Apartament dobândit în baza art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995. Decesul chiriaşului cumpărător. Înstrăinare de către moştenitori.
Legea nr. 112/1995 – art. 9
Interdicţia de înstrăinare a apartamentelor dobândite în condiţiile art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995 – astfel cum este prevăzută de dispoziţiile art. 9 alin. ultim din lege – operează in personam şi nu in rem, moştenitorul fostului chiriaş-cumpărător putând înstrăina apartamentul.
Curtea de Apel Timişoara, Secţia civilă, decizia nr. 934 din 13 aprilie 2006
Prin acţiunea înregistrată la Judecătoria Arad sub nr. 10656/2005, reclamanta U.F. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta A.I., ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate că pârâta, fiind unica moştenitoare a defunctei H.E., are calitatea de având-cauză în contractul intitulat „Promisiune de vânzare-cumpărare” – încheiat între reclamantă şi defunctă şi, în consecinţă, este obligată faţă de reclamantă; că reclamanta şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale faţă de promitenta vânzătoare prin achitarea către S.C. „R.” S.A. a diferenţei de preţ datorate, conform alin. 2 al contractului din litigiu; să se dispună obligarea pârâtei ca, atunci când legea va permite, să transmită reclamantei deplina proprietate a imobilului ce face obiectul contractului, înscris în CF 54073 A., şi nu doar nuda proprietate asupra acestuia, aşa cum s-a obligat promitenta vânzătoare, având în vedere că uzufructul s-a stins prin decesul acesteia din urmă.
Judecătoria Arad, prin sentinţa civilă nr. 4683 din 10 octombrie 2005, pronunţată în dosarul nr. 10656/2005, a respins acţiunea reclamantei, reţinând în că dreptul reclamantei de a cere executarea obligaţiei de a transmite dreptul de proprietate nu este unul actual, deoarece nu s-a împlinit nici termenul suspensiv şi nici condiţia suspensivă nu a fost realizată, că imobilul a fost achiziţionat de promitenta vânzătoare în temeiul Legii nr. 112/1995, iar ulterior convenţiei nu a fost adoptat nici un act normativ care să înlăture interdicţia de înstrăinare a unui asemenea imobil.
Totodată, prima instanţă a avut în vedere că art. 110 C. pr. civ. permite părţii a cere, înainte de termen, executarea unei obligaţii doar în anumite situaţii, însă cererea reclamantei nu se referă la nici una dintre aceste situaţii, fiind astfel prematur formulată.
Primele două capete de cerere, respectiv cele privind constatarea calităţii de având cauză, precum şi a împrejurării că reclamanta şi-a executat obligaţiile contractuale, au fost apreciate de prima instanţă ca inadmisibile, în raport de dispoziţiile art. 111 C. pr. civ., reţinând că pe calea acţiunii reglementată de acest text de lege este permisă doar constatarea existenţei sau neexistenţei unui drept, nu şi a unei situaţii de fapt.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta.
Prin decizia civilă nr. 24 din 25 ianuarie 2006, pronunţată în dosarul nr. 505/C/2006, Tribunalul Arad a respins apelul reclamantei, cu motivarea că prima instanţă a reţinut în mod just că cererile reclamantei nu sunt actuale, întrucât transferul dreptului asupra nudei proprietăţi nu se poate realiza decât peste 10 ani de la data cumpărării imobilului – 27 noiembrie 2002 sau atunci când legea o va permite, astfel că în mod legal acţiunea reclamantei a fost respinsă ca prematură şi inadmisibilă.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta, solicitând, în principal, casarea hotărârilor atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecarea primei instanţe, iar în subsidiar, modificarea hotărârilor în sensul admiterii acţiunii sale.
În motivare, recurenta a invocat dispoziţiile art. 304 pct. 7 şi 9 şi 312 alin. 5 C. pr. civ., arătând că instanţele au apreciat greşit că primele două capete de cerere se referă la constatarea unei stări de fapt şi nu la constatarea unui drept.
Recurenta a mai susţinut că în mod greşit a fost respins ca prematur cel de-al treilea capăt de cerere, în condiţiile în care nu a solicitat executarea obligaţiei de îndată.
În urma examinării deciziei atacate în raport de motivele invocate şi de dispoziţiile art. 111 C. pr..civ., art. 304 pct. 7 şi 9, art. 312 alin. 5 C. pr. civ., art. 969, art. 1073 C. civ. şi art. 9 din Legea nr. 112/1995, Curtea a apreciat ca fiind întemeiat recursul, pentru următoarele considerente:
Prin „promisiunea de vânzare-cumpărare” promitenta vânzătoare H.E. s-a obligat să transfere dreptul asupra nudei proprietăţi în favoarea reclamantei peste 10 ani de la data când a cumpărat imobilul sau atunci când legea o va permite.
Potrivit art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995 „chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a preţului”.
Articolul 9 alineatul ultim din Legea nr. 112/1995 stabileşte însă că „apartamentele dobândite în condiţiile alin. 1 nu pot fi înstrăinate 10 ani de la data cumpărării”.
Astfel, din economia textelor de lege precitate reiese că numai apartamentele dobândite prin cumpărare de către chiriaşi nu pot fi înstrăinate 10 ani de la data cumpărării, nu şi cele dobândite cu titlu de moştenire de către succesorii foştilor chiriaşi.
Cu alte cuvinte, din interpretarea celor două texte legale, reiese că interdicţia de înstrăinare pe o perioadă se 10 ani are caracter in personam iar nu in rem, aceasta fiind opinia majoritară atât în jurisprudenţă cât şi în doctrină.
În speţă, prin petitul trei al acţiunii, reclamanta a solicitat să se dispună obligarea pârâtei ca, atunci când legea va permite, să transmite reclamantei deplina proprietate a imobilului în litigiu şi nu doar nuda proprietate asupra acestuia, aşa cum s-a obligat promitenta vânzătoare, având în vedere că uzufructul s-a stins prin decesul acesteia din urmă.
Or, acest capăt de cerere, care trebuie considerat ca fiind petitul principal, a fost apreciat greşit ca fiind o acţiune în constatare, fiind, în realitate, o acţiune în realizare, respectiv o acţiune în executarea contractului.
Aceasta, cu atât mai mult cu cât reclamanta şi-a întemeiat în drept acţiunea pe dispoziţiile art. 969 C. civ. şi art. 1073 C. civ., potrivit cărora contractul constituie legea părţilor iar creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei.
Prin urmare, câtă vreme interdicţia de înstrăinare are caracter in personam şi interdicţia de înstrăinare nu mai operează şi faţă de moştenitorii foştilor chiriaşi care au cumpărat imobilul în baza Legii nr. 112/1995, în momentul de faţă legea permite înstrăinarea imobilului în litigiu, astfel încât în mod greşit ambele instanţe au apreciat ca fiind prematur introdus cel de-al treilea capăt de cerere privind executarea contractului.
Privită astfel acţiunea reclamantei apare ca o acţiune în realizarea dreptului, primele două petite din acţiune privind constatarea calităţii pârâtei de având-cauză şi îndeplinirea obligaţiei contractuale de către reclamantă sunt capete de cerere accesorii, care, în speţă, au relevanţă doar sub aspectul calităţii procesuale pasive a pârâtei şi sub aspectul îndeplinirii condiţiilor acţiunii în executarea contractului.
În consecinţă, instanţa a casat ambele hotărâri şi, în baza art. 312 alin. 5 C. pr. civ. a trimis cauza spre rejudecare la prima instanţă.
1
