9. ANTECONTRACT DE VÂNZARE-CUMPĂRARE TEREN. INTERPRETAREA CONTRACTULUI. DESCHIDEREA PROCEDURII INSOLVENŢEI VÂNZĂTORULUI. ACŢIUNEA ÎN PERFECTARE A VÂNZĂTORULUI. OBLIGAŢIA INSTANŢEI.
Art. 977, 984, 1073, 1295 Cod civil
Art. 2 din Legea nr. 54/1998
Art. 49 din Legea nr. 64/95 (R)
Transmiterea dreptului de proprietate a terenurilor se poate realiza prin contract de vânzare – cumpărare încheiate în formă autentică, înscrisurile sub semnătură privată având valoarea de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare; perfectarea acestor acte juridice se poate dispune de instanţă, însă într-o astfel de acţiune aceasta este obligată să verifice îndeplinirea atât a condiţiilor specifice operaţiunii juridice invocate dar şi a celorlalte condiţii cuprinse în legi speciale. Deschiderea procedurii vânzătorului impune acestuia să încheie acte juridice în condiţiile impuse de legislaţia insolvenţei, limită de care este obligată să ţină seama şi instanţa atunci când se solicită perfectarea antecontractului.
Curtea de Apel Bacău – Secţia comercială, de contencios administrativ şi fiscal Decizia nr. 46/ 27 Iunie 2008
Prin cererea înregistrată sub nr. 30558/1/2005 pe rolul Tribunalului Neamţ, S.C. V.P.C. SNC- Târgu Neamţ a chemat în judecată S.C. L. SA – Târgu Neamţ, prin lichidatorul judiciar S.C. G. SRL – Târgu Neamţ, solicitând ca prin hotărâre judecătorească să se constate perfectă vânzarea-cumpărarea unei rampe pentru maşini, a unei clădiri cu destinaţie de atelier auto şi a terenului aferent acestor construcţii, în suprafaţă totală de 1810 m.p. imobile situate în intravilanul oraşului Târgu Neamţ.
Prin sentinţa comercială 30/COM/21.01.2008, Tribunalul Neamţ a admis în parte acţiunea şi a constatat că reclamanta a cumpărat de la pârâtă, prin contractul de vânzare – cumpărare sub semnătură privată încheiat la 31.03.2007, rampa pentru maşini şi clădirea atelier auto, precum şi terenul aferent acestor construcţii în suprafaţă de 214 m.p. S-a respins acţiunea pentru constatarea vânzării pentru diferenţa de 1596 mp teren,ca nefondată şi a fost obligat pârâtul să plătească reclamantei suma de 1600 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut următoarele:
Pârâta S.C. L.S.A. a scos la vânzare, prin licitaţie publică, cu strigare, înainte de deschiderea procedurii insolvenţei, respectiv la data de 29.02.2000, construcţiile constând în rampa de maşini şi atelierul auto, precum şi terenul pe care se află efectiv aceste construcţii (de sub construcţii).
Adjudecatar al licitaţiei organizate a fost reclamanta S.C. V.P.C S.N.C., încheindu-se procesul-verbal de licitaţie, contractul de vânzare-cumpărare nr. 119/31.03.2000 şi, ulterior, factura fiscală nr. 1239611/01.04.2000.
Argumentele care au creat convingerea instanţei că nu s-a vândut la licitaţie întreaga suprafaţă de 1810 mp, solicitată prin cererea de chemare în judecată au fost următoarele:
În primul rând, din nici unul din înscrisurile menţionate mai sus (procesul-verbal de licitaţie, contractul de vânzare-cumpărare şi factura fiscală) nu rezultă că s-a scos la licitaţie suprafaţa de 1810 mp; nu există înscrisuri premergătoare licitaţiei (publicaţii de vânzare, caiet de sarcini, etc.) în care să apară menţionată vreo suprafaţă de teren; nu s-a întocmit odată cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau a facturii, o schiţă de teren din care să reiasă această suprafaţă.
Schiţa depusă la dosar (fila 4 din dosarul nr. 184/2004 al Judecătoriei Târgu Neamţ) este întocmită pro cauza. De fapt, aceasta reprezintă un plan de situaţie întocmit ulterior adjudecării, acest fapt rezultând din ştampila celui care l-a întocmit, care a fost autorizat în anul 2001, vânzarea efectuându-se în anul 2000 ( A.F. Bogdaproste Aut 54/2001 Tg. Neamţ).
Factura fiscală depusă de lichidatorii judiciari ai pârâtei, în original, (fila 42 din dosarul nr. 4812/COM/2006) este completată cu menţiunea „conform cu schiţa anexă” cu un scris diferit de restul menţiunilor şi cu altă culoare, ceea ce conduce la concluzia că, această adăugare s-a făcut ulterior şi că, odată cu vânzarea, nu s-a întocmit nici o schiţă pentru teren.
În al doilea rând, procesul verbal de adjudecare anexat de lichidatorii judiciari ai pârâtei, (fila 40 din dosarul nr. 4812/COM/2006) diferă de cel depus la dosar de reclamantă odată cu cererea de chemare în judecată (fila 20 din dosarul nr. 184/2004 al Judecătoriei Târgu Neamţ). Astfel, la pagina a doua în dreptul menţiunii „clădire atelier auto” este înscrisă precizarea „cu teren aferent „ pe acelaşi rând în procesul verbal depus de lichidatorii judiciari, în timp ce în procesul-verbal depus de reclamantă (fila 20 din dosarul nr. 184/2004 al Judecătoriei Târgu Neamţ), menţiunea cu „teren aferent” apare scrisă pe două rânduri. Aceasta înseamnă că reclamantul a prezentat, cu rea credinţă, alte înscrisuri decât cele originale în care nu există menţiuni despre o anumită suprafaţă de teren.
În al treilea rând, preţul achitat de reclamantă este mult prea mic pentru a include şi contravaloarea terenului în suprafaţă de 1810 mp.
La argumentele prezentate s-a adăugat şi faptul că fostul administrator al pârâtei, S. P. L., a comunicat lichidatorilor judiciari prin adresa din data de 12.09.2007 (fila 95 din dosarul nr. 4812/COM/2006) că cele două active, respectiv rampa auto şi atelierul auto au fost vândute prin licitaţie „împreună cu terenul de sub acestea „ .
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta care arată că la 29.02.2000 a cumpărat de la intimată mai multe active cu teren aferent de 1810 mp conform contractului de vânzare-cumpărare 119/31.03.2000, factura fiscală 1239611 din 01.04.2000 şi planul de situaţie anexat la factură, procesul verbal de licitaţie.
Că în toate înscrisurile părţilor apare menţiunea activelor cumpărate în planul de situaţie prezintă configuraţia terenului de 1810 mp şi că planul de situaţie atestă şi faptul că terenul este cel exploatării normale a construcţiilor cumpărate. Se arată că, planul de situaţie corespunde schiţei întocmită de expertul V. şi că nu are importanţă că lichidatorii au vândut ulterior suprafaţa de 356 mp, deoarece reprezintă un fapt ulterior.
Se mai arată că apelanta a preluat activele de la data cumpărării şi le stăpâneşte efectiv, a adus îmbunătăţiri şi a fost cumpărător de bună credinţă.
Susţine, de asemenea, că nu poate fi primită afirmaţia că ar fi cumpărat doar terenul de sub clădiri, atâta timp cât în înscrisuri se face vorbire de terenul aferent.
Prin decizia 46/2008 s-a respins apelul ca nefundat, instanţa de control judiciar reţinând următoarele:
I. În fapt.
La începutul anului 2000 pârâta a hotărât vânzarea unei rampe pentru maşini, a unei clădiri atelier auto cu terenul aferent acesteia. Pentru selectarea ofertelor, pârâta a înţeles să organizeze o licitaţie publică.
Apelanta-reclamantă susţine că selectarea ofertelor s-a realizat 29.02.2000, aspect necontestat de intimată. Instanţa va reţine ca dată de desfăşurare a selectării ofertelor prin licitaţie publică, data de 29.02.2000.
Potrivit procesului-verbal de licitaţie din 29.02.2000 (fila 40 dosar tribunal), rampa pentru maşini a fost adjudecată pentru suma de 2.551.160 lei, iar clădirea auto cu terenul aferent cu suma de 9.555.312 lei, suma totală fiind de 11.367.472 lei, sumă de la care a pornit licitaţia.
În data de 31.03.2000 împotriva vânzătoarei s-a deschis procedura insolvenţei (fila 13 din dosar 184/2004) şi la aceiaşi dată, între vânzătoarea-pârâtă şi apelantă se încheie contractul de vânzare-cumpărare 119/31.03.2000 (fila 41 dosar tribunal) având ca obiect construcţiile şi terenul aferent atelierului auto.
Nici în procesul-verbal de licitaţie şi nici în contractul de vânzare-cumpărare nu este individualizat terenul nici ca suprafaţă şi nici ca vecinătăţi, ambele înscrisuri menţionând doar că terenul este aferent clădirii atelier auto.
Deşi în contractul de vânzare-cumpărare se arată că „obiectul vânzării este detaliat la inventarul – anexa 2 la contract” reclamantul nu a făcut dovada existenţei unei astfel de anexe.
Acesta susţine şi prezintă la instanţa de fond un plan de situaţie al imobilului cumpărat însă, aşa cum a reţinut prima instanţă, planul de situaţie a fost întocmit în anul 2001 sau ulterior acestui an (cel care a întocmit respectivul plan a fost autorizat în 2001, fila 4 dosar nr. 184/84/2004) după ce a avut loc licitaţia şi în perioada în care societatea vânzătoare se afla în procedura insolvenţei.
În acest context, instanţa reţine că planul de situaţie invocat nu poate dovedi întinderea terenului pe care iar apelanta pretinde că l-a cumpărat.
În drept
Aşa cum s-a reţinut, licitaţia din 29.02.2000 a avut ca obiect vânzarea unor bunuri imobile – teren şi construcţii.
Regimul juridic ce guvernează cele două categorii de imobile este esenţial diferit.
Astfel, în ceea ce priveşte construcţiile, vânzarea acestora este supusă regulii consensualităţii, consacrate prin art. 1295 Cod civil, potrivit cărora vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la cumpărător de îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului.
Aşadar, procesul-verbal de licitaţie face deplina dovadă a consimţământului părţilor privind construcţiile vândute şi preţul, dreptul de proprietate asupra clădirilor strămutându-se la aceiaşi dată în patrimoniul cumpărătorului.
Cu privire la teren, circulaţia juridică a acestuia este supusă unor condiţii ad validitatem privind forma actului juridic.
Astfel, potrivit art. 2 din Legea nr. 54/1998, în vigoare la data desfăşurării licitaţiei, terenurile pot fi înstrăinate prin acte juridice încheiate în formă autentică.
În raport de aceste dispoziţii legale, forma autentică a actului juridic de înstrăinare constituie o condiţie a transferului proprietăţii de la vânzător la cumpărător, terenurile fiind astfel scoase de sub incidenţa regulii consensualităţii prevăzută de art. 1295 Cod civil.
În consecinţă, terenul aferent construcţiilor cumpărate prin licitaţie nu poate fi transmis în proprietatea apelantei decât prin act autentic sau prin hotărâre judecătorească care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, actele sub semnătură privată încheiate de părţi (proces verbal de licitaţie şi contractul de vânzare cumpărare) având valoarea unor promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare.
Aceste promisiuni nu sunt apte de a transfera proprietatea însă, constituie în favoarea părţilor drepturi de creanţă, apelantul, în baza acestui drept de creanţă putând formula o acţiune în instanţă pentru perfectarea vânzării.
Într-o astfel de acţiune însă instanţa este obligată să analizeze îndeplinirea de către părţile contractante a condiţiilor prevăzute de lege pentru operaţiunea juridică invocată, respectiv vânzarea-cumpărarea terenului aferent.
Sub acest aspect trebuie statuată asupra momentului avut în vedere de instanţă pentru verificarea condiţiilor legale pentru vânzarea-cumpărarea terenului.
Cum transferul proprietăţii în cazul terenului se realizează fie prin act autentic sau prin hotărâre judecătorească, verificarea îndeplinirii condiţiilor legale se raportează fie la momentul încheierii actului autentic fie la cel în care se pronunţă hotărârea judecătorească.
Aşa cum s-a reţinut la 30.03.2000, s-a deschis procedura insolvenţei împotriva vânzătorului, activităţii acestuia fiindu-i incidente dispoziţiile Legii nr.64/1995 şi 85/2006, prezenta acţiune fiind promovată la 14.01.2004.
Potrivit art. 49 din Legea nr. 64/95 (R) actele efectuate de debitor după deschiderea procedurii sunt nule, cu excepţia celor care sunt prevăzute de Legea nr. 64/1995 şi autorizate de judecătorul sindic. Această dispoziţie se menţine şi prin art. 46 din Legea nr. 85/2006.
Aşadar, societatea intimată, de la data deschiderii procedurii, nu mai putea, sub sancţiunea nulităţii, încheia acte juridice fără să fi avut autorizarea prealabilă a judecătorului sindic, dacă acele acte juridice nu sunt expres prevăzute în Legea nr. 64/1995 ( 85/2006) ca fiind permise debitorului.
În consecinţă, dacă exista o prohibiţie legală a debitorului de a încheia acte juridice după deschiderea procedurii insolvenţei, aceasta produce efecte în orice situaţie , în speţă, fie la încheierea unui act juridic în formă autentică, fie în situaţia în care instanţa este învestită să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de vânzare-cumpărare.
Procedura insolvenţei supune unor reguli speciale nu numai debitorul, ci întregul lui patrimoniu, producând efecte şi asupra altor persoane cu care acesta are raporturi juridice.
Libertatea contractuală a unei părţi aflată în procedura insolvenţei este condiţionată, chiar şi contractele deja încheiate la data deschiderii procedurii sunt condiţionate de principiul maximizării valorii averii debitorului (art. 67 din Legea NR. 64/95 R, art. 86 din Legea nr. 85/2006).
Cum antecontractul invocat de apelant s-a încheiat la data de deschiderii procedurii, procedură care este în derulare şi în prezent, acţiunea pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare pentru suprafaţa de teren promisă a-i fi vândută de către vânzătorul aflat în procedura insolvenţei apare ca nefondată, apelantul putând să-şi valorifice doar dreptul de creanţă izvorât din contractul părţilor (promisiunea de vânzare cumpărare) în cadrul procedurii insolvenţei.
II. Referitor la motivele de apel formulate
Aşa cum s-a reţinut în înscrisurile sub semnătură privată încheiate de părţi nu este identificată suprafaţa de teren, iar existenţa unor planuri de situaţie anexă la înscrisurile invocate nu a fost dovedită.
Planul de situaţie depus la dosar de reclamant (fila 4 dosar nr. 184/2004) a fost întocmit ulterior de Asociaţia familială „Bogdaproste” (care a fost autorizată în 2001) şi care nu poartă semnăturile părţilor şi, în consecinţă, nu poate face dovada susţinerilor apelantului.
În ceea ce priveşte critica privind înţelesul dat de instanţa de fond, a terenului aferent, aceasta nu este îndreptăţită. Aşa cum rezultă din raportul de expertiză (fila 73, 116) suprafaţa de teren pe care sunt edificate construcţiile cumpărate este de 214 mp.
Sintagma de ,,teren aferent” este definită în legislaţia fiscală ca fiind suprafaţa de teren pe care este amplasată clădirea. În acelaşi sens, defineşte sintagma şi art. 23 din Legea nr. 18/1991 care face distincţie între terenul aferent casei de locuit de curtea şi grădina gospodăriei.
Aşadar, terenul aferent unei construcţii este terenul pe care este edificată construcţia şi nu terenul care asigură funcţionalitatea construcţiei, această suprafaţă fiind diferită în funcţie de destinaţia construcţiei.
Sub acest aspect, instanţa de fond a reţinut corect suprafaţa promisă a fi înstrăinată de vânzător.
Chiar dacă am reţine aspectul funcţional al sintagmei „teren aferent” cum este invocat de apelant, construcţiile de 214 mp sunt amplasate grupat pe o parte a laturii suprafeţei de 1810 mp, aşa cum rezultă din schiţa raportului de expertiză (fila 74), apelantul nefăcând dovada că funcţionalitatea construcţiilor ar necesita suprafaţa pretinsă ca fiind cumpărată, şi astfel, cei 1810 mp ar reprezenta „terenul aferent” .
Nici susţinerea că 356 mp vânduţi de debitoare în procedura insolvenţei nu pot afecta, perfectarea solicitată nu poate fi primită.
Aşa cum s-a reţinut, în cazul perfectării, instanţa trebuie să verifice dacă vânzătorul este proprietarul bunului vândut la data perfectării şi nu la data încheierii promisiunii de vânzare cumpărare.
Împrejurarea că bunul ce constituie obiectul promisiunii a ieşit din patrimoniul promitentului vânzător, face imposibilă perfectarea vânzării deoarece nimeni nu poate transmite mai multe drepturi decât are, partea având doar dreptul de a cere daune pentru neexecutarea în tot sau în parte a contractului încheiat cu privire la acel bun.
Nu este dovedită împrejurarea că planul de situaţie întocmit la data vânzării corespunde cu schiţa întocmită de expert, deoarece apelantul nu a făcut dovada că ar exista un astfel de plan de situaţie, planul de situaţie depus la dosar fiind întocmit ,,pro causa” la cel puţin un an de la data încheierii antecontractului.
