Predarea terenului şi faptul că pârâta i-a permis reclamantului să îl folosească constituie o recunoaştere a dreptului reclamantului, în sensul disp. art. 16 lit. a din Decretul nr. 167/1958, fapt ce atrage întreruperea prescripţiei extinctive.
Prin cererea înregistrată la această instanţă sub nr. … din … reclamantul NN, în contradictoriu cu pârâta OM, a solicitat ca pe baza probelor ce se vor administra să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare pentru suprafaţa totală de 1,00 ha teren arabil situat în extravilanul …, amplasat în tarlaua …, parcela …, având următoarele vecinătăţi : …, evidenţiat în sentinţa civilă nr. …, pronunţată de Judecătoria … în dosarul nr. …, rămasă definitivă şi irevocabilă prin nerecurare .
În motivarea cererii s-a arătat în esenţă că prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. … de BNP …, cu sediul în …, pârâta în calitate de promitent vânzător (prin mandatar convenţional OG) s-a obligat să vândă reclamantului în calitate de promitent cumpărător, suprafaţa de teren menţionată mai sus.
Pârâta este proprietarul imobilului promis spre vânzare conform documentelor ataşate la dosar. Cu ocazia încheierii convenţiei reclamantul a achitat pârâtei suma de 4.500 lei reprezentând preţul integral pentru terenul promis spre vânzare.
Pârâta s-a obligat prin acest înscris să procure toate documentele necesare, urmând ca actul de vânzare-cumpărare în formă autentică să se încheie după obţinerea de către aceasta a documentaţiei, până cel târziu la data de ….
Întrucât pârâta nu şi-a îndeplinit această obligaţie, reclamantul a formulat prezenta cerere, pentru a se constata prin hotărâre că între părţi a intervenit în mod valabil convenţia de vânzare – cumpărare .
În drept s-au invocat dispoziţiile art.1073 – 1077 Cod civil .
În susţinerea acţiunii s-au depus înscrisuri în copie la dosar: antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de părţi, copia sentinţei civile nr. …, pronunţată de Judecătoria … în dosarul nr. …, rămasă definitivă şi irevocabilă prin nerecurare, copia titlului de proprietate nr. …, din …, încheiere de certificare şi copia actului de identitate a pârâtei. Ulterior, reclamantul a mai depus certificat de atestare fiscală, certificat de sarcini, adeverinţa nr. … şi copia actului său de identitate .
Legal citată pârâta nu a depus întâmpinare şi nu s-a prezentat la instanţă pentru a-si preciza punctul de vedere cu privire la acţiunea reclamantului.
În cursul cercetării judecătoreşti a fost administrată, la solicitarea reclamantului şi dispoziţia instanţei proba cu înscrisurile ataşate la dosar.
Analizând cererea formulată prin prisma susţinerilor reclamantului si probatoriului administrat, raportat la dispoziţiile legale incidente în cauză, instanţa reţine următoarele :
În primul rând instanţa reţine că deşi au intrat în vigoare dispoziţiile noului cod civil, prezenta cauză se va soluţiona în conformitate cu normele legale şi materiale în vigoare la data încheierii antecontractului, potrivit prevederilor art. 9 pct. 4 din Legea nr. 71/2011 .
Apoi constată că, prin convenţia intitulată „ Antecontract de vânzare-cumpărare ” autentificat sub nr. … la BNP …, cu sediul în …, pârâta în calitate de promitent vânzător (prin mandatar convenţional OG) s-a obligat să vândă reclamantului în calitate de promitent cumpărător, suprafaţa totală de 1,00 ha teren arabil situat în extravilanul …, amplasat în tarlaua …, parcela …, având următoarele vecinătăţi : …, evidenţiat în sentinţa civilă nr. …, pronunţată de Judecătoria … în dosarul nr. …, rămasă definitivă şi irevocabilă prin nerecurare.
Se retine că pârâta a dobândit bunul descris mai sus, în proprietate exclusivă, prin atribuire în baza sentinţei civile nr. …, pronunţată de Judecătoria … în dosarul nr. …, rămasă definitivă şi irevocabilă prin nerecurare, prin care s-a dispus ieşirea din indiviziune cu privire la suprafaţa de 4,00 ha teren arabil situat în extravilanul …, având amplasamentul şi vecinătăţile evidenţiate în titlul de proprietate nr. …, emis de Comisia Judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor ….
Preţul vânzării este de 4.500 lei şi a fost primit în întregime de promitenta vânzătoare (prin mandatar) la data încheierii antecontractului.
În convenţie se menţionează că încheierea actului în formă autentică se va efectua după obţinerea de către pârâtă a documentaţiei necesare până cel târziu la data de …, iar altă clauză din acest document specifică posibilitatea părţilor de a obţine pe cale judecătorească executarea obligaţiei.
Prin urmare, convenţia încheiată de reclamant cu pârâta este un antecontract de vânzare cumpărare ce naşte în sarcina promitentului vânzător obligaţia de a transmite pe viitor proprietatea asupra bunului .
Este necesar să fie îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 948 Cod civil, promitentul vânzător să fie proprietarul lucrului ce se vinde, să se constate refuzul de a întocmi actul în forma cerută iar promitentul cumpărător trebuie să facă dovada îndeplinirii obligaţiilor sale cu privire la preţ ori să fie gata să şi le îndeplinească şi promitentul vânzător să predea imobilul.
În baza sentinţei civile anterior evocată şi a titlului de proprietate aflat la dosar mai sus menţionat, instanţa retine ca pârâta este proprietarul terenului promis spre vânzare.
Prin încheierea de certificare ataşată la dosar se dovedeşte faptul ca pârâta nu si-a îndeplinit obligaţia de a se prezenta la notariat in vederea încheierii contractului de vânzare – cumpărare in forma autentica cu privire la terenul ce face obiectul antecontractului.
Condiţiile de valabilitate ale actului juridic stabilite de art. 948 Cod civil sunt îndeplinite în cauză, imobilul a fost predat cumpărătorului, iar preţul stabilit de părţile contractante a fost plătit.
În baza certificatului de sarcini emis de O.C.P.I. … anexat la dosar, instanţa reţine că imobilul ce face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare nu este afectat de sarcini.
Din Certificatul de atestare fiscala emis de Primăria …, aflat la dosar, rezultă că pârâta figurează in evidente cu 1,00 ha teren extravilan in proprietate si nu are impozite neplătite către bugetul local.
Instanţa reţine că în speţă prescripţia dreptului material la acţiune al reclamantului nu a operat pentru că, deşi în cauză termenul de prescripţie este de 3 ani iar antecontractul este încheiat la data de …, predarea terenului şi faptul că pârâta i-a permis reclamantului să îl folosească, astfel cum rezultă din adeverinţa nr. …, emisă de Primăria …, ataşată la dosar, constituie o recunoaştere a dreptului reclamantului, în sensul disp. art. 16 lit. a din Decretul nr. 167/1958, fapt ce atrage întreruperea prescripţiei extinctive .
Potrivit art. 1073 Cod civil, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei şi în caz contrar are dreptul la dezdăunare.
In temeiul disp. art. 1077 Cod civil nefiind îndeplinită obligaţia de a face, creditorul poate de asemenea să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire pe cheltuiala debitorului.
Conform disp. art. 1294 Cod civil vânzarea este o convenţie prin care două părţi se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru şi aceasta a plăti celei dintâi preţul iar in baza art. 969 C.civ. conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante.
Pornind de la realitatea antecontractului încheiat între părţi si in baza probatoriului administrat in cauza analizat mai sus, instanţa apreciază că se poate constata ca a intervenit in mod valabil vânzarea cumpărarea terenului printr-o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare. Această soluţie se impune în temeiul principiului executării în natură a obligaţiilor, a reparării prejudiciilor, prevăzut de art. 1073 – 1077 Cod civil care permite pronunţarea unei hotărâri menită să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Pentru considerentele ce preced, având în vedere probatoriul administrat şi dispoziţiile legale amintite, instanţa va admite cererea formulată de reclamant în contradictoriu cu pârâta.
În consecinta, va constata că între reclamant în calitate de cumpărător şi pârâtă în calitate de vânzător, a intervenit în mod valabil convenţia privind vânzarea – cumpărarea suprafeţei de 1,00 ha (10.000 m.p.) teren arabil situat în extravilanul …, amplasat în tarlaua …, parcela …, având următoarele vecinătăţi : …, evidenţiat în sentinţa civilă nr. …, pronunţată de Judecătoria … în dosarul nr. …, rămasă definitivă şi irevocabilă prin nerecurare, contra unui preţ de 4.500 lei .
Prezenta hotărâre va ţine loc de contract de vânzare – cumpărare a terenului anterior menţionat.
În temeiul art. 54 alin. 2 din Legea nr. 7/1996 republicată va dispune comunicarea unei copii de pe hotărârea rămasă irevocabilă către Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară ….
Totodată, în baza art. 771 alin.6 din Legea 571/2003 republicată, dispune ca în termen de 30 de zile de la rămânerea irevocabilă a prezentei hotărâri, un exemplar al acesteia cu documentaţia necesara aferenta să fie comunicata la organul fiscal competent, în vederea calculării impozitului pe veniturile din transferul proprietăţii imobilului.
Se va lua act că părţile nu au solicitat cheltuieli de judecată.
