Pe rol judecata apelului declarat de reclamantul –, domiciliat în —împotriva sentinţei civile nr._________ pronunţată de Judecătoria Pătârlagele în dosarul nr._____ – având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, în contradictoriu cu pârâtul –, domiciliat în ________.
La apelul nominal făcut în şedinţă publică au lipsit părţile.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă, care arată că dosarul se află la primul termen de judecată; cererea de apel a fost comunicată intimatului care, la data de 19.11.2014, a depus la dosar concluzii scrise, după care:
Procedura de citare legal îndeplinită.
Tribunalul constată că apelantul _____ a solicitat, prin concluziile scrise depuse la dosar, judecarea cauzei în lipsă şi o reţine în pronunţare.
După deliberări,
T R I B U N A L U L
Asupra apelului civil de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Pătârlagele sub nr.________, reclamantul — a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul —, pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare pentru imobilul în suprafaţă de 5000 mp, teren arabil situat în tarlaua nr. 66, parcela nr. 726, extravilan, pe raza localităţii Luciu, judeţul Buzău, parte componentă a unui teren în suprafaţă totală de 7500 mp.
În motivarea acţiunii, reclamantul a arătat că a încheiat cu pârâtul a o promisiune bilaterală de vânzare – cumpărare autentificată sub nr. _____, prin care promitentul vânzător s-a obligat să vândă suprafaţa de 5000 mp, teren arabil din suprafaţa totală de 7500 mp, situată în extravilanul localităţii ______, identificată în titlul de proprietate nr. ______ la tarlaua 66, parcela 726, având ca vecinătăţi: la N ____, la E – drum, la S – _____, la V – drum. Terenul a fost dobândit de pârât prin moştenire de la defuncta _____, conform certificatului de moştenitor suplimentar nr. ___, emis la BNP _____. Preţul convenit pentru acest teren a fost în cuantum de ____ şi a fost achitat integral la data semnării contractului.
Prin aceeaşi convenţie părţile au stabilit ca până la data de 31.12.2013 să se prezinte în faţa notarului în vederea perfectării contractului autentic de vânzare – cumpărare.
A învederat reclamantul că, deşi a fost convocat verbal de mai multe ori în vederea prezentării la notariat, pârâtul a refuzat şi refuză în continuare să-şi îndeplinească obligaţia asumată, în vederea încheierii contractului de vânzare – cumpărare.
Având în vedere acest aspect, dar şi faptul că şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin promisiune, apreciază reclamantul că singura modalitate pentru a obţine actul de proprietate asupra terenului, rămâne intentarea acţiunii pe rolul instanţei, întrucât în cuprinsul antecontractului se precizează că, în situaţia în care partea adversă refuză să-şi îndeplinească obligaţia, există posibilitatea ca cealaltă parte să se adreseze instanţei de judecă în vederea obţinerii unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare.
În drept, acţiunea s-a întemeiat pe dispoziţiile art. 1669 Cod Civil.
Pârâtul nu a formulat întâmpinare şi nu s-a prezentat în faţa primei instanţe pentru a formula apărări.
În cauză a fost administrat un probatoriu cu înscrisuri.
Prin sentinţa civilă nr. _____ Judecătoria Pătârlagele a respins, ca neîntemeiată, acţiunea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare pentru imobilul în suprafaţă de 5000 mp, teren arabil situat în tarlaua nr. 66, parcela nr. 726, extravilan, pe raza localităţii __________.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că, la data de 25.11.2013, pârâtul — a promis că vinde, iar reclamantul — a promis că va cumpăra, un teren în suprafaţă de 5000 mp, parte componentă a unui teren în suprafaţă de 7500 mp, amplasat în tarla 66, parcela 726, extravilan, localitatea –, judeţul Buzău.
Promisiunea a făcut obiectul antecontractului autentificat cu nr.______ la BNP –, în care se certifică faptul că s-a primit preţul convenit, iar contractul autentic se va perfecta până cel târziu la 31.12.2013; părţile au convenit ca, dacă una dintre acestea refuză să-şi execute obligaţiile asumate, cealaltă parte se poate adresa instanţei pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare.
Instanţa de fond a reţinut că în cauză sunt aplicabile dispoziţiile art. 1279 alin.1 Cod Civil, potrivit cărora promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea, precum şi cele ale art. 1669 alin. (1) Cod Civil, conform cărora, dacă una din părţi refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.
În consecinţă, prima instanţă a apreciat că o acţiune având obiectul prezentei cauze trebuie să îndeplinească, pentru a fi întemeiată, următoarele condiţii: – antecontractul să cuprindă toate clauzele în lipsa cărora părţile nu ar putea să-şi execute promisiunea; – existenţa tuturor celorlalte condiţii de validitate.
În speţă, s-a reţinut că antecontractul nu cuprinde toate clauzele necesare, întrucât terenul ce face obiectul promisiunii nu este individualizat prin dimensiunile laturilor şi vecini, nefiind îndeplinită condiţia esenţială pentru validitatea contractului, prevăzută de către art. 1179 alin. (1) punctul 3 Cod Civil, ce presupune existenţa unui obiect determinat.
S-a constatat că obiectul promisiunii nu este determinat decât sub aspectul suprafeţei, dar nu şi al amplasamentului; terenul este determinat vag, doar ca fiind parte a unui alt teren mai mare, dar nu se precizează care anume suprafaţă de 5000 mp din suprafaţa totală de 7500 mp se promite a se înstrăina, unde anume este amplasată această suprafaţă de 5000 mp în interiorul suprafeţei de 7500 mp, care sunt laturile sale şi ce dimensiuni au, care sunt vecinii terenului în suprafaţă de 5000 mp.
A reţinut prima instanţă că, în lipsa acestor elemente de identificare, de determinare, contractul promis nu se va putea încheia, întrucât nici promitentul – vânzător, nici promitentul – cumpărător nu cunosc în concret terenul ce urmează a fi înstrăinat şi terenul ce rămâne în proprietatea promitentului vânzător.
Nefiind îndeplinită această cerinţă esenţială de validitate, instanţa de fond a constatat că părţile nu-şi pot executa promisiunea, şi, în consecinţă, în baza situaţiei de fapt şi a temeiurilor de drept arătate, a respins acţiunea.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel, la data de 18.08.2014, reclamantul ______, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, solicitând schimbarea în tot a hotărârii şi, pe fond, admiterea acţiunii.
Prin motivele de apel s-a învederat că instanţa de fond a reţinut în mod greşit că obiectul convenţiei părţilor nu este determinat, în conţinutul antecontractului autentificat fiind menţionată suprafaţa ce urmează a fi vândută, vecinătăţile şi amplasamentul acesteia.
Apreciază apelantul că sunt îndeplinite cerinţele art. 1669 şi art. 1179 Cod civil, iar părţile au delimitat în teren suprafaţa în discuţie, stabilind limitele şi vecinătăţile, faptul că nu au depus la dosar un document în acest sens nedovedind că terenul nu ar fi determinat corespunzător.
Susţine apelantul că prima instanţă a încălcat principiul rolului activ, prevăzut de art. 22 Cod procedură civilă, în sensul că nu a stăruit prin toate mijloacele pentru aflarea adevărului şi nu a solicitat probe care să clarifice aspectele de delimitare a terenului.
Printr-un alt motiv de apel se arată că prima instanţă a pronunţat soluţia pe baze unor supoziţii, neexistând probe care să ateste faptul că obiectul contractului este nedeterminat, nefiind analizat corespunzător nici conţinutul antecontractului, care indică referitor la suprafaţa de 5000 mp că aceasta se află în extravilanul localităţii –, tarlaua, parcele şi vecinii pe fiecare latură.
În drept, apelul a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 480, art. 466 şi urm. Cod procedură civilă.
La data de 19.11.2014, apelantul reclamant a depus concluzii scrise.
Intimatul — nu a formulat în cauză întâmpinare pentru a-şi expune apărările.
Examinând sentinţa apelată sub aspectul criticilor formulate şi în raport de dispoziţiile legale incidente, tribunalul constată că apelul pendinte este nefondat şi va fi respins pentru următoarele considerente:
Promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare autentificată sub nr._____ la BNP _, încheiată între apelantul reclamant, în calitate de promitent cumpărător, şi intimatul pârât, în calitate de promitent vânzător, priveşte o suprafaţă de 5000 mp teren agricol extravilan, situat pe raza localităţii ____, ce face parte dintr-un trup mai mare de 7500 mp teren, identificat conform titlului de proprietate nr. ______, în tarlaua 66, parcela 726, cu vecinii: la N ____, la E – drum, la S –____, la V – drum.
Contrar susţinerilor apelantului, tribunalul observă că terenul ce formează obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare nu este determinat, respectiv corect individualizat prin indicarea dimensiunilor laturilor şi vecinilor din totalul suprafeţei mai mari (7500 mp) din care face parte, astfel încât instanţa de fond a reţinut corect neîndeplinirea prevederilor art. 1279, art. 1179 alin.1 pct.3 şi art. 1669 Cod civil.
Astfel, potrivit art. 1279 alin.1 Cod Civil, promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea, iar prin prevederile art. 1669 alin. (1) Cod Civil, se stabileşte că, dacă una din părţi refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.
Aceste prevederi trebuie coroborate cu cele ale art. 1179 Cod civil, prin care sunt reglementate condiţiile esenţiale pentru validitatea contractului, alin. (1) punctul 3 al art. 1179 stabilind cu claritate condiţia existenţei obiectului determinat.
Or, în speţă, lăsând la o parte faptul că nu s-a demonstrat nici refuzul nejustificat al pârâtului intimat de a încheia contractul promis, ce reprezintă prima condiţie impusă de textul citat – art. 1669 Cod Civil – temeiul acţiunii reclamantului apelant, nu s-a dovedit nici îndeplinirea celorlalte condiţii de validitate la care face referire norma legală sus menţionată, obiectul convenţiei părţilor nefiind unul determinat (identificat), respectiv corect individualizat, cerinţă în lipsa căreia nu poate fi încheiat contractul autentic de vânzare – cumpărare a imobilului.
Sunt nefondate şi vor fi înlăturate ca atare şi susţinerile din cadrul celui de-al doilea motiv al apelului pendinte, referitoare la încălcarea rolului activ al instanţei, respectiv nesolicitarea de către prima instanţă, din oficiu, a probelor care să clarifice aspectele de delimitare a terenului în privinţa căruia s-a cerut a se pronunţa hotărârea care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare.
Art. 22 Cod procedură civilă reglementează rolul judecătorului în aflarea adevărului, iar art. 254 Cod procedură civilă, stabileşte la alin.1, sub sancţiunea decăderii, că probele se propun de către reclamant prin cererea de chemare în judecată, excepţiile de la această regulă fiind arătate la alin. 2 al aceluiaşi articol. Potrivit art. 254 alin.5 Cod procedură civilă, instanţa poate dispune completarea probelor neîndestulătoare pentru lămurirea în întregime a procesului, judecătorul putând pune în discuţia părţilor necesitatea administrării altor probe, pe care le poate ordona chiar dacă părţile se împotrivesc, aliniatul 6 al aceluiaşi articol reglementând imperativ însă că „părţile nu pot invoca în căile de atac omisiunea instanţei de a ordona din oficiu probe pe care ele nu le-au propus şi administrat în condiţiile legii”.
Aşa fiind, în condiţiile acestui text de procedură, omisiunea primei instanţe de a ordona administrarea dovezilor privind identificarea terenului de 5000 mp, agricol extravilan, din totalul de 7500 mp teren, reconstituit conform titlului de proprietate nr. ______, în tarlaua 66, parcela 726, cu vecinii: la N ____, la E – drum, la S ____, la V – drum, nu poate fi invocată de reclamantul apelant în prezenta cale de atac, întrucât proba respectivă nu a fost solicitată şi administrată procedural la instanţa de fond, şi cu atât mai mult cu cât partea putea, cu minime diligenţe, să o solicite şi să o administreze, dată fiind necesitatea prezentării documentaţiei cadastrale de identificare a imobilului teren ce face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare încheiate între părţi, în vederea încheierii contractului autentic de vânzare – cumpărare.
În această situaţie, tribunalul apreciază că s-a reţinut corect neîndeplinirea cerinţelor art. 1669 Cod Civil, text potrivit căruia, atunci când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare refuză încheierea contractului, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de valabilitate sunt îndeplinite.
Or, în speţă, trebuie observat că reclamantul apelant nu a făcut o astfel de probă, deşi, neîndoielnic, sarcina dovezii îi incumbă, în baza art. 249 NCPC.
Referitor la cel de-al treilea motiv al apelului, tribunalul constată ca nefondate criticile apelantului, sentinţa primei instanţe fiind pronunţată nu pe bază de supoziţii, ci drept urmare a constatării neîndeplinirii cerinţelor legale – art. 1669, art. 1279 alin.1 şi art. 1179 pct.3 Cod civil – şi pe baza analizării probatorului din dosar, ce nu include şi documentaţia privind individualizarea în concret a obiectului convenţiei părţilor din totalul suprafeţei mai mari de teren inclusă, conform titlului de proprietate nr. __, în tarlaua 66, parcela 726, prin indicarea dimensiunilor pe laturi şi a vecinilor terenului ce urma a fi înstrăinat prin vânzare – cumpărare.
Având în vedere considerentele reţinute şi în conformitate cu prevederile art. 480 alin.1 NCPC, tribunalul constată ca fiind nefondat apelul pendinte judecăţii, urmând a fi respins.
Văzând şi prevederile art. 483 alin.2 teza finală NCPC,
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, apelul declarat de reclamantul —, domiciliat în —- împotriva sentinţei civile nr.______ pronunţată de Judecătoria Pătârlagele în dosarul nr._______ având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, în contradictoriu cu pârâtul –, domiciliat în –.
Definitivă.
