Antecontract de vânzare-cumpărare. Obiect determinat sau determinabil. Valabilitate
Codul civil – art. 969, art. 948 pct. 3, art. 964
Antecontractul de vânzare-cumpărare vizând un imobil evidenţiat în cartea funciară este valabil încheiat chiar dacă are ca obiect doar o parte din terenul identificat în evidenţele funciare.
Curtea de Apel Timişoara, Secţia civilă,
Decizia civilă nr. 1894 din 6 decembrie 2011, F.Ş.
Prin decizia civilă nr. 62/09.02.2011, Tribunalul Timiş a respins apelul declarat de reclamanta S.C. „C.” S.R.L. Timişoara împotriva sentinţei civile nr. 6104/02.04.2010 pronunţată de Judecătoria Timişoara.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a avut în vedere că prin sentinţa civilă nr. 6104/02.04.2010 pronunţată în dosarul nr. 18766/325/2009 al Judecătoriei Timişoara a fost respinsă cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul S.C. „C.” S.R.L. Timişoara în contradictoriu cu pârâţii L.D.T. şi L.R.E. ca neîntemeiată.
Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de fond a reţinut că prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat la data de 18.12.2007 încheiat între pârâţii L.D.T. şi L.R.E. în calitate de promitenţi vânzători şi reclamanta S.C. „C.” S.R.L. Timişoara în calitate de promitentă cumpărătoare s-a convenit să se vândă suprafaţa de 5000 mp. din suprafaţa totală de 17042 mp., teren arabil situat în intravilanul loc. J., teren înscris în cartea funciară. Preţul stabilit drept echivalent al terenului a fost de 55.000 euro din care suma de 50.000 euro a fost virată în contul promitenţilor vânzători în termen de 10 zile de la încheierea antecontractului, conform clauzelor aici înscrise.
Prin cererea de chemare în judecată reclamanta solicită constatarea nulităţii absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare şi repunerea părţilor în situaţia anterioară datorită faptului că obiectul contractului nu este determinat sau determinabil.
Instanţa de fond a constatat că acesta întruneşte condiţiile de validitate prevăzute de art. 948 – 968 C. civ., având însă şi anumite trăsături proprii care derivă din specificul convenţiei încheiate de părţi.
Astfel, antecontractul de vânzare-cumpărare, ce este distinct de o vânzare şi nu produce efectele acesteia, constituie la rândul său o convenţie care nu transferă dreptul de proprietate ci dă naştere unui drept de creanţă, fiecare dintre părţi fiind obligată faţă de cealaltă – obligaţie de a face – să încheie în viitor contractul de vânzare cumpărare.
Prin antecontractul în litigiu, părţile au consimţit la încheierea viitoare a unui contract de vânzare-cumpărare cu privire la suprafaţa de 5000 mp. din suprafaţa totală de 17042 mp. Părţile nu au decis data încheierii formalităţilor necesare pentru transferul efectiv al dreptului de proprietate; cu toate acestea, potrivit primei clauze înscrise în fila a doua a contractului, transmiterea dreptului de proprietate şi intrarea în posesia terenului urmau să se efectueze după încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică şi achitarea în întregime a preţului conform clauzelor care se vor stabili prin contractul de vânzare-cumpărare.
Aşadar, prin operaţiunea juridică încheiată între părţi, acestea şi-au asumat reciproc obligaţii în scopul de a face demersurile necesare pentru încheierea actului în formă autentică. Scopul antecontractului astfel încheiat a fost acela de a asigura transmiterea dreptului de proprietate, de la vânzător la cumpărător, în condiţiile în care la momentul realizării acordului de voinţă nu se putea realiza transferul dreptului de proprietate întrucât terenul de 17042 mp. nu era dezmembrat, aspect necontestat de către nici una din părţile litigante. Prin încheierea antecontractului, părţile au circumscris doar cadrul general în care se va constitui raportul juridic al cărui conţinut urmează a fi precizat ulterior de către părţi, astfel cum rezultă din clauzele antecontractului în care se arată că punerea în posesie şi transferul dreptului de proprietate se vor realiza conform clauzelor ce se vor stabili prin contractul de vânzare-cumpărare.
Pe cale de consecinţă, instanţa de fond a apreciat că vânzarea în viitor a unei suprafeţe de 5000 mp. dintr-o suprafaţă mai mare, de 1742 mp., îndeplineşte condiţia prevăzută de art. 964 C. civ., respectiv aceea ca obligaţia să aibă un obiect determinat sau determinabil şi nu a reţinut susţinerile reclamantei în sensul că obiectul antecontractului nu este nici determinat, nici determinabil, datorită faptului că suprafaţa de 5000 mp. nu este localizată în interiorul celor 17042 mp., deoarece s-ar produce o confuzie între obiectul antecontractului şi cel al contractului de vânzare-cumpărare. Astfel, promisiunea sinalagmatică diferă de contractul de vânzare-cumpărare propriu-zis prin aceea că are ca obiect o obligaţie de a face (de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare) şi nu una de a da (de a transfera proprietatea asupra lucrului vândut). Astfel fiind, este valabilă obligaţia de a face asumată de către părţi, respectiv aceea de a face toate demersurile pentru a transfera în viitor proprietatea asupra unei parcele de 5000 mp, după ce vor fi parcurse unele etape intermediare cum ar fi plata eşalonată a preţului sau dezmembrarea imobilului. De asemenea, nu trebuie omis faptul că pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în baza promisiunii de vânzare este necesară o nouă manifestare de voinţă din partea promitentului în sensul încheierii contractului, ocazie cu care părţile vor putea definitiva clauzele contractuale (astfel cum s-a arătat deja), din această perspectivă, antecontractul neavând decât menirea de a asigura părţilor certitudinea că se va putea realiza transferul dreptului de proprietate în modalitatea dorită de ele.
Respingând apelul reclamantei, tribunalul a avut în vedere că judecătoria a apreciat corect în considerentele sentinţei pe care a pronunţat-o că în argumentarea acţiunii introductive s-a făcut confuzie între obiectul antecontractului de vânzare cumpărare a cărui nulitate se cere a fi constatată, în sensul accepţiunii dată acestui termen de codul civil şi obiectul concret,respectiv terenul asupra căruia poartă obligaţia de a face.
Nu s-a reţinut argumentul reclamantei potrivit cu care terenul promis spre vânzare nu este determinat sau determinabil întrucât în antecontractul din litigiu se indică numărul cărţii funciare în care acesta este înscris şi cel topografic al parcelei, nefiind necesară şi nici posibilă, (având în vedere situaţia concretă), indicarea vecinătăţilor,care de altfel nici nu se impune decât pentru imobilele nesupuse regimului de publicitate prin cărţi funciare.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs în termen legal societatea reclamantă solicitând modificarea sentinţei cu consecinţa admiterii acţiunii.
În motivare a susţinut că solicitarea sa de constatare a nulităţii antecontractului ce s-a încheiat între părţi este dovedită în cauză şi ea se întemeiază pe inexistenţa uneia din condiţiile obligatorii ale acestui act juridic bilateral şi anume a unui obiect determinat sau determinabil, ceea ce face ca scopul convenţiei să nu poată fi atins , din moment ce în cuprinsul ei parcela de 5000 mp. (din totalul celor 17042 mp înscrişi în cartea funciară) nu a fost în mod concret individualizată şi delimitată.
Că absenţa unui obiect cel puţin determinabil al convenţiei este un motiv de nulitate a acesteia rezultă şi din jurisprudenţa altor instanţe naţionale (de exemplu Judecătoria Buftea şi Judecătoria Făurei) ale căror hotărâri au fost depuse în copie la dosar şi care au desfiinţat pentru un atare motiv actele juridice invocate în cuprinsul acţiunilor.
Menţinerea ca valabilă a antecontractului de vânzare-cumpărare în litigiu nu va ajuta oricum – în opinia recurentei – încheierea în viitor a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru că părţile nu vor putea semna acest act câtă vreme terenul nu este individualizat, ceea ce presupune încheierea unei noi înţelegeri care să conţină toate elementele necesare pentru transferul dreptului de proprietate.
Examinând decizia atacată prin prisma motivelor de recurs invocate cât şi din oficiu, potrivit art. 306 alin. (2) C. proc. civ., sub toate temeiurile de nulitate şi pe baza tuturor probelor de la dosar, instanţa a constatat că recursul declarat în cauză este nefondat.
Astfel, ceea ce s-a solicitat instanţei este invalidarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi la data de 18.12.2007 prin care pârâţii au promis transmiterea reclamantei în viitor a unui teren de 5000 mp. dintr-o parcelă mai mare (identificată în CF şi cadastral) pentru motivul că insuficienta lui delimitare şi individualizare îl face nedeterminat sau nedeterminabil. Indicarea sumară a terenului înseamnă – în opinia reclamantei – absenţa unui obiect al convenţiei, ceea ce constituie un motiv de nulitate absolută a acesteia.
Intenţia comună a reclamantei şi a pârâţilor de a cumpăra şi respectiv, de a vinde în viitor o parcelă din teren identificată ca suprafaţă (dintr-o parcelă mai mare complet identificată Cf şi cadastral), pentru un preţ stabilit în bani, determinat, sincer şi serios, s-a reunit însă, în mod concordant prin încheierea la 18.12.2007 a antecontractului de vânzare-cumpărare în discuţie.
La acel moment este evident că părţile au fost de acord cu toate datele particulare ale acestui act şi că şi-au asumat drepturile şi obligaţiile specifice lui în deplină cunoştinţă de cauză, fiind serios angajate în îndeplinirea lor, dovadă fiind şi faptul că, astfel cum s-a convenit în mod expres, societatea reclamantă cumpărătoare a achitat în termenul de 10 zile calculat de la data semnării convenţiei, cea mai mare parte a preţului stabilit (echivalentul în lei a 50.000 euro – din totalul de 55.000 euro).
Achitarea acestei sume la un anume interval de timp, aşa cum ambele părţi au convenit, denotă, pe de o parte, asumarea necondiţionată de către reclamantă a obligaţiei sale de plată a preţului cunoscând exact pentru ce anume bun plăteşte iar, pe de altă parte, faptul că intenţia de a dobândi acest bun a fost o decizie raţională ce a persistat şi după momentul semnării convenţiei.
Rezultă deci, că obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare este suficient de caracterizat încât să fie acceptat de reclamantă şi încât să poată constitui în viitor obiect al contractului de vânzare-cumpărare, ştiut fiind că, prin natura sa, antecontractul (promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare) nu a transmis dreptul de proprietate asupra bunului ci doar obligaţia de a vinde şi de a cumpăra acest bun, moment la care urma, în mod evident, să se facă identificarea completă şi delimitarea lui în spaţiu, chiar dacă această procedură nu a fost expres menţionată.
Concluzionând, rezultă că solicitarea reclamantei de constatare a nulităţii absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare pentru lipsa obiectului ei determinat sau determinabil, în mod justificat nu a putut fi admisă nici din punct de vedere substanţial ( pentru că, în realitate, obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare a fost determinabil aşa cum rezultă din termenii săi) dar nici din punct de vedere procesual (pentru că acceptând şi plătind cea mai mare parte a preţului pentru un teren căruia i-a cunoscut întinderea şi sursa de provenienţă nu poate invoca, pentru acest motiv, propria culpă în desfiinţarea convenţiei).
În ceea ce priveşte argumentul referitor la existenţa unor soluţii de admitere a acţiunilor formulate de reclamanţi în speţe similare, pe care alte instanţe naţionale le-au pronunţat, Curtea a constatat că acesta nu poate fi reţinut în cauză, pe de o parte, pentru că discuţiile din acele cauze s-au purtat asupra unor imobile din zone în care nu exista o evidenţă reală (ci personală) de carte funciară şi în care delimitarea lor corectă necesită o operaţiune prealabilă de identificare cadastrală, măsurare şi înscriere (problemă care în cauză nu se pune întrucât regimul de publicitate prin cărţile funciare, a permis de la un bun început identificarea cadastrală şi înscrierea în cartea funciară a terenului din care face parte parcela ce urma a fi vândută în viitor după dezmembrare) iar, pe de altă parte, pentru că, oricum, o atare jurisprudenţă nu este izvor de drept pentru judecătorul naţional.
Pentru toate aceste considerente Curtea a respins ca nefondat recursul declarat de reclamantă.
