Locuinţe construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat. Natura juridică a obligaţiei de vânzare
– Legea nr. 85/1992 – art. 7 alin. (1)
Potrivit art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992 „Locuinţele construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuinţele de intervenţie, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale prezentei legi”.
Din economia textului legal de mai sus, rezultă că obligaţia de vânzare a acestor imobile este una in rem, în raport de natura obiectului (locuinţă construită din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a legii), şi nu o obligaţie in personam, derivată din calitatea de chiriaş la data intrării în vigoare a legii.
Decizia civilă nr. 591 din 22 februarie 2012, Secţia I civilă
Prin Decizia civilă nr. 551/A din 16.09.2011, Tribunalul Timiş a respins apelurile declarate de reclamantul M.V. şi de pârâta S.C. I. S.A. împotriva Sentinţei civile nr. 11385/24.06.2010.
În consecinţă, Tribunalul a menţinut hotărârea primei instanţe, care a respins acţiunea principală formulată de reclamantul M.V., precum şi cererea reconvenţională formulată de pârâta S.C. I. S.A.
Pentru a hotărî astfel, Tribunalul a avut în vedere considerentele de mai jos.
Prima instanţă a reţinut în mod corect că S.C. I. S.A. este in prezent o societate comercială cu capital privat, apartamentul în litigiu făcând parte din patrimoniul său.
În adevăr, Legea nr. 85/1992 dă dreptul chiriaşilor titulari ai unui contract de închiriere asupra unei locuinţe construite din fondurile statului sau din fondurile unitatilor economice ori bugetare de stat să cumpere aceste locuinţe, însă acest drept subzistă atât timp cât imobilul rămâne în proprietatea statului ori a unitaţilor economice ori bugetare de stat, iar nu şi în cazul in care acesta a fost transmis în proprietatea privată a unei persoane juridice de drept privat, cum s-a întamplat în speţă.
A admite faptul ca persoana juridică de drept privat dobanditoare a unui astfel de imobil este obligată să vândă apartamentul în baza Legii nr. 85/1992, la un pret mult inferior valorii de piaţă a imobilului, constituie o ingerinţă în dreptul său de proprietate, contrară art. 1 din Primul Protocol Adiţional la Conventie.
Conform art. 1 din Primul Protocol Aditional la Convenţie, „Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional.
Dispoziţiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosinţa bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contribuţii sau a amenzilor”.
Potrivit jurisprudentei constante a Curţii, art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţie conţine trei norme distincte: „prima, care se exprimă în prima frază a primului alineat şi îmbracă un caracter general, enunţă principiul respectării proprietăţii; a doua, ce figurează în cea de-a doua frază a aceluiaşi alineat, vizează privarea de proprietate şi o supune anumitor condiţii; cât despre a treia, menţionată în cel de-al doilea alineat, recunoaşte dreptul statelor, printre altele, de a reglementa utilizarea bunurilor conform interesului general (…). Nu este vorba totuşi de reguli lipsite de legătură între ele. A doua şi a treia dintre ele se referă la anumite exemple de atingeri ale dreptului de proprietate; ca atare, ele trebuie interpretate în lumina principiului consacrat de prima normă” (James şi alţii împotriva Marii Britanii, Hotărârea din 21 februarie 1986, seria A nr. 98, p. 29 – 30, § 37).
O privare de proprietate aparţinând celei de-a doua norme nu poate fi justificată decât dacă se demonstrează, în special, că a intervenit pentru o cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege. În plus, orice ingerinţă în folosirea proprietăţii trebuie să răspundă criteriului proporţionalităţii. Curtea a apreciat că trebuie menţinut un just echilibru între cerinţele interesului general al comunităţii şi imperativele apărării drepturilor fundamentale ale individului. Preocuparea de a asigura un atare echilibru este inerentă ansamblului Convenţiei. Acest echilibru ce trebuie protejat ar fi distrus dacă individul respectiv ar suporta o sarcină specială şi exorbitantă (cauza Sporrong şi Lönnroth, citat anterior, pp. 26 – 28, paragrafele 69 – 74).
În ce priveste scopul ingerintei, acesta nu poate fi motivat pe o normă de justitie socială, pentru a da posibilitatea chiriaşilor să cumpere locuinţele la construirea carora au contribuit direct sau indirect în vechiul sistem statal-juridic, după cum a apreciat Curtea Constituţională. Statul trebuie să îşi reglementeze normele de justiţie economică şi socială fără a aduce atingere dreptului de proprietate privată al cetaţenilor săi. Înfăptuirea unui act de justiţie nu trebuie sa dea nastere unei noi injustiţii.
Referitor la proporţionalitatea ingerinţei, o măsură care reprezintă o ingerinţă în dreptul de proprietate trebuie să asigure un just echilibru între cerinţele de interes general ale comunităţii şi imperativele protejării drepturilor fundamentale ale individului. Preocuparea de a asigura un atare echilibru se reflectă în structura art. 1 din Protocolul nr. 1 în totalitate, aşadar şi în a doua teză care trebuie citită în conformitate cu principiul consacrat de prima. În special, trebuie să existe un raport rezonabil de proporţionalitate între mijloacele folosite şi scopul vizat de orice măsură care privează o persoană.
Pentru a determina dacă măsura litigioasă respectă justul echilibru necesar şi, în special, dacă nu obligă pe cei privaţi de proprietate să suporte o sarcină disproporţionată, trebuie să se ia în considerare modalităţile de compensare prevăzute de legislaţia naţională. În această privinţă, tribunalul a observat că obligarea pârâtei la vânzarea bunului, astfel cum am aratat si anterior, se face la un preţ mult inferior valorii de piaţă a bunului, fără plata unei sume rezonabile în raport cu valoarea bunului. În aceste condiţii, privarea de proprietate constituie o atingere excesivă a dreptului de proprietate.
În aceste condiţii, admiţând chiar că lipsirea de proprietate ar fi justificată de o cauză de interes public, tribunalul a apreciat că prin obligarea pârâtei S.C. „I.” S.A. la vânzarea imobilului echilibrul rezonabil ar fi rupt şi că pârâta ar fi chemată să suporte o sarcină specială şi exorbitantă, contrar art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţie.
Cât priveşte apelul declarat de pârâta S.C. I. S.A., tribunalul a apreciat că excepţia autorităţii de lucru judecat a cererii de obligare a pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare faţă de decizia civilă nr. 334/04.03.2008 a Curţii de Apel Oradea, irevocabilă, a fost în mod corect respinsă de prima instanţă.
Într-adevăr, prin decizia civila nr. 334/2008 Curtea de Apel Oradea a respins irevocabil o acţiune formulată de reclamant, împotriva pârâtei S.C. I. S.A. privind obligarea pârâtei la vânzarea imobilului în baza Legii nr. 85/1992, reţinând cu acel prilej că apartamentele în litigiu sunt apartamente de intervenţie, care nu pot fi vândute în baza Legii nr. 85/1992.
După pronunţarea deciziei civile nr. 334/2008 a Curţii de Apel Oradea, o serie de apartamente din imobil au fost vândute, iar pentru altele s-a încheiat antecontracte de vânzare-cumpărare, notate în cartea funciară; or, din aceste împrejurări, rezultă în mod neechivoc faptul că societatea pârâtă a înţeles să schimbe natura juridică a acestor apartamente, adică să nu mai fie considerate apartamente de intervenţie. Faţă de aceste noi împrejurări, tribunalul a apreciat că în speţă nu există identitate de cauză faţă de cererea ce a făcut obiectul dosarului 6518/111/2006 al Curţii de Apel Oradea şi, în consecinţă, nu există tripla identitate solicitată de art. 1201 Cod civil pentru incidenţa autorităţii de lucru judecat.
Cât priveşte cererea reconvenţională, tribunalul a apreciat că în mod corect aceasta a fost respinsă de către prima instanţă. La filele 87-93 din dosarul judecătoriei, pârâtul-reconvenţional a depus chitanţe prin care a dovedit că şi-a îndeplinit obligaţia de plată a chiriei stabilită conform O.U.G. nr. 40/1999; prin sentinţa civilă nr. 12088/2007 a Judecătoriei Timişoara, irevocabilă prin decizia civilă nr. 669/2008 s-a constatat prelungirea contactului de închiriere nr. 1833/24.10.2000, cu încă 5 ani, pe perioada 31.10.2005-31.10.2010, S.C. I. S.A. trebuind să respecte acest contract fără a modifica în mod unilateral chiria, întrucât, în caz contrar, ar atinge autoritatea de lucru judecat a hotărârii anterior menţionate. Or, câtă vreme pârâtul şi-a îndeplinit obligaţia de plată a chiriei (făcând această plată şi pentru perioada din cursul judecăţii, după cum rezultă din înscrisurile depuse la filele 47-54 apel), nu poate fi dispusă rezilierea contractului de închiriere în baza temeiurilor invocate de S.C. I. S.A.
Împotriva deciziei Tribunalului a declarat recurs reclamantul M.V., solicitând admiterea recursului, casarea ambelor hotărâri şi trimiterea cauzei spre rejudecare la instanţa de fond.
În motivare, reclamantul recurent a arătat că a fost angajat al fostului Trust de Construcţii Industriale Timişoara, iar după anul 1990 consiliul de administraţie a hotărât, printr-un proces-verbal încheiat la 14.01.1991, împărţirea patrimoniului între societăţile nou create, în urma acestui protocol blocul-cămin de nefamilişti, situat în Timişoara […], rămânând la S.C. I. S.A.
Că, încă din 1984 deţine şi ocupă locuinţa cu chirie, iar majoritatea societăţilor nou înfiinţate au vândut chiriaşilor locuinţele deţinute, spre deosebire de S.C. I. S.A., unde aceste vânzări au fost făcute preferenţial.
Totodată, recurentul a învederat că din 1994 şi până în prezent pârâta S.C. I. S.A a vândut mai mult de jumătate din aceste locuinţe, chiar şi unor persoane care nu au deţinut contract de închiriere şi nu au fost niciodată angajaţii săi, precizând că aceste locuinţe au fost declarate locuinţe de serviciu, şi , cu toate acestea, solicitarea sa de a-i vinde locuinţa a rămas fără rezultat.
Recurentul a mai susţinut că imobilul a fost construit înainte de 1989, din fondurile statului, iar art. 7 din Legea nr. 85/1992 prevede în mod expres faptul că pot fi cumpărate locuinţele construite înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 85/1992, indiferent de data întocmirii contractului de închiriere, aspect statuat şi de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie prin Decizia nr. 5/ 21.01.2008, obligatorie potrivit art. 329 C. proc. civ.
În fine, reclamantul recurent a susţinut că jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, invocată de cele două instanţe, nu este aplicabilă acestei cauze, deoarece imobilul nu a fost construit din fondul societăţii comerciale pârâte, ci din fondurile statului, fiind aplicabilă Legea nr. 85/1992, astfel că nu se poate pune problema ingerinţei instanţei în diminuarea patrimoniului unei societăţi comerciale, nici a încălcării unui drept de proprietate şi a Constituţiei, atâta timp cât imobilul a fost construit pentru angajaţi şi nu pentru ca, după privatizare (transformare fostelor întreprinderi de stat în societăţi comerciale), aceste bunuri să fie vândute de cineva care, din întâmplare, ajunge la un moment dat acţionar.
În drept, a invocat Legea nr. 85/1992 şi Decizia nr. 5/2009 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.
Împotriva deciziei Tribunalului a declarat recurs şi pârâta S.C. I. S.A solicitând admiterea recursului şi modificarea deciziei în sensul admiterii excepţiei autorităţii de lucru judecat cu privire la petitul din acţiunea principală privind obligarea sa să vândă imobilul din litigiu şi admiterea cererii sale reconvenţionale.
Prin Decizia civilă nr. 591 din 22 februarie 2012, pronunţată în dosarul nr. 28049/325/2009, Curtea de Apel Timişoara a admis recursurile declarate de reclamantul M.V. şi pârâta S.C. I. S.A., a casat Decizia nr. 551/16.09.2011 a Tribunalului Timiş în sensul că a admis apelurile declarate de reclamant şi pârâtă şi a anulat Sentinţa civilă nr. 11385/24.06.2010 a Judecătoriei Timişoara, trimiţând cauza spre rejudecare.
Pentru a pronunţa această soluţie, în raport de dispoziţiile art. 304 pct. a) şi art. 312 alin. (3), (5) şi (61) C. proc. civ., Curtea a apreciat că se impune soluţia casării deciziei atacate pentru considerentele ce sunt expuse în continuare.
În legătură cu excepţia autorităţii de lucru judecat invocată de către pârâta S.C. I. S.A. prin cererea de recurs şi prin întâmpinare, Curtea apreciază că este neîntemeiată această excepţie, întrucât aşa cum corect au reţinut ambele instanţe, din extrasul de carte funciară (fila 106-130 dosar fond) rezultă în mod evident că societatea pârâtă a schimbat natura juridică a acestor locuinţe, în sensul de a nu mai fi locuinţe de intervenţie, fiind vândute după pronunţarea Deciziei nr. 334/2008 a Curţii de Apel Oradea, mai multe locuinţe, iar pentru altele s-au încheiat promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare.
În ceea ce priveşte acţiunea principală, Curtea are în vedere dispoziţiile art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992 care prevăd că „locuinţele construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuinţele de intervenţie, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale prezentei legi”.
Aşadar, obligaţia de vânzare a acestor imobile este una in rem, în raport de natura obiectului (locuinţă construită din fondurile unităţilor economice sau bugetare, până la data intrării în vigoare a legii), şi nu o obligaţie in personam, derivată din calitatea de chiriaş la data intrării în vigoare a legii.
În acest sens, s-a pronunţat şi Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie prin Decizia nr. 5/2008, dată în interesul legii.
Opoziţia societăţii comerciale pârâte nu este justificată, deoarece dreptul subiectiv al reclamantului de a cumpăra locuinţa îşi are izvorul în dispoziţiile art. 7 din Legea nr. 85/1992, care erau în vigoare la data privatizării.
Este adevărat că, în urma actului de privatizare, societatea comercială şi-a constituit patrimoniu propriu, însă, în acest patrimoniu au intrat inclusiv acele obligaţii pe care le-a deţinut antecesoarea sa înainte de privatizare şi care sunt prevăzute în dispoziţii legale cu caracter special, societatea pârâtă având dreptul la reducerea preţului plătit cu ocazia privatizării, corespunzător valorii acestor locuinţe.
Prin urmare, preluând aceste obligaţii, societatea comercială pârâtă este ţinută să le onoreze cât dispoziţiile legale sunt în vigoare, neputând fi invocate în favoarea sa dispoziţiile art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţie şi jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului.
Faţă de cele de mai sus, având în vedere că nu a fost cercetat fondul cauzei cu privire la acţiunea principală, în baza art. 297 alin. (1), art. 304 pct. 9 şi art. 312 alin. (3), (5) şi (61) C. proc. civ., Curtea a admis recursul reclamantului şi, ca o consecinţă a admiterii recursului reclamantului, a admis şi recursul pârâtei, a casat decizia atacată, a admis apelurile reclamantului şi pârâtei, a anulat hotărârea primei instanţe şi a trimis cauza spre rejudecare la Judecătoria Timişoara.
Cu ocazia rejudecării, prima instanţă urmează să verifice îndeplinirea celorlalte condiţii prevăzute de Legea nr. 85/1992, cu privire la obligaţia de a vinde, în special aceea a valabilităţii contractului de închiriere la momentul realizării acordului de voinţă (data înaintării cererii de cumpărare), cu atât mai mult cu cât pârâta contestă valabilitatea contractului de închiriere, precum şi încetarea acestuia.
