Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 23.07.2014 sub nr. de dosar 27165/245/2014, reclamantul GP, în contradictoriu cu pârâţii A si C, a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În motivare, a arătat că, prin înscrisul sub semnătură privată din 22.04.1994, soţii VV s-au obligat ca, după reconstituirea dreptului de proprietate, să le vândă reclamantului şi soţiei sale, GT, o suprafaţă de teren de 17 prăjini, situată în dealul C, din satul C, com. M, primind în schimb suma de 150.000 lei. Ei au decedat lăsând ca unică moştenitoare pe pârâta TA, dar nu au mai încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
În drept, a invocat art. 1179 şi art. 1669 NCc, art. 111 din NCpc, Legea nr. 7/1996 şi Titlul X din Legea nr. 247/2005.
Sub aspect probatoriu a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, a probei cu interogatoriu pârâtei TA, a probei testimoniale şi a probei cu experiză topo-cadastrală.
A anexat la dosar copii certificate pentru conformitate cu originalul după următoarele înscrisuri: înscris sub semnătură privată din 22.04.1994 (f. 19), certificat de moştenitor nr. 97/03.07.2001 (f. 22), adresă Primăria Comunei Miroslava (f. 9), adeverinţă eliberată de Primăria Comunei Miroslava (f. 20), chitanţă pentru creanţele bugetelor locale (f. 21), listă calcul impozit, onorariu, taxe (f. 23-24).
Prin întâmpinarea formulată la data de 23.10.2014, pârâta TA a arătat că este de acord cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Prin răspunsul la întâmpinare din 24.11.2014, reclamantul a solicitat să se ia act de cele declarate de pârâtă.
În temeiul art. 258 C.proc.civ. rap. la art. 255 şi 254 C.proc.civ., instanţa a încuviinţat proba cu înscrisurile anexate la dosar, considerând-o admisibilă şi concludentă.
Analizând materialul probatoriu administrat în cauză, instanţa reţine:
În fapt, prin înscrisul sub semnătură privată din 22.04.1994, soţii VV s-au obligat ca, după reconstituirea dreptului de proprietate, să le vândă reclamantului GP şi soţiei sale, GT, o suprafaţă de teren de 17 prăjini, situată în dealul C, din satul C, com. M, primind în schimb suma de 150.000 lei. (f. 19)
Reclamantul, în contradictoriu cu pârâţii TA şi Primăria Comunei M, a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare având ca obiect terenul menţionat, arătând că promitenţii-vânzători au decedat lăsând ca unică moştenitoare pe pârâta TA, astfel cum reiese din certificatul de moştenitor nr. 97/03.07.2001 (f. 22), dar nu au mai încheiat actul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
La termenul de judecată din 14.01.2015, instanţa, din oficiu, a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Primăriei Comunei M.
Potrivit art. 248 C.proc.civ., instanţa se va pronunţa mai întâi asupra excepţiilor de procedură şi asupra celor de fond, care fac inutilă, în tot sau în parte, administrarea de probe sau cercetarea în fond a cauzei.
Conform art. 36 C.proc.civ., calitatea procesuală rezultă din identitatea dintre părţi şi subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecăţii.
Aşadar, o condiţie pentru ca o persoană să fie parte în proces este calitatea procesuală care contribuie la desemnarea titularului de a acţiona şi în acelaşi timp a persoanei împotriva căreia se poate exercita acţiunea. Calitatea de parte în proces trebuie să corespundă cu calitatea de titular al dreptului şi respectiv, al obligaţiei ce formează conţinutul raportului juridic de drept material supus judecăţii.
În speţă, reclamanta îşi întemeiază acţiunea pe promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată cu soţii V, promisiune ce a dat naştere unei obligaţii de a face, care s-a transmis pe cale succesorală pârâtei TA. Primăria Comunei M nu este parte a convenţiei menţionate şi nici nu este titulară de drepturi şi obligaţii în baza acesteia, prin urmare, în temeiul art. 36 C.proc.civ., instanţa constată că Primăria Comunei M nu are calitate procesuală pasivă şi urmează să admită excepţia invocată din oficiu.
În ceea ce priveşte dreptul material aplicabil prezentei cauze, instanţa constată că raportat la art. 3 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului civil adoptat prin Legea nr. 287/2009 şi faţă de data încheierii actului juridic invocat de către reclamant, este incident Codul civil decretat în 1864.
În drept, pronunțarea unei hotărâri care să ţină loc de contract își are temeiul juridic în art. 1073 din Codul civil decretat în 1864, potrivit căruia creditorul are dreptul la îndeplinirea exactă a obligației, și în caz contrar are dreptul la dezdăunare, preluat în textul art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 în vigoare la data înregistrării prezentei cauze, potrivit cu care „În situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una din părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”.
Pentru a pronunta o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare – cumparare în conditiile art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea 247/2005, instanta trebuie sa verifice daca exista un antecontract valabil încheiat între parti care sa fie dovedit în conditiile dreptului comun, daca exista refuzul partii actionate în instanta de încheia contractul în forma prevazuta de lege, daca reclamantul si-a îndeplinit obligatiile asumate prin antecontractul încheiat si daca promitentul – vânzator este proprietarul bunului promis, iar promitentul – cumparator nu este incapabil de a dobândi acel bun la data pronuntarii hotarârii.
Instanta are în vedere si faptul ca art. 1073 si art. 1077 din Codul civil adoptat în anul 1864, în vigoare la data încheierii convenţiei între părţi şi aplicabil prezentei cauze conform art. 3 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a Legii nr. 287/2009, consacra principiul executarii în natura a obligatiilor si repararii în natura a pagubelor, prin urmare este asigurată executarea actului juridic legal încheiat, având în vedere clauzele lui si vointa partilor.
Într-o asemenea situaţie, acţiunea în justiţie prin care se solicită pronunţarea unei atare hotărâri nu este altceva decât reflexul procedural al dreptului subiectiv născut din actul juridic încheiat între părţi şi care formează legea lor, potrivit principiului forţei obligatorii a actului juridic civil, consacrat de dispoziţiile art. 969 alin. 1 Codul civil adoptat în anul 1864.
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare reprezintă convenția prin care părțile se obligă să încheie în viitor un contract de vânzare-cumpărare, stabilind bunul ce urmează a fi vândut și prețul ce urmează a fi plătit.
În cauza dedusă judecăţii este îndeplinită condiţia privind existenţa unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare. Astfel, înscrisul sub semnătură privată anexat la fila 19 şi necontestat de către pârâta TA are valoarea unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, prin care părţile s-au obligat să încheie un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, stabilind ca soţii VC şi VE să transmită dreptul de proprietate asupra unei suprafeţe de teren de 17 prăjini, situată în dealul C, din satul C, com. M, iar reclamantul şi soţia lui să plătească preţul terenului în cuantum de 150.000 lei.
Valabilitatea promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare este apreciată în raport de condițiile generale de validitate prevăzute de legiuitor în materia convențiilor la art. 948 din Codul civil decretat în 1864: capacitatea de a contracta, consimțământul valabil exprimat, obiectul determinat sau determinabil și cauza licită și morală. Totuși, nu se cere a fi îndeplinită condiția ca cel care se obligă să vândă să fie proprietarul lucrului la data încheierii antecontractului, deoarece antecontractul nu este translativ de proprietate.
Încheierea valabilă a promisiunii de vânzare-cumpărare se face prin simplul consimţământ al părţilor, chiar dacă contractul promis nu va putea fi încheiat valabil decât în formă autentică.
Din prisma dispoziţiilor articolului 948 C.civ. decretat la 1864, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare menţionată anterior este valabil încheiată.
În plus, reclamantul a arătat că şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin promisiune, plătind suma de bani corespunzătoare preţului, aspect confirmat şi de către pârâtă.
În ceea ce priveşte condiţia refuzului nejustificat, instanţa constată că atât prin întâmpinarea formulată la data de 23.10.2014 cât şi în faţa instanţei de judecată, pârâta TA a arătat că este de acord cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Totodată, reclamantul a precizat la termenul de judecată din data de 14.01.2014 faptul că nu a existat un refuz al pârâtei de a încheia contractul de vânzare cumpărare.
Chiar dacă în prezenta cauză nu este discutată condiţia generală de exercitare a acţiunii civile, ci condiţia specială avută în vedere faţă de obiectul prezentei cauze, instanţa reţine faptul că acţiunea civilă nu poate fi demarată doar în scop preventiv decât în cazurile prevăzute de art. 34 din Codul de Procedură Civila adoptat prin Legea nr. 134/2010, cazuri fără incidenţă în prezenta cauză.
De asemenea, instanţa constată că obligaţia de a face izvorâtă din raportul juridic încheiat între părţi nu este afectată de un termen în favoarea debitorului până la care putea fi exercitată obligaţia, ci doar de un termen suspensiv, respectiv emiterea titlului de proprietate, astfel încât simpla împlinire a termenului să poată fi invocată drept refuz nejustificat, de altfel, reclamantul neinvocând un astfel de aspect.
Nefiind îndeplinită condiţia privind refuzul nejustificat al uneia dintre părţi de a perfecta actul juridic ce face obiectul promisiunii bilaterale, instanţa urmează să respingă cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul GP, în contradictoriu cu pârâta TA, ca neîntemeiată.
Având în vedere că excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Primăriei Comunei M a fost admisă, instanţa urmează să respingă cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul GP, în contradictoriu cu pârâta Primăria Comunei M ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
