Constatarea nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare încheiat de catre chirias, în temeiul Legii nr.112/1995. Redobândirea proprietatii de catre fostul proprietar al imobilului. Obligarea chiriasului devenit proprietar la plata contravalorii lipsei de folosinta, în cazul constatarii nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare. Data de la care se datoreaza lipsa de folosinta.
C.p.cv., art.304 pct.9, art.312, art.1082-1083 Cod Civil
Reclamanta a suferit un prejudiciu, constând în lipsa de folosinta a imobilului ocupat de pârâti, Ocuparea de catre apelantii-pârâti a imobilului, ulterior datei la care actiunea în revendicare a fostului proprietar a fost admisa în mod definitiv si titlul de proprietate al pârâtilor a fost anulat, constituie o fapta ilicita ce a produs reclamantei prejudiciul constând în imposibilitatea exercitarii tuturor prerogativelor dreptului de proprietate, respectiv a posesiei si a folosintei.
Însa, dreptul reclamantei de a solicita contravaloarea lipsei de folosinta s-a nascut numai la momentul ramânerii irevocabile a sentintei prin care s-a anulat titlul de proprietate al pârâtilor, si anume la data de 22.01.2007, pâna la aceasta data existând prezumtia ca pârâtii detin un titlu de proprietate, si anume contractul de vânzare-cumparare nr.4938/1997, care înca nu fusese desfiintat irevocabil.
În sprijinul acestui argument, se adauga si interpretarea prin analogie a art. 5 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, din care reiese ca legiuitorul a luat în considerare data când hotarârea de desfiintare a contractului de vânzare-cumparare al chiriasului cumparator a ramas definitiva si irevocabila, atunci când a antamat aspecte privind cererile de restituire a pretului actualizat formulate de chiriasii ale caror contracte de vânzare-cumparare au fost desfiintate.
CURTEA DE APEL BUCURESTI – SECTIA A IV A CIVILA
DECIZIA CIVILA NR. 22/13.01.2011
Prin decizia civila nr. 865 A/09.06.2010 pronuntata de Tribunalul Bucuresti Sectia a IV-a Civila s-a respins, ca nefondat , apelul declarat de apelantii-pârâti P.V si P.G., împotriva sentintei civile nr. 8863/26.06.2008, pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti, a admis apelul declarat de apelantii-reclamanti N.A., B. I. si M. D.A. împotriva aceleiasi sentinte, a schimbat în parte sentinta civila apelata, în sensul ca a obligat pârâtii la plata catre reclamanti a sumei de 39.611 Euro, în echivalent în lei la data platii, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinta pentru perioada 14.06.2004-20.06.2008.
Tribunalul a constatat ca, într-adevar, reclamanta a suferit un prejudiciu, constând în lipsa de folosinta a imobilului ocupat de pârâti, începând cu data la care s-a respins apelul declarat împotriva sentintei civile nr. 2523/09.04.2003 a Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti, prin decizia civila nr. 2302A/04.12.2003 a Tribunalului Bucuresti Sectia a III-a Civila. La acest moment, sentinta civila nr. 2523/09.04.2003 putea fi investita cu formula executorie, conform dispozitiilor art. 376 alin. 1 C.pr.civ., decizia pronuntata în apel fiind definitiva, potrivit art. 377 alin. 1 pct. 3 C.pr.civ.
Ocuparea de catre apelantii-pârâti a imobilului, ulterior datei la care actiunea în revendicare a fostului proprietar a fost admisa în mod definitiv si titlul de proprietate al pârâtilor a fost anulat, constituie o fapta ilicita ce a produs reclamantei prejudiciul constând în imposibilitatea exercitarii tuturor prerogativelor dreptului de proprietate, respectiv a posesiei si a folosintei.
Începând de la data ramânerii definitive a sentintei civile nr. 2523/09.04.2003 a Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti, pârâtii aveau obligatia de a preda imobilul reclamantei M.G., iar prin folosirea în continuare a locuintei, acestia i-au produs reclamantei un prejudiciu reprezentat de beneficiul nerealizat, respectiv chiria pe care aceasta ar fi putut sa o perceapa din închirierea imobilului.
Tribunalul a retinut asadar ca momentul de la care pârâtii datoreaza contravaloarea lipsei de folosinta este 14.06.2004, având în vedere ca reclamanta a introdus cererea de chemare în judecata la data de 14.06.2007, solicitând calcularea lipsei de folosinta pentru o perioada de 3 ani, ulterior majorându-si pretentiile, în sensul acordarii sumei datorate de pârâti pâna la data pronuntarii hotarârii primei instante. Contravaloarea lipsei de folosinta se va calcula pâna la data parasirii locuintei de catre apelantii-pârâti, respectiv 20.06.2008.
Împotriva acestei decizii, au declarat recurs pârâtii P.V si P.G.
Prin decizia civila nr.22/13.01.2011, a fost admis recursul, a fost modificata în parte decizia recurata si a fost respins apelului declarat de apelantii-reclamanti N.A., B. I. si M. D.-A împotriva sentintei civile nr. 8863/26.06.2008, pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti si au fost mentinute celelalte dispozitii ale apelului.
În motivarea deciziei, au fost retinute urmatoarele:
Primul motiv de recurs care poate fi încadrat în dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila este nefondat.
Exceptia lipsei calitatii procesuale active este neîntemeiata, atâta timp cât prin sentinta civila nr. 2523/2003 a Judecatoriei sector 1, ramasa irevocabila în urma respingerii recursului, s-a recunoscut ca reclamanta are calitatea de proprietara în ceea ce priveste imobilul în litigiu, admitându-i-se actiunea si fiind obligati pârâtii sa îi lase în deplina proprietate si linistita posesie imobilul în cauza.
Si cel de-al doilea motiv de recurs, întemeiat pe dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, este nefondat.
În urma constatarii nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare încheiat de chiriasii cumparatori si a admiterii actiunii în revendicare, pârâtii nu au redobândit automat calitatea de chiriasi. Desi pârâtii invoca în favoarea lor dispozitiile art. 11 alin. 1 din OUG nr. 40/1999, privind prelungirea de drept a contractului de închiriere, încheiat anterior pâna la încheierea unui nou contract, pârâtii, recurenti în prezentul litigiu nu pot beneficia de prevederile OUG nmr.40/1999, cât timp, conform art. 13 lit. b din Legea nr. 241/2001, prelungirea contractului de închiriere nu se aplica în cazul contractelor de închiriere pentru spatiile cu destinatie de locuinta particulara prev. la art. 1-7, ai caror titulari de contract sau membrii de familie mentionati în contract sunt proprietari ai unei locuinte corespunzatoare sau au înstrainat o locuinta corespunzatoare, dupa data de 1.01.1990, în aceeasi localitate.
Nefondata este si critica ce este cuprinsa în cel de-al treilea motiv de recurs întemeiat pe dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, deoarece, neavând calitatea de chiriasi, potrivit argumentelor anterior expuse, pârâtii nu pot sa solicite sa se calculeze chiria în conformitate cu art. 26 din OUG nr.40/1999, în locul lipsei de folosinta, astfel cum pretind.
Criticile din motivul patru de recurs întemeiat pe dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila sunt fondate.
Dreptul reclamantei de a solicita contravaloarea lipsei de folosinta s-a nascut numai la momentul ramânerii irevocabile a sentintei prin care s-a anulat titlul de proprietate al pârâtilor, si anume la data de 22.01.2007, pâna la aceasta data existând prezumtia ca pârâtii detin un titlu de proprietate, si anume contractul de vânzare-cumparare nr.4938/1997, care înca nu fusese desfiintat irevocabil.
În sprijinul acestui argument, adaugam si interpretarea prin analogie a art. 5 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, din care reiese ca legiuitorul a luat în considerare data când hotarârea de desfiintare a contractului de vânzare-cumparare al chiriasului cumparator a ramas definitiva si irevocabila, atunci când a antamat aspecte privind cererile de restituire a pretului actualizat formulate de chiriasii ale caror contracte de vânzare-cumparare au fost desfiintate.
Adaugam de asemenea argumentul de text care reiese din art. 20 alin. 2 din Legea nr.10/2001, în care se arata ca în cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, chiriasii care au cumparat cu buna credinta imobilele în care locuiau si ale caror contracte au fost desfiintate, fie ca urmare a unei actiuni în anulare, fie ca urmare a unei actiuni în revendicare, prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuinte din fondurile de locuinte gestionate de Consiliile Locale sau de Ministerul Dezvoltarii, Lucrarilor Publice si Locuintelor.
Consideram asadar, ca în ceea ce privesc criticile formulate de catre pârâti si reiterate în motivul 4 de recurs, acestea sunt întemeiate, iar sub acest aspect, admitându-se recursul, se va modifica în parte decizia recurata si se va respinge apelul reclamantilor, mentinând celelalte dispozitii ale deciziei cu privire la respingerea apelului pârâtilor, în conformitate cu dispozitiile art. 304 pct. 9 si art. 312 alin. 1 Cod procedura civila.
Criticile din ultimul motiv de recurs, nu pot fi analizate, întrucât se refera la modul de calcul al expertului, pârâtii criticând modul în care s-au facut calculele de catre acesta, astfel încât, acest motiv nu poate fi încadrat în nici unul din punctele art. 304 Cod procedura civila, referindu-se la o apreciere gresita a unei probe – raportul de expertiza.
