata sa compare titlurile celor doua parti.
O alta sustinere a recurentilor a vizat nevalabilitatea titlului statului, despre care au aratat ca rezulta atât din dispozitiile Legii nr.10/2001, care statueaza expres caracterul abuziv al preluarii, cât si din ansamblul legislatiei în vigoare la momentul preluarii, întrucât imobilele preluate de statul comunist totalitar in anii 50 în temeiul Decretului nr. 92/1950, art. I pct. 1, 2, 4, si 5 au fost dobândite fara un titlu valabil, deoarece acest act normativ a fost contrar in mod vadit Constitutiei din 1948, sub imperiul careia a fost adoptat acest decret, care prevedea in art.11 ca doar mijloacele de productie, bancile si societatile de asigurare, proprietate particulara, pot deveni proprietate de stat, bun al întregului popor.
Pe de alta parte, au aratat recurentii ca proprietarii imobilului nu faceau parte din clasa exploatatorilor sau a marii burghezii, ci se încadrau in clasele exceptate de la nationalizare, prevazute in art. II din Decretului nr. 92/1950, adica functionari, mici meseriasi, intelectuali profesionisti, aceasta calificare rezultând chiar din continutul documentelor instrumentate de organele de represiune si politie politica.
Analizând actele si lucrarile dosarului, vazând criticile formulate, in raport de dispozitiile legale incidente in cauza, Curtea urmeaza a constata ca decizia recurata este nelegala, astfel cum se va arata în continuare:
Regimul juridic al nulitatii unui act juridic civil este guvernat de normele in vigoare la data perfectarii actului, cauza de nulitate trebuind sa fie anterioara sau contemporana cu data perfectarii lui.
Actul de vânzare-cumparare încheiat sub nr.2673/23.01.1997 se supune normelor din Legea nr. 112/1995, în redactarea ei în vigoare la acea data, în ceea ce priveste posibilitatea înstrainarii unor apartamente, în temeiul articolului 9 din lege.
Este întemeiata critica recurentilor în ceea ce priveste gresita apreciere a instantei de apel ca nu s-au încalcat dispozitiile imperative ale art.11 din Legea nr. 112/1995 care prevedeau ca imobilele din patrimoniul cultural national nu pot fi vândute chiriasilor, precum si dispozitiile art.1 alin.1 si art.2 alin.2 din Ordonanta Guvernului nr.68/1994 privind protejarea patrimoniului cultural national”, acesta fiind cadrul legal pentru protejarea patrimoniului cultural national la momentul ianuarie 1997, pana la adoptarea Legii nr. 182/2000.
Din prevederile acesteia rezulta ca bunurile culturale comune sunt diferite de ceea ce înseamna monumente istorice, insa fac parte din patrimoniul cultural national, motiv pentru care intra sub interdictia de înstrainare prevazuta de art. 10 alin. 2 din Legea nr.112/1995, nu cum gresit a retinut tribunalul pentru motivul ca la o data ulterioara perfectarii contractului, imobilul a fost clasat ca monument istoric.
Din chiar cuprinsul contractului de vânzare-cumparare a carui nulitate s-a cerut reiese faptul ca imobilul înstrainat figureaza pe lista ,,bunurilor culturale comune”(art.3 din contractul nr.2673/23.01.1997).
Potrivit dispozitiilor art.1 alin.1 si art.2 alin.2 din Ordonanta Guvernului nr. 68/1994 privind protejarea patrimoniului cultural national”, bunurile culturale comune fac parte din patrimoniul national, alaturi de monumentele nationale de valoare nationala exceptionala, reprezentative pe plan universal pentru civilizatia României I monumentele de valoare nationala si monumentele reprezentative pentru o anumita zona, epoca, stil, autor, arie etnografica. Prin urmare, locuintele care figurau pe lista bunurilor culturale comune, nu puteau fi înstrainate în temeiul Legii nr.112/1995.
Curtea urmeaza a înlatura aplicarea art. 8 alin. 3 din Normele Metodologice, astfel cum au fost modificate prin H.G. 632/1996, întrucât prin aceasta a fost modificata in mod nelegal legea, iar norma are rostul organizarii aplicarii actului normativ si nu de a modifica sau adauga la lege.
În aceste conditii se apreciaza ca recurentii au facut dovada ca la momentul perfectarii actului de vânzare-cumparare, au fost încalcate dispozitiile art. 10 alin. 2 din Legea nr.112/1995, ce interziceau sub sanctiunea nulitatii, vânzarea unor astfel de imobile, împrejurare cunoscuta de autorul intimatilor-pârâti-reclamanti V.N., din chiar mentiunea înscrisa pe contractul de vânzare-cumparare.
Având in vedere ca dispozitiile art. 45 alin. 1 din Legea 10/2001 stabilesc premisa legala de respectare a legilor in vigoare la data perfectarii vânzarii-cumpararii, nu intereseaza in cauza buna credinta a cumparatorilor, deoarece încalcându-se dispozitiile art. 10 alin. 2 din Legea nr.112/1995, in baza carora s-a facut înstrainarea, in mod evident legea in vigoare nu a fost respectata, fiind nesocotite norme care sanctioneaza actul cu nulitatea absoluta.
Dispozitiile alineatului 2 al articolului precizat devin incidente daca au fost respectate normele cuprinse in Legea nr. 112/1995, mai putin cea tinând de domeniul ei de aplicare, legea aplicându-se imobilelor preluate de stat cu titlu, nu si celor preluate fara titlu valabil, cauza ilicita a actului fiind singura înlaturata prin aceasta norma speciala.
Fata de considerentele ce preced, constatând ca decizia recurata este afectata de motivul de nelegalitate prevazut de dispozitiile art. 304 pct. 9 C.pr.civ, Curtea va admite recursul, va modifica în tot decizia recurata, în sensul ca va admite apelul.
În baza dispozitiilor art. 296 C.pr.civ, va schimba în tot sentinta apelata, în sensul ca va admite actiunea principala, constatând nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare nr. 2673/23.11.1997 si obligând pârâtii sa lase reclamantilor în deplina proprietate si linistita posesie, imobilul situat în Bucuresti, str. C… nr. 10-12, care a facut obiectul contractului de vânzare-cumparare nr. 2673/1997.
Pe cale de consecinta, cererea reconventionala va fi respinsa ca neîntemeiata.
