Hotarâre care sa tina loc de act de vânzare – cumparare
Domeniu – vânzare – cumparare
(CURTEA DE APEL BUCURESTI – SECTIA A III-A CIVILA SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE – DOSAR NR.27883/3/2009* – DECIZIA CIVILA NR.202 A/03.05.2012)
Prin cererea înregistrata la data de 26 iunie 2009 pe rolul Tribunalului Bucuresti – Sectia a V-a Civila sub nr. 27883/3/2009, reclamantul B.C. a chemat în judecata pe pârâta S.C. P.S.G. S.R.L., solicitând pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic de vânzare – cumparare pentru urmatoarelor imobile: – teren în suprafata de 3.185,75 m.p. situat în intravilanul comunei J., str. A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/1/2/1/1, Cartea funciara nr. 2025, denumit generic “Lotul A”; – teren în suprafata de 1.791,86 m.p. situat în intravilanul comunei J., str.A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/1/2/1/2, Cartea funciara nr. 2026 denumit generic “Lotul B”; – teren în suprafata de 4.156,10 m.p. împreuna cu constructiile edificate pe acesta în suprafata de 1.052,95 m.p. si anume doua magazii având suprafata de 214,80 m.p. si 214,87 m.p., patru rezervoare de combustibil având suprafetele de 55,35 m.p., 63,56 m.p., 63,56 m.p. si 63,56 m.p., o statie de pompare combustibil având suprafata de 95,02 m.p., retele din parcela 47 având suprafata de 253,74 m.p. si gura de descarcare pacura având suprafata de 28,49 m.p., toate acestea denumite generic “Lotul D” situat în intravilanul comunei J., str.A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/3/2/1/2, Cartea funciara nr. 2027; – teren în suprafata de 2.320,49 m.p. si constructiile edificate pe aceasta în suprafata de 1.522,75 m.p. si anume sase magazii având suprafetele de 419,59 m.p., 330,53 m.p., 280,74 m.p., 215,95 m.p., 167,96 m.p. si 107,98 m.p., toate acestea denumite generic “Lotul E”, situat în intravilanul comunei J., str.A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/3/2/1/3, Cartea funciara nr. 2028; – teren în suprafata de 742,16 m.p. situat în intravilanul comunei J., str.A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/1/3/1/1, Cartea funciara nr. 2029, denumit generic “Lotul F”; – teren în suprafata de 1.266,40 m.p. si constructia edificata pe acesta în suprafata de 580,67 m.p. si anume sopron metalic în suprafata de 580,67 m.p., toate acestea denumite generic “Lotul G” situat în intravilanul comunei J., str.A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/1/3/1/2, Cartea funciara nr. 2030; obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecata.
Prin sentinta civila nr. 410 din 24 martie 2010, Tribunalul Bucuresti – Sectia a V-a Civila a admis actiunea; a constatat ca la data de 13 martie 2009 a intervenit antecontractul de vânzare – cumparare autentificat sub nr. 559 din 13 martie 2009 de Biroul Notarilor Publici Asociatia “C. & C.”, între S.C. P.S.G. S.R.L. în calitate de promitent vânzator si B.C., în calitate de promitent cumparator, privind vânzarea – cumpararea urmatoarele imobile; 1. Lotul A – teren în suprafata de 3.185,75 m.p. situat în intravilanul comunei J., str.A.I. nr. 44. judetul I, numar cadastral 79/1/2/1/1, Cartea funciara nr. 2025: 2. Lotul B – teren în suprafata de 1.791,86 m.p. situat în intravilanul comunei J., str.A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/1/2/1/2, Cartea funciara nr. 2026; 3. Lotul D – teren în suprafata de 4.156,10 m.p. si constructiile edificate pe acesta situat în comuna J., intravilan, str.A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/3/2/1/2, Cartea funciara nr. 2027; 4. Lotul E – teren în suprafata de 2.320,49 m.p. si constructiile edificate pe acesta, situat în comuna J., str.A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/3/2/1/3, Cartea funciara nr. 2028; 5. Lotul F – teren 742,16 m.p. situat în intravilanul comunei J., str.A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/1/3/1/1, Cartea funciara nr. 2029; 6. Lotul G – teren 1.266,40 m.p. si constructia edificata pe acesta situat în intravilanul comunei J., str. A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/1/3/1/2, Cartea funciara nr. 2030, pentru pretul de 385.000 euro, din care 380.000 euro achitati la momentul încheierii promisiunii si diferenta de 5.000 euro prin oferta reala si consemnatiune CEC cu recipisa de consemnare nr. 2256022/1 din 25 iunie 2009, pe seama si la dispozitia pârâtei S.C. P.S.G. S.R.L.; a dispus ca hotarârea sa tina loc de act de vânzare – cumparare pentru imobilele de mai sus pentru reclamanta; a obligat pârâta la 19.653 lei cheltuieli de judecata catre reclamanta.
Pentru a hotarî astfel, prima instanta a retinut ca, la data de 13 martie 2009 reclamantul a încheiat cu S.C. P.S.G. S.R.L., reprezentata de asociatul unic si administrator M.M., promisiunea de vânzare – cumparare autentificata sub nr. 559 din 13 martie 2009 de catre Biroul Notarilor Publici Asociatia “C. & C.”, prin care pârâta s-a obligat sa-i vânda urmatoarele imobile: teren în suprafata de 3.185,75 m.p. situat în intravilanul comunei J., str. A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/1/2/1/1, Cartea funciara nr. 2025, denumit generic “Lotul A”; teren în suprafata de 1.791,86 m.p. situat în intravilanul comunei J., str. A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/1/2/1/2, Cartea funciara nr. 2026 denumit generic “Lotul B”; teren în suprafata de 4.156,10 m.p. împreuna cu constructiile edificate pe acesta în suprafata de 1.052,95 m.p., si anume doua magazii având suprafetele de 214,80 m.p. si 214,87 m.p., patru rezervoare de combustibil având suprafetele de 55,35 m.p., 63,56 m.p., 63,56 m.p. si 63,56 m.p., o statie de pompare combustibil având suprafata de 95,02 m.p., retele din parcela 47 având suprafata de 253,74 m.p. si gura de descarcare pacura având suprafata de 28,49 m.p., toate acestea denumite generic “Lotul D” situat în intravilanul comunei J., str. A.I. nr. 44, judetul Ilfov, numar cadastral 79/3/2/1/2, Cartea funciara nr. 2027; teren în suprafata de 2.320,49 m.p. si constructiile edificate pe aceasta în suprafata de 1.522,75 m.p. si anume sase magazii având suprafetele de 419,59 m.p., 330,53 m.p., 280,74 m.p., 215,95 m.p., 167,96 m.p. si 107,98 m.p., toate acestea denumit generic “Lotul E”, situat în intravilanul comunei J., str. A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/3/2/1/3, Cartea funciara nr. 2028; teren în suprafata de 742,16 m.p. situat în intravilanul comunei J., str.A.I. nr. 44, judetul I., numar cadastral 79/1/3/1/1, Cartea funciara nr. 2029, denumit generic “Lotul F”; teren în suprafata de 1.266,40 m.p. si constructia edificata pe acesta în suprafata de 580,67 m.p. si anume sopron metalic în suprafata de 580,67 m.p., toate acestea denumite generic “Lotul G” situat în intravilanul comunei J., str. A.I. nr. 44, judetul Ilfov, numar cadastral 79/1/3/1/2, Cartea funciara nr. 2030.
Potrivit mentiunilor din antecontract pretul total convenit a fost de 385.000 euro, din care s-a mentionat ca promitentul vânzator a primit în avans suma de 380.000 euro, echivalent a 1.625.146 lei/RON calculat la cursul Bancii Nationale a României din data respectiva, urmând ca restul de pret, de 5.000 euro, sa se achite la data perfectarii vânzarii, care va avea loc cel mai târziu la 15 mai 2009.
S-a mai retinut ca prin actul aditional la promisiunea de vânzare – cumparare, autentificat sub nr. 1005 din 15 mai 2009 de catre Biroul Notarilor Publici Asociatia “C. & C.” s-a modificat termenul de semnare a contractului autentic de vânzare – cumparare de la 15 mai 2009 la 15 iunie 2009.
Conform încheierii de certificare nr. 3509 din 15 iunie 2009 a Biroului Notarilor Publici Asociatia “C. & C.”, promitentul vânzator, prin reprezentant legal, desi notificat prin executorul judecatoresc, nu s-a prezentat la termenul stabilit în vederea perfectarii contractului de vânzare – cumparare în forma autentica.
În drept, fata de art. 969 Cod civil, principiului executarii în natura a obligatiilor si al repararii în natura a pagubei si art. 1073 – 1077 Cod civil, s-a constatat ca refuzul pârâtei de a încheia contractul este nejustificat.
Potrivit art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, în caz de refuz, partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract.
În cauza s-au constatat îndeplinite toate conditiile necesare pronuntarii unei asemenea hotarâri: a fost încheiata o promisiune bilaterala de vânzare – cumparare valabila; vânzatorul este proprietarul imobilelor promise spre vânzare (în acest sens fiind actul de proprietate – contact de vânzare cumparare autentificat sub nr. 150 din 22 ianuarie 2008); bunurile imobile ce fac obiectul acestei promisiuni sunt în patrimoniul vânzatoarei (în acest sens fiind extrasele de Carte funciara) si pretul a fost achitat.
Sub acest din urma aspect, tribunalul a retinut ca la data perfectarii antecontractului s-a achitat suma de 380.000 euro, conform mentiunilor din actul autentic, neputând fi primite sustinerile pârâtei în sensul ca nu ar fi primit decât 150.000 euro, fata de recunoasterea expresa a reprezentantului sau legal, conform mentiunilor din actul autentic.
De asemenea, s-a retinut ca pentru diferenta de pret, de 5.000 euro, reclamantul a urmat procedura ofertei reale urmata de consemnatiune, conform art. 586 – 588 Cod de procedura civila, consemnând suma de 5.000 euro pe seama si la dispozitia pârâtei, conform recipisei de consemnare nr. 2256022/1 din 25 iunie 2009 la CEC Bank sucursala Victoria, pârâta fiind notificata cu privire la consemnarea diferentei de pret prin notificarea îndeplinita de Biroul Executorului Judecatoresc “T.A.-M.” sub. nr. 778N din 25 iunie 2009.
Împotriva acestei hotarâri judecatoresti, la data de 20 august 2010 a declarat apel pârâta S.C. P.S.G. S.R.L., care a fost înregistrat pe rolul Curtii de Apel Bucuresti – Sectia a III-a Civila si pentru Cauze cu Minori si de Familie, la data de 15 octombrie 2010.
În motivare, a aratat ca instanta de fond a intrat în judecarea fondului fara a respecta dreptul sau la aparare. În acest sens, a mentionat faptul ca la primul termen, legal citat, pârâta, prin aparator ales, a solicitat acordarea unui termen pentru a-si formula apararea având în vedere ca momentul încheierii contractului de asistenta juridica era foarte recent. Instanta de fond a respins cererea, a dat cuvântul pe fond partilor, urmând a se pronunta. Reprezentantul pârâtei a solicitat amânarea pronuntarii pentru a se depune concluzii scrise. Ulterior cauza a fost repusa pe rol.
Pe de alta parte, desi pârâta a facut dovada ca pe rolul instantei de judecata a fost înregistrat dosarul nr. 47396/3/2009 al Tribunalului Bucuresti – Sectia a IV-a Civila, având ca obiect rezolutiunea promisiunii de vânzare – cumparare nr. 559 din 13 martie 2009 ce a stat la baza cererii de chemare în judecata din cauza, instanta, dupa repunerea pe rol a cauzei, nu numai ca a respins cererea formulata de pârâta în sensul suspendarii judecarii cauzei pâna la solutionarea dosarului nr. 47396/3/2009, dar nici în sentinta pe care o critica în apel nu face nicio referire la acest mijloc de aparare al pârâtei, instanta de fond rezumându-se a spune ca pârâta nu a formulat întâmpinare (când de fapt i s-a respins cererea pentru formularea apararii).
Din considerentele invocate anterior, apelanta pârâta apreciaza ca instanta de fond nu a stabilit corect situatia de fapt si nu a aplicat corect dispozitiile legale referitoare la suspendarea judecarii cauzei potrivit art. 224 alin. 1 pct. 1 Cod procedura civila.
În drept, a invocat dispozitiile art. 282 – 298 Cod procedura civila.
Prin decizia civila nr. 698/A din 02 decembrie 2010, Curtea de Apel Bucuresti – Sectia a III-a Civila si pentru Cauze cu Minori si de Familie a anulat ca netimbrat apelul.
Împotriva acestei decizii, la data de 10 ianuarie 2011 a declarat recurs pârâta S.C. P.S.G. S.R.L., care a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curti de Casatie si Justitie – Sectia Civila si de Proprietate Intelectuala, la data de 18 ianuarie 2011.
Prin decizia nr. 7375 din 20 octombrie 2011, Înalta Curte de Casatie si Justitie – Sectia Civila a admis recursul; a casat decizia recurata si a trimis cauza aceleiasi instante spre rejudecarea apelului.
Pentru a decide astfel, instanta de recurs a retinut ca, dupa învestirea instantei de apel cu solutionarea apelului declarat, si dupa ce i-a fost comunicat, odata cu citatia, cuantumul taxei juridice de timbru datorate, pârâta S.C. P.S.G. S.R.L. a formulat, la data de 10 septembrie 2010, o cerere de reducere si esalonare la plata a taxei judiciare de timbru.
Curtea de apel nu a respectat prevederile art. 21 alin. 2 si art. 211 din Legea nr. 146/1997. Instanta nu s-a pronuntat prin încheiere motivata asupra cererii apelantei – pârâte de reducere si esalonare la plata a taxei judiciare de timbru, ci a anulat prin decizia recurata apelul declarat, ca netimbrat.
În aceste conditii, pârâta nu a putut sa-si exercite dreptul prevazut de art. 211 alin. 3 din Legea nr. 146/1997 de a solicita reexaminarea masurii dispuse de instanta asupra cererii sale, fiind încalcate în acest fel prevederile legale mentionate si drepturile procesuale ale partii.
Cauza a fost reînregistrata la data de 22 noiembrie 2011 pe rolul Curti de Apel Bucuresti – Sectia a III a Civila si pentru Cauze cu Minori si de Familie, sub nr. 27883/3/2009*.
La data de 02 februarie 2012, apelata pârâta a facut dovada achitarii taxei judiciare de timbru stabilite în sarcina sa în ciclul procesual anterior si a depus o cerere precizatoare, prin care a invocat motive suplimentare de apel.
I. Astfel, apelanta pârâta s-a referit la nerespectarea conditiilor de validitate a unui contract de vânzare cumparare.
În doctrina si jurisprudenta s-a statut ca pentru pronuntarea unei hotarâri judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vânzare – cumparare, în conditiile art. 1073 – 1077 Cod civil, trebuie sa fie îndeplinite toate conditiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, cu exceptia consimtamântului.
Prin urmare, pentru pronuntarea hotarârii care sa tina loc de contract de vânzare – cumparare, instanta fondului trebuia sa analizeze atât obiectul contractului, însemnând lucrul vândut si pretul, cât si cauza acestuia, care trebuie sa fie una licita si morala.
1) Cauza ilicita si imorala
În fapt, la data de 22 ianuarie 2008, apelanta pârâta a încheiat contractul de vânzare – cumparare nr. 150 cu S.C. D. S.A. pentru urmatoarele imobile: constructii si teren în suprafata totala de 13.462,76 m.p., astfel: Lotul A, compus din teren si suprafata de 3.185,75 m.p., numar cadastral 79/1/2/1/1; Lotul B, compus din teren în suprafata de 1,791,86 m.p., numar cadastral 79/1/2/1/2; Lotul D, compus din teren în suprafata de 4.156,10 m.p. si constructiile edificate pe acesta, numar cadastral 79/3/2/1; Lotul E, compus din teren în suprafata de 2.320,49 m.p. si constructiile edificate pe acesta, numar cadastral 79/3/2/1/3; Lotul F, compus din teren în suprafata de 742,16 m.p., numar cadastral 79/1/3/1/1 si Lotul G, compus din teren în suprafata de 1.266,40 m.p. si constructia edificata pe acesta, numar cadastral 79/1/3/1/2 situate în str. A.I. nr. 44, J., judet I..
Asadar, în anul 2008 apelanta pârâta a achizitionat imobilul, teren si constructii, care formeaza obiectul antecontractului de vânzare – cumparare încheiat la data de 13 martie 2009 între S.C. P.S.G. S.R.L. si B.C.. Pentru achitarea integrala a pretului acestui imobil a luat cu titlu de împrumut suma de 100.000 euro de la P.I..
În perioada 2007 – 2008, P.I., prin persoane interpuse, a achizitionat mai multe terenuri, parte din sumele de bani cu care achita pretul acestora provenind din împrumuturi de la B.C. si fiul acestuia O’L.M.R., în cuantum total de 150.000 euro. Pentru aceste împrumuturi partile au stabilit o dobânda care a devenit împovaratoare între timp.
Pentru fiecare împrumut acordat, P.I. era nevoit sa încheie sau sa asigure încheierea unui antecontract de vânzare – cumparare având ca obiect unul dintre imobilele detinute, ca o garantie a executarii obligatiei. În antecontractul de vânzare – cumparare se prevedea un termen la care urma sa se încheie contractul de vânzare – cumparare, termen care se prelungea daca pâna atunci se achita dobânda stabilita. Pe masura ce împrumutul acordat era achitat, se anulau respectivele antecontracte de vânzare – cumparare. Cauza ilicita a actelor de vânzare – cumparare este probata de succesiunea promisiunilor de vânzare – cumparare si a actelor aditionale.
În aceste contracte calitatea de promitent – cumparator o avea O’L.M.R., fiul lui B.C.. Tot O’L.M.R. a fost împuternicit de catre B.C. sa încheie contractul de vânzare – cumparare cu S.C. P.S.G. S.R.L., obiect al prezentului dosar.
Declinul pietii imobiliare din anul 2008 l-a adus pe P.I. în imposibilitatea de a mai achita dobânzile împrumutului care crescusera între timp, suma totala datorata ajungând la 240.000 euro.
Intrând într-un cer vicios, pentru a obtine înca un împrumut de 85.000 euro de la intimat, acesta a solicitat ajutorul apelantei pârâte. Dat fiind împrumutul acordat initial apelanta de catre P.I., aceasta a fost de acord sa încheie promisiunea de vânzare – cumparare a imobilului format din teren si constructii pentru suma de 385.000 euro cu B.C..
Întelegerea reala dintre parti a fost ca intimatul sa acorde lui P.I. înca un împrumut de 85.000 euro – bani pe care nu i-a primit niciodata -, iar pentru cei 240.000 euro pe care îi datora sa returneze în termen de trei luni suma de 300.000 euro.
Pentru acest motiv, ca o garantie a restituirii împrumutului, apelanta pârâta, prin reprezentantul legal M.M., a încheiat promisiunea de vânzare – cumparare pentru suma de 285.000 euro. Prin actul încheiat în forma autentica acesta a recunoscut ca a primit suma de 380.000 euro, urmând ca restul de 5.000 euro sa se achite la data semnarii contractului autentic de vânzare – cumparare. În realitate nu a primit aceasta suma de bani si intimatul nu a facut proba achitarii acestei sume de bani.
Antecontractul de vânzare – cumparare ascunde un contract de împrumut cu dobânda camatareasca.
Instanta de apel urmeaza sa constate ca antecontractul de vânzare – cumparare ascunde un împrumut camataresc, incriminat în prezent de Legea nr. 216/2011 privind interzicerea activitatii de camatarie, acesta presupunând stipularea în cadrul contractului de vânzare – cumparare drept pret a unei sume disproportionat de mari fata de suma împrumutata, diferenta reprezentând dobânda.
Aceasta practica camatareasca este de notorietate, toti camatarii având un mod de operare similar, în sensul ca împrumuta bani pe baza de diverse garantii, de obicei imobiliare, scopul final fiind obtinerea acelor imobile.
2) Pretul sincer si serios.
Antecontractul de vânzare – cumparare reprezinta în fapt o conventie care ascunde camata practicata de intimat. Pretul pe care intimatul pretinde ca l-ar fi platit în totalitate este nereal, neexistând nicio dovada reala a platii efective. Pretul unui contract de vânzare – cumparare trebuie sa fie sincer si serios, iar în conditiile în care pretul este unul fictiv contractul este nul ca vânzare – cumparare, caci îi lipseste pretul.
Din analiza documentelor contabile ale S.C. P.S. S.R.L. se poate observa ca în conturile societatii nu a intrat niciodata suma de 380.000 euro pretinsa a fi achitata de catre intimat. De asemenea, daca aceasta plata ar fi fost efectuata într-adevar intimatul ar fi fost în masura sa demonstreze acest lucru printr-un ordin de plata.
II. Nerespectarea dispozitiilor Codului fiscal.
La primul termen de judecata, din data de 28 octombrie 2009, prin serviciul registratura a fost depus la dosar din partea Primariei Comunei J. certificat de atestare fiscala pentru S.C. P.S.G. S.R.L. privind impozitele si taxele locale, din care rezulta ca apelanta datora bugetului local suma de 43.069,95 lei, asa cum rezulta din încheierea de sedinta.
Tot prin încheierea din 28 octombrie 2009, instanta a dispus emiterea unei adrese catre Primaria Comunei J., în vederea comunicarii datelor de înregistrare fiscala privind pe pârâta S.C. P.S. S.A.
Prin încheierea din 27 ianuarie 2010 s-a retinut faptul ca prin serviciul registratura au fost depuse de catre Primaria comunei Jilava relatiile solicitate de catre instanta, prin care s-a mentionat ca în evidenta fiscala din data de 22 decembrie 2009 apelanta figura cu un debit în suma de 44.473 lei, la care se adauga majorari si penalitati zilnice.
Motivul pentru care aceste informatii au fost solicitate Primariei Comunei Jilava sunt dispozitiile Codului fiscal (art. 254 alin. 7, art. 259 alin. 61), ale Normei metodologice de aplicare a Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal (pct. 85) potrivit carora înstrainarea cladirilor sau a terenurilor nu pot fi efectuata pâna când titularul dreptului de proprietate asupra cladirii respective nu are stinse orice creante fiscale locale.
În drept, si-a motivat cererea precizatoare pe baza dispozitiilor art. 282 si urmatoarele, art. 132 Cod de procedura civila, art. 254 alin. 7, art. 259 alin. 61 Cod fiscal.
La termenul din 06 februarie 2012 a fost respinsa exceptia tardivitatii cererii precizatoare prin care au fost invocate motive suplimentare de apel, ca nefondata, pentru considerentele expuse în încheierea de sedinta de la acea data.
În dovedirea sustinerilor sale, apelanta pârâta a solicitat si instanta a încuviintat proba cu interogatoriu, martorii P.I., O.E., M.P.F. si înscrisuri, fiind depuse în acest sens la dosar, în fotocopie: antecontractul de vânzare – cumparare autentificat sub nr. 1478 din 20 mai 2008 de notar public V.M., act aditional autentificat sub nr. 279 din 31 ianuarie 2007 de acelasi notar public, act aditional autentificat sub nr. 1103 din 10 aprilie 2008 de acelasi notar public, înscris nesemnat reprezentând calcule, conventie autentificata sub nr. 1477 din 20 mai 2009 de notar public V.M., acte aditionale autentificate sub nr. 1306 din 15 aprilie 2008, nr. 1102 din 01 aprilie 2008, 3610 din 10 decembrie 2007, 3171 din 06 noiembrie 2007, 2458 din 05 septembrie 2007 si 2616 din 30 septembrie 2008 de acelasi notar public, act aditional autentificat sub nr. 1896 din 16 mai 2008 de notar public O.T., acte aditionale autentificate sub nr. 1307 din 16 aprilie 2008, nr. 1103 din 10 aprilie 2008 si nr. 3172 din 06 noiembrie 2007 de notar public V.M., act aditional autentificat sub nr. 2463 din 31 iulie 2007 de notar public O.T., act aditional autentificat sub nr. 279 din 31 ianuarie 2007 de notar public V.M., fisa contului 521 S.C. P.S.G. S.R.L., balanta de verificare analitica, contract de vânzare – cumparare autentificat sub nr. 150 din 22 ianuarie 2008 de notar public V.M., contract de împrumut nr. 17 din 12 septembrie 2005, ordin de plata din 14 septembrie 2005 emis de ING Bank Bucuresti, contul 401 S.C. P.S.G. S.R.L., antecontract de vânzare – cumparare autentificat sub nr. 3126 din 09 octombrie 2006 de notar public V.M., antecontract de vânzare – cumparare autentificat sub nr. 1478 din 20 mai 2008 de acelasi notar public, contract de vânzare – cumparare autentificat sub nr. 882 din 30 martie 2006 de notar public M.A., contract de vânzare – cumparare autentificat sub nr. 3653 din 16 noiembrie 2006 de acelasi notar public, contract de vânzare – cumparare autentificat sub nr. 186 din 23 ianuarie 2007 de acelasi notar public.
Intimatul reclamant a administrat proba cu interogatoriu, un martor, S.P., si înscrisuri: încheierea din camera de consiliu din 09 februarie 2010 pronuntata de Tribunalul Bucuresti – Sectia a IV-a Civila în dosarul nr. 6296/3/2010, extras de cont din 03.10.2008 eliberat de GarantiBank, contract de vânzare – cumparare autentificat sub nr. 741 din 13 aprilie 2005 de notar public C.C., contract de vânzare – cumparare autentificat sub nr. 630 din 15 februarie 2007 de notar public R.D., informatii comunicate de Oficiul National al Registrului Comertului, contract de vânzare – cumparare autentificat sub nr. 491 din 28 martie 2007 de notar public I.M., contract de vânzare – cumparare autentificat sub nr. 1929 din 07 decembrie 2006 de acelasi notar public.
Examinând sentinta apelata prin prisma criticilor formulate si în conformitate cu prevederile art. 295 alin. 1 Cod procedura civila, Curtea retine urmatoarele:
I. În ceea ce priveste primul motiv de apel, privind nerespectarea dreptului la aparare al apelantei pârâte, Curtea constata ca acesta este neîntemeiat, în conditiile în care, desi la termenul din 25 noiembrie 2009, primul termen la care a fost legal citata, i s-a respins cererea de amânare a judecarii cauzei în vederea pregatirii apararii, instanta a revenit asupra masurii respective, repunând cauza pe rol, dându-i astfel posibilitatea de a-si exprima pozitia fata de cererea de chemare în judecata si de a administra probele pe care le considera necesare.
Nici cea de-a doua critica adusa hotarârii tribunalului nu poate fi retinuta. Desi de principiu solutionarea unei cereri prin care se solicita pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de contract de vânzare cumparare depinde de soarta antecontractului de vânzare cumparare, ce face obiectul judecatii într-un alt dosar, se constata ca, în speta, o asemenea masura nu ar putea fi dispusa, în conditiile în care, astfel cum rezulta din informatiile publicate pe portalul Tribunalului Bucuresti, dosarul nr. 47396/3/2009 a fost suspendat la data de 10 octombrie 2011, în temeiul art. 244 alin. 1 pct. 1 Cod procedura civila, pâna la solutionarea prezentei cauze.
II.1.i. Referitor la motivele suplimentare de apel, Curtea constata, sub un prim aspect, faptul ca în mod temeinic prima instanta a retinut ca între parti a intervenit la data de 13 martie 2009 o promisiune de vânzare cumparare având ca obiect mai multe imobile.
Apelanta pârâta a învederat faptul ca promisiunea de vânzare cumparare mentionata deghizeaza un contract de garantie reala imobiliara intervenit între aceleasi parti, accesoriu unui contract de împrumut încheiat între P.I. si O’L.M.R., fiul intimatului reclamant B.C. (deci ar fi vorba si de o simulatie prin interpunere de persoana), în care ar fi fost prevazuta o dobânda camatareasca.
În probatiune, apelanta pârâta a solicitat audierea lui P.I., care a sustinut afirmatiile din motivele suplimentare de apel; a lui M.P.F., parte în antecontractul de vânzare cumparare încheiat la data de 20 mai 2008 cu O’L.M.R., care a sustinut un fapt vecin si conex, constând în existenta unei simulatii intervenite între acestia în aceleasi conditii cu cele prezentate în cererea precizatoare, ceea ce ar contura existenta unei practici a acestuia din urma de a acorda împrumuturi cu dobânda camatareasca; si, de asemenea, a invocat faptul ca în documentele sale contabile nu apare înregistrata suma despre care se face în referire în antecontract ca ar fi primit-o.
Astfel cum rezulta din prevederile art. 1175 Cod civil, simulatia este operatiunea juridica ce creeaza o aparenta neconforma cu realitatea prin încheierea concomitenta a doua acte juridice: unul public si mincinos, ale carui efecte sunt înlaturate sau modificate, total sau partial, de altul secret si adevarat, care contine în sine acordul, implicit sau explicit, al partilor de a simula. Prin urmare, pentru existenta simulatiei sunt definitorii mai multe elemente: existenta a doua acte juridice; contradictia dintre cele doua acte, în sensul ca actul secret modifica, total sau partial, ori înlatura efectele actului juridic public; existenta acordului de a simula; încheierea concomitenta a celor doua acte, în sensul ca între ele trebuie sa existe o simultaneitate de ordin intelectual; ascunderea, în acest fel, a adevaratelor raporturi juridice dintre parti si crearea unei aparente neconforme cu realitatea.
Proba simulatiei are ca obiect dovedirea atât a actului public, cât si a celui secret. Dovada actului secret presupune, în acord cu regula de drept comun instituita de art. 1191 Cod civil, producerea unui înscris autentic sau sub semnatura privata.
Se admite însa de catre o jurisprudenta constanta si de literatura de specialitate ca poate fi folosit orice mijloc de proba atunci când se invoca fraudarea unei legi, în cauza fiind incidenta reglementarea cuprinsa în Legea nr. 313/1879, în vigoare la data desfasurarii relatiilor contractuale dintre parti.
Cu toate acestea, proba unui contract, chiar daca nu ar fi vorba despre cel pe care se întemeiaza cererea de chemare în judecata, nu poate sa constea în simplele afirmatii ale uneia dintre partile actului juridic respectiv pe care cealalta le contesta, necoroborate cu alte mijloace de dovada, întrucât ar contraveni regulii egalitatii armelor, ca element al dreptului la un proces echitabil.
De aceea, nu se poate retine existenta contractelor de împrumut pe care O’L.M.R. le-ar fi încheiat cu P.I. si nici a operatiunii de simulatie în care M.P.F. ar fi avut o pozitie similara apelantei pârâte, de garant, pe baza declaratiilor acestor din urma persoane, care ar fi victime ale faptelor ilicite ale celui dintâi.
Cât priveste împrejurarea ca în documentele contabile ale apelantei pârâte nu apare înregistrata suma despre care se face în referire în antecontract ca ar fi primit-o, Curtea are în vedere ca problema fortei probante a registrelor comerciale în litigiile dintre comercianti si necomercianti este reglementata de Codul civil, prin art. 1183 si art. 1184. Potrivit art. 1183 cod civil, registrele comerciale tinute de un comerciant nu pot fi folosite împotriva necomerciantului.
Solutia legii este aplicarea consecventa a principiului nemo sibi titulum constituere potest. În absenta unei derogari de la acest principiu, un comerciant nu poate invoca fata de un necomerciant registrele comerciale tinute de el, chiar daca cuprind înregistrari privind obiectul litigiului.
Totusi, se admite ca înregistrarile din registrele comerciantului pot constitui un început de proba, care poate fi completat cu alte probe admise de lege.
În aceste conditii, se pune problema daca declaratiile celor doi martori si documentele contabile ale apelantei pârâte, analizate de aceasta data împreuna, ar putea conduce la stabilirea realitatii afirmatiilor facute de apelanta pârâta.
În acest sens, este de mentionat faptul ca martora O.E., persoana neutra, fara vreun interes în litigiu, fosta angajata la o societate comerciala în care asociat era P.I., nu a confirmat nicio discutie din care sa reiasa existenta contractelor de împrumut, ci numai remiterea unor sume de bani de catre O’L.M.R., desi P.I. a afirmat ca aceasta ar fi participat la întâlniri, fiind chiar anuntata la telefon sau prin mesaj telefonice de catre O’L.M.R.. Aceasta a relatat ca, într-adevar, partile s-au întâlnit în parcul Herastrau, dar ca i s-a cerut sa stea mai la distanta. De asemenea, a declarat ca ambele parti faceau tranzactii imobiliare în acea perioada si ca a vazut o geanta cu bani adusa de intimatul reclamant la biroul notarului public la momentul încheierii promisiunii bilaterale de vânzare cumparare.
Nu în ultimul rând, este de observat pozitia oscilata a apelantei pârâte, care în cererea de rezolutiune a promisiunii de vânzare cumparare ce face obiectul dosarului nr. 47396/3/2009 al Tribunalului Bucuresti – Sectia a IV-a Civila a sustinut o alta situatie de fapt, si anume ca pârâtul a împrumutat-o pe reclamanta cu suma de 150.000 euro, promitându-i ca îi va mai acorda înca 85.000 euro cu acelasi titlu si ca pretentiile pârâtului s-au schimbat pe parcurs în sensul achitarii unor dobânzi, aceste sustineri regasindu-se, partial, si în concluziile scrise depuse la 30 noiembrie 2009.
Prin urmare, exista cel putin un dubiu cu privire la afirmatiile apelantei reclamante, care profita intimatului reclamant, ca un corolar al regulii cu valoare de principiu instituite de art. 1169 Cod civil.
ii. Analizând promisiunea de vânzare cumparare dintr-o alta perspectiva decât cea a unui contract în cadrul operatiunii juridice a simulatiei, se constata ca dovada primirii pretului stipulat rezulta chiar din declaratia reprezentantului societatii comerciale cuprinsa în acest înscris.
În plus, apelanta pârâta nu a facut proba contrara, data fiind inexistenta unei forte probante a registrelor comerciantului în contra unui necomerciant, conform celor expuse anterior.
Ca urmare, în mod temeinic prima instanta a constatat îndeplinita aceasta cerinta pe care a considerat-o necesara pentru pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de contract de vânzare cumparare.
III. Referitor la nerespectarea dispozitiilor Codului fiscal, Curtea are în vedere faptul ca, potrivit unui principiu de drept civil, apelanta reclamanta nu îsi poate invoca propria culpa (neexecutarea obligatiilor sale fiscale), pentru a împiedica executarea unei obligatii pe care o are fata de un alt subiect de drept (promitentul cumparator).
Fata de acest considerente, retinând temeinicia si legalitatea hotarârii atacate, în temeiul art. 296 Cod procedura civila, Curtea urmeaza sa respinga apelul ca nefondat.
De asemenea, în temeiul art. 274 Cod procedura civila, va respinge cererea apelantei pârâte, care se afla în culpa procesuala, privind cheltuielile de judecata si totodata va respinge cererea intimatului reclamant cu acelasi obiect, întrucât, desi aceasta obligatie îi revenea potrivit art. 1169 Cod civil, nu a facut dovada efectuarii lor.
