Antecontract. Pronunţarea hotărârii care ţine loc act de vânzare-cumpărare
Prin acţiunea înregistrată la Judecătoria Iaşi la data de 1.02.2005 (dosar 1988/2005), reclamantul B.D.G. a chemat în judecată pârâta M.E. pentru a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act vânzare-cumpărare, motivat de faptul că a încheiat cu pârâta un antecontract pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului proprietatea acesteia, a achitat preţul, iar pârâta nejustificat a refuzat încheierea actului autentic.
Judecătoria Iaşi, prin sentinţa civilă nr. 5141/13.06.2005 a respins acţiunea cu motivarea că în cauză nu s-a făcut dovada dreptului de proprietate al pârâtei-promitente la data încheierii antecontractului, dar mai ales la momentul introducerii acţiuni, fiind menţionat în înscrisul sub semnătură privată şi obligaţia pentru pârâtă de a cumpăra apartamentul.
În faza judecăţii în apel este făcută dovada dreptului de proprietate al pârâtei-intimate, prin depunerea contractului de vânzare-cumpărare nr. 69789/2004.
Tribunalul Iaşi, prin decizia civilă nr. 36/16.01.2006 respinge apelul şi păstrează sentinţa, cu a o altă motivare, constatând că s-a făcut dovada dreptului de proprietate al pârâtei.
Reţine tribunalul că pârâta a fost notificată să se prezinte la notar pentru a perfecta actele de vânzare-cumpărare, conform convenţiei încheiată de părţi. Conform încheierii din 29.XI.2004, la strigarea efectuată de notarul public nu a răspuns, a absentat, contractul nu s-a putut perfecta şi, în consecinţă, concluzia nu poate fi decât aceea că nu este de acord cu vânzarea.
În recursul declarat întemeiat pe art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, BD.G. a invocat aplicarea greşită a legii, susţinând în esenţă, că sunt îndeplinite condiţiile impuse de art. 1073 Cod civil pentru a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare fiind dovedită promisiunea la vânzare, achitarea preţului, pârâta-intimată fiind proprietara apartamentului şi, deşi notificată, a refuzat să se prezinte la notar şi în instanţă pentru autentificarea contractului. Recursul este întemeiat.
În conformitate cu art. 1073 Cod civil, creditorul are dreptul de a dobândi „îndeplinirea exactă a obligaţiei şi în caz contrar are dreptul la desdăunare”.
În cauză recurentul a făcut dovada convenţiei prin care părţile s-au obligat reciproc să încheie contractul de vânzare-cumpărare, ce are ca obiect material apartamentul proprietatea pârâtei.
Antecontractul a născut pentru ambele părţi obligaţia „de a face”, iar în caz de neexecutare a obligaţiei, partea care urmăreşte încheierea contractului poate să pretindă celeilalte părţi să se prezinte la notarul public pentru întocmirea actului autentic.
Transmiterea dreptului de proprietate a bunului imobil, apartament ce include şi cota ideală asupra terenului, impune forma autentică, prin întocmirea actului de notar.
În caz de refuz al unei părţi contractante de a se prezenta la notar, instanţa de judecată poate pronunţa hotărârea care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
Părţile pot încheia valabil şi o promisiune privind vânzarea unor lucruri pentru care promitentul nu este proprietar exclusiv sau pentru un bun pentru care dreptul de proprietate se dobândeşte ulterior.
În cauză este făcută dovada certă a voinţei părţilor de încheia contractul de vânzare-cumpărare, ce impune obligaţia executării în natură, totodată a îndeplinirii condiţiilor cerute de art. 942 şi respectiv 948 Cod civil pentru validitatea convenţiei.
Cu înscrisurile noi, depuse în calea de atac este făcută dovada că: promitenta are drept de proprietate exclusiv a apartamentului, a plăţii preţului, cât şi a consimţământului părţilor contractante.
Prin declaraţia nr. 1/29.05.2005 autentificată, M.E., identificată prin carte de identitate, solicită admiterea recursului şi pronunţarea hotărârii care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
Concluzia instanţei de apel că lipseşte consimţământul vânzătoarei ca element constitutiv al contractului este greşită.
Faptul că promitenta vânzătoare nu s-a prezentat la notar şi la judecată, în instanţă, nu înlătură executarea în natură a obligaţiei, deci de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.
Refuzul intimatei-pârâte de a se prezenta la notariat pentru încheierea contractului este nejustificat, ceea ce îndreptăţeşte recurentul să obţină executarea conform art. 1073 Cod civil.
Curtea constată că sunt îndeplinite condiţiile cerute de lege pentru a pronunţa hotărârea care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, în condiţiile în care intimata nu şi-a executat de bună-voie obligaţia în natură.
Pentru considerentele expuse, în temeiul art. 312 Cod procedură civilă, instanţa admite recursul şi rejudecă cauza în fond şi admite acţiunea.
(Decizia civilă nr. 412/10.05.2006)
