Aplicarea principiului error communis facit jus presupune existenţa unei erori comune, invincibile şi buna credinţa a celui ce invocă în favoarea sa menţionatul principiu.
Curtea de Apel Timişoara, Secţia I civilă,
Decizia civilă nr. 592/R din 17 aprilie 2013, F.Ş.
Prin decizia civilă nr. 433/21.11.2012, pronunţată de Tribunalul Arad în dosarul nr.12342/55/A/2010 a fost respins apelul declarat de pârâţii M.D., M.S. şi SC C. SRL împotriva sentinţei nr. 3667/17.04.2012 a Judecătoriei Arad.
Pentru a dispune astfel, tribunalul a avut în vedere că prin sentinţa apelată, prima instanţă a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei F.D. şi a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta F.D. în contradictoriu cu pârâţii G.G., M.D. şi M.S. şi pârâta SC C. SRL
Prin aceeaşi sentinţă, prima instanţă a anulat certificatul de legatar nr. 47/2006, a constat că imobilul ce face obiectul titlului de proprietate nr. 1894, înscris în CF nr.7, a făcut parte din masa succesorală a defunctului F. A. şi a constatat că reclamanta este unica moştenitoare a defunctului.
De asemenea, instanţa de fond a anulat contractul de vânzare – cumpărare intervenit la 23.02.2006 între pârâta G.G. şi pârâţii M.D. şi M.S., autentificat sub nr. 860/2006 şi a anulat contractul de vânzare – cumpărare intervenit la 5.10.2006 între pârâţii M.D. şi M.S. şi pârâta SC C. SRL, autentificat sub nr. 5147/2006.
A admis în parte cererea de chemare în garanţie formulată de pârâta SC C. SRL în contradictoriu cu pârâţii M.D. şi M.S. şi i-a obligat să plătească pârâtei SC C. SRL suma de 7 800 euro cu titlu de restituire preţ şi daune interese.
Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţa a reţinut că reclamanta F.D. şi pârâta G.G. sunt fiica, respectiva fiica naturală a defunctului F.A., decedat la 14.02.2003. În masa succesorală a acestuia s-a aflat imobilul înscris în titlul de proprietate nr. 1894.
După moartea lui F.A., reclamanta a administrat acest teren, ulterior încredinţând altor persoane cultivarea terenului. Pârâta s-a prevalat de existenţa unui testament olograf al defunctului F.A., conform căruia i se testa acelaşi teren în anul 2001, obţinând la 23.02.2006 un certificat de legatar. Cu aceeaşi ocazie, în februarie 2006, s-au efectuat demersurile de constituire a unei cărţi funciare nedefinitive pentru acel teren şi în aceeaşi zi, 23.02.2006, terenul a fost vândut de către pârâta G.G. către pârâţii M.D. şi M.S., pentru preţul de 400 de euro; pârâţii M.D. şi M.S. au vândut terenul pârâtei SC C. SRL la 5.10.2006, pentru suma de 2 000 de euro.
În ceea ce priveşte calitatea de legatar a pârâtei G. G., prima instanţă a reţinut că aceasta s-a prevalat în apărare de un certificat de moştenitor, neproducând testamentul în original, deşi i s-a opus denunţarea acestuia ca fals, potrivit art. 177 C. pr. civ., neprezentându-se nici la interogatoriul încuviinţat în dovedirea deţinerii înscrisului. Faţă de acestea, instanţa a reţinut, în primul rând, că înscrisul constatator al calităţii pârâtei s-a emis după procedura necontradictorie prevăzută de art. 69-85 din Legea nr. 36/1995, republicată. În prezenta cauză s-a tins la administrarea unei astfel de probe contrarii, afirmându-se falsificarea testamentului. Întrucât este cert că acesta a existat şi a fost în posesia pârâtei, iar aceasta nu l-a depus în original la dosarul cauzei, singura concluzie ce se poate trage este aceea susţinută de partea adversă, adică falsificarea acestuia. Aceasta deoarece, aşa cum rezultă din coroborarea art. 177 cu art. 139 C. pr. civ., dacă un înscris nu poate fi depus în original, înseamnă că el nu există.
Prima instanţă a mai constatat că procedura succesorală desfăşurată în faţa notarului a suferit un viciu intrinsec datorat culpei pârâtei G.G., care nu a învederat existenţa moştenitoarei rezervatare, astfel că nu s-a putut proceda la citarea acesteia, conform art. 72 din Legea nr. 36/1995. Astfel, instanţa a anulat certificatul de legatar nr. 47/2006 emis pe numele pârâtei.
Constatând că în patrimoniul defunctului F.A. s-a aflat imobilul ce face obiectul titlului de proprietate nr. 1894, instanţa de fond a concluzionat că acesta a revenit reclamantei, la 14.02.2003, în baza art. 651 C. civ.
În ceea ce priveşte contractul de vânzare-cumpărare intervenit între pârâta G.G. şi pârâţii M.D. şi M.S., prima instanţa a observat în primul rând că aceştia nu se pot prevala de conţinutul cărţii funciare, câtă vreme aceasta s-a constituit la iniţiativa lor, nefiind preexistentă. Judecătoria a apreciat că este adevărat că eroarea comună şi invincibilă în care s-ar afla cumpărătorii are aptitudinea de a înlătura regula error communis facit ius, însă în speţă nu se poate afirmă că s-ar fi aflat pârâţii M.D. şi M.S. într-o astfel de eroare. Astfel, instanţa a constatat că, la momentul vânzării, imobilului era delimitat vizibil de imobilele din jur şi era cultivat, putându-se constata aceste împrejurări de către oricine; dat fiind că s-a procedat la cumpărarea unui teren ce nu făcea obiectul publicităţii mobiliare, s-ar fi impus diligenţe suplimentare din partea cumpărătorilor, nefiind imposibil de aflat cine cultivă terenul şi de ce drept se prevalează, aceasta cu atât mai mult cu cât vânzătoarea nu s-a aflat în posesia titlului de proprietate (ce se afla la reclamantă).
Judecătoria a apreciat că aceleaşi consideraţii sunt valabile şi în privinţa celui de-al doilea contract; în plus, noii cumpărători nu sunt protejaţi de conţinutul cărţii funciare decât după trecerea a trei ani, astfel cum rezultă din art. 36 din Legea nr. 7/1996 republicată.
Faţă de dispoziţiile art. 1337 şi art. 1344 C. civ., instanţa de fond a apreciat că este în parte întemeiată cererea de chemare în garanţie cu care s-a îndreptat pârâta SC C. SRL împotriva pârâţilor M.D. şi M.S., în sensul că aceştia din urmă sunt datori să restituie preţul primit la vânzare, dar şi diferenţa necesară pentru a complini valoarea bunului, astfel cum se găseşte aceasta la data prezentei hotărâri. De asemenea, instanţa a apreciat că nu se poate reţine, cum afirmă pârâta SC C. SRL, că evicţiunea s-ar fi produs la data formulării acţiunii, câtă vreme nu atunci a pierdut bunul, ci la data pronunţării hotărârii.
În consecinţă, instanţa a obligat pârâţii M.D. şi M.S. să plătească pârâtei SC C. SRL suma de 7 800 euro cu titlu de restituire preţ şi daune interese.
Împotriva hotărârii au declarat apel pârâţii M.D. şi M.S.
În motivare, au susţinut că hotărârea este netemeinică şi nelegală deoarece admiterea cererii de chemare în garanţie s-a făcut de către instanţa de fond contrar dispoziţiilor legale cuprinse în art. 61 C. pr. civ. şi art. 4 şi art. 7 C. com. iar prin cererea de chemare în garanţie cumpărătoarea SC C. SRL, învedera instanţei de judecată că preţul la care a fost achiziţionat terenul în cauză a fost de 2000 Euro echivalentul a 7060 lei.
Au mai subliniat că, deşi reclamanta nu a contestat susţinerile lor din întâmpinare în sensul menţinerii vânzării atâta timp cât au dat dovadă de bună credinţă, invocând totodată principiul „error comunis facit ius”, prima instanţă, printr-un silogism logico-juridic eronat, a ajuns la concluzia că atât contractul de vânzare cumpărare încheiat de apelanţi în calitate de cumpărători cât şi cel încheiat cu SC C. SRL sunt lovite de nulitate absolută. Or, reclamanta, tocmai pentru că nu a putut dovedi culpa apelanţilor la încheierea contractului de vânzare-cumpărare antemenţionat a stabilit un petit subsidiar prin care a solicitat instanţei de judecată obligarea pârâtei G. G. la predarea contravalorii de piaţă la zi a imobilului înstrăinat.
Au subliniat că ideea de aparenţă şi noţiunea de bună-credinţă nu se suprapun, însă între ele există o corelaţie, pentru că aplicarea practică a teoriei aparenţei implică întotdeauna buna-credinţă a celui care dobândeşte un drept de la titularul aparent. Eroarea comună şi invincibilă se referă întotdeauna la dobânditorul dreptului de la titularul aparent. Recunoaşterea prevalentei interesului subdobânditorului de bună credinţă a fost impusă – în baza unor raţiuni cu o aplicare mult mai largă şi care au creat un adevărat principiu – de preocuparea pentru asigurarea securităţii circuitului civil şi a stabilităţii raporturilor juridice. Din punct de vedere juridic soluţia şi-a aflat suport în raţiuni de ordin pragmatic, concretizate în principiul validităţii aparenţei în drept a cărui esenţă este exprimată prin adagiul error communis facit ius.
Tribunalul a constatat că apelul este nefondat pentru următoarele considerente:
Nu pot fi reţinute criticele apelanţilor întrucât art. 36 din Legea nr. 7/1996 modificată, în vigoare la data încheierii contractelor de vânzare cumpărare prevede că, „Acţiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greşita calificare a dreptului înscris, se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărţii funciare, în termen de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acţiunea de fond nu s-a prescris”, astfel că, în mod legal prima instanţă după ce a constatat nulitatea absolută a certificatului de legatar nr. 47/23.02.2006, a realizat o aplicare corectă a principiului „resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis”, prin raportarea la dispoziţiile art. 34 şi 36 din Legea nr. 7/1996, buna credinţă a dobânditorilor subsecvenţi ai imobilului din litigiu neavând nicio relevanţă, câtă vreme transmiţătorul dreptului original a obţinut acest drept prin fraudă, iar reclamanta a acţionat înăuntrul termenului de prescripţie a dreptului la acţiune, de 3 ani.
De asemenea pârâţii M.D. şi M.S. nu se pot prevala de conţinutul cărţii funciare, câtă vreme aceasta s-a constituit la iniţiativa lor, nefiind preexistentă şi nici de principiul error communis facit jus, potrivit căruia eroarea comună şi invincibilă în care s-ar afla cumpărătorii are aptitudinea de a înlătura aplicarea principiului „resoluto jure dantis, resolvitur jus accipienti”, întrucât la momentul vânzării imobilului vânzătoarea G.G. nu se afla în posesia titlului de proprietate în original care se afla la reclamantă; ulterior şi pârâţii M.D. şi M.S. au înstrăinat imobilul la rândul lor fără a deţine originalul titlului de proprietate; mai mult, terenul era delimitat vizibil de imobilele din jur şi era cultivat, putându-se constata aceste împrejurări de către orice persoană; dat fiind că s-a procedat la cumpărarea unui teren care iniţial nu făcea obiectul publicităţii mobiliare, s-ar fi impus diligenţe suplimentare din partea cumpărătorilor, nefiind imposibil de aflat cine cultivă terenul şi de ce drept se prevalează.
Valoarea stabilită de către prima instanţă de 7800 euro reprezentând preţ şi daune interese reprezentând diferenţa necesară pentru a complini valoarea bunului a fost legal calculată.
Împotriva deciziei au declarat recurs pârâţii M.D. şi M.S. care au criticat-o pentru nelegalitate, solicitând modificarea ei în sensul respingerii cererii de chemare în judecată şi a cererii de chemare în garanţie formulate împotriva lor.
În motivare au invocat imposibilitatea de a verifica situaţia tabulară a terenului întrucât, la data dobândirii în proprietate, acesta nu era înscris în cartea funciară şi că, actele încheindu-se de către un notar public, au fost de bună credinţă şi au contractat cu convingerea că o fac cu verus dominus, incidentă fiind şi teoria proprietarului aparent şi principiul error communis facit jus.
Au invocat că buna credinţă în sensul art. 1898 alin. (1) C. civ., art. 1080 C. civ. se constituie într-o excepţie de la principiile quod nullum est, nullum producit effectum şi resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis, aceasta cu atât mai mult cu cât instanţa a reţinut că nu sunt incidente dispoziţiile Legii nr. 7/1996.
Au invocat greşita reţinere a relei lor credinţe, în lipsa unor dovezi administrate în acest sens.
Au criticat cuantumul despăgubirilor ce urmează a fi achitate de către SC C. SRL, câtă vreme recurenţii-vânzători au fost de bună-credinţă, iar preţul vânzării a fost de 2000 euro.
În drept au invocat dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. pr. civ.
Examinând recursul, instanţa a reţinut următoarele:
Prin decizia recurată, tribunalul a menţinut ca legală şi temeinică hotărârea prin care prima instanţă, consecinţă a anulării certificatului de legatar eliberat pe numele pârâtei G.G., a constatat nulitatea absolută a contractelor succesive de vânzare-cumpărare încheiate între pârâţi.
Contrar susţinerilor recurenţilor, instanţa de apel a reţinut incidenţa în cauză a dispoziţiilor Legii nr. 7/1996, câtă vreme din considerentele deciziei rezultă că instanţa a făcut aplicarea art. 34, art. 36 din lege pentru a examina modalitatea în care prima instanţă a făcut aplicarea principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis.
Mai mult, instanţa de apel a examinat contractele încheiate între pârâţi inclusiv prin prisma normelor dreptului comun care reglementează buna credinţă, principiile efectelor nulităţii şi excepţiile de la aceste principii.
Astfel, aparenţa este un corolar al bunei credinţe, care decurge dintr-o aparenţă de veridicitate, situaţia fiind, însă, contrară realităţii.
În concret, aparenţa poate fi creată de evidenţele de carte funciară ori de regularitatea formală a titlului titularului aparent care încheie convenţia cu persoana care îşi invocă buna-credinţă.
O atare regularitate formală unită cu atitudinea proprietarului aparent, dacă este neechivocă şi rămâne neschimbată un interval de timp rezonabil, creează o prezumţie de notorietate, de bună-credinţă generală ce creează dreptul în condiţiile error communis facit jus.
Ca parte a ansamblului (communis), cel ce dobândeşte de la titularul aparent al dreptului trebuie să fie de bună credinţă pentru ca dreptul dobândit în condiţiile aparenţei de drept să se consolideze.
În sensul art. 1898 alin. (1), 1080 C. civ., buna credinţă trebuie să fie deplină, lipsită de orice culpă, doar în aceste condiţii dobânditorul putând să invoce eroarea comună şi invincibilă în sensul celor mai sus-arătate.
Transpunând aceste considerente în cauza de faţă, instanţa de recurs a constatat că în mod legal a reţinut tribunalul că pârâţii cumpărători nu pot invoca în favoarea lor principiul error communis facit jus.
Astfel, aceştia au acceptat să încheie contractele de vânzare-cumpărare fără a solicita ca pârâta vânzătoare să le prezinte în original titlul de proprietate asupra terenului (ce făcuse obiect al legilor fondului funciar) şi fără a cerceta dacă terenul (delimitat vizibil de cele învecinate) era cultivat de pârâta-vânzătoare sau de alte persoane, însă în numele acesteia-situaţie de fapt ce putea fi clarificată prin efectuarea de minime diligenţe.
Corespunde realităţii că terenul în litigiu a fost înscris într-o carte funciară nedefinitivă, pârâta vânzătoare fiind înscrisă ca proprietar în chiar ziua în care a şi înstrăinat imobilul către pârâţii recurenţi.
Instanţa a reţinut, însă, că simpla cercetare a evidenţelor funciare, neînsoţită de efectuarea altor demersuri de natură a crea convingerea deplină asupra calităţii de proprietar a pârâtei nu este suficientă pentru ca pârâţii cumpărători să poată invoca în favoarea lor principiul error communis facit jus.
În consecinţă, în mod legal a menţinut tribunalul soluţia de anulare a contractelor de vânzare-cumpărare dată în primă instanţă.
Neîntemeiate sunt şi criticile recurenţilor vizând întinderea garanţiei pentru evicţiune stabilită în sarcina lor de instanţe.
Astfel, în condiţiile art. 1341 alin. (1), (4) C. civ., 1350 C. civ., vânzătorul răspunzător pentru evicţiune este ţinut să restituie preţul primit şi daune interese sub forma diferenţei între preţ şi sporul de valoare dobândit de lucru între momentul încheierii contractului şi data producerii evicţiunii, indiferent de preţul plătit şi de buna sau reaua-credinţă a vânzătorului.
Pentru aceste considerente, în baza dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. pr. civ. raportat la art. 304 pct. 9 C. pr. civ., instanţa a respins recursul declarat de pârâţi.
