Consimţământul pârâtei pentru perfectarea vânzării – cumpărării poate fi suplinit de instanţa de judecată, având în vedere că în mod cert aceasta şi-a dat acordul la încheierea antecontractului de vânzare – cumpărare, fiind exprimat prin act autentic şi necontestat în faţa instanţei de către mandatarul convenţional al acesteia. Această soluţie se explică prin aceea că asumarea unei obligaţii de a face, respectiv promisiunea de a înstrăina bunul în discuţie, trebuie executată în principal în natură, în măsura în care acest lucru este posibil . (sentinţa civilă nr. 4977/28.05.2008)
Reclamanta C.V a chemat în judecată pe pârâta M.A., solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce va pronunţa, să constate că între părţi a intervenit un contract de vânzare – cumpărare cu privire la imobilul compus din magazia aferentă locuinţei şi terenul aflat sub aceasta, imobil situat în mun. Bucureşti, str. L., nr.17-19, sector 2, urmând ca hotărârea pronunţată să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare.
În motivarea cererii de chemare în judecată, reclamanta arată că, prin antecontractul de vânzare – cumpărare nr.1500/25.04.2005, încheiat între părţi, a dobândit proprietatea asupra magaziei aferente locuinţei, precum şi a terenului aflat sub aceasta, magazie situată în mun. Bucureşti, str. L., nr.17-19, sector 2. Se învederează că imobilul a fost cumpărat de pârâtă în baza Legii nr.112/1995 la data de 07.07.1997, având interdicţie de vânzare timp de 10 ani, respectiv până la data de 07.0.07.2007.
Reclamanta mai susţine că pârâta şi-a asumat obligaţia de a se prezenta la sediul BNP „C.M.P” în vederea perfectării actului de vânzare – cumpărare, însă termenul a expirat, fără ca aceasta să-şi execute obligaţia asumată.
În drept, sunt invocate prevederile art.111 C.pr.civ.
În dovedirea cererii, reclamanta a solicitat şi a administrat proba cu înscrisuri, depunând la dosarul cauzei, în copii certificate pentru conformitate cu originalul, adresa nr.D3746/21.11.2007 a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.1500/25.04.2003 la BNP „C.M.P.”, contractul de vânzare – cumpărare cu plata în rate nr.NO3976/07.07.1997 şi schiţa anexă, cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate al pârâtei.
Legal citată, pârâta M.A. nu a formulat întâmpinare, dar s-a prezentat în faţa instanţei la termenul din data de 21.05.2008 prin mandatar B. M. cu procură judiciară specială autentificată sub nr.1204/19.05.2008, arătând că se impune respingerea cererii ca neîntemeiată.
În apărare, pârâta a solicitat şi a administrat proba cu înscrisuri, depunând la dosarul cauzei, în copie, antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.3941/15.10.2002 la BNP „C.M.P.”, actul adiţional la antecontractul de vânzare – cumpărare nr.3941/15.10.2002, autentificat sub nr.1499/25.04.2003 la BNP „C.M.P”, antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.1500/25.04.2003 la BNP „C.M.P.”.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine că între părţi s-a încheiat la data de 25.04.2003 un antecontract de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.1500/25.04.2003 la BNP „C.M.P.”, în temeiul căruia reclamanta C.V. s-a obligat să cumpere, iar pârâta M.A. s-a obligat să vândă magazia aferentă locuinţei situată în mun. Bucureşti, str. L. nr.17-19, demisol, sector 2.
Imobilul sus-arătat a fost dobândit în proprietate de către promitenta vânzătoare prin contractul de vânzare – cumpărare cu plata în rate nr.NO3976/07.07.1997 încheiat cu Primăria Municipiului Bucureşti prin reprezentant S.C. Apolodor S.A., act transcris sub nr.14110/11.08.1997 de Judecătoria Sectorului 2.
Din antecontractul de vânzare – cumpărare semnat de părţi rezultă că acestea au stabilit ca preţ al vânzării suma de 73.336.000 lei, echivalentul a 2000 EUR, pe care promitenta cumpărătoare a achitat-o integral la data autentificării actului, dată de la care reclamanta a intrat în posesia bunului sus-arătat, conform clauzei inserate în convenţia părţilor.
Totodată, se are în vedere faptul că, deşi părţile s-au înţeles să se prezinte la notariat pentru autentificarea actului, totuşi pârâta a refuzat acest lucru, după cum rezultă din poziţia procesuală adoptată în faţa instanţei prin reprezentant convenţional.
Trebuie avut în vedere şi faptul că, anterior încheierii antecontractului dintre părţi, pârâta M.A., în calitate de promitentă vânzătoare, a încheiat un alt antecontract de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.3941/15.10.2002 la BNP „C.M.P.”, prin care s-a obligat să vândă numitului B.M., în calitate de promitent cumpărător, imobilul reprezentat de locuinţa situată în mun. Bucureşti, str. L. nr.17-19, demisol, sector 2, compusă din cameră, bucătărie, culoar, WC, magazie, în suprafaţă utilă de 27,38 mp, reprezentând o cotă indiviză de 12,12% din imobil, împreună cu cota indiviză de 12,12% din părţile de folosinţă comună ale imobilului, precum şi 46,18 mp, teren sub construcţie.
Acest antecontract a fost modificat prin acordul expres al părţilor, exprimat în formă autentică, prin actul adiţional la antecontractul de vânzare – cumpărare nr.3941/15.10.2002, autentificat sub nr.1499/25.04.2003 la BNP „C.M.P.”, prin care pârâta şi numitul B.M., părţile acestui antecontract, au convenit de comun acord ca promisiunea de vânzare – cumpărare intervenită între aceştia să fie restrânsă în sensul excluderii de la obligaţia de vânzare, respectiv de cumpărare, a magaziei, astfel încât aceasta nu va face obiectul contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică.
Faţă de cele arătate, văzând motivarea de drept şi de fapt a cererii de chemare în judecată, sunt incidente în cauză dispoziţiile art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, în conformitate cu care „în situaţia în care, după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”.
Având în vedere situaţia de fapt reţinută mai sus, instanţa consideră că pretenţiile reclamantei sunt întemeiate numai în parte, cât priveşte construcţia reprezentată de magazia în suprafaţă de 19,82 mp, aferentă locuinţei situate în mun. Bucureşti, str. L. nr.17-19, demisol, sector 2, astfel cum este individualizată prin schiţa anexă la contractul de vânzare – cumpărare cu plata în rate nr.NO3976/07.07.1997. În schimb, cu privire la terenul pe care este amplasată această magazie, instanţa constată că nu există vreo clauză în antecontractul încheiat între părţi prin care pârâta să se fi obligat să vândă, iar reclamanta să se fi obligat să cumpere inclusiv terenul aferent acestei construcţii. Parcurgând actul autentificat sub nr.1500/25.04.2003, rezultă fără dubiu că părţile au prevăzut ca obiect al promisiunii de vânzare – cumpărarea numai „magazia aferentă locuinţei situată în Bucureşti, str. L., nr.17-19, demisol, sector 2”, fără vreo referire în sensul că s-ar fi exprimat un consimţământ de vânzare – cumpărare cu privire la teren.
Un argument în plus este determinat de ordinea cronologică a întocmirii celor două antecontracte de vânzare – cumpărare menţionate mai sus. Astfel, iniţial pârâta M. A. a promis către numitul B.M. vânzarea întregului imobil de la adresa sus-menţionat cuprinzând o cameră, bucătărie, culoar, WC, magazie şi terenul aferent de 46,18 mp, potrivit actului autentificat la data de 15.10.2002. Ulterior, la data de 25.04.2003, părţile au restrâns promisiunea de vânzare – cumpărare în sensul excluderii magaziei, nu şi a terenului aferent. La aceeaşi dată, pârâta a promis reclamantei vânzarea acestei magazii, fără vreo referire la terenul aferent. Din această succesiune cronologică a actelor, rezultă fără dubiu intenţia părţilor de a contracta exclusiv cu privire la construcţie, fără a include terenul aferent.
Susţinerile reclamantei în sensul că este imposibilă înstrăinarea unei construcţii separat de terenul aferent sunt vădit neîntemeiate, cât timp legislaţia în vigoare permite crearea unui drept de superficie, care presupune dobândirea unui drept de proprietate cu privire la construcţie şi a unui drept de folosinţă cu privire la terenul aferent.
În raport de cele arătate, instanţa apreciază că sunt incidente în cauză prevederile art.1073 şi 1077, care permit instanţei să pronunţe o hotărâre judecătorească ce urmează să ţină loc de contract de vânzare – cumpărare, pornind de la principiul executării în natură a obligaţiilor şi al reparării în natură a pagubelor.
În aceste condiţii, instanţa urmează să verifice îndeplinirea condiţiilor de valabilitate cerute pentru încheierea oricărui act juridic, astfel cum sun enumerate acestea în art.948 C.civ., respectiv capacitatea de a contract, consimţământul valabil, obiectul determinat şi cauza licită, cu precizarea că este posibilă pe această cale suplinirea consimţământului uneia dintre părţi la încheierea contractului de vânzare – cumpărare, în caz de refuz.
Astfel, din probele administrate în cauză rezultă că cerinţa capacităţii şi cerinţa cauzei sunt îndeplinite, nefiind relevate aspecte care să conducă la concluzia nevalabilităţii acestor elemente esenţiale.
În privinţa obiectului actului, trebuie făcute două precizări. În primul rând, din contractul de vânzare – cumpărare cu plata în rate nr.NO3976/07.07.1997 rezultă calitatea promitentei vânzătoare de proprietară a imobilului înstrăinat, coroborat cu adresa nr.12000/12.06.2001 eliberată de Primăria Municipiului Bucureşti din care rezultă plata integrală a bunului respectiv, fiind astfel respectate dispoziţiile art.8 alin. ultim din această convenţie.
În al doilea rând, obiectul este determinat prin schiţa anexă la contractul sus-arătat, fiind individualizată astfel magazia în suprafaţă de 19,82 mp şi apreciindu-se inutilă întocmirea unei expertize specialitatea construcţii.
Consimţământul pârâtei pentru perfectarea vânzării – cumpărării poate fi suplinit de instanţa de judecată, având în vedere că în mod cert aceasta şi-a dat acordul la încheierea antecontractului de vânzare – cumpărare, fiind exprimat prin act autentic şi necontestat în faţa instanţei de către mandatarul convenţional al acesteia. Această soluţie se explică prin aceea că asumarea unei obligaţii de a face, respectiv promisiunea de a înstrăina bunul în discuţie, trebuie executată în principal în natură, în măsura în care acest lucru este posibil.
Se impune o ultimă precizare legată de susţinerile pârâtei în sensul că se arată de acord să restituie reclamantei dublul sumei achitate cu titlu de preţ. Într-adevăr, părţile au prevăzut în antecontract o clauză în sensul că „în situaţia în care promitenta vânzătoare nu se va prezenta la notariatul public, în vederea autentificării contractului de vânzare – cumpărare, ca şi în situaţia în care promitenta cumpărătoare nu va obţine un titlu de proprietate prin instanţa de judecată, promitenta vânzătoare va restitui dublul sumei menţionate”. Din modul de formulare a acestei clauze contractuale rezultă fără dubiu că părţile au înţeles să insereze în contract o clauză penală, iar nu o clauză de răzgândire în favoarea promitentei vânzătoare. Voinţa părţilor este în sensul că, doar dacă nu se va perfecta vânzarea – cumpărarea prin intermediul instanţei judecătoreşti, pârâta este obligată să restituie dublul sumei primite cu titlu de preţ, fără a i se conferi un drept de opţiune fie în sensul încheierii contractului de vânzare – cumpărare, fie în sensul achitării unei sume în plus pentru neperfectarea actului de înstrăinare. Prin urmare, clauza inserată în antecontract are natura juridică a unei clauze penale, iar nu a unei clauze de răzgândire, de dezicere, neoferind debitorului o cale de eliberare cu privire la executarea obligaţiei asumate şi evaluând anticipat prejudiciul rezultat din neexecutarea acestei obligaţii.
Pentru toate aceste considerente, în conformitate cu art.1073 – 1077 C.civ., având în vedere că reclamanta în calitate de promitentă cumpărătoare şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontractul de vânzare – cumpărare, respectiv a achitat preţul stabilit, în timp ce pârâta în calitate de promitentă vânzătoare a refuzat să-şi execute obligaţia de a perfecta actul, instanţa apreciază că cererea de chemare în judecată este întemeiată şi urmează să fie admisă în parte, cât priveşte magazia aferentă locuinţei situată în mun. Bucureşti, str. L. nr.17-19, demisol, sector 2, în suprafaţă de 19,82 mp şi individualizată prin schiţa anexă la contractul nr.NO3976/07.07.1997, astfel că hotărârea pronunţată va ţine loc de contract de vânzare – cumpărare doar cu privire la acest imobil.
În conformitate cu art.274 C.pr.civ., ţinând seama de soluţia de admitere în parte a cererii de chemare în judecată, întrucât pârâta a căzut în pretenţii, aceasta va fi obligată să plătească reclamantei cheltuielile de judecată în cuantum de 528 lei reprezentând taxa judiciară de timbru în cuantum de 523 lei, conform chitanţelor anexate, şi timbru judiciar de 5 lei.
