Contractul de vânzare-cumparare. Obligatia de predare a imobilului înstrainat si de remediere a deficientelor.
C.p.cv., art.304 pct.9
Instanta de apel a aplicat si interpretat gresit legea, deoarece raporturile contractuale dintre parti nu au fost respectate, astfel cum prevad dispozitiile art.969-970 Cod civil. Conventiile legal facute au putere de lege între partile contractante si trebuie executate cu buna-credinta. Ele obliga nu numai la ce este expres mentionat, ci si la toate urmarile pe care echitatea, obiceiul sau legea le da obligatiei, dupa natura lor. Conform art.1073 Cod civil, creditorul obligatiei, respectiv reclamantii au dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a obligatiei.
Astfel, în mod corect instanta de fond a retinut neîndeplinirea culpabila a obligatiei de catre pârât si a admis actiunea, obligând pârâtul sa predea reclamantilor imobilul situat în Bucuresti, str. Parului. Procesul-verbal din 17.02.2007 nu reprezinta îndeplinirea obligatiei de vânzare-cumparare a imobilului prevazuta în contractul de vânzare-cumparare, deoarece prin actele încheiate ulterior a rezultat ca predarea-primirea imobilului nu a fost efectuata, datorita deficientelor.
CURTEA DE APEL BUCURESTI – SECTIA A IV A CIVILA
DECIZIA CIVILA NR. 1050/23.06.2009, dosar nr.10441/301/2007
Prin sentinta civila nr.3833 din 15.04.2008, Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti a admis actiunea formulata de reclamantul M.V. si a obligat pe pârâtul K.G.V. la predarea imobilului situat în Bucuresti,
S-a retinut în motivarea sentintei, astfel cum rezulta si din actul de vânzare-cumparare încheiat de catre parti, ca predarea apartamentului urma sa se faca la data de 09.01.2007, când partile urmau sa identifice deficientele, în cazul în care acestea existau, ce urmau sa se consemneze într-un proces-verbal si remediate în 7 zile.
Din probele dosarului a rezultat ca partile s-au întâlnit la aceasta data, la orele 10.00, au inspectat imobilul, au consemnat deficientele, iar pârâtul s-a obligat sa remedieze deficientele în termen de 7 zile, urmând ca la data de 16.01.2007 partile sa încheie un proces-verbal de predare-primire al apartamentului.
Prima instanta a înlaturat ca nedovedite sustinerile pârâtului, în sensul ca la data de 09.01.2007, orele 10.00, reclamantul nu a fost prezent la adresa apartamentului, iar cele consemnate în procesul-verbal încheiat, prin care pârâtul si-a asumat obligatia de remediere a deficientelor constatate, nu au rasturnate.
Prin urmare, instanta de fond, retinând ca reclamantul a fost prezent la data de 09.01.2007 la apartament, a încheiat proces-verbal de constatare a deficientelor, a apreciat ca nu intra în actiune clauza din contract potrivit careia, în cazul în care cumparatorul nu se prezinta la data, ora si locul mentionate în vederea întocmirii procesului-verbal, se va considera ca acesta a receptionat apartamentul fara obiectiuni. Totodata, s-a mai retinut ca nici la data de 27.02.2007 nu s-a putut face predarea-primirea, conform mentiunii din procesul-verbal, datorita nefinalizarii lucrarilor, iar la data de 29.03.2007 s-a încheiat un alt proces-verbal prin care s-au consemnat deficientele.
Prin decizia civila nr.283 din 23.02.2009 pronuntata în dosarul nr.10441/301/2007, de Tribunalul Bucuresti – Sectia a IV-a Civila, s-a admis apelul declarat de apelantul-pârât K.G.V. împotriva sentintei civile nr.3833 din 15.04.2008 pronuntata de Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti, în contradictoriu cu intimatul-reclamant M.V. S-a schimbat în tot sentinta apelata, în sensul ca s-a respins, ca neîntemeiata, actiunea formulata de reclamant si s-a luat act ca pârâtul nu a solicitat cheltuieli de judecata.
Pentru a se pronunta aceasta solutie s-a retinut ca, în procesul-verbal din data de 09.01.2007, se mentioneaza ca acesta a fost încheiat de parti la Cluj-Napoca, mentiune despre care se sustine ca nu ar fi reala, ori sustinerea ca acest înscris a fost încheiat ulterior reprezinta mentiuni care, pe de o parte, asa cum a retinut si prima instanta, nu au fost dovedite conform art.1169 Cod civil, iar, pe de alta parte, chiar daca ar fi reale, nu ar duce la schimbarea situatiei în speta si anume, ca în acest proces-verbal se consemneaza inspectia efectuata de cumparator la termenul stabilit în contract, necesitatea efectuarii unor remedieri, precum si amânarea predarii imobilului pâna la o data ulterioara.
În ceea ce priveste celelalte motive de apel, tribunalul le-a retinut ca fiind întemeiate, predarea imobilului realizându-se între parti, iar actiunea având acest obiect fiind neîntemeiata.
Astfel, ulterior încheierii procesului-verbal din data de 09.01.2007 amintit mai sus, între parti s-a încheiat procesul-verbal de predare-primire din data de 27.02.2007.
În apel, fiecare dintre parti a depus în original propriul exemplar din acest proces-verbal, tribunalul constatând ca exemplarul detinut de apelantul-pârât cuprinde mentiunea cumparatorului ca a primit imobilul în stadiul de finisare descris în procesul-verbal, fara nicio alta mentiune la rubrica “alte mentiuni”, în timp ce exemplarul intimatului-reclamant cuprinde la rubrica amintita mentiunea ca “datorita nefinalizarii lucrarilor nu s-a putut face predarea-primirea”.
Tribunalul a avut în vedere la pronuntarea solutiei exemplarul prezentat de apelantul-pârât, ce cuprinde mentiunea predarii apartamentului în starea descrisa în procesul-verbal, fara alte mentiuni, având în vedere, pe de o parte, principiul “in dubio pro reo”, potrivit cu care, atunci când exista îndoiala, interpretarea se face în favoarea celui care se obliga, respectiv în favoarea pârâtului si, pe de alta parte, faptul ca la termenul de judecata din data de 13.10.2008, la interogatoriul administrat în fata tribunalului, intimatul M.V. a aratat ca nu poate explica motivele pentru care exemplarul pârâtului nu contine aceleasi adaugiri si ca acestea au fost facute de el. Or, fiind facute de el si neregasindu-se si în exemplarul pârâtului, da nastere prezumtiei simple ca ele au putut fi adaugate ulterior, pe exemplarul propriu de catre reclamant.
În consecinta, în baza acestui înscris, tribunalul a retinut ca predarea-primirea apartamentului s-a realizat la data de 27.02.2007, conform mentiunii prin care cumparatorul a declarat ca a primit imobilul si a semnat în acest sens, fara alte adaugiri.
Tribunalul a mai avut în vedere ca, împrejurarea ca reclamantul a preluat apartamentul la data de 27.02.2007, se coroboreaza cu proba testimoniala administrata în cauza, martora P.M. declarând ca pe 30 martie pârâtul a schimbat yala apartamentului reclamantului si ca de atunci reclamantul nu a mai avut acces în apartamentul sau, aspect care duce la concluzia ca, pâna la acea data a avut acces, apartamentul fiind predat, iar martorul V.N. aratând ca în februarie 2007 a primit de la reprezentantul reclamantului cheia de la apartament.
Astfel fiind, tribunalul a retinut ca la data de 27.02.2007 a avut loc atât predarea-primirea apartamentului ca act formal, materializat în încheierea procesului-verbal din acea data, dar si în fapt, aspect ce a rezultat din faptul ca reclamantul avea cheie, a avut acces la apartament, aducând muncitori pentru a remedia anumite defectiuni.
Tribunalul a înlaturat sustinerile intimatului-reclamant în sensul ca nu s-a facut dovada ca pârâtul ar fi remediat defectiunile constatate prin procesele-verbale încheiate succesiv între parti, apreciind ca acest aspect nu are relevanta în prezenta cauza, care nu are ca obiect remedierea defectiunilor, ci obligarea la predarea apartamentului.
Indiferent de faptul ca pârâtul-apelant si-a îndeplinit sau nu obligatia de finalizare a finisajelor, aspect care poate reprezenta obiectul unui alt litigiu, tribunalul a retinut îndeplinirea obligatiei de predare de catre pârât, conform procesului-verbal din data de 27.02.2007.
Daca nu s-ar interpreta în sensul ca, prin încheierea procesului-verbal din data de 27.02.2007, partile au despartit cele doua obligatii legale prin prevederile contractuale, respectiv, cea de preluare cu cea de remediere a deficientelor, ar însemna a accepta ca actiunea reclamantului având ca obiect obligatia pârâtului de a preda imobilul, nu ar putea fi admisa decât dupa ce s-ar admite si actiunea ce ar avea ca obiect eventuala remediere a defectiunilor.
Împotriva acestei decizii s-a declarat recurs la data de 06.04.2009 de catre M.V.
În motivele de recurs se critica decizia în baza art.304 pct.8 si 9 Cod procedura civila, aratându-se ca, motivarea instantei în acest sens s-a bazat pe aplicarea principiului “in dubio pro reo”, respectiv, retinând ca între exemplarul procesului-verbal din data de 27.02.2007 detinut de reclamant si cel detinut de pârât, exista diferente cu privire mentiunile de la rubrica “alte mentiuni”, interpreteaza înscrisul în favoarea pârâtului, acesta fiind partea care se obliga. Motivarea instantei în sensul de mai sus, este consecinta aplicarii gresite a legii. Conventia dintre parti, procesul-verbal de predare-primire din data de 27.02.2007 reprezentând anexa la contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 6701/15.12.2006 la BNP asociati este o conventie sinalagmatica care genereaza drepturi si obligatii în favoarea ambelor parti, astfel încât, nu se poate retine ca doar pârâtul este cel care se obliga. Predarea-primirea se refera la obligatia pârâtului de a preda, respectiv obligatia reclamantului de a primi, daca conditiile stabilite sunt îndeplinite.
Potrivit dispozitiilor art.969 si urmatoarele Cod civil, conventiile legal facute au putere de lege între partile contractante, acestea trebuie executate cu buna-credinta si obliga nu numai la ceea ce este expres prevazute în ele, ci si la toate urmarile ce echitatea, obiceiul sau legea da obligatiei dupa natura sa. Or, în speta, este irelevant daca mentiunea inserata în exemplarul reclamantului lipseste din exemplarul pârâtului, deoarece este evident ca, din continutul procesului-verbal încheiat între parti, rezulta ca imobilul nu putea fi receptionat în starea în care se gasea la acel moment (nu au fost finalizate lucrari esentiale de constructie ca: instalatie sanitara, obiecte sanitare, instalatie electrica, parchet, balustrada balcon, faianta, etc., lucrari fara de care legea nu permite receptia unei constructii).
Interpretarea data de instanta de apel procesului-verbal încheiat la data de 27.02.2007, în sensul ca prin acesta partile au separat obligatia de predare de obligatia de remediere a defectiunilor, este excesiva, denaturând întelesul lamurit si vadit neîndoielnic al procesului-verbal amintit. Acest proces-verbal nu putea fi interpretat singur, ci doar în contextul contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr.6701 din 15.12.2006 la BNP asociati, procesului-verbal încheiat între parti la data de 09.01.2007, actului aditional încheiat la data de 29.03.2007, procesului-verbal încheiat la data de 16.04.2007, precum si tinând cont de notificarile comunicate de pârât reclamantului.
Analizând decizia civila recurata în raport de criticile formulate, Curtea a retinut urmatoarele:
Prin contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr.6701 din 15.12.2006, K.G.V., în calitate de vânzator si M.V., în calitate de cumparator, s-a transmis dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.15 situat în Bucuresti, reprezentând lotul nr.15. Apartamentul trebuia predat la data de 09.01.2007, astfel cum reiese din contract, partile stipulând ca, în cazul în care lucrarile de finisare sau de remediere a unor deficiente nu sunt finalizate la data de 16.01.2007, iar procesul-verbal de predare-primire a imobilului nu este încheiat, vânzatorul va plati cumparatorului penalitati de întârziere în cuantum de 170 euro/zi, pâna la remediere.
Dreptul de proprietate al reclamantilor a fost . La data de 09.01.2007, între parti a fost încheiat un proces-verbal de inspectie a imobilului, retinându-se ca trebuie finalizate lucrarile de constructie (casa scarii si exterior) si lucrarile de instalatie electrica, racordari telefonice, etc.. Termenul de finalizarea a acestor lucrari a fost stabilit la 15.02.2007. La 27.02.2007, între parti s-a încheiat un nou proces-verbal în care s-a mentionat ca instalatia electrica la baie este nefinalizata, parchetul prezinta deficiente de montare în bucatarie, lipsa dozelor de legatura la instalatia electrica, necesitatea efectuarii reparatiilor la faianta din baie, fixarea obiectelor sanitare si repararea balustradei balcon.
Acest proces-verbal în copia depusa de catre reclamanti continea mentiunea “datorita nefinalizarii lucrarilor nu s-a putut face predarea-primirea”. La data de 29.03.2007, ca urmare a inspectiei apartamentului si constatarii unor defectiuni care, de asemenea, necesitau remedieri, s-a încheiat un act aditional între parti.
La 3.04.2007, reclamantii l-au notificat pe pârât ca pâna la 25.04.2007 sa-si îndeplineasca obligatia de remediere si finalizare a lucrarilor la apartament în vederea întocmirii procesului-verbal de predare-primire. Din adeverinta emisa la 8.08.2006 de Asociatia de Proprietari bloc 21, rezulta ca M.V. nu locuieste în apartament, deoarece lucrarile au fost finalizate în aprilie 2007 si în aceeasi luna investitorul a schimbat yala usii de la apartamentul nr.15, iar în acest apartament, în perioada aprilie – iunie 2007, investitorul blocului (pârâtul) a cazat ilegal muncitorii, respectiv câte 5-6 persoane, motiv pentru care apartamentul are datorii la întretinere neachitate.
La data de 16.04.2007 între parti s-a încheiat un nou proces-verbal în care s-a retinut ca în apartament locuia o terta persoana, iar reprezentantul pârâtului sustinea ca în urma discutiilor purtate cu ocupantul apartamentului, acesta a invocat existenta unui contract de închiriere.
Prin notificarea nr.103 din 04.04.2007, pârâtul, prin aparator, l-a notificat pe M.V., în sensul ca apartamentul este ocupat de persoane care nu au mai permis accesul angajatilor pentru efectuarea lucrarilor de remedieri si ca în apartament au survenit modificari ce au avut ca efect nerespectarea schitei si planul initial al apartamentului. Astfel cum rezulta din declaratia lui O.V. data la 05.04.2007, butucul yalei usii de la intrare a fost schimbat, împrejurare datorita careia sculele pe care le avea în apartamentul nr.15 si pe care le depozitase acolo din 30.02.2007, pentru a putea monta lampi electrice, nu au mai putut fi recuperate, fiind necesara solicitarea interventiei unui lucrator de politie.
Din raspunsurile la interogatoriul luat pârâtului (întrebarile 5, 6 si 7), rezulta ca nu s-a efectuat predarea-primirea apartamentului la data de 27.02.2007, astfel încât instanta de apel în mod gresit a retinut aceasta data ca fiind data predarii efective a apartamentului catre reclamanti.
În aceste conditii, pârâtul a recunoscut ca la 27.02.2007 nu se finalizasera lucrarile la apartamentul în litigiu, iar predarea-primirea nu s-a putut efectua, atât din cauza lipsei reclamantului, cât si datorita faptului ca nu s-a discutat despre predarea-primirea apartamentului deoarece acesta era predat în decembrie 2006. În aceasta situatie, faptul ca pe exemplarul procesului-verbal din 27.02.2007 aflat în posesia pârâtului, nu era precizata mentiunea: “datorita nefinalizarii lucrarilor nu s-a putut face predarea-primirea”, trebuie coroborat cu toate celelalte probe administrate în cauza, din care rezulta ca nu a avut loc efectiv predarea-primirea apartamentului, aspect care rezulta atât din actul aditional încheiat la 29.03.2007, cât si din proba cu interogatoriu si martori administrata la instanta de fond.
Prin urmare, Curtea apreciaza ca instanta de apel a aplicat si interpretat gresit legea, deoarece raporturile contractuale dintre parti nu au fost respectate, astfel cum prevad dispozitiile art.969-970 Cod civil. Conventiile legal facute au putere de lege între partile contractante si trebuie executate cu buna-credinta. Ele obliga nu numai la ce este expres mentionat, ci si la toate urmarile pe care echitatea, obiceiul sau legea le da obligatiei, dupa natura lor. Conform art.1073 Cod civil, creditorul obligatiei, respectiv reclamantii au dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a obligatiei.
Astfel, în mod corect instanta de fond a retinut neîndeplinirea culpabila a obligatiei de catre pârât si a admis actiunea, obligând pârâtul sa predea reclamantilor imobilul situat în Bucuresti, str. Parului. Procesul-verbal din 17.02.2007 nu reprezinta îndeplinirea obligatiei de vânzare-cumparare a imobilului prevazuta în contractul de vânzare-cumparare, deoarece prin actele încheiate ulterior a rezultat ca predarea-primirea imobilului nu a fost efectuata.
Desi prin notificarea din data de 04.04.2007 depusa la dosar, pârâtul a încercat sa demonstreze ca exista o culpa a reclamantilor care a determinat întârzierea finalizarilor lucrarilor si nepredarea apartamentului, din toate celelalte probe a rezultat ca pâna la data introducerii actiunii – 16.08.2007, nu s-a efectuat predarea apartamentului, iar la 30.03.2007, pârâtul a schimbat yala de la apartamentul reclamantului, data de la care reclamantul nu a mai avut acces în apartament.
Având în vedere cele mentionate anterior, Curtea, în majoritate, va admite recursul conform art.312 raportat la art.304 pct.9 Cod procedura civila, va modifica în tot decizia civila recurata nr.283 din 23.02.2009 pronuntata în dosarul nr.10441/301/2007 de Tribunalul Bucuresti – Sectia a IV-a Civila si va respinge, ca nefondat, apelul formulat de Kehayan Garbis Vicentiu, împotriva sentintei civile nr.3833 din 15.04.2008 pronuntata de Judecatoria Sectorului 3 Bucuresti, conform art.296 Cod procedura civila.
La pronuntarea acestei solutii, Curtea va avea în vedere doar criticile formulate în baza art.304 pct.9 Cod procedura civila, iar nu si cele formulate în baza art.304 pct.8 Cod procedura civila, deoarece instanta de apel a interpretat corect actul juridic dedus judecatii, iar modalitatea de interpretare a înscrisurilor depuse la dosar reprezinta un motiv de netemeinicie si nu de nelegalitate a deciziei.
