SECTIA CIVILA MIXTA
MATERIE – Nulitate contract vânzare-cumparare.
– Imobil cumparat de chiriasi în baza Legii nr. 112/1995.
-Actiune în constatarea nulitatii absolute a contractului de vânzare- cumparare, formulata de catre succesorii fostilor proprietari.
– Buna-credinta a cumparatorilor.
Potrivit dispozitiilor art. 45 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 republicata, “Actele juridice de înstrainare, inclusiv cele facute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile care cad sub incidenta prevederilor prezentei legi, sunt valabile daca au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrainarii, iar conform aliniatului 2 “actele juridice de înstrainare având ca obiect imobile preluate fara titlu valabil, sunt lovite de nulitate absoluta în afara de cazul în care actul a fost încheiat cu buna-credinta . ”
(Decizia civila nr. 117/R/29 ianuarie 2008)
(dosar 8010/83/2006)
Prin sentinta civila nr.1422/17.10.2006 pronuntata de Judecatoria Carei în dosar nr.1779/2006, a fost respinsa actiunea reclamantilor P.S. si M.A.împotriva pârâtilor SC C. SA Satu Mare, Prefectura, N.G., N.E., L.C.K., L.V.P.si Statul Român prin M.F.P. actiune înregistrata sub dosar nr.1696/2002, precum si actiunea înregistrata sub dosar conexat nr.1723/2002 înaintata de reclamantii L.C.Kalman, L.B.V.P. (nasc.L.V.P.) împotriva pârâtilor SC C.SA Satu Mare, N.G. si N E., având ca obiect anularea contractului de vânzare-cumparare nr.273/1997 încheiat între pârâtii N.G.si E.si SC C. SA Satu Mare, precum si anularea Ordinului Prefectului nr.745/1997, cu restabilirea situatiei anterioare în cartea funciara. Totodata a fost admisa exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a C.L.C. în reprezentarea Statului Român si în consecinta a fost respinsa actiunea reclamantilor de mai sus, fata de aceasta pârâta, fara cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta hotarâre prima instanta a retinut ca a fost investita sub dosar nr.1779/R/2006 ca urmare a casarii sentintei civile nr.259/2003 pronuntata initial de Judecatoria Carei în dosar nr.1696/2002 precum si ca urmare a pronuntarii regulatorului de competenta sentinta civila nr.14/2006 a Curtii de Apel Oradea. Instanta de fond a mai retinut ca din probatoriul administrat în cauza a rezultat faptul ca imobilul în litigiu a constituit proprietatea antecesorilor reclamantilor din cele doua dosare conexate si ca a fost nationalizat în baza Decretului nr.92/1950. Acest imobil a fost stapânit în calitate de chiriasi de catre pârâtii N.G. si E. începând din anul 1961 si apoi a fost cumparat prin contractul de vânzare-cumparare atacat de catre cei doi pârâti, retinându-se de catre prima instanta prin cererile depuse de catre reclamanti la data de 28.07.1996 respectiv 15.07.1996 acestia au solicitat acordarea de despagubiri pentru imobilul în litigiu si ca abia la data de 21.10.1996 au solicitat restituirea în natura a imobilului, însa dupa împlinirea termenului legal prevazut de art.14 din Legea nr.112/1995.
Fata de aceasta stare de fapt instanta de fond a apreciat ca în speta sunt îndeplinite cerintele legale prevazute de art.9 din Legea nr.112/1995 si ca în consecinta contractul în litigiu a fost legal încheiat astfel ca a respins ca neîntemeiata actiunea reclamantilor, inclusiv capatul de cerere subsecvent vizând anularea ordinului prefectului, retinând totodata prevederile Legii nr.215/2001 cu privire la lipsa calitatii procesuale pasive a pârâtei Statul Român prin C.L.C..
Împotriva acestei sentinte au promovat apel în termenul legal reclamantii P.S., M.A., L.C.K.F. si L.B.V.P., solicitând admiterea apelului si schimbarea în tot a sentintei atacate în sensul admiterii actiunii acestora astfel cum a fost formulata, motivând în fapt ca cererea de despagubiri în temeiul Legii nr.112/1995 a fost formulata în subsidiar, învederând instantei ca reclamantii au solicitat în principal restituirea în natura a imobilului în litigiu, ca vânzarea apartamentului în cauza s-a realizat mai înainte de solutionarea cererilor formulate de reclamanti în temeiul Legii nr.112/1995, ca partile contractante au fost rea credinta cunoscând ca reclamantii au formulat asemenea cereri si ca în mod eronat s-a respins cererea de anulare a ordinului prefectului prin gresita aplicare a prevederilor Legii nr.18/1991.
Prin decizia civila nr. 152/Ap din 29 mai 2007 pronuntata de Tribunalul Satu Mare în dosar nr. 8010/83/2003, s-a admis apelul declarat de apelantii reclamanti P.S., M.A., L.C.K.F. si L.B.V.P., împotriva sentintei civile nr.1422/17.10.2006 pronuntata de Judecatoria Carei în dosar nr.1779/2006 în contradictoriu cu intimatii pârâti SC C.SA, PREFECTURA, STATUL ROMÂN prin M.F.P. reprezentat prin DGFP si N. G.si N.E., si în consecinta:
A fost schimbata în tot sentinta apelata, în sensul ca s-a admis actiunea reclamantilor P.S. si M.A. din dosar înregistrat initial sub nr.1696/2002 al Judecatoriei Carei, precum si actiunea reclamantilor L.C.K.F. si L.V.P. din dosar conexa nr.1723/2002 al Judecatoriei Carei, ambele rejudecate sub dosar nr.1779/2006 al Judecatoriei Carei, constatându-se nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare nr.273/21.02.1997 încheiat între pârâtii SC C.SA si N.G. si N.E., având ca obiect imobilul situat în municipiul Carei, s-a anulat Ordinul Prefectului Judetului Satu Mare nr.745/01.10.1997 si art.2 din anexa la Ordinul nr.745/01.10.1997, fiind dispusa restabilirea situatiei anterioare în CF nr.6847 Carei sub nr.top.429 si 430.
Intimatii pârâti N.G. si N.E , au fost obligati la plata catre apelantii reclamanti a sumei de 1425 lei Ron cheltuieli de judecata, iar pe intimata pârâta SC C.SA a fost obligata la plata catre apelanti a sumei de 1425 lei Ron.
Pentru a hotarî astfel, instanta de apel a retinut urmatoarele aspecte:
Asa cum rezulta din cuprinsul contractului de vânzare-cumparare nr.273/1997 încheiat între vânzatorul SC C.SA Satu Mare si cumparatorii N.G. si N.E. acesta a fost încheiat la data de 21.02.1997. La acea data erau în vigoare dispozitiile art.6 din Normele Metodologice privind aplicarea Legii nr.112/1995, aprobate prin HGR nr.20/17.01.1996 republicata la data de 18.02.1997 (prin urmare anterior încheieri contractului în cauza), prevederi legale potrivit carora “dreptul de a cumpara apartamentele în care locuiesc, potrivit art.9 din lege, îl au numai chiriasii care, având un contract valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrarii în vigoare a legii”.
Sub acest aspect tribunalul a retinut ca, asa cum rezulta si din cuprinsul contractului de închiriere nr.91/1996 (filele nr.18-20 idem), pârâtii N.G. si N.E. au încheiat acest contract de închiriere pentru o perioada de 5 ani, începând cu data de 01.05.1996 si pâna la data de 01.05.2001, contractul fiind înregistrat la data de 15.05.1996.
Dispozitiile legale evocate mai sus se refera însa la persoane care avea contracte de închiriere încheiate în mod valabil la data intrarii în vigoare a Legii nr.112/1995, adica la data situata în termen de 60 de zile de la momentul publicarii acestei legi, 29.11.1995. În consecinta, tribunalul a retinut ca în speta contractul de închiriere de care se prevaleaza pârâtii N.G. si E. a fost încheiat la o data ulterioara intrarii în vigoare a Legii nr.112/1995.
Corelativ instanta de apel a mai retinut ca la data de 26.07.1996 reclamantii L.C.si L.V.P. (filele nr.144-146 idem) au solicitat Comisiei pentru aplicarea Legii nr.112/1995 Carei restituirea imobilului în litigiu, precizând în mod expres ca solicita acordarea de masuri reparatorii prin despagubiri numai în ipoteza imposibilitati restituirii în natura a imobilului în cauza.
În conditiile în care cererea reclamantilor a ramas nesolutionata pâna la data încheierii contractului de vânzare-cumparare atacat în prezenta cauza, tribunalul a constatat ca încheierea contractului în litigiu s-a realizat în mod nelegal cu încalcarea prevederilor normative în materie, iar ca adresa nr.504/1997 a Primarului municipiului Carei (fila nr.14 idem) nefiind de natura sa acopere aceasta nulitate.
În acest context tribunalul a mai constatat ca în mod nelegal prima instanta a considerat ca pârâtii cumparatori N.G. si E. beneficiaza de prevederile art.46 din legea de mai sus si a retinut buna-credinta a partilor contractante, atâta timp cât la data încheierii contractului atacat (21.02.1997) fusese republicata HGR de aprobare a Normelor Metodologice de aplicare a Legii nr.112/1995 (18.02.1997), tribunalul retinând si aplicabilitatea principiului “nemo censetur ignorare legem”, în conditiile în care cumparatorii erau în cunostinta de cauza cu privire la data încheierii contractului lor de închiriere, iar în privinta vânzatorului SC C. SA Satu Mare s-a facut dovada notificarii catre acesta din urma a solicitarii reclamantilor de restituire în natura a imobilului în litigiu precum si a faptului ca cererea reclamantilor formulata în temeiul Legii nr.112/1995 nu fusese înca solutionata.
În consecinta, fata de cele de mai sus instanta de apel a admis apelul si va schimba în tot sentinta apelata în sensul admiterii actiunii reclamantilor astfel cum a fost formulata, cu obligarea pârâtilor N.G.si N.E. a cheltuielilor de judecata ocazionate apelantilor reclamanti în ciclurile procesuale generate pe parcursul solutionarii prezentei cauze, obligând totodata la cheltuieli de judecata în temeiul art.274 si urmatoarele raportat la art.298 Cod procedura civila si pârâta SC C.SA Satu Mare, raportat la pozitia procesuala adoptata de catre aceasta din urma în cursul procesului.
Împotriva acestei decizii, în termen si cu respectarea formelor legale au declarat recurs pârâtii N.G. si N.E., care au solicitat modificarea hotarârilor si respingerea actiunii reclamantilor ca nefondata.
În motivarea recursului au sustinut recurentii ca locuiesc imobilul din litigiu din anul 1961, contractele de închiriere au fost periodic reînnoite în aceasta perioada, astfel gresit a retinut instanta de apel ca pârâtii nu detineau contract de închiriere valabil. De asemenea, au invocat recurentii ca în speta erau îndeplinite toate conditiile cerute de art. 9 din Legea nr. 112/1995, cu respectarea carora recurentii au cumparat imobilul din litigiu.
Recurenta SC C. SA a cerut modificarea deciziei doar cu privire la înlaturarea sa la obligarea cheltuielilor de judecata în cuantum de 1425 lei, motivând ca recurenta nu a fost în culpa la încheierea contractului de vânzare-cumparare, a vândut imobilul pentru care Primaria si-a dat acordul la înstrainare, aceasta institutie fiind singura ce detinea date despre regimul juridic al imobilului.
Intimatii P.S., M.A., L.C.K.F. si L.B.V.P. s-au opus admiterii recursurilor.
Astfel, din probele administrate, au sustinut intimatii, rezulta ca atât vânzatoarea SC C. SA cât si pârâtii N. stiau ca imobilul a fost revendicat de fostii proprietari si astfel au încheiat contractul cu rea-credinta.
Astfel la dosar exista, adresa Consiliului Judetean comunicata Consiliului Local si SC C. SA prin care atrage atentia sa nu se vânda imobilul pâna la solutionarea cererilor de restituire formulate de fostii proprietari.
Analizând decizia recurata prin prisma motivelor invocate si sub aspectul nulitatilor de ordine publica, Curtea constata urmatoarele:
Tribunalul Satu Mare a anulat contractul de vânzare-cumparare al pârâtilor recurenti retinând reaua-credinta a acestora, constând în ignorarea unor dispozitii legale si nedetinerea de catre acestia a unui contract de închiriere valabil si în vigoare la data cumpararii.
Ambele retineri sunt gresite.
Recurentii locuiesc apartamentul din litigiu din anul 1961, contractul de închiriere fiindu-le reînnoit de-a lungul acestei perioade.
Forma scrisa a contractului de închiriere este ceruta de lege “ad probationem” si nu “ad validitatem”. Prin urmare, chiar daca la data cumpararii recurentii nu detineau contract de închiriere în forma scrisa, cu referire la perioada respectiva, contractul de închiriere anterior era prorogat legal, în conditiile art. 1452 Cod civil, existând astfel un contract valid si valabil între Statul Român, atunci proprietar, si pârâtii recurenti contract care permitea acestora sa cumpere apartamentul în temeiul Legii nr. 112/1995.
Cu privire la reaua-credinta a cumparatorilor recurenti, la care face referire intimatii în întâmpinare, Curtea retine ca aceasta nu a fost dovedita în speta.
Buna sau reaua-credinta este o stare de fapt, iar dispozitiile art. 1899 Cod civil obliga pe cel ce invoca reaua-credinta sa o dovedeasca.
În cauza, din nici o proba administrata, nu rezulta reaua-credinta a chiriasilor cumparatori.
Acestia au locuit imobilul din anul 1961, Statul Român era proprietar, înscris în cartea funciara ca atare, iar reclamantii nu l-au notificat si nici nu au probat ca recurentii au avut cunostinta de împrejurarea ca fostii proprietari au revendicat imobilul.
Reaua-credinta a vânzatorului, Statului Român prin reprezentantii sai, este evidenta si nu comporta discutii.
Art. 46 din Legea nr. 10/2001, vorbeste de buna-credinta a ambelor parti contractante, ca exceptie de la principiul restituirii imobilelor fostilor proprietari.
Apreciem ca în cauza este incidenta aceasta exceptie, nu exista dovezi ca adresele privind indisponibilizarea imobilului (la care se refera intimatii) ar fi ajuns la cunostinta chiriasilor, acestia ocupau imobilul si l-au cumparat cu respectarea dispozitiilor Legii nr. 112/1995.
Împrejurarea ca imobilul nu a fost solicitat în natura de fostii proprietari nu are relevanta în cauza.
Imobilul a fost preluat abuziv de Statul Comunist de la fostii proprietari, antecesorii reclamantilor, iar restituirea acestuia în natura este paralizata de cumpararea lui, cu buna-credinta de catre chiriasi, astfel fostilor proprietari li se cuvin doar masurile reparatorii prin echivalent, prevazute de legea de retrocedare.
Prin urmare, pentru imobilul din litigiu, înscris în prezent în CF 6847 Carei, în proprietatea recurentilor, a carui titlu Curtea îl retine ca fiind valabil, succesorilor fostilor proprietari li se cuvin despagubiri ce urmeaza a fi cuantificate si platite acestora conform Legii nr. 247/2005 si OUG nr. 81/2007.
Fata de cele de mai sus si recursul SC C. SA este fondat, respingerea actiunii reclamantilor înlaturând obligarea societatii la cheltuieli de judecata.
Pentru toate aceste motive, în baza art. 312 cu referire la art. 316 si 296 Cod procedura civila se va admite recursul pârâtilor, se va modifica decizie instantei de apel în sensul respingerii apelului si mentinerii în tot a sentintei de fond.
Cheltuielile de judecata, desi s-au solicitat, recurentii nu au dovedit cuantumul acestora, astfel nu se vor acorda.
