Pe rol solutionarea amânarii pronuntarii cauzei civile, având ca obiect „pronuntare hotarâre care sa tina loc de act de vânzare-cumparare”, actiune formulata de reclamantii I. G. si I. I., împotriva pârâtei T. R.
Dezbaterile au avut loc în sedinta publica din 14.01.2009, fiind consemnate în încheierea de sedinta din acea zi ce face parte integranta din prezenta, iar instanta având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronuntarea la data de 21.01.2009, iar apoi la 28.01.2009, când în urma deliberarii a pronuntat urmatoarea sentinta:
I N S T A N T A
Deliberând asupra actiunii civile de fata.
Prin actiunea introdusa la aceasta instanta la data de 13.06.2008 si înregistrata sub nr. 883/249, reclamantii I. G si I. I, au chemat-o în judecata pe pârâta T. R., pentru ca pe baza probelor ce vor fi administrate, sa se constate intervenita, la data de 07.03.2006, vânzarea – cumpararea cotei parti de 1/4 din imobilul situat în comuna Ileana, satul Stefanesti, jud. Calarasi, urmând a se pronunta o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare – cumparare.
În motivarea actiunii, reclamantii arata ca, la data de 07.03.2006, au încheiat cu numitii R M, G T, N S si T R, un act juridic sub semnatura privata numit NOTA, prin care au cumparat de la persoanele mentionate imobilul compus din casa si teren aferent în suprafata de 5.676 m.p. cu pretul de 5.000 Euro, reclamantii achitând la data perfectarii contractului, fiecaruia dintre vânzatori, suma de 2.625 lei, respectiv suma de 3000 Euro (în echivalent lei), iar diferenta de 2000 Euro, urmând a fi achitata la data încheierii actelor în forma autentica.
Mai arata ca, ulterior, s-a procedat la întocmirea contractului de vânzare cumparare autentificat sub nr.387/06.04.2007 de BNP D S C, dar numai cu trei dintre vânzatori, respectiv: R M, G T si N S, iar pârâta T R a refuzat întocmirea contractul de vânzare cumparare în forma autentica pentru cota sa parte de 1/4 din imobilul casa si teren aferent.
De asemenea, mai arata ca, desi pârâta a refuzat sa se prezinte la notariat, vânzarea – cumpararea a fost perfectata între aceasta si reclamanti, acordul partilor fiind valabil exprimat, neviciat, iar translatia dreptului de proprietate operând la momentul perfectarii actului juridic sub semnatura privata, adica de la data de 07.03.2006.
Având în vedere ca s-au înteles cu pârâta asupra imobilului sus mentionat, aceasta exprimându-si vointa de a vinde partea sa si a acceptat si a primit un avans în cuantum de 2.625 lei, cuvenit conform cotei sale parti, solicita admiterea actiunii asa cum a fost formulata.
In drept, reclamantii si-au întemeiat actiunea pe dispozitiile art.1294, art.1295 C.civ., art. 111 C.pr.civ.
In dovedirea actiunii reclamantii au solicitat probele cu înscrisuri, 3 martori si interogatoriul pârâtei.
Actiunea este legal timbrata la valoare, cu 549 lei taxa timbru si 5 lei timbru judiciar.
Alaturat actiunii reclamantii au atasat în xerocopie urmatoarele acte: contractul de vânzare cumparare autentificat sub nr. 387/06.04.2007 de BNP D S C – mun. B si nota încheiata la data de 07.03.2006.
Pârâta a formulat în cauza ÎNTÂMPINARE prin care solicita respingerea actiunii si obligarea reclamantilor la plata cheltuielilor de judecata.
Prin întâmpinare, pârâta a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor, motivat de faptul ca pe actul juridic din 07.03.2006, invocat de reclamanti, denumit „nota”, acestia nu sunt trecuti ca si promitenti cumparatori, reclamantii nu au calitate de parte contractanta, actul fiind încheiat între pârâta T R si fratii sai R M, G T si N S si deci, nu au nici calitate de reclamanti în prezenta cauza. Mai arata ca, pentru a putea solicita executarea unei obligatii corelative, respectiv vânzarea imobilului în cauza, se presupune existenta unui act juridic bilateral care sa reprezinte vointa concordanta a doua parti, respectiv de a vinde si de a cumpara.
Pe fondul cauzei solicita respingerea actiunii formulata de reclamanti, ca inadmisibila.
În motivarea întâmpinarii, pârâta arata ca nu a primit nici un ban de la reclamanti si nu a avut nicio întelegere cu acestia, ca de la fratele sau a primit o suma de bani ce reprezenta vânzarea unei alte suprafete de teren, ca între reclamanti si G T si R M a intervenit o alta conventie, prin care acestia promiteau vânzarea cotei lor din imobilul în cauza, o promisiune de vânzare încheiata la data de 07.03.2006 la o agentie imobiliara din Bucuresti, act în urma caruia s-a încheiat vânzarea-cumpararea în forma autentica, conform contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr.387/06.04.2007, prin care I G si I I, au cumparat cota indiviza de 3/4 din imobilul în cauza.
Mai arata ca, ulterior încheierii acestui act în forma autentica, reclamantii au chemat-o în judecata în vederea iesirii din indiviziune, Judecatoria Lehliu Gara pronuntând sentinta civila nr. 441/15.05.2008, definitiva si irevocabila, prin care s-a lotizat si s-au atribuit loturi în natura, atât acesteia, cât si reclamantilor conform cotelor ce le detin, iar nota încheiata la data de 07.03.2006, invocata de reclamanti ca fiind o promisiune de vânzare, nu reprezinta o conventie, deoarece nu este trecut nici un cumparator sau promitent-cumparator, nu se specifica cine vinde si cine cumpara, nu este descris imobilul si nici suprafata de teren ce face obiectul acestei promisiuni de vânzare-cumparare si nu se face nici o mentiune cu privire la reclamanti, nu este trecut numele acestora si nu a fost încheiata în atâtea exemplare câte parti sunt.
De asemenea, mai arata ca, potrivit art. 1294 C.civil, „Vinderea este o conventie prin care doua sau mai multe parti se obliga între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a plati celei dintâi pretul”, apreciind ca între reclamanti si aceasta nu exista nici o conventie, iar înscrisul intitulat „nota” nu reprezinta un contract sinalgamatic (bilateral) cu titlul oneros, act ce ar putea justifica solicitarea reclamantilor, astfel ca solicitarea reclamantilor de a se pronunta o hotarâre judecatoreasca, care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare este inadmisibila.
În drept, pârâta si-a întemeiat întâmpinarea pe disp.art.115-118 C.pr.civ., art.973, art.1179, art.1294 C.civ., art.274 C.proc.civ.
În dovedirea întâmpinarii pârâta solicita probele cu înscrisuri si orice alta proba rezultata din dezbateri.
Alaturat întâmpinarii, pârâta a depus în xerocopie urmatoarele acte: nota încheiata la data de 07.03.2006; antecontractul de vânzare – cumparare autentificat încheiat la agentia imobiliara SC Elia Absolut SRL la data de 7.03.2006; sentinta civila nr. 441 din 15.05.2008 pronuntata de Judecatoria Lehliu Gara în dosarul civil nr. 930/249/2007, definitiva si irevocabila.
Reclamantii au mai depus la dosar o declaratie olografa data de numitii G T, R M si N S.
În cauza au fost administrate robele cu martori, fiind audiati martorii N S, R M si G T (martori comuni) si interogatoriul partilor.
Desi reclamantii au încercat sa demonstreze ca pârâta avea cunostinta de vânzare, ca si-ar fi dat acordul cu privire la aceasta, totusi, din probele administrate rezulta contrariul. Într-adevar, s-au facut discutii între frati cu privire la posibilitatea înstrainarii imobilului din Stefanesti, numai ca din probele administrata rezulta ca între reclamanti si pârâta nu au existat discutii concrete legate de aceasta vânzare.
Astfel, martorul G T a declarat: „Precizez ca pârâta T R nu a fost fata în fata cu reclamantul niciodata când au avut loc întelegerile mentionate, numai ca, dupa întocmirea acelei chitante doveditoare a împartirii avansului, pârâta s-a întâlnit cu reclamantul chiar în curtea imobilului în litigiu. Cunosc acest aspect din discutiile purtate cu pârâta, eu nefiind de fata la momentul respectiv. Precizez ca nu ne-am întâlnit niciodata toti 4 mostenitorii cu reclamantul.”
În acelasi sens au fost si declaratiile martorei N S: „Nu cred ca pâna la perfectarea contractului de vânzare cumparare pârâta s-a întâlnit cu reclamantul cumparator, dar stiu ca dupa aceasta data au avut loc întâlniri ale acestora.”
Faptul ca între reclamanti si pârâta nu au existat discutii concrete cu privire la vânzarea – cumpararea imobilului rezulta si din raspunsurile reclamantului la interogatoriu.
Cu privire la exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor invocata de pârâta, instanta o respinge pentru urmatoarele motive: este adevarat ca reclamantii nu sunt mentionati în înscrisul intitulat „nota”, dar acestia au un interes sa promoveze o astfel de actiune, în calitatea lor de fosti coindivizari ai imobilului împreuna cu pârâta, dar si a întelegerii intervenit cu cei trei frati ai pârâtei în legatura cu imobilul în litigiu, or, justificând un interes au si calitate procesuala activa.
Instanta, analizând actele si lucrarile dosarului, a retinut urmatoarea situatie de fapt:
Pârâta T R si numitii G T, R M si N S (frati) au mostenit de la autoarea lor G T un imobil format din locuinta si teren aferent în suprafata de 5676 mp situat în com. Ileana, satul Stefanesti, jud. Calarasi, potrivit sentintei civile nr. 4417/2006 a Judecatoriei Sectorului 3.
Dupa dezbaterea succesiunii, între cei patru frati au existat discutii legate de înstrainarea acestui imobil, sens în care numitul G T a dat un anunt la mica publicitate, fiind contactat apoi de o agentie imobiliara, informându-l ca s-a gasit un client.
Clientul, în persoana reclamantului I G, a venit în comuna Ileana însotit de o persoana din cadrul agentiei, iar aici s-a întâlnit cu numitii G T si R M (doi dintre coindivizari), iar dupa prezentarea imobilului, cei patru s-au deplasat la sediul agentiei imobiliare SC Elia Absolut SRL, unde s-a încheiat antecontractul de vânzare – cumparare din data de 07.03.2006 între numitii G T si R M, în calitate de promitenti vânzatori si reclamantul I G, în calitate de promitent cumparator, cu privire la imobilul situat în com. Ileana, sat Stefanesti, pentru pretul total de 5000 Euro, la data semnarii actului reclamantul achitând un avans de 3000 Euro.
În aceeasi zi numitul G T le-a chemat la locuinta sa pe celelalte trei surori pentru împartirea sumei de bani primita de la reclamant. Aici au venit R M si pârâta T R, mai putin N S, ocazie cu care s-a încheiat un înscris sub semnatura privata intitulat „Nota” în care s-a consemnat faptul ca cei patru frati au primit fiecare câte 2625 lei.
Ulterior, prin contractul de vânzare – cumparare autentificat sub nr. 387/06.04.2007 de BNP D S C, cei trei frati ai pârâtei si reclamantii au perfectat vânzarea – cumpararea numai pentru cota de 3/4 din imobil, pârâta T R nefiind de acord sa-si înstraineze cota sa indiviza de 1/4 din acesta.
Prin sentinta civila nr. 441/15.05.2008 pronuntata de Judecatoria Lehliu – Gara în dosarul nr. 930/249/2007, definitiva si irevocabila prin neapelare, s-a dispus iesirea din indiviziune a reclamantilor si a pârâtei asupra imobilului din com Ileana, sat Stefanesti, jud. Calarasi, atribuindu-li-se loturi în natura potrivit cotelor detinute.
Practica judecatoreasca si literatura de specialitate au stabilit ca pentru a se pronunta o hotarâre judecatoreasca care sa constate vânzarea cumpararea unui imobil, este necesar ca între parti sa fi intervenit un act sub semnatura privata prin care sa se precizeze conditiile vânzarii.
Astfel, admisibilitatea actiunii de validare a unei antecontract de vânzare cumparare este conditionata de existenta unui înscris din care sa rezulte obligatia de înstrainare si modalitatea de plata a pretului, pretul constituind elementul de baza într-o conventie de vânzare cumparare, mentionarea sa în actul constatator fiind obligatorie.
Deci, antecontractul poate conduce la încheierea contractului în forma autentica, numai daca el îndeplineste conditiile de valabilitate necesare oricarui contract.
Ar fi trebuit ca între parti sa existe o conventie care, nula de drept ca act de înstrainare (fiind vorba si de un teren), dar perfect valabila ca promisiune sinalagmatica de vânzare, care nu a transmis proprietatea bunului de la vânzator la cumparator, dar a generat obligatia transmiterii acestui drept în viitor.Printre conditiile esentiale pentru validitatea unei conventii stabilite de art. 948 Cod civil se numara si consimtamântul valabil al partii ce se obliga. “Nota” încheiata între frati prin care pârâta a luat o parte din avans, invocata de reclamanti, nu duce la concluzia unui acord valabil exprimat, cu intentia de a produce efecte juridice
Chiar daca ar fi considerata o manifestare tacita de vointa, tot nu duce la concluzia producerii unor efecte juridice. Alta ar fi fost poate situatia daca s-ar fi mentionat în “Nota” ca pârâta este de acord cu vânzarea imobilului.
Între pârâta si reclamanti nu s-a încheiat nicio întelegere scrisa, iar pârâta nu s-a obligat prin nimic fata de reclamant, respectiv nu s-a obligat sa-i înstraineze cota sa din imobil si nici sa se prezinte la notariat pentru perfectarea vânzarii.
Pentru pronuntarea unei hotarâri care sa constate valabilitatea vânzarii – cumpararii ar trebui ca partile sa se fi obligat sa se prezinte la notariat pentru autentificarea actului de vânzare-cumparare, ceea ce ar naste în sarcina acestora obligatia de a încheia contractul asumat, deci obligatia de a perfecta conventia încheiata.
În aceasta situatie, actiunea în justitie prin care cumparatorul sau vânzatorul solicita pronuntarea unei astfel de hotarâri nu este altceva decât reflexul procedural al dreptului subiectiv nascut din actul juridic încheiat între parti si care formeaza legea lor.
Aceasta solutie se impune în temeiul principiului executarii în natura a obligatiei si repararii în natura a prejudiciului prevazut de art. 1073 si art. 1077 Cod civil, care permite instantei pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare.
Ca temei de drept reclamantii au invocat prevederile art. 1294 si 1295 Cod civil, numai ca, fata de scopul urmarit, respectiv pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act de vânzare cumparare, în realitate, suntem în prezenta prevederilor art. 1077 cod cvil, iar în acest cadru juridic instanta are posibilitatea ca, prin suplinirea consimtamântului debitorului obligatiei de a face izvorâta din antecontract, sa pronunte o hot care sa tina loc de act autentic de înstrainare.
Fata de toate aceste considerente, cum între parti nu exista nici un antecontract, instanta apreciaza neîntemeiata actiunea reclamantilor, urmând a o respinge ca atare.
Cum actiunea reclamantilor a fost respinsa, iar pârâta a efectuat cheltuieli cu acest proces, cheltuieli dovedite, reprezentând onorariu de avocat (potrivit chitantei aflata la fila 28 din dosar), urmeaza, în conformitate cu prevederile art. 274 al. 1 rap. la art. 277 Cod proc.civ., a-i obliga pe reclamanti, în solidar, la plata catre pârâta a sumei de 800 lei cu acest titlu.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Respinge exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor invocata de pârâta.
Respinge actiunea formulata de reclamantii I. G. si I. I., împotriva pârâtei T.R.
Obliga reclamantii, în solidar, la plata catre pârâti a sumei de 800 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
