În situatia în care contractul de vânzare – cumparare a fost încheiat cu respectarea dispozitiilor Legii nr.112/1995 – chiriasii cumparatori au dreptul la valoarea de piata a imobilului. Calitatea procesuala pasiva a Ministerului Finantelor în aceste litigii
(CURTEA DE APEL BUCURESTI – SECTIA A III-A CIVILA SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE – DOSAR NR.1672/302/2009 – DECIZIA CIVILA NR.1039/11.10.2010)
La data de 25 mai 2007, reclamantii M.N. si M.I. au solicitat instantei ca prin hotarârea ce o va pronunta, sa dispuna obligarea pârâtului M.F.P. la plata sumei de 3.424,14 lei/ron reprezentând pretul achitat pentru imobilul situat în B., str.P.B. nr. 25, sector 2, precum si a sumei de 44.808,85 lei/ron reprezentând diferenta rezultata din actualizarea în raport de rata inflatiei, a pretului achitat pentru imobil, cu cheltuieli de judecata.
În motivarea cererii, reclamantii au aratat ca prin contractul de vânzare – cumparare nr. 101 din 30 septembrie 1996, reclamantii au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului sus-mentionat în baza Legii nr. 112/1995 cu pretul de 3.424,14 lei/ron, iar prin sentinta civila nr. 579 din 09 iunie 2004 a Tribunalului Bucuresti – Sectia a IV a Civila, s-a admis actiunea în revendicare formulata de M.A., reclamantii fiind obligati sa lase în deplina proprietate si linistita posesie imobilul (locuinta si garaj), astfel ca Statul Român în calitate de vânzator, este obligat sa îi garanteze pentru evictiune.
În drept s-au invocat prevederile art. 50 alin. 2 si 3 din Legea nr. 10/2001.
Prin sentinta civila nr. 1546 din 29 februarie 2008, instanta sesizata – Judecatoria Sectorului 5 Bucuresti si-a declinat competenta, în favoarea Tribunalului Bucuresti, iar acesta, la rândul sau, si-a declinat competenta, în favoarea primei instante sesizate, astfel ca prin sentinta civila nr. 18/F din 18 decembrie 2008 a Curtii de Apel Bucuresti – Sectia a IX a Civila si pentru Cauze privind Proprietatea Intelectuala, s-a solutionat conflictul de necompetenta ivit între cele doua instante, în favoarea Judecatoriei Sectorului 5 Bucuresti.
La termenul din 30 martie 2009, reclamantii au formulat o noua cerere precizatoare, invocând prevederile Legii nr. 1/2009 si solicitând restituirea pretului de piata al imobilului, calitate de pârâti având M.B. si M.F.P..
Prin sentinta civila nr. 4844 din 05 iunie 2009, pronuntata de Judecatoria Sectorului 5 Bucuresti – Sectia a II a Civila, în dosarul nr. 1672/302/2009, s-a respins cererea formulata fata de pârâtul M.B. prin P.G., ca fiind formulata de o persoana fara calitate procesuala pasiva, s-a respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive invocata de pârâtul M.F.P., s-a admis cererea fata de acest pârât, M.F.P. fiind obligat la plata catre reclamanti a sumei de 833.581 lei/ron reprezentând valoarea de piata a imobilului situat în B., str.P.B. nr. 25, sector 2, si s-a respins cererea de chemare în garantie formulata de pârâtul M.B. prin P.G., în contradictoriu cu chematul în garantie, M.F.P., ca ramas fara obiect.
Pentru a se pronunta astfel, instanta de judecata a retinut ca, între P.M.B. prin mandatar SC F. SA si reclamantii M.N. si M.I. a fost încheiat contractul de vânzare – cumparare nr. 101 din 30 septembrie 1996 (fila 11 din dosarul nr. 5399/302/2007) privind imobilul situat în B., str.P.B. nr. 25, sector 2, pentru pretul de 28.440.059lei/rol, achitat în rate.
Prin sentinta civila nr. 579 din 09 iunie 2004 a Tribunalului Bucuresti – Sectia a IV a Civila (fila 8 din dosarul nr. 5399/302/2007), a fost admisa actiunea formulata de M.A. si obligati reclamantii (pârâti în acea cauza), sa lase în deplina proprietate si linistita posesie imobilul pe care îl cumparasera anterior.
În ceea ce priveste exceptia lipsei calitatii procesuale pasive, invocata de pârâtul M.F.P. si din oficiu pentru pârâtul M.B. prin P.G., instanta a solutionat-o cu întâietate, în conformitate cu dispozitiile art. 137 Cod de procedura civila.
Conform art. 50 alin. 1 si 3, coroborat cu art. 501 din Legea nr. 10/2001 astfel cum a fost modificata prin Legea nr. 1/2009, restituirea pretului de piata platit în baza contractelor de vânzare – cumparare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 si desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile se face de catre M.F.P. din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995.
În aceste conditii, a respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive invocata de acest pârât, a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive invocata din oficiu si a respins cererea formulata în contradictoriu cu pârâtul M.B. prin P.G., ca fiind introdusa împotriva unor persoane fara calitate procesuala pasiva.
A obligat M.F.P. la plata catre reclamanti a sumei reprezentând valoarea de piata a apartamentului, astfel cum a fost calculata prin raportul de expertiza tehnica întocmit de expertul H.E. (filele nr. 41 – 60 din dosarul nr. 5399/302/2007), în virtutea obligatiei legale pe care aceasta institutie o are în temeiul Legii nr. 10/2001.
Instanta a înlaturat apararea pârâtului, în sensul inaplicarii art. 50/1 din Legea nr. 10/2001, întrucât, din coroborarea acestui articol cu art. 50 alin. 2, rezulta ca legiuitorul a avut în vedere doua ipoteze, anume restituirea catre cumparatori a pretului actualizat în functie de indicele de inflatie si restituirea pretului de piata.
Împotriva acestei sentinte a declarat apel M.F.P., criticând-o pentru nelegalitate si netemeinicie, reinvocând în principal exceptia de lipsa de calitate procesuala pasiva si respingerea actiunii, ca urmare a admiterii apelului, pe aceasta exceptie, respectiv respingerea ca neîntemeiata a actiunii, gresit admisa – în aprecierea apelantului – pârât – cu urmatoarea motivare:
Analizând sentinta civila apelata, în raport de criticile formulate de catre apelantul – pârât s-a constatat ca apelul este nefondat, pentru urmatoarele considerente de fapt si de drept.
Împotriva acestei decizii, a declarat recurs pârâtul M.F.P., criticând-o pentru nelegalitate, cu indicarea prevederilor art. 304 pct. 9 Cod de procedura civila.
În motivarea recursului, s-a aratat ca în mod gresit s-a respins exceptia privind lipsa calitatii procesuale pasive a M.F.P., stabilindu-se în sarcina sa obligatia de restituire a pretului, în temeiul art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, întrucât în speta, nu ne aflam în situatia reglementata de textul de lege, întrucât nu exista o hotarâre judecatoreasca irevocabila de desfiintare a contractului de vânzare – cumparare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995.
În realitate, incidente sunt prevederile art. 1337, art. 1341 si urmatoarele Cod civil care reglementeaza raspunderea vânzatorului pentru evictiune, urmând a avea calitate procesuala pasiva, dimpotriva, P.M.B., admiterea actiunii în revendicare contra cumparatorilor – chiriasi, constituind o tulburare de drept prin faptul unui tert.
În subsidiar, în masura în care nu va fi primita sus-mentionata exceptie, actiunea urmeaza a fi respinsa ca neîntemeiata, întrucât în cauza nu sunt întrunite cele doua conditii prevazute de art. 501 din Legea nr. 10/2001:
a) – contractul de vânzare – cumparare sa fi fost încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995, or reaua credinta a chiriasilor – cumparatori nu poate fi pusa la îndoiala, acestia trebuind sa fi depus minime diligente spre a se informa de demersurile fostului proprietar, pasivitatea fiindu-i imputabila;
b) – contractul sa fi fost desfiintat printr-o hotarârea judecatoreasca irevocabila, reclamantii nefacând dovada unei hotarâri irevocabile de constatarea nulitatii absolute a contractului lor de vânzare – cumparare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, incidente fiind astfel, dimpotriva, prevederile art. 1337 si urmatoarele Cod civil privind evictiunea.
Cea de-a treia critica priveste cheltuielile de judecata, la care în mod gresit a fost obligat recurentul – pârât M.F.P., neexistând nici o culpa a sa procesuala, care nu a declansat litigiul, nu a dat dovada de rea credinta, neglijenta etc.
În concluziile scrise, intimatii – reclamanti au solicitat respingerea recursului, avându-se în vedere ca ei au prezentat o hotarâre judecatoreasca prin care s-a admis actiunea în revendicare împotriva contractului lor de vânzare – cumparare, prin compararea de titluri – aspect ce se încadreaza în prevederile art. 501 din Legea nr. 10/2001, astfel cum rezulta si din Normele metodologice, cu modificarile si completarile efectuate prin HG nr. 923 din 13 septembrie 2010, de aplicare unitara a prevederilor Legii nr. 10/2001.
În recurs nu s-au administrat noi probe.
Recursul nu este fondat, pentru considerentele ce urmeaza:
Criticile din recurs privind aplicarea gresita a prevederilor art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, prin stabilirea în sarcina M.F.P. a obligatiei de restituire a pretului de piata al imobilului din care au fost evinsi intimatii – reclamanti prin admiterea actiunii în revendicare a fostului proprietar pe calea compararii titlurilor, precum si cele privind respingerea gresita a exceptiei lipsei de calitate procesuala pasiva a M.F.P. în cauza, nu pot fi primite, fiind complet ignorate în aceste sustineri, atât prevederile Legii nr. 1 din 03 februarie 2009 pentru modificarea si completarea Legii nr. 10/2001, cât si prevederile HG nr. 923 din 13 septembrie 2010 de modificare si completare a Normelor metodologice de aplicare unitara a dispozitiilor Legii nr. 10/2001.
Astfel, potrivit art. 501 din Legea nr. 10/2001 introdus prin Legea nr. 1/2009 “Proprietarii ale caror contracte de vânzare – cumparare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiintate prin hotarâri definitive si irevocabile, au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor (…)” (sublin. red.) si potrivit art. 50 alin. 21 din Legea nr. 10/2001 (nou introdus prin Legea nr. 1/2009) se arata ca pentru aceste contracte, cererile în justitie sunt scutite de taxa de timbru, iar în art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 modificata prin Legea nr. 1/2009 se statueaza: “Restituirea pretului prevazut la alin. 2 si alin. 21 (al art. 50 – nota red) se face de catre Ministerul Finantelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare”.
Asadar, prin dispozitiile art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 modificata se stabileste în mod expres, legitimarea procesuala pasiva a M.F.P. pentru plata, atât a pretului platit de chiriasi pentru imobilul cumparat, cât si a pretului de piata al imobilelor pentru care s-au desfiintat contractele de vânzare – cumparare încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995, respectiv pe calea actiunii în revendicare prin compararea de titluri, desfiintarea în acest caz, echivalând cu întelesul de lipsire de eficienta a contractului de vânzare – cumparare încheiat în baza Legii nr. 112/1995 (sublin. red.).
Or, aceste prevederi ale legii speciale au prioritate de aplicare, fata de dreptul comun în materie de evictiune – art. 1337 si urmatoarele Cod civil, potrivit principiului “Specialia generalibus derogant”.
Sustinerea recurentului – pârât, în sensul ca reaua credinta a chiriasilor – cumparatori nu poate fi pusa la îndoiala, acestia fiind culpabili; de pasivitate în a se informa de demersurile fostului proprietar de revendicare a imobilului, nu poate fi primita, în conditiile în care, nu exista un petit în cauza având ca obiect constatarea nulitatii absolute a contractului de vânzare – cumparare nr. 101 din 30 septembrie 1996, care sa faca posibila o astfel de analiza, în plus, dreptul la o astfel de actiune s-a prescris, înca din anul 2002.
Recurentul – pârât urmeaza sa aiba în vedere si prevederile art. 50.3 din Normele metodologice de aplicare unitara a Legii nr. 10/2001, astfel cum au fost modificate prin HG nr. 923 din 13 septembrie 2010, care expliciteaza:
“Restituirea pretului actualizat sau dupa caz, a pretului de piata, se face de catre Ministerul Finantelor Publice (…), în temeiul hotarârilor judecatoresti definitive si irevocabile, prin care s-a dispus restituirea pretului actualizat, platit de chirias, în cazul desfiintarii contractelor încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 (…) sau, dupa caz, a pretului de piata al imobilelor, în cazul desfiintarii contractelor încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 (…)”.
Sus-mentionatul text subliniaza atât legitimarea procesuala pasiva a M.F.P. în cererile având ca obiect restituirea pretului actualizat ori a pretului de piata al imobilelor, dupa caz, cât si aspectul legat de “restituirea”, adica plata efectiva, executarea hotarârilor judecatoresti – care trebuie sa fie definitive si irevocabile (conditie a executarii).
Critica privind gresita obligare a recurentului la plata cheltuielilor de judecata nu este fondata, în conditiile în care, M.F.P. apare în cauza, ca parte cazuta în pretentiunile deduse judecatii, potrivit art. 274 Cod de procedura civila, recurentul opunându-se în mod constant la legalitatea si temeinicia cererii de chemare în judecata, în speta nefiind incidente prevederile art. 275 Cod de procedura civila privind recunoasterea pretentiilor de catre pârât la prima zi de înfatisare, când însusi legiuitorul îl absolva pe acesta, de obligatia de plata a cheltuielilor de judecata.
Pentru aceste considerente, potrivit art. 312 Cod de procedura civila, Curtea va respinge recursul – pârâtului M.F.P. – ca nefondat.
Potrivit art. 274 Cod de procedura civila, recurentul va fi obligat sa plateasca intimatei – reclamante M.I. suma de 3.720 lei/ron cheltuieli de judecata în recurs, potrivit chitantelor doveditoare de la dosar de 3.000 si respectiv 720 lei achitate cu titlu de onorarii de avocat (filele 15 – 16 dosar recurs).
