Drepturi reale. Apartament dobândit în baza art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995. Decesul titularului contractului de vânzare-cumpărare. Înstrăinare de către moştenitor a apartamentului astfel dobândit în interiorul termenului de 10 ani prevăzut de art. 9 alin. ultim din lege.
Legea nr. 112/1995, art. 9
Înstrăinarea de către moştenitorul fostului chiriaş a apartamentului cumpărat de acesta din urmă în baza art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995 este valabilă, dispoziţiile art. 9 alin. ultim din lege nefiind aplicabile.
Curtea de Apel Timişoara, Secţia civilă, decizia civilă nr. 954 din 8 octombrie 2007
Prin acţiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Timişoara sub nr. 9751/5.07.2005, reclamantul Municipiul Timişoara reprezentat prin Primarul Municipiului Timişoara şi Consiliul Local al Municipiului T., au chemat în judecată pârâţii D.M.I., C.E. şi N.T., solicitând instanţei ca prin hotărârea ce se va pronunţa, să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 9250/23.08.1996 încheiat între Statul Român şi C.I., având ca obiect imobilul situat în Timişoara, precum şi nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare subsecvente încheiate cu privire la aceeaşi locuinţă între pârâţii D.M.I. şi C.E., respectiv între aceasta din urmă şi N.T. S-a solicitat restabilirea situaţiei de carte funciară anterioară încheierii acestor contracte, în sensul reînscrierii dreptului de proprietate al Statului Român, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acţiunii civile s-a arătat că imobilul în litigiu a fost înstrăinat defunctei C.I. în temeiul art. 9 din Legea nr.112/1995, iar după decesul cumpărătoarei, moştenitorul acesteia, pârâtul D.M.I. a înstrăinat locuinţa către pârâta C.E., aceasta la rândul ei, transferând proprietatea către pârâtul N.T.
S-a invocat nulitatea absolută a celor trei contracte de vânzare-cumpărare pentru nerespectarea interdicţiei de vânzare timp de 10 ani de la data cumpărării, impusă prin art. 9 alin. ultim din Legea nr.112/1995, sancţiunea nulităţii fiind prevăzută în mod expres prin art. 9 alin. 1 din H.G. nr. 11/1996.
Prin sentinţa civilă nr. 2738 din 16 martie 2006 pronunţată de Judecătoria Timişoara în dosar nr. 9751/2005, s-a admis acţiunea civilă formulată.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că în condiţiile în care imobilul în litigiu a fost dobândit de defuncta C.I. în temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995 de la Statul Român, prin încheierea contractelor de vânzare-cumpărare ulterioare, a fost încălcată interdicţia de înstrăinare impusă prin art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995, aceasta fiind instituită in rem şi nu in personam, operând deci şi în sarcina moştenitorului legal, care nu ar putea transmite mai multe drepturi decât a dobândit prin moştenire. În consecinţă, nerespectarea acestei interdicţii atrage sancţiunea nulităţii absolute consacrată prin art. 9 din H.G. nr. 11/1997, lipsind astfel de efecte juridice contractele de vânzare-cumpărare ulterioare.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel în termen legal pârâţii.
Prin decizia civilă nr. 988/A din 12 decembrie 2006 pronunţată de Tribunalul Timiş în dosar nr. 3366/30/2006, s-a respins apelul declarat de pârâţi, în considerentele acestei hotărâri reţinându-se în esenţă că interdicţia de înstrăinare reglementată prin art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995 este instituită in rem şi nu in personam, iar posibilitatea de dobândire prin moştenire legală ori testamentară a apartamentelor cumpărate conform art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995 nu duce, automat, la deducţia că moştenitorii nu ar fi ţinuţi de interdicţia de a încheia cu privire la astfel de bunuri acte translative de proprietate între vii.
Împotriva deciziei au declarat recursuri pârâţii solicitând admiterea recursurilor, modificarea în tot a ambelor hotărâri şi, rejudecând, respingerea ca neîntemeiată a acţiunii civile formulată de reclamanţi.
În motivare, recurenţii au susţinut că primele două instanţe de judecată au făcut o greşită interpretare şi aplicare a prevederilor art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995, dispoziţie care este de strictă interpretare atât cu privire la persoanele cărora li se aplică, cât şi cu privire la operaţiunile juridice la care se referă. În acest sens, s-a subliniat că inalienabilitatea temporară instituită prin art. 9 din Legea nr. 112/1995 vizează numai înstrăinarea prin acte între vii, cu titlu oneros sau gratuit, nu şi transmisiunile prin moştenire legală sau testamentară, intenţia legiuitorului nefiind aceea de a scoate bunul din circuitul civil.
În ceea ce priveşte constatarea nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare subsecvente, pârâţii au susţinut că în mod greşit cele două instanţe de judecată au făcut aplicarea principiului rezoluto iure dantis resolvitur jus accipientis, ignorând excepţiile de la acest principiu, care conduc la menţinerea actelor subsecvente, justificate de alte principii de drept şi anume: principiul ocrotirii bunei-credinţe a subdobânditorului unui bun cu titlu oneros şi principiul asigurării stabilităţii circuitului civil, care este o nevoie de ordin general, social.
În acest sens, pârâtul-recurent N.T., ultimul subdobânditor al imobilului în litigiu, a subliniat că buna sa credinţă la dobândirea imobilului este dovedită şi de faptul că la data cumpărării, 22.04.2003, în extrasul de carte funciară solicitat pentru verificarea situaţiei juridice a imobilului, nu era notată interdicţia de înstrăinare şi grevare conform Legii nr. 112/1995, astfel că era în imposibilitate obiectivă să aprecieze care era situaţia reală a imobilului. De altfel, recurenţii susţin că nu poate fi ignorată buna-credinţă a terţilor subdobânditori care au dobândit drepturi bazându-se pe o stare tabulară, prezumţia că aceasta corespunde realităţii devenind absolută şi exclude proba contrară.
Examinând recursurile prin prisma motivelor invocate de pârâţii-recurenţi, în raport de actele depuse la dosar şi având în vedere dispoziţiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ. raportat la art. 9 din Legea nr. 112/1995, Curtea a constatat că sunt fondate pentru următoarele considerente avute în vedere de instanţă:
Potrivit art. 9 din Legea nr.112/1995, chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora, pot opta, după expirarea termenului prevăzut de art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a preţului.
În alin. ultim al acestui articol se face menţiunea expresă că apartamentele dobândite în condiţiile alin. 1, menţionat anterior, nu pot fi înstrăinate 10 ani de la data cumpărării.
În speţa de faţă, defuncta C.E. a dobândit imobilul în litigiu în calitatea sa de chiriaşă, în temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Chiriaşa cumpărătoare C.E. a decedat, având ca moştenitor pe pârâtul D.M.I., care a înstrăinat acelaşi imobil prin contract autentic de vânzare-cumpărare numitei C.E., aceasta la rândul ei, înstrăinându-l în aceeaşi modalitate pârâtului N.T.
Sub aspectul interdicţiei înstrăinării apartamentelor cumpărate în temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995, Curtea a apreciat că cele două instanţe de judecată au făcut o greşită interpretare şi aplicare a acestui text de lege care cuprinde o dispoziţie prohibitivă, de strictă interpretare atât cu privire la persoanele cărora li se aplică, cât şi cu privire la operaţiunile juridice la care se referă.
Sub sancţiunea nulităţii absolute, chiriaşii titulari de contracte a apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor titulari sau moştenitorilor acestora, nu pot înstrăina bunul cumpărat timp de 10 ani de la data cumpărării. Din economia textului de lege menţionat, art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995, rezultă fără dubiu că această interdicţie se referă numai la înstrăinarea imobilului prin acte între vii, nu şi transmisiunilor prin moştenire legală sau testamentară. Prin urmare, această interdicţie revenea în virtutea legii chiriaşei imobilului, respectiv defunctei C.E., cea care l-a dobândit prin cumpărare de la Statul Român, în temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Pârâtul D.M.I., moştenitor al defunctei, a dobândit acelaşi imobil în proprietate, în această calitate, deci prin moştenire, şi nu prin cumpărare de la Statul Român, în calitate de chiriaş (în temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995) pentru a opera, în virtutea legii, această interdicţie.
Pentru toate aceste considerente, a apreciat că recursurile declarate de pârâţi sunt întemeiate, că în cauză sunt incidente temeiurile de modificare reglementate de art. 304 pct. 9 C.proc.civ., astfel că a admis recursurile, a modificat în tot atât hotărârea instanţei de fond, cât şi decizia tribunalului, şi rejudecând, pe fond, a respins acţiunea civilă formulată de reclamanţii Primarul Municipiului T. şi Consiliul Local al Municipiului T.
